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双汇国际商务酒店设计规划书

指导老师:XXX

策划人： XXX
学号：XXXXXXXX
年级：XXXXXXXXXX

完成时间:2008.3.16

双汇国际商务酒店设计规划书

作者：XXXX 学号：XXXXXXX

第一部分 项目总论
“双汇国际商务酒店”是漯河市双汇集团股份有限公司投资运营的豪华商务酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。双汇国际商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

一：项目背景
漯河市双汇集团股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟建立双汇国际商务酒。
1 项目名称
双汇国际商务酒。
2 开发公司
漯河市双汇集团股份有限公司
3 承担可行性研究工作的单位
漯河市开源物业顾问有限公司
4 工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《房地产评估规范》2007
《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》
《漯河市住宅区公用设施专用基金管理规定》
《漯河市主要经济指标》
《漯河房地产市场分析》2007
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件通知等。
5 项目的建筑规模和内容
双汇国际商务酒，属于四星级高级商务酒店，单体29层，总建筑面积：40297㎡（包括地下车库），配套面积：11741.76㎡，客房面积：21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。

二：可行性研究结论
经过对全国和漯河市经济状况的研究分析，以及对2006-2007年产业导向的理解，我们经过详细的市场调研后认为：
1. 在目前各种因素的作用下，近几年内河南省商务酒市场是乐观的；
2. 商务酒店更适合漯河市近年来整体发展与规划；
3. 在2006-2007年将该项目投放市场的时机是可行的；
4. 考虑目前双汇集团股份有限公司的开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；

第二部分 市场分析

一：项目投资环境和市场研究
漯河市地处河南省中南部，是豫中中小城市群的中心，总面积为2617平方公里。是河南省唯一的内陆特区，是全国近几年来经济发展最快的30个城市之一。漯河市为豫中南地区的重要交通枢纽，京广铁路纵贯南北，漯宝铁路向西与焦枝线相连，漯阜铁路向东与京沪线相接，三条铁路在漯境内构成十字交叉，使漯河火车站成为全国一级枢纽编组大站。漯河公路交通十分发达，107国道和京珠高速公路纵贯全境，构成了四通八达的公路交通网络，形成又一个交通十字架。国内外航线近在咫尺，距郑州国际机场不足一小时行程。已建立以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性外向型经济格局
二 ：市场宏观背景
2007年上半年，全市经济呈现增速加快、效益较好、结构改善的运行态势。初步核算，上半年全市实现生产总值213.8亿元，比上年同期增长17.4%，增速同比提高3.2个百分点。其中，第一产业增加值33.2亿元，增长4.5%，增速与第一季度持平；第二产业增加值143.5亿元，增长21.1%，增速比第一季度提高2.9个百分点；第三产业增加值37.1亿元，增长16.5%，产业结构进一步改善，第一产业增加值占GDP的比重较去年底下降1.8个百分点，二、三产业增加值比重较去年底上升18个百分点。
备注：2003年漯河市酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。
三： 漯河市市场分析
1.漯河市辖郾城县、临颍县、舞阳县和源汇区。全市共有51个乡镇，4个街道办事处，1250个行政村，280万人口。其中市区人口35万，面积26平方公里。漯河风景秀丽，交通便利，设施完备，功能齐全，投资环境优良。已建立以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性外向型经济格局。漯河市既是一座近代兴起的现代城市，又是一座中原文化古城，历史悠久，文化灿烂。据记载漯河城市启于北魏，盛于明清，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原，素有“水旱码头”之称，被誉为“江南百货萃，此地星辰罗”的商埠重镇。现已发现的名胜古迹主要有：王朗撰文、梁鹄书丹、钟繇镌刻的曹丕代汉的历史实证“三绝碑”；出土迄今发现的世界最早的乐器七音骨笛的舞阳贾湖遗址，他将人类音乐和文化史提前3000多年；建于隋开皇四年(公元584年)、早于赵州桥的隋代小商桥；《说文解字》编者东汉许慎墓；南宋抗金名将杨再兴陵园等。旅游资源也非常丰富。
2、服务设施：
漯河市文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全市颇具一定规模的综合市场和肉菜市场10个，已形成了以许慎农贸市场、五一路市场为中心的市场网络，拥有较大规模的宾馆、酒店5家。公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全市范围，文化设施齐全，市民生活质量正日渐提高。
3、投资导向
根据国家颁布的《外商投资产业指导目录》，结合漯河市建设开放型、区域性中心城市和农业产业化基地、高新技术产业化基地、食品加工基地的目标，漯河市鼓励外商投资以下产业和项目： 
1、鼓励外资投向高效农业、高新技术产业和食品加工业； 
2、鼓励外资投向基础设施、社会事业等项目； 
3、鼓励和引导外资投向旅游、交通、环保、电信等领域； 
4、漯河市投资导向项目
（1）改善基础设施，改善生活条件的项目
（2）市场广阔，附加值高的大型工业项目
（3）仓储运输项目
（4）旅游观光农业项目
（5）房地产开发项目
（6供应全国市场的基地化肉食品生产项目
四： 漯河市酒店市场分析

