房地产金融学.docx

复旦大学房地产系列教材房地产金融学华 伟 王新军 等编著 主 编：华 伟 副 主 编：王新军 余璐琳参编人员：邹 华 冯 斌 胡晓勇梁泸月 苏小波 周燕玲内容提要本书共分十章，从房地产金融的基础知识入手，对房地产抵押贷款、信托、保险以及房地产与资本市场等问题进行深入的分析，使读者能够对房地产金融有个全面的、系统的认识。本书在编著过程中注重理论联系实际，在介绍房地产金融基础知识的基础上，适当地介绍了房地产金融的一些实务操作。同时，本书还对房地产金融的一些前沿问题，如房地产产业投资基金、住房抵押贷款证券化、物业维修基金等作了详细介绍。本书适合大专院校房地产、经济、管理等专业的师生，也适合作培训之用。序随着我国经济的发展，房地产业作为国民经济的重要组成部分，为改善人们的居住条件，推动经济的高速增长发挥了积极作用，并且正朝着成为国民经济支柱产业的方向发展。由于房地产商品价值量大，房地产业投资金额大、运转周期长，因此，不管是从房地产商品的生产还是从消费的角度看，金融业的介入对房地产业来说都是必不可少的。纵观各发达国家房地产业和金融业的发展历程，我们可以发现，房地产业的发展需要金融业的支持，反过来，金融业的发展也需要在房地产业开拓业务，两者之间是相互促进、相互依存的辩证关系。随着房地产业和金融业密切关系日益凸现，相应产生了以研究金融机构对房地产的生产、流通和消费等领域提供相关金融服务为主要内容的房地产金融学。它是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。我国的房地产业和金融业都有着较长的历史。但是真正与现代市场经济接轨意义上的房地产金融业却起步较晚，然而其发展势头却较为迅猛；房地产金融业的规模正在不断扩大，其占商业银行业务的比重不断提高；住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营；住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。但由于各方面的原因，中国房地产金融业始终没有从根本摆脱“房地产过热信贷膨胀市场萎缩坏账呆账”的状况，给本来就已经相当脆弱的金融体系又添变数。因此，了解房地产金融的基本原理，把握房地产金融的运行规律就显得尤为迫切。出于这样的目的，复旦大学金融研究院的华伟博士主持编写的这本房地产金融学。该书内容祥实丰富，注重理论和实务的均衡。在介绍房地产金融主要业务的基础上，该书还对当前房地产金融的一些热点问题，如住房抵押贷款证券化、物业维修基金和物业税等做了详细介绍，并提出自己的独到见解。相信本书的出版会对普及房地产金融基础知识和推动房地产金融实践起到积极的推动作用。目 录第一章 房地产金融概论1第一节 房地产业与金融业的关系1第二节 房地产金融的概念、特点和作用4第三节 房地产金融体系8第四节 我国房地产金融的历史回顾及展望15第二章 房地产抵押贷款20第一节 房地产抵押贷款概述20第二节 商业银行住房抵押贷款的运作25第三节 住房公积金制度32第四节 个人住房抵押贷款的风险与防范41第五节 住房抵押贷款保险44第六节 住房储蓄银行业务51第三章 房地产融资信用59第一节 房地产信用59第二节 房地产银行信用的受信与授信业务62第三节 房地产融资信用调查71第四章 房地产信托91第一节 房地产信托概述91第二节 房地产信托资金的来源及主要业务95第三节 房地产产业投资基金104第五章 房地产保险112第一节 房地产保险概述112第二节 房地产保险合同115第三节 房地产保险的运作123第四节 房地产保险的主要险种126第六章 住房抵押贷款证券化143第一节 住房抵押证券化概述143第二节 住房抵押贷款证券化的运作148第三节 发达国家和地区经验的借鉴156第七章 房地产项目投融资161第一节 房地产项目投融资概述161第二节 项目可行性研究与财务分析体系168第三节 房地产项目融资相关理论与实务172第八章 网络时代的房地产金融180第一节 网络时代与房地产业180第二节 网络房地产银行187第三节 网络与房地产金融风险分析195第九章 其他房地产金融203第一节 房地产典当和房地产典权203第二节 非全额融资形式的房地产金融210第三节 房地产业的税费政策217第十章 房地产与资本市场228第一节 房地产企业的上市228第二节 房地产上市公司的债券发行235第三节 房地产上市公司的再融资240附录1：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知244附录2：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知246参考书目：251第一章 房地产金融概论房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。