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城市CBD房地产发展的动力机制研究

内容摘要：本文通过对东莞CBD启动过程的分析，讨论了城市CBD发展的动力机制问题。本文认为，聚集机制和城市规划是城市化进程，是CBD发展动力体系的两个方面。城市规划为CBD发展创造了适合企业需求的外在条件，这些条件有助于吸引企业和人口的导入；产业聚集机制主要是通过聚集效应带来的收益，引导第三产业在CBD区域自我复制，使第三产业在CBD聚集的持续动力。CBD是城市产业集聚到一定阶段的产物，同时由于CBD建设又是一个主观能动性很强的行动。因此，决策CBD是否建立，必须仔细考察城市经济和产业发展情况，包括经济聚集张狂、主要产业集群发展状况、企业结构状况、产业布局等等。只有第二产业集群产生扩散效应时，大规模的CBD建设才有可能进行。由于城市CBD规划超前性、产业升级的缓慢性，因此在CBD启动期，企业导入很有可能是相对不足的。这时，聚集效应和城市规划带来的强烈升值预期所引起的投资资本导入，是推动CBD建设持续进行的重要资金来源。
关键词： CBD 产业聚集机制 产业升级 结构分化 规划

引 言

对于正处于社会转型期的中国人来说，CBD似乎承载了与财富有关的种种梦想：最高档的写字楼，最昂贵的公寓，最出风头的建筑，还有最有钱的人和他们最靓的车。在日益强调国际接轨的今天，CBD---正在成为中国城市发展的一个新的浪潮。截至目前，全国超过40个城市开始建设和筹划自己的CBD，他们包括北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、青岛、杭州、东莞等。CBD的概念受到了地方政府和地产运营商的高度追捧，因为从商业角度看，它几乎成了聚宝盆的现代代名词；单就CBD这个概念，就先天注定了其近乎天价的土地出让金和楼盘售价。
在大规模进行CBD建设的浪潮中，我们不禁要问：如此众多的城市建设CBD是否是必要？它们是否满足了CBD建设和发展的必要条件？促进CBD发展的动力因素有哪些？CBD发展的规模、速度保持多少比例比较适合？CBD在城市空间转型中的演化过程是如何的？本文的主旨就是通过对已具有一定雏形的东莞CBD发展的动力机制和演进过程的分析，来探讨以上提及的CBD规划、建设、运营中的一些主要问题，希望能够对未来CBD的建设和发展提出一定的理论和实践的指导建议。

一、 CBD特征、功能研讨
（一） 概念释义
CBD是英文central business district的缩写，中文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。1923年美国社会学家E.W.伯吉斯以芝加哥为研究对象，提出了同心圆理论。其主要内容是城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构，其中的核心区叫CBD，由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区、中产阶级居住区和高收入阶级居住区，共五个圈层。位于五个同心圆圆心的CBD被伯吉斯定义为零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等高度集中地，城市商业活动、社会活动、市民活动和城市交通的核心。在其理论中，伯吉斯赋予CBD三方面的性质，首先，CBD是城市结构的核心，容纳了功能层次最高的行业并行使与之相关的职能，是城市交通骨架的枢纽地区。其次，它与城市发源地紧密相关，甚至是城市最早的建成区。第三，在仍将继续由内向外的同心圆城市扩展中，CBD将在较长时期内保持其中心和控制地位。由伯吉斯的定义可以看出，CBD概念在初创时指普遍意义上的发达工业社会的城市中心区。
后期，随着世界经济正由工业化社会步入信息化社会，经济一体化进程加快，CBD概念从原先的城市空间概念转为经济概念。CBD概念发展也越来越高档化，逐步成为区域、乃至全国、甚至全球具有影响力的金融、商务等办公聚集场所，如纽约、东京、悉尼、巴黎、香港等，城市的商务办公职能已成为区域、全国乃至全球性经济发展的管理与控制中枢，并相互构成网络。在这些城市中，CBD已经成为城市中心区的主要组成部分，不仅集中了大量的跨国公司的总部，还有高层次、专业化的商务服务，包括金融、法律、会计、管理及广告业等。这类公司聚集与国际性大城市的CBD中，为跨国公司在全球运转自如起了决定性作用。
在本文中，所使用的东莞CBD的案例的含义界定结合了CBD传统概念和现代概念。在这里目前CBD更多的是一个城市中心区的概念，是东莞这一国际制造基地的单中心商务圈，但是随着经济的发展，它的区域性和国家性的产业CBD概念有可能逐渐增强。