酒店名称
规模
星级
入住率
房型分布
客户构成
金都大酒店
200间
四星
50%
标准房（48%）高级房（16%）豪华房（27%）豪华套（4%）
商务套（5%）总统套房（0%）
以本地各企业商务客户为主，外籍人士较多，少数散客
金港大酒 店
59间
年底批三星
80%
标准房（13%）高级豪华房（71%）豪华套房（11%）
商务套（4%）总统套（2%）
往来漯河商务人士（60%）
其他（40%）
漯河凯越酒店，
80
无
70%
普通单人房（14%）
豪华单人房（29%）
豪华双人房（57%）
本地各公司客户为主，
中意假日酒店

69间
年底批三星
60%
标双房（61%）标单房（16%）
豪单房（7%）豪双房（17%）
豪华行政套房（3%）
以深圳、广州商务人士为主，本地客源少

第三部分 项目分析及评价

一：地块解析
1：项目技术经济指标
建筑面积：20800㎡（不包括地下车库）
配套面积：60000㎡
客房面积：11000.56㎡
其他面积：3800.68㎡
层数共17层
1-4层：商业配套
5层：设备层
6-16层：酒店客房
17层：办公
休闲娱乐
1层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅
2层：万寿宫酒楼
3层：皇宫桑那中心
4层：仙客来夜总会
2： 交通条件及周边配套分析
1、位于漯河市经济文化中心，各种配套完善。
2、项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了漯河市政府、漯河水利局、中银广场、小胖统领百货等行业机构。
3、紧邻漯河主公路人民路，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

二： 项目SWOT分析
1： SWOT分析
优势（S）
1、项目位于漯河市中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；
2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大。
3、发展商属于具有政府背景的国有控股企业，能给客户以坚定的购买信心。
劣势（W）
1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；
2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；
机会（O）
WTO、CEPA带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；及漯河大力吸引外商、台商、港商来漯投资。

威胁（T）
1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；
2、作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性；
3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。
2： 应对策略

四大SO策略（强化优势与机会策略）
1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；
2、配合项目配合漯河地区标性建筑（双汇大厦）的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；
3、强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。
两大WT策略（化解劣势与规避风险）
1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买；
2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；
3、利用政府背景优势对项目进行信誉担保；
三：酒店经营成本分析：
1、漯河市酒店正常经营费用构成：
A、能源费用
主要包括：水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的17%；
B、员工费用
主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需100人，按深圳市酒店员工人均工资1500元/月的标准计算，员工费用每年大约为180万元；
C、维修费用
主要指酒店日常维修的费用，每年约需50万元；
E、保险费
主要是财产保险、员工社会保险等，每年约需8万元；
F、管理费用
管理费用主要是指办公费用、接待费等费用，每年约需60万；

G、租赁管理费
主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的2%；
H、管理公司酬金
管理公司酬金为营业收入的2-5%；
I、大修费用
为营业收入的2%。
2、行业正常经营成本与本项目成本比较：
类别
行业平均成本
项目实际成本
备注
比例
金额（万）
能源费用
17%
20%
53
水、电、燃油等能源耗费
工资保险福利
18%
18%
40

