培训亮点大连旅游地产开发策略.docx

旅游经济区格局下的大连旅游地产开发策略
演讲专家：许豫宏
录音整理：杨 峥
发言要点一：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的内涵
以旅游产业（旅游地产集聚开发）为主体产业之一，通过政府引导、市场主导聚集整合各类旅游相关产业要素，形成相关产业高度聚合、旅游企业高度集中、具有产业规模效应、实施资源一体化管理的经济区域。
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）不是景区，也不是度假（旅游地产集聚）区，而是围绕旅游优化产业结构，联动一、二、三产融合发展——农业围绕旅游业形成休闲农业，工业围绕旅游业形成旅游装备制造业，服务业围绕旅游业形成旅游服务业，文化围绕旅游业形成创意产业……从而更好实现产业、就业、生态、民生的协调发展。
其特色在于以旅游业为主导的综合产业联动发展，即以旅游带动区域发展，带动地方农民致富，形成自身产业集聚与经济收益。

图1.1 旅游业与其他产业关系示意图
发言要点二：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的体制机制
1. 组织机构建设
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）是大连打造全域化旅游目的地的示范区，是旅游管理体制改革的试点区、旅游经济市场化运行的试验区，代表了大连旅游未来发展的一个方向和趋势。所以应该被辽宁省人民政府纳入到辽宁省发展区域和重点支持区域。
根据《辽宁沿海经济带发展规划》和《辽宁沿海经济带实施条例》，对于重点发展区域建立旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）工作委员会、投资公司和管理委员会，共同推进旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）建设。

图1.2 组织机构构成图
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）工作委员会：作为政府的临时指挥机构，由市级主管领导与相关部门的负责人组成，是强化市政府重点工程落实、项目审批、政策研究的工作组织，全面负责五大旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的综合协调工作。具体职能包括：制定本经济区的产业发展战略并监督实施，决策或审批重要的开发项目并监督实施，处理建设过程中出现或涉及的重大问题，提出解决意见并监督有关部门执行，协调各部门之间的关系，为本地区的旅游经济发展提供相应的制度保障。
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）投资公司：配合工作委员会的市场化机构，属于政府强化旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）建设的市场运营平台，主要负责投融资，同时承担旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）重大项目的规划和市政基础设施建设。
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）管理委员会：在市政府与经济区工作委员会的领导下，以“治理好生态、保护好环境、安置好农民、开发好旅游、建设好园区”为目标，履行经济区行政管理职能。具体职责包括：负责规划建设的统筹协调和组织领导工作；负责总体战略目标的制定、经济社会协调发展的统筹，以及开发规划的制订和实施；负责经济区基础设施及公共设施项目的计划、建设和管理；负责征地、拆迁、安置计划、方案、政策的制订；负责确定招商项目落户的政策、条件、土地使用的方式和价格，配合相关职能部门做好落户项目的供地及其他配套服务工作；负责区域内建设地块开发、使用权出让和转让的审核、报批和管理；负责建设资金筹措；负责对下属公司的管理；负责拟定有关行政管理规定，市政府授权负责其他行政管理工作。
在管理委员会的监管下，通过市场化手段逐步实现经济区资源转化为资产、资产转化为资本的效益最大化，成立五个参与市场竞争的企业化运营主体。
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）产业发展公司：进行土地收储，实施融资，根据规划进行土地整理，并实施土地一级开发与核心重大项目的二级开发。
物业安保公司：后勤服务、人力资源输出及安全保卫等。
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）工程建设公司：项目开发、工程管理等工作的落实。
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）资产管理公司：资产的管理、维护等有效运营。
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）经营（控股）公司：对可经营性资产的经营与运作，通过租赁、自营、品牌嫁接、连锁经营等方式实施市场化运作，实现资产的保值增值。
2. 制定规章制度
保障经济区有效运营，需要制定相应的管理规划制度，包括：《大连市旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）条例或办法》、《大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）土地管理制度》、《大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）鼓励投资办法》、《大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）生态环境保护制度》等。
3. 落实优惠政策
近期内率先启动龙门温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）和安波温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式），作为先行先试点，申请省重点发展区，按照产业特区给予优惠政策。
4. 项目带动发展
招商引资、争取优惠政策、管理监督等工作由工作委员会和管理委员会负责。发言要点三：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的开发运行
1. 政府引导
完善旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的基础设施、生态环境；招商引资，为旅游企业发展提供优良市场环境；争取促进旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展的各项优惠政策；为企业提供信息、政策、人才、法律服务等帮助，辅助企业开展营销活动（节庆、帮助企业联系销售渠道等）、研发活动、生产活动等；监督管理企业行为。
2. 市场主导
企业是市场经济活动的主要参与者，是推动旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）社会经济技术进步的主要力量；企业自主生产创新，搭建市场平台，开展商品创新、市场拓展、营销和服务等工作。
3. 行业协会监督
行业协会协助企业规范经营，维护企业的合法权益，是沟通政府和企业的桥梁，是组织行业内部交流、调研、市场信息收集、政策解读等活动的机构，能够促进旅游企业快速成长。
4. 社区参与
各级基层机构组织居民参与旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展的战略决策、具体建设。政府、企业为居民提供就业、利益分享、开展商业等的机会（如生产销售旅游商品、到旅游企业工作、经营农家乐等）。
发言要点四：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的土地整理策略
旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展的首要条件是土地资源，通过总体规划、控制性详细规划等系统规划对土地进行前瞻性的安排与整体控制，并通过以下方式获得发展用地。