本章主要介绍房地产业与金融业的关系，房地产金融的概念、特征、作用以及房地产金融市场体系，最后介绍我国房地产金融业的发展历史、现状以及未来发展方向，使读者对房地产金融有个大概的了解。第一节 房地产业与金融业的关系房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业，它属于第三产业。金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。房地产业与金融业都属于第三产业，随着我国经济的进一步发展及城市化的加速，传统的住房制度和金融体系正在发生根本性的变革，因此，房地产业与金融业相互促进、共同发展的关系也日益凸现。房地产业与金融业两者间的关系，突出地表现为房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。作为相对独立的物质生产部门的房地产业，在涉及房地产商品的生产、分配、交换与消费的一系列生产经营活动中，无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资金的筹集、融通和结算等各种金融服务。总而言之，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间。一、房地产业的发展需要金融业的支持1房地产业的开发与经营离不开金融业的支持房地产经营的主要产品是房屋和土地，其商品的价值量巨大，其生产建设和经营活动的过程比较长，从取得土地、开发土地、设计、施工、装修、配套到验收等一系列过程一般需要几年。而且房地产业涉及面广，经济关系复杂，巨额的资金要分别以货币资金、开发建设资金、商品资金等形态同时存在于房地产开发经营的各个不同阶段。如果没有一个以金融机构、金融市场为主体的金融业，房地产业就难以进一步发展。而在现代市场经济体制作用下，只有在货币资本、有价证券进入市场的条件下，金融业对房地产业的支持才能得以充分展现。以上海市住房建设为例。到2005年末，上海城镇居民住房面积要达到1820m2。根据上海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，“十五”期间，上海预计新建商品住宅6000万m2左右，平均每年要竣工住房面积1200万m2左右，按每平方米住房平均成本2000元的保守估计，每年也要投入240亿元的资金。如此巨大的资金投入，如果缺乏金融业的支持和配合，而仅仅依靠房地产开发经营企业和购房者自有资金投入，那么一般房地产开发经营企业是根本无法实现房地产投资的良性循环的。房地产开发经营企业面临的投入资金回收期长和再生产连续性要求的矛盾，使房地产开发经营企业的资金运作难以为继。为解决这一矛盾，房地产开发商必须通过金融市场这一中介来进行多渠道的筹资，包括发行股票和债券，向商业银行及其他金融机构借款等。2房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产进入流通领域，满足单位和个人消费需求，单位和个人也需要花费大量的资金。住房是一个大宗的消费品，对普通消费者来说基本上是一生中最大的消费支出。需要购置房地产的单位和个人如果仅仅依靠自身积累的资金实现购置房地产的目的，往往需要较长的时间，对广大个人购房者来说，更是如此。例如，2003年上海市城市居民家庭人均年可支配收入14867元，按住宅平均价格每平方米5000元的保守估计，从静态上看，一个三口之家不考虑其他消费也得攒上十年才能买上一套100平方米的住房，如果有了金融业的介入，通过发放个人住房抵押贷款，则可以缩短购房者资金积累时间，提前购得房屋，实现房地产的流通和消费，进而推动房地产业的良性循环。3房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务金融业除了以融资方式支持房地产业外，还可以运用多种金融工具，通过办理结算、信托、保险等业务，支持房地产的开发，促进房地产商品的流通与消费。