经营管理费用
15%
19%
40
维修、管理、物料消耗等
合计
50%
57%
93

注：上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房、餐饮、娱乐等设施正常运营所需费用。
结论：
通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，物业公司认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。

第四部分 星级定位
一：形象定位
漯河市地处河南省中南部，是豫中中小城市群的中心，总面积为2617平方公里。是河南省唯一的内陆特区，是全国近几年来经济发展最快的30个城市之一。并为为豫中南地区的重要交通枢纽，京广铁路纵贯南北。无论从地理位置还是酒店业发展水平来看，目前市场中大部分酒店和宾馆都属于中低档产品。而双汇国际商务酒店依附着强大的双汇集团。必将定位与高档的一流的商务酒店。随着漯河新政策的实施及大刀阔斧的招商引资，商务酒店在此地区十分具有发展潜力，未来前景美好，产业升值潜力十分巨大。
二：项目定位
双汇国际商务酒店为漯河市双汇集团股份有限公司全资拥有，是漯河市为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高17层，总投资1.5亿元。
双汇国际商务酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于京广铁路、京珠高速和107国道的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
因此，项目应该定位为：漯河市首个大规模的四星级国际商务酒店。

第五部分 环境和设计风格

…近年来，很多地区因酒店数量供大于求，同质化竞争严重，导致经营困难，使酒店在盈亏平衡点左右徘徊。有些酒店欲通过装修改造来改善硬件，试图改变经营困难的局面，但因缺乏新的经营思路，往往是将改造做成简单的翻新。改造花了几千万，终因市场定位模糊，找不到与众不同的新卖点，仍然摆脱不了同质化竞争、残酷拼价格的被动局面。
    双汇国际商务酒店  站在资本运营的角度看，酒店的装修紧跟时代的步伐，充分采用世界最前沿的科技成果。双汇国际商务酒店将依据高科技这个新卖点，打造中国数字化商务酒店 在满足星级评定的前提下，推陈出新。依据当今国际最新的酒店设计风格和酒店管理经验重新进行市场细分及营销战略组合，彻底改变重施工、轻设计，重设计、轻策划，重策划、轻调研的唯心主义、形而上学、务虚求假的传统思路。正确的依据市场调研、竞争对手调研及自身资源普查，找准市场、文化及功能三大定位。打造豫中南地区首家大型商务酒店。

