市建设局房地产科2.docx

关于调整我市住宅小区物业管理服务收费
及停车收费政府指导价的请示

市物价局：
2008年上半年，随着CPI的上涨，人员工资的大幅提高，物业服务企业的运营成本增加，导致物业服务企业涨价压力逐步增大。不少物业管理公司向我协会反映，人员费用占物业服务企业支出比例过重。而人员工资近两年涨升幅度增大，新的《劳动法》实施后劳动力成本将推高企业经营成本，最终传递到物业服务价格上,如果不调高物业服务收费政府指导价，将使物业服务企业经营困难，甚至出现大面积的亏损，一些经营项目小的公司将会入不敷出，濒临倒闭。部分房地产发展商不断地向我协会反映，2002年制定的车位月租收费标准明显偏低，汽车室内车位租售比价失调，导致房地产开发公司无法回笼投资资金，迫切希望我协会向市政府及物价部门反映此状况；强烈要求调高住宅小区物业服务收费及车辆停放收费政府指导价，充分发挥其指导企业合理定价的意义。
一、调价理由
（一）近年来物价总水平不断上升，而两项政府指导价未曾作出同步调整。
目前，我市车辆停放收费政府指导价于2002年6月通过《中山市机动车停放收费管理办法》，住宅小区物业服务收费政府指导价于2005年6月份通过《中山市住宅物业服务收费(第一期)政府指导价》公布。两项指导价分别实施了7年多和3年多，没作出过调整。近几年，我市GDP以每年14％以上的速度在增长，物价也稳步上涨，人员工资提升，居民收入不断增加，如果这两项政府指导价不按经济发展形势作出适当调整，就会与我市经济发展速度不相适应，与物价总水平不适应，对物业服务行业定价的指导意义也会削弱。
从我市统计数据反映，至2008年止，我市居民消费价格指数（CPI）以2002年为基期，累计上升18.6％，以2005年为基期，累计上升为11.6％。
随着物价水平的上升，我市物业管理人员人年均工资也迅速增长。2005年为12838元，2006年14548元，2007年16143元，即2007年工资比2005上升了25.7％。多数物业管理公司反映，人员费用基本上占物业服务总支出的6成，有的公司甚至8成。
物价上涨的同时，我市居民生活水平有了很大的提高。据统计部门的数据，我市城镇居民人均可支配收入，2002年为14208元，2005年为17246元，至2008年，已上升至21560元。以2002年为基期，累计上升51.7％，以2005年为基期，累计上升为25％。居民经济承受能力大大增强。
按照《价格法》第二十五条规定：政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。
我协会经过汇集市内房地产开发企业及物业服务行业的意见，均认为这两项政府指导价实施多年，很有必要及时作出调整，消化近年以来积聚下来的涨价压力，让物业服务行业能依照合理的政府指导价定价，正常有序地发展下去。
二）物业服务行业普遍亏损，平均亏损面达七成。
我市物业服务行业自1996年起步至今，受到社会发展水平、人工费用增加，以及物业服务调升得不到业主认同等因素影响，行业亏损面平均达到七成。2008年，我协会对市内114家物业管理公司进行了问卷调查。调查结果显示，亏损的企业达79家，亏损面高达69.3%，盈利的仅7家，只占6.1%。认为收费标准偏低的有86家，占75.4%。物业管理服务收费标准过低成了物业管理行业发展的“瓶颈”，其发展前景不容乐观。特别是面临着近年以来的劳动力成本上涨的冲击，一些无法消化涨价压力的公司已主动成立业主委员会并通过业主大会调升了小区物业服务收费标准。
以我市多个高层住宅（带电梯）楼盘为蓝本，房地产开发企业聘请三级资质的物业管理公司对小区实施管理，经过反复测算，把公共用电用水，电梯电费、维修养护费、二次供水等费用计入成本中，无论如何开源节流，算出来的物业服务费每月每平方米还是超过2.00元，而政府指导价规定的基准价还停留在1.50元，最高不得超过1.80元，尽管成本上涨，但服务费却难以实现上调。提升物业服务费要取得业主同意和支持并非易事，物业服务企业陷入“无法提价——降低服务质量——更无法提价”的恶性循环中。长期下去，我市物业管理企业难以为继，最后，将会触发更多的社区矛盾甚至社会矛盾。
（三）二次供水费用未能实现直接抄表到户，推动物业服务成本费用上升。