二、金融业的发展需要在房地产业开拓业务房地产金融是金融业的重要组成部份，开拓房地产金融对金融业的繁荣与发展具有举足轻重的作用。纵观国内外房地产业与金融业的发展历史，大体上存在这样一种趋势：什么时期一个国家或地区的房地产业兴旺发达，这一时期的金融业必然兴旺发达，反之亦然。例如，香港的房地产市场在19761980年曾连续5年持续繁荣，金融业也随之持续繁荣。房地产业对金融业的重要作用主要表现在以下几点：1金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务金融业的稳步发展，需要实行多元化的资产战略，体现金融业经营管理的资产分散化原则的要求。就商业银行的金融资产而言，在贷款资产中，由于房地产的保值、增值特性以及抗通货膨胀能力，使得房地产抵押贷款成为商业银行重要的信贷资产之一。2金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广。随着房地产业存量搞活、增量发展，金融业介入房地产领域的范围逐渐扩大，居民个人通过办理住房抵押贷款来购买商品房得到进一步推广。为了方便房款结算，个人采用支票和银行本票办理房款结算已经成为可能，为支票和银行本票的扩大应用提供了外部条件。另外，有的银行还利用信用卡办理房地产抵押贷款手续，建立分期付款、分期还款的自动转账支付系统，也为信用卡的推广起了积极作用，为银行拓展了结算服务领域。3从房地产领域拓展金融业自身的发展空间房地产业的发展也使金融业同时获得发展机会，为金融创新提供了广阔的空间。首先，房地产业在生产与经营的各个阶段，经常出现大量资本闲置的状态，而这些资金正好成为银行重要的资金来源；其次，金融机构将房地产业列为自己的服务对象，客观上扩大了贷款范围，还在房地产领域恢复和发展金融服务，为金融服务增加新的内容，这包括保险机构开办房屋质量保险、自购公用住房保险、商品住房保险以及住房抵押贷款保险等新险种；信托机构承办房地产租赁管理、代理房地产买卖，从事房地产咨询业务等；再次，房地产抵押贷款证券化、房地产企业的上市融资、再融资以及债券发行等业务会增加金融交易工具促进金融市场的成熟的完善。以上分析表明，房地产业与金融业相互溶合是现代社会经济发展的必然要求，两者是一种相互促进、相互依赖、共同发展的关系。第二节 房地产金融的概念、特点和作用房地产金融历史悠久，在公元前几世纪的时候就已经在中东、欧洲大陆、英国和南美出现。埃及人很早就发展了土地勘测技术，即使是被用作借款抵押品的土地在尼罗河定期泛滥被淹没的时候，贷款人的权利也能得到保障。此外，在中东也很早就出现了抵押贷款。而古代罗马在其法律制度中就已出现了抵押法并被实施，成为现代抵押制度的先驱。另外，从世界范围来看，各个发达国家和地区都有相对独立的房地产金融系统和房地产金融市场，如美国的房地产抵押银行，日本的住宅金融公库、德国的住宅储蓄银行等。那么，什么是房地产金融？它包括哪些内容？它的特征和作用是什么？下面将简要地回答这些问题。一、房地产金融的概念房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融实际上是房产金融与地产金融的合称。所谓房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动；地产金融又称土地金融，是指围绕土地的有偿使用而产生的金融活动，虽然现代科学技术已经能够将某块土地上的建筑移开，但移动后的建筑物仍然必须依附在土地上，房产与地产是不可分割的，因此一般将房产金融与地产金融合称为房地产金融。房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。二、房地产金融的特点由于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同的特点，即房地产位置的固定性、价值量大、增值性等，决定了房地产金融与其他金融相比，具有以下四个特点：1融通资金量大无论是房地产企业的开发经营资金，还是个人的消费购房款，都会遇到使用支出的集中性和来源积累的长期性、分散性的矛盾，为了解决这一矛盾，需要房地产金融市场为企业或个人进行大量的融资。据统计，发达国家房地产投资资金杠杆率高达75%95%。而一般制造业则仅为50%60%。另外，国外住宅信贷规模的发展尤为迅速。例如，美国1945年住宅抵押贷款余额为270亿美元，1960年增加到1630元美元，1979年则突破1万亿美元大关，相当于战后初期的37倍。