图1.3 土地整理类型示意图

1. 工业企业退区进园，回收土地用于旅游发展
按照旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展“进三、优一、退二”的产业导向，对不符合旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展要求的工业企业（主要指非农、非涉旅企业）实施“退区进园”，整合搬迁工业用地，实现土地空间置换，收回土地用于旅游发展。

图1.4 土地收回手续流程示意图

2. 申报国家、省或地市级重点扶持或旅游示范项目，取得上级政府在土地上的支持
依托国家各大部委支持方向，根据经济区产业发展需要，可从多角度申报项目，如：国家文化产业示范基地、农业部的国家级重点发展项目、水环境综合整治项目、退渔还海项目、新农村改造工程项目、国家级或省级旅游地产集聚区项目、新城镇建设项目、道路基础设施建设项目等。
3. 整理农村集体建设用地，盘活存量土地资源
第一，通过“减法”将旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）内部分农户搬迁出去，腾出的宅基地可以置换为旅游项目的建设用地指标；第二，清理农村集体建设用地，成立农村土地股份合作社，所有者以地折价入股介入旅游开发获得相应收益；第三，置换宅基地功能，对民居进行改造，农民在自愿的情况下直接或间接（土地入股）介入旅游经营，获取收益。
4. 合理流转农、林用地，实现农业规模化经营、促进土地集约化利用，保持土地性质不变，引导特色农业规模化、特色化生产
先期在整理与调控土地过程中，可以对具备先期入市价值的地块进行小配套，作为区域开发建设的基础性条件，保障开发商快速进入启动项目开发。
发言要点五：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的发展原则建议
在具备开发基础和条件的前提下，为了加速推动旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展步伐，必须发挥旅游业的驱动与联动作用，通过市场论证与风险评价，先期选取对打造“世界滨海旅游名城”有品牌支撑力的优势旅游资源进行开发，发挥聚集人气、预热市场的作用。
1、产业并行是主题
经济区可持续发展的核心问题是产业构成与支撑力。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）是以泛旅游产业（旅游地产集聚开发）为核心的现代服务业体系，包括科技、文化创意、休闲度假（旅游地产集聚）、运动、教育、商务会议、展览展示、农业、林业、渔业、新能源、居住等综合产业。先期导入以大型龙头项目为引领的旅游休闲产业，同步开发建设具备自我造血功能与可配套旅游业的关联产业，形成功能互补、市场互促的格局。同时推动城市综合功能快速形成，形成稳定的消费群体。
2、网络布局是目标
基于项目区域的管理、产权负责制，需要注意在分时分步的实施建设过程中能够形成具备较高价值的网络布局。建设前期，以旅游景区（境区）点式开发为吸引链，建设各种服务配套项目为功能链，辅助以各项娱乐、体育、节庆、赛事、购物等娱乐活动为延展链，形成有机互动的产业链和价值流，最终全盘皆活。
网络布局的内涵在于旅游、产业、居住在时空上的高价值组合，即形成大区——小镇——产业群落的空间组合结构，围绕核心景区做成境区，周边建设高品质居住的旅游小镇，从而集聚产业人口，推动特色产业经济，在其外围形成多个产业群落。各产业相互依托、相互融合、相互支撑，最终形成创业有园区、生活有社区、休闲有境区、度假（旅游地产集聚）有群落的城乡互动一体化大格局。
专题二 十大旅游发展区概念性规划
本次规划提出了“一环一群岛、四片十极核”的空间结构布局，其中一环和四片属于区域层面内容，重要支撑是一度假（旅游地产集聚）群岛和十大旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）（度假（旅游地产集聚）区），群岛的主体和核心是长山群岛，十片是十大各具特色和竞争力的旅游产业（旅游地产集聚开发）集聚发展区，分别是：龙门温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）、安波温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）、步云山温泉旅游经济区旅游地产集聚开发模式）、庄河花园口旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）、金石滩旅游地产集聚区、钻石湾商务旅游区、旅顺口历史文化旅游区、普湾商务旅游区、金渤海岸旅游地产集聚区和长兴岛旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）。
旅游发展区概念性规划旨在为重要旅游开发板块的下一步具体开发提供上位引导和用地规范。
一、群岛旅游地产集聚主体——长山群岛旅游地产集聚区
（一）规划范围
长山群岛——包含长海县所有岛屿以及庄河的石城岛和海王九岛，陆域面积约180平方公里。
（二）发展定位
我国首个集会议、休闲、运动、养生、游乐、观光等功能于一体的国际级群岛休闲度假（旅游地产集聚）区和高端群岛旅游服务业基地，成为东北亚最前卫的旅游目的地和世界群岛旅游新地标。
（三）规划思路
深入挖掘长山群岛的优势，借鉴世界海岛旅游成功的先进经验，深度开发旅游产品体系，形成海洋旅游、休闲会议、海岛运动、国际海钓、海鲜美食、特色购物、海岛养生、渔文化体验、文化创意、生态体验、度假（旅游地产集聚）地产等旅游产品系列。同时有效规避季节性因素影响，以海上达沃斯、渔博园、国际养生岛、国际海钓村、海上伊甸园、专属岛屿等高端型和特色型项目为龙头，以点带面，集中开发，重点突破。
建设目标：落实陈政高省长讲话精神，“十二五”期内长山群岛要承担起辽宁省经济转型引爆点的重任，规划和建设国际旅游地产集聚区，成为辽宁沿海经济带的重要支撑。
（四）功能分区
1. 整体空间结构
规划形成“一核五片”的旅游空间结构，“一核”指大小长山岛为旅游服务基地；“五片”指广鹿岛旅游区、石城岛旅游区、海王九岛旅游区、獐子岛海洋牧场区和海洋岛军事保护区。