第六部分：各种技术指标的选择

 一、为酒店插上高科技的翅膀
       随着市场竞争的加剧，“快鱼”吃“慢鱼”的时代已来临。商务客人作为拼杀在商场第一线的战斗员或指挥员，入住酒店决不是单纯为了休闲享受，更要紧张地工作。因此，以商务客人为主要服务对象的商务酒店，不仅要满足商务客人食宿娱乐的基本功能，更要围绕“商务活动”这个中心发掘商务客人的潜在需求，采用高科技手段，满足这类客人的特殊需求。
       具体表现为，一是要为商务客人在酒店办公提供方便；二是要设法提高商务客人的办公效率；三是要帮助商务客人节省时间和精力；四是让商务客人在紧张的工作之余，身心得以放松，缓解因工作压力过大而产生的焦虑不安情绪；五是要想方设法节省商务客人通讯费、上网费等办公费用，为商务客人节约资金。按照这五项要求，双汇国际商务酒店，采取一系列高科技措施，打造豫中南地区首家数字化商务酒店。
具体设计思路如下：
      1、淘汰传统星级酒店客房只设置网线插口的做法，改为客房全部实配电脑，网线采用光纤六类线，桌面网速高达100M，客人在房间免费上网，自由高效的传送大容量文件及图纸。
      2、有些商务客人需要将客户邀请到酒店大堂吧或休息区，一边品着咖啡或茶，一边谈生意，往往需要在自带的手提电脑上，查阅公司总部的有关资料，撰写或修改合同文本，请示领导有关指示，这种情况下大量地需要通过网络同公司总部收发邮件联络，需要具备高速上网条件，因此该酒店在大堂的咖啡厅等公建区域设置了无线上网信号系统，客人只需在总台领取一张无线网卡，插入自带手提电脑，即可无线上网，洽谈办公。
      3、商务客人出差在外，需要大量的电话联系，但一般害怕客房的座机费用酒店加价过多，往往很少使用，而客人使用手机通讯费用昂贵一是手机通话费本身就高于座机或小灵通，二是接听与拨打需双向收费，三是异地通话还需另加漫游及长途费。为降低客人通讯费，该酒店与国内通讯运营商合作，开发了酒店商务客人专用小灵通业务，为每位需要的客人配备一部小灵通，客人可通过手机的中文秘书台将小灵通号码告知通话的对方，客人带着酒店配备的小灵通在酒店内外拨打或接听电话，这样必然大大降低商务客人的通讯费用。
      4、商务客人因工作繁忙或时间段冲突，容易错过一些电视上已播出的时政要闻、商业信息，为减缓压力，商务客人也需要观看一些进口大片等节目，为满足商务客人此类精神需求，该酒店配备了数字化电视，客人可在繁忙的工作之余，搜寻错过的电视节目继续观看，也可欣赏网络上的进口大片。
      5、传统酒店客人进入房间后，插卡后，才能启动空调、光源开关，这样就会带来两个问题，一是空调升温或降温需一定时间，影响舒适度；二是客人夜间入住，房内一片漆黑，需插入房卡后，才能打开各分散开关，十分不便。为解决这两个问题，该酒店设置了总台客房房态电源控制系统，客人在总台登记入住制房卡的同时，其入住房间内的灯、空调、新风开关会自动打开，在客人进入房间时，温度、新风及廊灯已为客人提供了舒适条件，同时这套系统，还有利于大量节约电能，客人退房办手续的同时，房间自动切断电源。

 二、双汇商务酒店更体现人性化
      1： 让商务客人睡个好觉
       商务客人是失眠症的高发人群，商务酒店有义务有责任为改善商务客人的睡眠质量提供帮助。该酒店的措施：第一，设计施工中采取各种技术措施，增强客房的隔音量。一是房间间隔墙采用福思特自主研发的新型隔墙结构，五层石膏板两层青钢龙骨两层隔音棉，各层之间形成隔音空腔，隔音量高达65分贝；二是将相邻房间内的几十个开关插座盒位置相互错开，避免串音；三是采用福思特获得发明专利的客房专用隔音门，解决走廊噪音传入室内的问题。第二，很多客人养成睡前看书的习惯，不看书睡不着觉，酒店在每间房间都配置了小说、杂志等刊物，供客人免费阅读。第三，对严重失眠的商务客人，酒店还配备了脑白金、退黑素等治疗保健品，客人可打电话向房务中心有偿索取。
      2：增加客人的新风吸入量
      室内的新鲜空气对客人的心脏、血压等有较大影响，现代酒店因密闭性较强，在各功能区内及时提供足够的新风量，是衡量酒店对客人舒适度的重要指标。因此，该酒店不仅单纯考虑到每个相对独立空间的面积设计新风量，而是精确计算每个空间的人流密度及滞留时间，精确设计足够的新风量。比如，传统的客房新风风口，一般都设置在门口的小走廊上，客人入睡时，因距离床位太远，新风量往往不够，现将新风风口位置改为床屏上方，下排风，大大增加了客人睡眠时的新风吸入量。
      人性化的理念体现在诸多设计细节中，篇幅所限，无法详述。

  三、依靠高科技的工厂化装修，打造真正的绿色环保酒店
      装修污染已不同程度地影响到住店客人的健康安全。双汇国际商务酒店淘汰传统的手工制作，转为工厂生产已喷漆产成品，现场直接组装，将木门及套、固定壁橱、客房小酒吧、护角线、踢脚板等全部木制作项目均转为工厂生产，不仅克服了手工施工钉眼、裂缝、色差、开裂变形、凹凸不平等质量缺陷，而且竣工当日即可投入使用，环保检测达到E1级国际标准，确保住店客人的健康安全。