2房地产金融具有较强的政策性房地产金融受政政策干预较多，同时也是政府补贴较多的行业。因为，一方面城市规划、城市发展计划和产业政策等对房地产金融有诸多限制；另一方面，居民的住房问题关系到社会安定团结和政局的稳定。因此，政府通常要通过房地产金融部门，采用各种奖励、补贴或税收优惠等手段来支持个人住房抵押贷款的发展。例如，战后美国政府规定住宅贷款利率不能提高，由政府贴息，并把住宅贷款的偿还期延长到30年。3房地产金融债权有保障房地产金融一般属于长期信用，因此房地产金融机构在从事房地产贷款时，首先要考虑债权的安全性问题，即贷出去的款项能否按时、足额地收回。为解决这一安全性问题，金融机构通常要求借款人提供担保。担保包括人的担保（即保证）和物的担保（主要是质押和抵押）。保证通常是由第三方为债务人的债务清偿提供担保，当债务人不能履行债务合同时，该第三方要负连带责任。抵押或质押，就是以特定的财物为借款人的债务履行作担保，当债务人不能履行其债务时，债权人就有权行使该担保物权。由于房地产属于不动产，具有保值和增值的特点，因此在实际操作中，常常以房地产作为贷款的抵押担保品，使贷款的可靠性、安全性大大提高。4房地产金融具有证券化趋势房地产金融和其他金融一样，其负债大多是流动性强、期限短的短期资金来源，但其资产却具有期限长，金额大的特点。因此，当该项资产占金融机构资产总量的比重较大时，金融机构便会面临资产的流动性风险。所谓资产的流动性风险是指一项资产变现或作为抵押品交给债权人保管时遭受损失的可能性。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产，这主要体现在以下两方面：首先，房地产只能成套地出售或转让，不像股票或债券那样，可根据需要进行转让。在某些不利情况下，所投的资金可能会被套在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它。其次，房地产作为抵押品时，不能移动，不易分割，不方便交给债权人保管和处置。由于房地产传统资产形态具有这种缺陷，西方发达国家从上世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势，即将期限长、额度大的房地产抵押贷款进行小额分割，以有价证券的形态通过资本市场进行融资，使得长期的抵押贷款资产具有很好的流动性。关于房地产证券化可参考本书第六章。三、房地产金融的作用房地产金融的主要职能是为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金，同时，提供有关房地产资金结算、审价、咨询、项目评估、房地产信托和代理保险等中介服务，具体来说房地产金融具有以下几个方面：1有效地筹集社会资金，促进房地产业发展房地产商品具有价值大、生产周期长的特点，因此，房地产的开发、建设、经营离不开金融业的有力支持；同时，住房商品和其他日用品不同，住房价格高，仅靠居民自身收入积蓄难以实现购房愿望。由此可见，房地产的开发经营和消费都需要房地产金融的大力支持，没有房地产金融市场巨额资金的筹集合投入，房地产业的发展就会成为无源之水。尤其是我国在较长的一段时期内实行的是计划经济模式，土地无偿划拨，居民住房及其他各类用房均由政府提供，实行的是一种实物分配和低租金租赁使用公有住房的制度。在这种经济模式下，房地产业资金的运行很难实现良性循环，而国家财政也不堪重负，导致房地投资严重缺乏，城市土地开发和城市建设呈现萎缩态势，房地产总供应量大大滞后于总需求的现象长期存在而且未得到解决。所有这些矛盾集中地表现为资金的短缺。金融业通过发挥自身筹融资的功能，运用各种金融工具吸收大量社会闲散资金，并在房地产开发建设需要资金支持时，向其发放开发贷款，补充其建设资金的不足，使房地产开发建设项目能按计划完工。同时，银行通过向居民发放个人住房消费贷款，使居民能及时住上自己满意的住房，再通过以后的收入分期偿还银行的贷款。由此可见，金融业的参与平衡了房地产的供给和有效需求，促进了房地产业的健康发展。2合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展金融机构向社会筹集了大量房地产资金后，还要合理地分配到房地产的开发、流通和消费的各个环节中去，以促进房地产业的健康可持续的发展。