图2.1长山群岛旅游避暑度假（旅游地产集聚）区空间结构图
2. 度假（旅游地产集聚）区空间布局
（1）大长山岛旅游地产集聚区
功能定位：长山群岛的综合旅游服务区，与小长山联动发展，形成长山群岛的综合旅游服务基地。
用地规模：包含大长山岛、哈仙岛、塞里岛及周边礁、坨，控制陆域用地31平方公里。
用地结构：规划形成以大长山岛为主体，以哈仙岛、塞里岛为辅助的“一带二”的整体空间结构。大长山岛依托现状城区及峙莲线，结合自然条件，向东西两侧呈“点链状”展开，呈现“一带一心四区”的空间结构；哈仙岛和塞里岛作为旅游主题岛屿，进行整体开发。
图2.2 大长山岛旅游地产集聚区空间结构图
其中：
一带：峙莲线旅游发展带。
一心：位于四块石湾的综合服务中心，结合现有城区的公共服务设施及旅游设施，发展成为整个旅游地产集聚区的综合服务中心。
四区：鸳鸯湾滨海度假（旅游地产集聚）区、棠梨沟渔家风情体验区、饮牛湾滨海度假（旅游地产集聚）区、 农家乐体验区。
用地规划意向：
项目
占地面积（km2）
鸳鸯湾滨海度假（旅游地产集聚）区
0.9
棠梨沟渔家风情体验区

0.7
四块石湾综合服务中心
3.7
农家乐体验区
2.6
饮牛湾滨海度假（旅游地产集聚）区
2.0
哈仙岛主题岛屿
4.8
塞里岛主题岛屿
1.5
生态涵养区
14.8
（2）小长山岛旅游地产集聚区
功能定位：与大长山联动发展，以海上垂钓、休闲度假（旅游地产集聚）、海岛生态观光为主的海岛休闲度假（旅游地产集聚）功能区。
用地规模：包含小长山岛、巴峭岛、乌蟒岛及周边礁、坨，控制陆域用地28平方公里。
用地结构：规划形成以小长山岛为主体，周边岛、坨为辅助的“一带多”的整体空间结构。小长山岛依托现状旅游资源，沿贯穿岛屿的东西道路各功能区呈带状布局，形成“一带六区”的空间结构；周边岛、坨作为旅游主题岛屿，进行整体开发。
图2.3小长山岛旅游地产集聚区空间结构图