（二） CBD特征和功能
1、 CBD特征
当代城市的CBD不仅云集了区域企业的总部，还有高层次、专业化的商务服务，包括金融、法律、会计、管理及广告业等，成为区域经济枢纽。
CBD一般要满足一定的空间特征和经济特征。空间特征包括：
a) 一定的占地面积
CBD作为城市的一个功能区域，首先要满足的一个条件就是具有一定的城市空间，或者场所。CBD内发生的任何事件，包括人流、车流、建筑、商务活动等都是在这一场所中得到安排的。事件安排的合理性，很大程度上取决于场所布局的合理性，既是规划是否合乎人们所进行的各种活动的需求。
b) 区域的高可达性
 可达性是CBD最基本的特征。包括交通的可达性和信息的可达性两方面。CBD内交通用地面积大，具有城市最发达的内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予单位时间内最高的办事通达机会，东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3％，纽约曼哈顿更达到37.5％。便捷的交通网络使CBD人流、车流量最大。美国经济学家黑格认为传播信息的活动被迫也是自愿的在交通最方便的中心地点进行。因此便捷的交通使CBD成为城市的信息中枢，城市中人与人交换产品、信息和进行各种社会活动的中心，信息取代了其它活动成为CBD最主要的特征，据迈耶（Richard L.Meier）推算，在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿件有意义的信息，是发展中国家大城市如雅加达、慕尼黑等城市平均数的100倍。

c) 高密度建筑量；
建筑密度高，形成高楼林立的景观。随着地价的高企，建筑物高度和密度随之增加，建筑量一般都在百万平方米以上，表现出高楼林立的景观，密集的摩天大楼使CBD具有了景观性，成为城市形象的载体之一。一般在建筑密度上要符合两个指标，即CBHI>1和CBII>50％。（CBHI和CBII是墨菲和万斯提出的界定CBD范围的指标：CBHI（Central Business Height Index，译为中心商务高度指数，指单位面积内的商务用途的建筑容量，CBII(Central Business Intensity Index，译为中心商务强度指数)指基底内商务用途的建筑容量占总建筑容量的比重。）

功能特征主要表现在社会经济方面，主要有：
a) 经济的强控制力
CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地域，从而使CBD成为经济枢纽机构。
b) 拥有高盈利水平的产业：以第三产业为主导；
第三产业高度密集。第三产业高度聚集是CBD的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在CBD。伦敦CBD第三产业密度指数[2]超过0.4，纽约CBD中80％以上的职工从事第三产业工作，其中60％在办公机构，在公司总部就业的比例为54％。同时CBD内部亦有行业分区，同行业在空间分布上相对集中，如华尔街主要是金融机构，而法院周围是律师行和房地产公司集中的地区。行业分区是CBD特有的现象，城市中其它地区不明显。

c) 拥有商务空间的最高聚集度；
商务空间最高聚集度。城市的商务办公设施高度集中于CBD。据统计，纽约、芝加哥、旧金山等城市CBD的办公面积占全市的一半以上。

d) 人口的聚集性
人流密集、昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公，“911”前纽约世贸中心每天有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚人流稀少，昼夜间人口数量变化大，有时可达到十几倍甚至几十倍。
e) 地价的最高性
由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在，1990年东京CBD每平方楼面的出租价格为2000美元，伦敦为1100－1500美元，巴黎为700美元，纽约为400美元。

f) 服务的高端性
CBD提供的商务、商业、娱乐服务均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流都是最高档次的。

2、 CBD功能
国外，CBD的主要由中央商务功能和中心商业功能两大功能体系构成。但是这样的规划造成一个很大的问题：白天的CBD，车流和人流相当密集，中心区显得非常繁华，然而一到晚上人车流就大幅下降，CBD显得冷冷清清，犹如一座死城。因此很多规划学家、社会学家都希望给CBD附加居住、娱乐、休闲等功能。

2.1中央商务办公职能
包括总部型办公、普通办公、金融办公、其他办公（包括出版、商务咨询等）。办公就业人数占CBD就业人口的50－60％，办公面积一般在CBD建筑面积的40－80％之间浮动，其比重与城市结构松散程度、城市类型、城市在地区经济活动首位度以及办公类型有关，其中银行、律师行、会计行、保险公司、金融机构、电力公司对中心区位需求高、不易迁移，上述行业发达的城市CBD的办公比重高。

2.2中心商业职能
包括零售商业、批发、餐饮等。50年代美国商业活动建筑面积达到CBD的30％左右，就业人数占CBD就业总人数的15－20％ ，随着城市规模增加，CBD的商务办公功能愈益成熟，零售活动份额逐渐减少。
2.3居住职能
目前CBD周边的居住功能越来越得到人们的重视。CBD周边的住宅，由于离上班的地点较近，节约上班时间和交通成本，往往受到人们的青睐。但是由于成熟的CBD周边地价高企，在居住区的住宅往往是各类高档公寓，整体售价较高，一般只有较高收入者，如富豪、中产阶级、高端白领才能承受的起。。
2.4其它职能
为了保持整个系统的合理运行，CBD多少需要其它辅助功能的支持包括娱乐、旅游、教育、医疗卫生、工业、仓储、旅馆、娱乐、展览及会议等。