一方面，房地产金融机构可以通过差别利率或不同的贷款条件来扶优限劣；通过公开市场业务影响房地产证券的价格，从而把有限的资金分配到那些内部经营管理规范、信誉高、效益好的房地产企业，促进房地产企业改善经营管理，从总体上提高房地产业的整体效益。另一方面，房地产金融机构可以通过加大住宅消费的支持力度，将房地产金融的重点逐步引导到居民个人住房抵押贷款上来，有利于从根本上启动和发展房地产市场，促进房地产业的可持续发展。3执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展房地产业是国民经济的先导产业和基础产业，它在国民经济中具有举足轻重的地位，它的运行状态直接或间接地影响到几十个行业的市场变化，因此科学地调控房地产运行成为国家宏观调控的重要组成部份。国家通常利用房地产金融对房地产市场进行调节。例如，1996年我国的房地产业处于低谷时期，为了启动市场和促进复苏，政府作出重大决策，把房地产业特别是住宅业作为新的经济增长点。在政府的诸多政策中，十分重要的一条就是发展房地产金融。为此，人民银行于1997年4月颁布了个人住房担保贷款管理试行办法并在1998年4月提出要加大住房信贷投入，扩大经办住房委托业务的金融机构的范围。而从2002年开始，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、售价上涨过快以及商品房投资结构失衡的态势。2003年6月，中国人民银行则通过出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（即央行121文件），对房地产贷款的诸环节作了严格要求，从而遏制了房地产投资过热的势头。除了以上提到的三点作用外，房地产金融还有力地支持了我国住房制度的改革，推动了福利分房制度向住房社会化、商品化的转变。第三节 房地产金融体系一、房地产金融市场体系在现代经济社会中，房地产业广泛而活跃的融资活动，必须通过金融市场才能进行房地产开发经营与消费所需资金的筹集与融通。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和，包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险以及房地产证券等。1房地产金融市场的构成要素房地产金融市场由下列三个基本要素组成：（1）融资主体资金的供给者及需求者资金供给者及需求者即为房地产金融市场上资金商品的买卖双方，这是房地产金融市场最为基本的要素，它主要包括家庭、企业及特定的政府部门如公积金管理中心。个人和家庭通过参加住房储蓄存款或购买房地产金融市场上的各类有价证券而成为房地产金融市场的资金供给者，或者为了购、建、修住房向房地产金融机构申请贷款而成为资金的需求者。同要，企业将生产经营过程中暂时闲置的资金存入房地产金融机构或购买各种房地产有价证券从而成为资金的供给者，为了开发、购买房地产向银行申请贷款以及在金融市场上发行股票或债券而成为资金的需求者。（2）融资中介融资中介是指在房地产资金融通过程中处于资金供给者和资金需求者之间的中间环节，主要是指各类兼营或专营房地产金融业务的金融机构，如住房储蓄银行、住房信用合作社、各商业银行、保险公司、证券公司等银行及非银行金融机构。（3）市场金融工具房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。因为资金交易和一般商品买卖不同，必须借助于金融契约的形式，如商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票，以及未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等，这些都是可以用于交易的金融工具。2房地产金融市场的分类房地产金融市场作为金融市场的重要组成部份，按照不同的标准可以有不同的分类：（1）按市场层次划分，房地产金融市场可以分为一级市场和二级市场。房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易等。在该市场上，借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通。房地产金融二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有价证券的再转让交易。（2）按房地产金融服务的对象，可以将房地产金融市场分为房产金融市场和地产金融市场。