一带：依托岛屿东西贯穿道路，形成东西旅游发展带。
六区：大岭度假（旅游地产集聚）休闲区、海钓体验区、旅游综合服务区、房身度假（旅游地产集聚）休闲区、渔家体验区、青山碧海观光区。
用地规划意向：
项目
占地面积（km2）
旅游综合服务区
2.4
海钓体验区
2.5
大岭度假（旅游地产集聚）休闲区
1.0
渔家体验区
1.4
房身度假（旅游地产集聚）休闲区
1.1
青山碧海观光区
4.0
巴峭专属海钓岛
2.0
乌蟒海钓探险岛
1.9
（3）广鹿岛旅游地产集聚区
功能定位：以会议展览和休闲运动主导的海岛休闲度假（旅游地产集聚）功能区。
用地规模：包含广鹿岛、洪子东岛、瓜皮岛、格仙岛、财神岛及周边礁、坨，控制陆域用地37平方公里。
用地结构：规划形成以广鹿岛为主体，洪子东岛、瓜皮岛、格仙岛、财神岛辅助的“一带四”的整体空间结构。广鹿岛依托优势旅游资源，沿岛屿的环路各功能区呈环状布局，形成“一环五区”的空间结构；洪子东岛、瓜皮岛、格仙岛和财神岛作为旅游主题岛屿，进行整体开发。
图2.4 广鹿岛旅游地产集聚区空间结构图

一环：以岛屿环路为依托形成环状旅游发展轴。
五区：彩虹滩私密休闲区、贝丘文化访古区、仙女湖生态观光区旅游综合服务区、商务会议聚集区。
用地规划意向：
项目
占地面积（km2）
旅游综合服务区
3.0
彩虹滩私密休闲区
4.5
仙女湖生态观光区
7.3
商务会议聚集区
3.5
贝丘文化访古区
1.3
瓜皮运动休闲岛
3.7
格仙浪漫主题岛
1.4
洪子东灵感创造岛
0.7
财神度假（旅游地产集聚）休闲岛
0.4
（4）石城—海王九岛旅游地产集聚区
功能定位：以生态观光、海岛休闲为主导的海岛休闲度假（旅游地产集聚）功能区。
用地规模：包含石城岛、海王九岛及周边礁、坨，控制陆域用地38.2平方公里。
用地结构：石城岛依托现状旅游资源，沿环岛路各功能区呈环状布局，形成“一环多区”的空间结构；海王九岛以大王家岛为中心，其他岛屿以主题模式整体开发。
图2.5石城—海王九岛旅游地产集聚区空间结构图

用地规划意向：
项目
占地面积（km2）
旅游综合服务区
0.4
综合生活区
3.4
山体运动、观光区
19.5
滨海度假（旅游地产集聚）村
1.0
主题公园区
3.7
海滨浴场区
0.7
水上运动区
0.4
特色水域
2.5
海岛奇景观赏区
4.1
港口建设控制区
2.5

（五）经济预测指标
功能分区
旅游用地
（km2）
接待游客
（万人次/年）
旅游收入
（亿元）
2015年
2020年
2015年
2020年
大长山岛旅游地产集聚区
31
400
800
70
（按人均度假（旅游地产集聚）消费500元）
250
（按人均度假（旅游地产集聚）消费800元）
小长山岛旅游地产集聚区
28
300
600
广鹿岛旅游片区
37
500
1000
石城岛旅游片区
38.2
200
800
度假（旅游地产集聚）区用地总计
134.2
1400
3200

二、十大旅游产业（旅游地产集聚开发）发展区
（一）龙门温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）
1. 规划范围
李官镇、许屯镇，约265平方公里。

2. 发展定位
以温泉养生、滨海度假（旅游地产集聚）为底蕴，复合度假（旅游地产集聚）、运动、购物、会议等多种产业，建设成为省级旅游地产集聚区，成为推动大连北部沿海旅游经济发展的重要引擎。
3. 发展思路
依托哈大高速、高铁，环滨海公路，202国道进入大连的北门户优势，沿浮渡河流域两侧，山、海、河、温泉联动，积极开展生态修复工程，修建浮渡河滨河道路，规划以温泉及森林山水为支撑，以康体养生保健文化为底蕴，以沟峪旅游、农贸旅游为特色，促进滨海、森林、温泉、购物旅游互动发展，形成园区带基地、基地带农户的休闲农业发展模式，是大连北部旅游经济发展的重要引擎。
4. 空间和土地规划
图2.6 龙门温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）空间结构图

（1）浮渡河旅游带
沿浮渡河整条水系进行环境、生态和景观的建设，分段增设滨河休闲空间、生态（湿地）公园、漂流运动、户外拓展等休闲娱乐项目、场地。
（2）龙王庙滨海旅游地产集聚区
占地规模：用地5.5平方公里。
用地结构：主要包括综合配套服务区（城市门户景观）、白沙山度假（旅游地产集聚）别墅区、龙王庙海滨浴场、西海兴度假（旅游地产集聚）区以及沿滨海路的若干配套设施。同时，还包括两个景点旅游区、一个居住区、一个旅游地产区、两个山体功能区、一条景观林带。
图2.7龙王庙旅游地产集聚区空间结构图