2005年6月起，市物价局、建设局发出的《中山市物业服务收费管理办法》（中价〔2005〕57号），明确规定带电梯的高层住宅二次供水费用计入物业服务收费成本内。但此规定出台前，我市住宅小区实行物业服务费与二次供水分别计收。此规定实施后，许多住宅小区由于种种原因没有提高物业服务费用，这无形中存在着一定的涨价压力。
（四）住宅小区车辆停放服务费与车位租售比价失调，导致业主与房地产开发公司或物业服务公司租售矛盾加剧。
在房地产开发过程中，政府对开发项目规划包括车位比例是有一定的要求的，政府一直以来鼓励开发企业多建车位，我市房地产开发企业也积极配合。但我市目前的情况却出现了车位租金过低和投资回收期过长的这种不对称的局面。小车室外车位（每辆每月）150元，室内车位(每辆每月)200－250元。
我市业主普遍认为，租比买更实惠，所以“喜租不买”。随着近年建材价格不断上升，且很多小区实施人车分流，室内车位工程造价升幅各异。楼盘室内车位售价8至16万不等。按目前一个室内停车位月租金250元计，房地产开发企业要从250元中支付30元车位管理费给物业管理公司，实际房地产开发企业，一年下来才收回2640元，假设室内车位的开发成本在8万-10万元，房地产开发企业要等30年或以上才能收回投资成本，且还没计算还贷利息。
而业主如果租一个车位，每月只需支付最高不超过250元的租金，如果花8万元购买了车位，每月还要交30－40元的管理费。大多数业主认为不如把8万元放在银行赚利息，每月再加一百多元就可以租到一个车位，这样更实惠。因此，在 “只租不买”群体效应影响下，在没有出现抢购车位的小区，多数业主都不愿意购买车位。其实，政府规定每一个房地产开发项目均要符合一定的车位比例，房地产开发商建成的车位，出租过于廉价，想卖却又卖不出去，致使开发企业的资金大量沉淀在车库成本上，以至影响后期项目开发的现金流。这不仅打击了开发企业的积极性，也造成了资金的浪费。发展商要把资金盘活，采取“只卖不租”方式，许多小区室内车位不能租，部分业主将车辆停放在收费便宜的室外车位，甚至将车辆停置在行人通道、消防通道上，给消防安全带来极大的隐患。使业主与房地产开发公司或物业服务公司租售关系恶化，矛盾叠出。室内车位矛盾最终蔓延至室外月租车位上。随着我市有车一族增多，小区室外车位有限，资源将会更加紧缺，因此，小区室外车位也应随室内车位同步提高。
(五)市物价部门应运用价格杠杆促进我市物业服务行业及房地产开发企业的健康良性发展。
2008年12月，市政府出台了《中山市关于促进房地产市场稳定发展的意见》，提出多项措施促进我市房地产市场稳定健康发展，其中，明确提出“将按照保本微利的原则，依法定程序逐步提高小区停车收费的标准。”
我协会认为，市物价部门过去制定的物业服务收费及车辆停放收费政府指导价，过于考虑甚至照顾了广大住宅小区业主及车主的利益，而忽视了房地产开发企业及物业服务行业的经营成本的上涨事实，这对促进我市房地产业及物业服务行业健康发展是非常不利的。希望物价部门能把这杠杆再端平一些。
（六）此次调幅只是消化近年涨价的压力，调幅适度，对社会不会造成不稳定因素。虽然2008年下半年出现国际金融海啸，居民经济承受能力有所减弱，但我协会提出的调幅只是合理成本的回归，促进政府指导价充分发挥其指导意义。
三、调整方案
为了我市物业管理行业的可持续发展，以促进社会和谐，考虑物业管理行业的实际情况，具体调整方案如下：
1、车位收费标准调整方案
表一:
拟调车位收费标准表
序号
类 型
原标准（元）
拟调标准（元）
升幅
1
室外
150
210
+40%
2
室内
250
350
+40%
3
临时停泊
1-12小时6元；12-24小时内9元

2、物业管理收费标准调整方案
表二:

拟调物业管理收费标准表
多层住宅（不带电梯）
级别
原标准（元）
调整后标准（元）
升幅%
一级
按优质优价确定
按优质优价确定

二级
1.00
1.4
+40%
三级
0.70
1.00
+42.8%
（暂定）三级
可参照三级收费标准适当下浮
可参照三级收费标准适当下浮

高层住宅
级别
原标准（元）
调整后标准（元
升幅%
一级
按优质优价确定
按优质优价确定

二级
2.00
2.5
+25%
三级
1.50
2.00
+33.33%
（暂定）三级

可参照三级收费标准适当下浮
可参照三级收费标准适当下浮

以上等级收费标准为中准价，上浮幅度最高为30%，下浮最高为30%。
以上请示妥否，请批复。

中山市房地产行业协会
二OO八年十二月

抄送：中山市建设局