前者是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场，后者是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。3房地产金融市场的融资方式房地产金融市场的融资方式包括间接融资和直接融资两种：（1）间接融资间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发、经营与各种投资，而是根据自身资本运转状态与实际力量，对从事房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，当然也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。上述货款通常采取抵押贷款的形式。间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间、地点与范围等方面的限制，因此融通灵活方便，资金运用也较为合理有效。在房地产金融活动中，尤其是在住房金融活动中，必须依靠间接融资的方式，才能合理有效地实现资金融通。（2）直接融资直接融资是指房地产金融机构直接向房地产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润，同时还包括房地产企业直接在资本市场上发行股票或债券来筹集资金。直接融资一般受到融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得不灵活，但直接融资对房地产业改善经营管理、提高经济效益具有很大的帮助。在现实生活中，直接融资与间接融资各有利弊。两者应当相互补充，相互促进，才能充分提高资金的使用效益，促进房地产业的健康发展。二、房地产金融机构组织体系任何金融活动的开展都必须依赖一定的金融机构，金融机构的经营活动对社会经济的发展起着十分重要的作用。房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行、商业银行及非银行金融机构如证券公司、保险公司、信托公司等。房地产金融机构是房地产金融运营的载体。从世界范围看，各国的房地产金融机构组织体系都因各国不同的政治、经济、文化背景而不同。有些国家只允许专门的房地产金融机构经营房地产金融业务；有些国家不设专门的房地产金融机构，而由一般的商业银行兼营房地产金融业务；而大多数国家则是由专门的房地产金融机构和一般金融机构共同经营房地产金融业务。1我国的房地产金融机构体系经过改革开放二十多年来的发展，我国房地产金融机构从无序走向有序，基本上形成了以商业银行房地产信贷部为主导，包括住房储蓄银行、住宅信用合作社、保险公司、信托公司、证券公司在内的多层次、多形式的房地产金融机构体系。从事房地产金融业务的金融组织可以分为五大类：银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类和其他类（主要指财务公司、合作社、典当业等），从业务上分可以分为专营的房地产金融机构和兼营的房地产金融机构。（1）专营房地产金融业务的机构专营房地产金融业务的机构主要包括住房储蓄银行和住宅信用合作社。住房储蓄银行。1986年3月，国务院正式确定烟台、唐山和蚌埠为城市制度改革试点城市。其中烟台市在深入调查、反复论证和模拟运行的基础上，经国务院批准，于1987年8月1日正式实施改革试行方案。经中国人民银行批准，烟台市于1987年12月1日正式成立中国第一家专门办理房地产金融业务的银行烟台住房储蓄银行。同年蚌埠市住房储蓄银行也相继成立。这两个住房储蓄银行的主要职能是：组织和开办企事业单位住房资金存款和城乡居民住房储蓄存款；办理商品房开发经营企业的流动资金贷款；代理各有关单位发放住房券，发行住房建设债券和股票；管理和监督企事业单位住宅建设基金的使用；审核住房建设造价，办理住房建设概预算的复审；直接参与投资、经营房地产开发、买卖、租赁、信托业务，以及转让、买卖房地产有价证券等。住房储蓄银行和其他银行相比具有以下特点：它的宗旨是为房改服务，办成服务性银行，业务范围主要是围绕房改开展住房结算以及存贷业务。住房储蓄银行是地方股份制银行，资金来源于地方，用于地方，不依靠国家投资。也不铺设网点。自求资金平衡。营运资金主要来源有：股金和自身积累，原有财政投资和企事业自筹用于住房的资金；住房出售、出租的收入，已摊入企业成本和已进入财政预算的房租补贴、住房维修和住房折旧费等。