用地规划意向：
项目
占地面积（km2）
综合配套服务区
1.1
白沙山度假（旅游地产集聚）别墅区
1.3
龙王庙海滨浴场
0.9
西海兴滨海度假（旅游地产集聚）区
1.6
华铜矿工业旅游区
0.8
龙王庙旅游区
1.7
旅游地产区
1.1
矿洞山居住区
1.8
其中：
综合配套设施区——作为辽宁滨海大道的沿渤海段大连市区入口，为了展现大连滨海城市面貌，应设置沿海门户景观节点，并设置综合配套服务区。
白沙山度假（旅游地产集聚）别墅区——发展高档度假（旅游地产集聚）别墅，并适当设置海上运动项目，如海上垂钓、小型游艇码头等。
华铜矿工业旅游区——结合现有的华铜矿，发展特色旅游项目，丰富和发展龙王庙旅游地产集聚区的旅游产品及种类。
矿铜山户外运动区——适当发展户外极限运动项目，并设置瞭望台。
（3）李官综合服务旅游区
占地规模：用地3.9平方公里。
图2.8李官综合功能区空间结构图

用地规划意向：
项目
占地面积（km2）
大连名特商品产业园区
2.3
李官居住区
0.6
商品贸易展示区
0.3
物流贸易区
0.2
城市入口广场
0.5
景观别墅区
0.3
城市形象展示区
0.2
（4）龙门汤温泉度假（旅游地产集聚）区
图2.9龙门汤温泉旅游地产集聚区空间结构图
占地规模：用地9.3平方公里。

用地规划意向：
项目
占地面积 （km2）
温泉洗浴功能区
0.5
特色温泉体验区
0.1
温泉商务功能区
0.3
户外休闲运动区
0.9
休闲娱乐功能区
0.3
龙门汤居住区
0.4
温泉别墅区
0.2
山体高尔夫运动区
1.0
康体疗养度假（旅游地产集聚）区
0.2
5. 重点支撑项目
（1）“东方之钻”大连东大门标志景区
钻石已经成为世界公认的爱情象征，正是寓意大连浪漫长远的最佳象征物，而瓦房店市被誉为新兴的“东方钻石城”，金刚石储量占全国已探明储量的54%，多呈8面体和12面体，质地优良，晶形完整，色泽晶莹剔透，首饰级含量占70在国际市场有很强竞争力。
因此，在大连的东大门——李官，依托“钻石原产地”这张闪亮名片，建设“东方之钻”、“钻石广场”等标志性景观，同时建设以钻石生产、加工、交易、展示为特色的东方宝石文化购物休闲街区。
开发金刚石矿观光游览区，以“浪漫见证、永恒爱情”为内涵，成为浪漫之都的重要支撑。加快钻石项链、水晶项链、工艺品等旅游商品和纪念品的开发工作，使“钻石之旅”成为集度假（旅游地产集聚）、观光、购物、娱乐等多功能于一体的精品线路。
（2）“浪漫起点”白沙滩葡萄酒庄度假（旅游地产集聚）区
建议选址：李官镇西部海滨。
依托周边万亩葡萄园的产业基础和大连海岸线上唯一的白沙滩优势，大力发展葡萄酒产业，并通过庄园旅游的模式，建立大连首家滨海葡萄酒庄旅游地产集聚区，成为从北部进入大连的“浪漫起点”。
A、积极培育优质品牌的葡萄酒加工产业，建设具有浪漫气息的红酒主题庄园，供旅游者进行红酒品赏、认识、购买以及认领等体验；
B、与李官滨海的白沙滩联合开发，建立婚庆摄影基地，开展丰富的浪漫婚庆服务，建设浪漫主题酒店；
C、依托项目周边万亩葡萄生产基地和2000亩精品梨园，建设全景式生态体验园，可提供休闲采摘，田园摄影，绿色餐饮等多种原生态体验。
（3）大连名特商品产业园区
李官镇境内高速出口附近，总占地面积1平方公里左右。
建设大连名特商品产业园区（交易中心、加工中心、仓储中心、物流中心等）。发展优质水果、设施蔬菜、名特优杂粮、薯类、花卉生产加工，集“示范、科普、加工、观光、商贸”于一体。通过旅游产业（旅游地产集聚开发）的介入，成为大连特色农业对外展示的重要平台。
商业模式：旅游观光+产品销售+远程物流。
营销重点：大型水果花卉主题节庆展会、建立专业网站。
（4）龙王庙旅游地产集聚区——渤海龙宫、度假（旅游地产集聚）天堂
整合提升现有的度假（旅游地产集聚）设施和规模，依托良好的海滨生态环境，建设针对东北腹地的高端海滨休闲旅游市场，同时结合龙王文化主题，打造具有中国传统特色的旅游节庆活动。把龙王庙海滨旅游区建成为富有文化特色的高端服务度假（旅游地产集聚）休闲中心，夏季“3S”高端旅游地产集聚区。
（5）田园温泉旅游地产集聚区
位于龙门，规划面积约5.5平方公里。以温泉资源为核心依托，结合地方农林资源，强化田园风情和生态环境，在开发大众接待型温泉旅游产品的同时，针对性地开发温泉田园、休闲农业、乡野度假（旅游地产集聚）、土特产品深加工以及商贸购物旅游等产品，形成自身特色和亮点。

6. 经济预测指标
功能分区
旅游用地
（km2）
接待游客
（万人次/年）
旅游收入
（亿元）
2015年
2020年
2015年
2020年
李官综合功能区
3.9
11
22
200

400

龙王庙旅游地产集聚区
31

88
175
龙门汤温泉度假（旅游地产集聚）区
9.3
26
53
度假（旅游地产集聚）区用地总计
44.2
125
250
7. 近期重点整治项目
整治类型
整治内容
道路
近期内启动李官综合功能区、龙王庙度假（旅游地产集聚）区、龙门汤旅游地产集聚区之间的联系道路。包括结合浮渡河景观带新建沿浮渡河景观道路，李官—龙门汤、李官—华铜—滨海路、李官—龙王庙的道路。
景观（河流）
对浮渡河沿岸(李官—浮渡河出海口)10公里景观带进行整治，提高浮渡河沿岸的景观效果。
村屯整治
包括龙王庙村、华铜村、腰屯。
提升浴场
四海兴度假（旅游地产集聚）村、沈燃海滨度假旅游地产集聚）村
（二）长兴岛旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）
1. 规划范围
红沿河镇、驼山乡、仙浴湾镇以及长兴岛的北部旅游区。
2. 发展定位
以滨海休闲为主体，融合水上运动休闲、海文化娱乐、旅游购物、会议产业，成为大连沿渤海半岛旅游产业（旅游地产集聚开发）集聚开发和突破发展的重要抓手和示范区。
3. 发展思路
以运动休闲为主导，商务休闲、度假（旅游地产集聚）居住、新能源旅游为补充；大连沿渤海旅游产业（旅游地产集聚开发）集聚开发，龙头突破发展的重要抓手和示范区，成为东北亚重要的滨海运动休闲旅游带。
4. 空间和土地规划
图2.10长兴岛旅游经济区（旅游地产集聚开发模式空间结构图

（1）驼山海滨旅游地产集聚区
占地规模：用地42.5平方公里。
用地结构：以滨海路为发展轴线，依托现有镇区及滨海旅游区，在轴线两侧布局不同功能区，形成“一带两轴多区”的空间结构。
图2.11驼山海滨旅游地产集聚区空间结构图

用地规划意向：
项目
占地面积 （km2）
地质遗迹景观区
0.8
印象渔家体验区
0.6
公共沙滩区
1.2
私密沙滩区
1.5
海蚀地貌景观区
1.0
新能源体验区
2.7
度假（旅游地产集聚）别墅区
3.4
旅游服务区
2.2
山体运动区
6.5
极限运动区
3.0
农家体验区
15
西屏山风景区
7.4
驼山运动场
7.7
综合生活服务区
3.0
其中：
一带：滨海路旅游发展带，包括五个功能小区，分别是海蚀地貌景观区、私密沙滩区、公共沙滩区、印象渔家体验区、地质遗迹景观区等五个功能小区。
两轴：以连接沙滩和镇区的主干道和滨海路为旅游区发展的主要轴线，带动旅游景观区和旅游服务区综合发展。
海上运动区：利用优质岸线资源，建设不同规模沙滩运动场地等满足不同层次人士休闲度假（旅游地产集聚）需求的设施。
度假（旅游地产集聚）别墅区：利用近陆岸线资源，建设度假（旅游地产集聚）别墅等高端度假（旅游地产集聚）休闲设施。
旅游服务区：结合现有镇区建设及未来旅游开发，加强高档宾馆、酒店等旅游配套设施建设。
自然风景区：依托西屏山风景区，建设自然观光旅游区。
驼山运动场：为城市居民提供户外露营、打靶射箭等休闲运动的场所。
（2）仙浴湾旅游地产集聚区
占地规模：用地24平方公里，其中建设用地规模约7平方公里。
用地结构：以滨海路为发展轴线，依托现有镇区及旅游区基础设施，在轴线两侧布局六处不同的功能区域，形成“一带一心六区”的空间结构。
图2.12仙浴湾旅游区空间结构图