存贷资金利差由银行自行消化，不需财政和人民银行补贴。在总结烟台和蚌埠住房储蓄银行运行经验的基础上，2002年10月，经中国人民银行批准，德国施豪住房储蓄银行与中国建行合资成立中德住房储蓄银行，注册资本为15亿元，建行和施豪银行分别拥有其中751%和249%的股份。2004年2月15日，中德住房储蓄银行在天津正式开业。中德住房储蓄银行的经营模式完全从施豪银行引进，资金封闭运作，只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷利率差是它唯一的利润来源。其最大的经营特色，就是提供低息住房贷款，目前推出的最优贷款年利率仅为33%，远低于国内的各种个人住房商业贷款。住宅信用合作社。住宅信用合作社又称住宅合作社，是指由居民自愿组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。它通过筹集社员资金来解决社员的住房，减少了中间环节，降低了建筑成本，从而向社员提供了价格低廉的住房。住宅合作社在国外已经有了200多年的历史，近50年来发展得尤为迅速，第二次世界大战后，在受战争严重破坏的国家里，为了尽快解决住宅问题，居民自发地恢复和组织了大量新的住宅合作社，政府也通过各种手段鼓励住宅合作社的发展。据国际合作社联盟统计，目前世界上有40多个国家建立了住宅合作社，总数为7万多家，社员近2000万户。早在上世纪80年代中期，我国的一些城市中就出现了住房合作社。如1986年上海玩具出口公司组建的“新欣住房合作社”，1987年武汉市组建的面向城市居民的“常码头住宅合作社”，昆明市的“马洒营住宅合作社”等。住宅合作社集住宅的专业生产与消费于一身，提供从资金的筹措，到住房的建设、消费、维修，直至住宅的分配、交换等全过程的服务。住宅合作社社员的住宅将依靠合作社来解决，这自然就割断了职工（社员）在住房问题上与单位的依附关系，使得住宅合作社成为住宅社会化的一种形式，这与我国住房制度改革的社会化、专业化目标是相吻合的。住宅合作社的内部关系由其章程规定，实行民主管理、社务公开、财务公开、入社自愿、退社自由的原则。在合作社中，社员们自筹资金，合作建房，并合作维修、护理和管理住宅。在住宅分配上，一般以入社时间的长短和住房储蓄的多寡为顺序，以期激发社员增加储蓄，用自己的力量解决自己的住宅问题。当然，住宅合作社的建房用地一般在价格上享受政府的优惠。（2）兼营房地产金融业务的机构在我国现行的房地产金融机构体系下，兼营房地产金融业务的机构主要是指商业银行、保险公司、信托投资公司、证券公司等金融机构。其中商业银行的房地产信贷部最具有代表性。1988年1月，国务院召开全国住房制度改革工作会议，确定住房制度改革的整体方案，住房制度改革进入扩大试点阶段。根据国务院有关文件精神，同时也是为了适应住房制度改革的实际需要，一些地区结合房改具体情况和实际过程，委托商业银行（当时称作专业银行）经人民银行批准成立房地产信贷部，办理本地区房改金融业务。商业银行的房地产信贷部由此产生。并逐渐从原来的房改金融业务扩展到房地产业金融主要业务。成为我国房地产金融机构的主体之一。房地产信贷部与商业银行其他部门比较，具有以下特点：实行双重领导的体制房地产信贷部作为商业银行的一个部门，首先要接受银行内部的领导，按照银行内部规章制度办事，维护银行整体利益。其次，由于房地产信贷部是地方政府委托商业银行成立的，因此它还必须接受地方政府的领导，在住房基金管理、信贷投向和利润分配等方面，执行地方政府的有关政策。相对独立地开展业务房地产信贷部虽然依托商业银行而设置，但仍然表现出相对的独立性，首先是信贷管理体制上的独立性，房地产信贷部的信贷收支计划单列，自成体系，自行管理，自求资金平衡。房地产信贷部的信贷计划是国家综合信贷计划的组成部份，每年由人民银行综合平衡后，单独下达给各商业银行总行，不同的房地产信贷部之间不能相互调拨资金，房地产信贷部与银行之间的业务属于同业往来，不存在资金调拨的关系。其次房地产信贷部的财务核算较为独立，其财务收支不并入商业银行的大账，收益归地方，其税后利润与当地财政部门商定留成办法。同时，房地产信贷部门还实行单独缴税，就地完税，即房地产信贷部应当在当地办理税务登记并照章纳税，而不实行商业银行统一纳税的管理体制。