用地规划意向：
项目
占地面积（km2）
滨海休闲度假（旅游地产集聚）区
1.5
情人岛度假（旅游地产集聚）区
0.6
综合服务中心
1.3
海洋文化展示区
1.1
生态渔业功能区
2.4
滨海观光体验区
5.3
生态林涵养区
11.8
其中：
一带：滨海路旅游发展带。
一心：结合现有镇区的公共服务设施及旅游设施，发展成为整个旅游地产集聚区的综合服务中心。
滨海休闲度假（旅游地产集聚）区：利用优质岸线资源，建设不同规模酒店、沙滩运动场地等满足不同层次人士休闲度假（旅游地产集聚）需求的设施。
情人岛度假（旅游地产集聚）区：利用近陆岛屿资源，建设游艇码头、度假（旅游地产集聚）别墅等高端度假（旅游地产集聚）休闲设施。
海洋文化展示区：依托海洋资源，利用特色建筑、专用场馆或历史遗存展示海洋文化及地方古老传说。
生态渔业服务区：鼓励当地群众利用自身养殖资源开办渔家乐特色餐饮业。
生态渔业观光区：为城市居民提供亲临渔业养殖生产一线的体验机会。
生态林涵养区：保护、利用度假（旅游地产集聚）区周边的森林资源，使之成为度假（旅游地产集聚）区的绿色屏障。
（3）长兴岛北部海滨旅游区
占地规模：规模约9平方公里，建设用地规模约5平方公里。
用地结构：沿滨海路两侧线性布局七处不同的功能区，包括与综合区公共中心融为一体的综合服务中心，形成“一带串七区”的空间结构。
图2.13 长兴岛北部旅游区空间结构图

用地规划意向：
项目
占地面积 （km2）
国际高尔夫运动区
3.2
新能源体验区
2.6
渔家乐特色服务区
0.7
酒店别墅区
0.6
私人休疗养区
0.5
综合服务中心
0.3
滨海公园度假（旅游地产集聚）区
1.1
其中：
国际高尔夫运动区，国际水准的高尔夫场地。
新能源体验区，亲临体验风车发电场。
渔家乐特色服务区，鼓励当地群众利用自身养殖资源开办渔家乐特色餐饮业，提供海味特色餐饮、住宿服务。
酒店别墅区，利用一线海景及岸线资源建设高端酒店、旅游地产。
私人休疗养区，限制大流量游客进入的、安静的休疗养专用区域。
滨海公园度假（旅游地产集聚）区，大众滨海嬉水、住宿、餐饮集中区。
综合服务中心，与综合区公共中心融为一体的综合服务中心。
5. 重点支撑项目
（1）北国第一岛·长兴岛
充实长兴岛临港工业区的旅游服务功能，通过旅游业有效改善居民、产业人员的生活质量。成为环渤海内海主题邮船的重要中转港和集散地，成为大连海洋旅游的西大门。
建设成为北国最大的休闲岛。依托长兴岛良好的自然资源优势以及在环渤海湾、大连旅游网络上的区位优势，以海岛为特色，以滨海观光、休闲、度假（旅游地产集聚）、运动为主体，充分挖掘海岛风情，展现融东西方浪漫于一体的、个性张扬、风情时尚的休闲度假（旅游地产集聚）岛屿，建设具有时代特征的渤海旅游第一岛。
A、在重要港口、码头出入口引进接待、信息设施和其他支持服务体系。
B、建设设施完备的海上交通网络体系。加强海上交通网络建设，使长兴岛成为海上看大连的北部核心区，同时从环渤海旅游带明珠的角度，近期开通与北戴河、山海关等地之间的海上交通。在最北端建设游客码头，成为大连海上旅游的重要支点和交通点，海上进大连的重要入口，大连环渤海旅游网络的重要枢纽。
C、在旅游层面，重点开发西北部区域。深度开发，重点面向中高端休闲市场，突出海上运动、休闲度假（旅游地产集聚）两大主题。度假（旅游地产集聚）设施重点服务于产业人员、海员及岛民。
（2）浪漫情人岛·仙浴湾
A、目标：加强综合治理力度，改造项目周边环境，提升项目品位与档次，建设成为东北游客滨海旅游首选目的地，平民化的、大众休闲度假（旅游地产集聚）旅游地。
B、全面启动情人岛建设，从整体打造浪漫情人岛的角度，建设岛上参与性项目。形成与浪漫大连一脉相承的浪漫休闲品质，成为浪漫滨海旅游的重要项目支撑。
C、突破现有旅游通道中走回头路的问题，建设海上邮轮码头，融入渤海旅游带中。
D、通过策划文化节庆活动，加大营销力度，建议重点策划沙雕文化节、中国情人节（七夕）等节庆，丰富夏季“3S”内容。
E、整合现有的农业、水产养殖业，建设支持性服务的区域，实现旅游与地方居民利益的结合，使当地人获得旅游经济效益。
（3）驼山海滨旅游地产集聚区
发展目标：以高端滨海度假（旅游地产集聚）、运动休闲旅游为主体，地质公园—森林公园—海滨公园—运动乐园高度复合的海滨综合旅游地产集聚区，大连西线北部夏季“3S”主要组成部分，以及高端休闲旅游的主要目的地。建设成为省级旅游地产集聚区、AAAA级旅游区、精品“3S”旅游目的地。
规划重点：
A、以生态环境保护为项目开发的前提，按照由多景区（海滨、林湖、石林高山草甸）构成的完整的大旅游区模式规划建设；通过具有影响的重大项目设计，重点启动西屏山和龙凤滩海滨旅游区，通过龙头项目带动整个区块的开发；培育体育运动与文化节庆活动，丰富双“3S”内容，重点建设具有区域影响的重大体育运动项目，成为未来大连西线北部旅游的一个重要支撑性景区。
B、西屏山旅游区：重点开发海岸台地旅游地产集聚区，开发方向以高端商务会议、避暑度假（旅游地产集聚）、运动休闲为主，重点建设庄园度假（旅游地产集聚）酒店（风帆大酒店）、高端商务会议中心、私人产权牧场、山地拓展基地、大型滑雪场、生态狩猎园等项目。
C、龙凤滩海滨景区：重点整合沙滩及沿岸景观（八仙岛、情仙礁、孤仙石、龙王庙、公石崖、泥林、骆驼石、凤凰岩、龟石、驼山石壁、老龙头、百神洞、鱼头兔尾岩、海马石等）、海蚀地貌资源（驼山石壁）、北方丹砂地貌资源（驼山泥林），开发私密海滩休闲地带，重点建设龙凤私密海滩休闲地带、顶级海景别墅产权酒店、私家邮船码头等项目。申报国家级地质公园。
D、骆驼山森林公园：重点开发山林体验与运动休闲型项目，重点建设山地拓展基地、大型滑雪场、生态狩猎园等项目
6. 经济预测指标
功能分区
旅游用地
（km2）
接待游客
（万人次/年）
旅游收入
（亿元）
2015年
2020年
2015年
2020年
长兴岛北部旅游区
9
13
26
240
480
仙浴湾旅游区
24
35
70
骆驼山旅游区
69.5
102
204
度假（旅游地产集聚）区用地总计
102.5
150
300
7. 近期重点整治项目
整治类型
整治内容
道路
复大线10公里、唐大线4.5公里
景观（河流）
桃房河1.2公里、万家河5.5公里
村屯整治
仙浴湾镇区、小李屯、梁街、杜家屯、梁屯、大孤山村、排石村、大魏村共8个
提升浴场
驼山浴场、仙浴湾浴场、长兴岛北浴场
（三）金渤海岸旅游地产集聚区
1. 规划范围
位于渤海金州湾东岸，金州城区西北，南接甘井子区，北至七顶山街道后海村北海岸。包括友谊、大魏家、七顶山3个街道的10个沿海村，包括10处天然海湾，8座近海岛屿。陆地面积72.6平方公里。
2. 发展目标
以滨海度假（旅游地产集聚）为核心，融合商务会议、科研办公、文化教育、运动休闲、旅游地产等，打造省级旅游地产集聚区、现代服务业集聚区和著名旅游地产集聚胜地。
图2.14金渤海岸旅游地产集聚区空间结构图

3. 规划要点
以都市观光游和商务休闲游为方向，以现代旅游业为引领，全面提升交通、游览、休闲、住宿、餐饮、购物、文娱、商务环境，促进金渤海岸现代服务业的快速健康发展。
南部设计了海上东方城和世茂嘉年华两个主题组团，主要建设错落有致的都市风貌区域，拟建设国际会展商贸城、总部经济区、高端居住区、大型综合购物中心、风情人工岛、室内滑雪场等项目，辅以大量的观光酒店和高端商务酒店，形成都市风情旅游区域，是商务休闲旅游和旅游购物、住宿、会议的主要区域。
北部设计了蓝色畅想国、浪漫情人湾、创想金州岛三个主题区域，主要建设高端风情区域，包括顶级风情海岛、梦幻娱乐区、教育文化区、海洋文化博览区、生态疗养区、时尚产业研发区、花园式生态商务办公区、风情居住区等，建设大型游乐主题公园、文化主题公园、高端教育研发产业基地等拉动性强、能大量吸引游客观光的项目，形成休闲观光旅游带，为风情观光和高端度假（旅游地产集聚）的主要区域，拉动腹地城市化步伐。
4. 重点支撑项目
（1）大连世茂嘉年华
世茂嘉年华项目是目前国内规模最大的高端综合旅游项目。项目内容主要包括超大型室内主题公园、大型室外主题公园、星级酒店、大型旅游商业城、游艇俱乐部、渔人码头、国际会议中心、特色果园和滨海生态居住区等。其中超大型室内主题公园建筑面积60万平方米，建有室内娱乐、休闲、餐饮、购物和运动等配套设施，是目前国内最大的全季节、全天候的室内主题公园。
项目设计按照国际化的先进理念，