兼营房地产金融业务的金融机构除了商业银行房地产信贷部外，还有信托公司，其与房地产有关的业务主要是房地产资金信托业务，房地产财产信托业务、房地产投资基金业务；证券公司，主要承担房地产证券的承销、房地产股票上市公司的改制辅导等工作；保险公司主要是承接与房地产领域的财产保险与人身保险。关于信托公司、保险公司、证券公司的有关业务我们将在以后的章节中作详细论述。2房地产金融组织体系的发展构想房地产金融组织体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。对于是否要建立健全房地产金融组织体系，尤其在是否要建立政策性房地产金融机构上存在有这样两种主要观点：一是不赞成再建立房地产金融机构，认为在今后相当长的一段时间内，房改金融业务仍将由国有商业银行承办；二是要建立全国性房地产金融机构，如国家计委、建设部提出的建立国家政策性住宅银行的设想。由于我国土地所有权的公有制（乡村土地归村民集体所有，而城市工地所有权归国家所有）以及房地产开发建设周期较长，风险难以完全确定等因素的影响，房地产业的发展不可能完全依靠市场力量的自发作用来等于调节。因此，有必要建立全国及地区性的政策性房地产金融机构来引导与规范房地产市场的运行，从而平抑风险，确保房地产业健康发展，最终在此基础上建立一个政策性金融与商业性金融相分离，以商业银行为主体、多种金融机构并存的金融组织体系。三、关于完善我国房地产金融体系的建议随着我国经济体制和金融体制改革的不断深化，以证券市场为主的资本市场已对资源配置和宏观经济流程发挥日益重要的作用，但银行作为主要融资渠道的融资体制并没有发生多大的变化。经济运行中的诸多矛盾和风险向银行集中，经济波动所产生的死账、坏账、欠账最后大都沉淀在商业银行，使得商业银行不良贷款不断上升。在房地产领域，截止2003年11月，全国空置商品房超过1亿m2，占用银行贷款数千亿元，如何缓解空置已成为这几年房地产界关注的焦点。如何居安思危防止“泡沫”，更是目前房地产金融研究的重中之重。中国房地产业要从根本上防止“房地产过热信贷膨胀市场萎缩坏账呆账”的状况，除了要继续实行“适度从紧”的货币政策以外，还应探索建立完备的中国房地产金融体系的道路。1建立科学的房地产信贷决策机制，分散银行风险现在大多数房地产开发商只有一种融资渠道，那就是银行贷款。根据我国金融管理部门的规定，房地产开发企业只要具有一定的自有资金，均可以向商业银行提出贷款申请，经过商业银行的贷款审查之后，就可获得相应的贷款。银行是经营货币的企业，经营利润通过货款的回收得以实现。由于房地产是一个高风险的行业，从获取土地到房地产开发经营的各个环节均面临多种不确定性。如果开发商的产品不能及时转化为货币，银行的贷款就难以回收，呆账、坏账的出现就在所难免，从而增加了整个金融业的风险。因此，从保护房地产业健康发展的角度，金融界应尽快研究将风险较高、时期较短的房地产开发建设贷款和风险较小、时期很长的房地产销售抵押贷款适当分离。前者主要由商业银行承办，后者主要由储蓄银行、保险公司等机构承办，当然也可以由商业银行的不同部门办理。通过建立建设贷款制度，引进邀请贷款约定（takeout commitment）和备援贷款约定（standby commitment）等约束机制，将开发贷款的风险集中在建设阶段，将房地产的市场租售风险转移组提供长期抵押贷款的金融机构。同时，金融机构在开展信贷业务的过程中还必须建立一个科学的信贷决策机制，在项目实施之前，必须对投资或信贷项目进行科学的投资分析。2充分发挥资本市场在房地产金融中的作用除了间接融资以外，一个完备的房地产金融体系还应确保开发商能够顺利地从资本市场上直接融资，充分发挥资本市场的融资作用。首先，要鼓励房地产企业通过股票上市和发行债券从资本市场上筹集资金。目前，我国房地产资本市场的发展远远落后于房地产业发展的需要。不管是涉及房地产的上市公司的数量还是这些上市公司股票的流通市值占整个股市流通市值的比例都相对较小。资本市场的资源配置功能没有很好地发挥出来。因此，加快房地产企业的上市步伐，发挥资本市场在房地产金融中应有的作用是完善我国房地产金融体系的核心步骤之一。其次，建立住房抵押贷款证券化机制。住房抵押贷款证券化是指通过将银行住房抵押贷款进行资产负债表外的组合和信用增级，然后设计成在资本市场上发行的抵押贷款债券，从而达到提高银行资产流动性，降低贷款风险，增加贷款资金来源的目的。最后，设立房地产产业投资基金，拓宽房地产融资渠道。房地产产业投资基金是房地产业融资的一个良好补充。与银行贷款相比，房地产产业投资基金具有融资成本低、运作方式灵活和期限弹性大等特点，因此，有利于房地产企业的