二、 产业聚集机制和区位空间关系
CBD的形成和发展实质上是经济关系发展与城市空间结构转换关系的一种特例。目前这一关系的分析，主要是通过区位经济学和产业经济学的经济聚集机制理论进行分析。因此，大多学者也通过此理论研究CBD的演变和发展。
经济聚集效应是指市场活动能够将特定生产要素组合的产业聚集在某一点上。一般来说经济的聚集效应分为三个层次：第一个层次是企业内部聚集化，类似于马歇尔所说的内部规模经济；典型的企业内部经济聚集化现象表现在生产型的企业，生产的规模化能够促进企业单位成本的下降，整体效益的上升；另一方面，在特定的条件下，企业内部经济聚集化也表现在企业结构的内部整合上，但是企业的结构整合情况较为复杂，并不是说企业结构越完善、部门越多，企业效益越好，而是说企业结构必须得到关联性的整合。
第二个层次是企业外部、行业内部的经济聚集，即单一产业的经济聚集，此类产业聚集是指某一类产业聚集在特定区域内，部分学者称之为“区域化经济”。目前单一产业聚集在我国的广东、浙江、江苏等很多区域出现，其中较为典型的就是东莞，它的各个经济强镇上出现的不同产业集群，如虎门的服装业、厚街的家具业等；此外某一特色的工业园区也是单一产业聚集的一种类型，如各类科技园区等。单一产业集群属于外部规模经济的一种，同类产业聚集在特定空间内能够产生聚集效应，形成劳动力市场、原料采购平台、销售平台等为生产企业服务的外部经济，企业能够非常方便的在区域内找到自己所需的雇员、销售渠道、采购渠道，从而降低企业运营成本，促进企业效益的提升，从而进一步促进区域的规模化发展。
第三层次是多行业间的聚集，即多个产业的经济聚集，这类聚集主要分布在类似城市这种高度结构化的较大的区域之中，可称之为“城市化经济”。与区域化经济相比，城市化的产业聚集是多元性的，它主要表现在两个方面：其一，城市化聚集的产业链会更加完善，它可能涉及到产业链的主要环节，而不像单一产业集群可能只是专注于某几个环节；其次，产业的层次会不一样，如城市的规模越大，第三产业就会越发达GDP比重和就业人口比例就会越高。城市化聚集也是外部规模经济的一种，其聚集效应的原理与区域化聚集是一致的，但是过程要更为复杂。
经济聚集的第二、三层次论述的就是产业聚集与区位的关系。这一理论认为企业和产业一般倾向于在特定区位空间集中不同集群，不同的相关经济活动又倾向于集结在不同的地方，空间的差异化在某种程度上与产业专业化相关。产业聚集能够发生的主导机制是因为聚集能够降低成本，带来整体的效益提升，用克鲁格曼的新经济地理学来说，就是规模报酬是递增的，只要规模报酬保持增长状态，产业聚集就能够存在和成长下去。由于任何一种产业都是需要实体的企业支撑的，因此存在一个空间的载体问题。产业聚集的区位表现也就是企业在空间中集合。
产业的聚集理论对城市空间的转换的解释更多是功能性，而非因果性的。它是通过聚集可能带来的收益性来论证城市空间转换的合理性。这种简化的方法使得问题的解释变得清晰，但同时忽略了这一转换过程中存在的诸多复杂的过程。例如，它无法解释为何在某一区位出现特定的产业集群这一现象；也忽略了对具体区位产业聚集过程中，直接构成聚集效应的企业和个人多边的心理和行为。根本上来说，产业聚集理论对区位转换过程的分析是有欠缺的，这使得它适于分析区域产业的发展，但对区位产业的产生解释力是不强的。

三、 产业聚集机制和CBD的发展
除了上海、北京等少数城市之外，中国大多数城市都是第二产业为主的城市，对于他们而言，CBD是一个新兴、突现的城市空间，承担着产业升级功能。这一产业升级在整个产业发展的过程是沿着产业“聚集—扩散—聚集”的链条而发生的。
链条的第一个环节“聚集”是指原有或现有产业的聚集规模，城市经济量的积累情况如何。从前面对CBD的分析，我们看到CBD必然是高建筑密度的、高地价性的、产业是以企业总部和第三产业为基础的。CBD功能以商务和商业区域为主，高建筑密度必然是带来高建筑量的办公楼和商业。一般来说，一个较有影响力的CBD的办公建筑面积必须达到200万平方以上，即使只是作为城市中心区概念，100万平方的建筑面积也是必不可少的。如果区域城市经济没有达到一定规模，大中型企业很少第三产业服务业也不发达、居民收入水平不高，是没有办法承受这一巨量的办公和商业的供应；而且CBD建设往往至少需要20年的时间进行建设，前后的投入数以百亿，是相当巨大的，因此经济不发达的城市，政府财政也是没有办法承担的。从高地价的角度来讲，CBD的单位商务成本和商业成本都是较高的，如果企业的利润率没有达到一定的规模，也是没有办法承担这一高额的商务成本；居民的财富达不到一定的积累，也是无法消费得起商业区的商品。
因此，一个具有区域影响的CBD建设首先是建立在城市经济一定量的积累上。目前一个粗略的标准是城市GDP达到1000亿元。当然是否适合建设CBD，单纯依靠经济总量的积累是不够的，还必须考虑城市产业集群类别和单个产业集群的聚集度。当一个城市的产业集群类别过少，单一产业的聚集度很高。虽然该产业的经济能力很强，但是由于边际效应递减的规律，经济带动能力并不会随着产业聚集度的提高增加多少，经济的总体活力限制在一个狭小的范围内，如果该产业集群主要是由寡头企业构成的，第三产业的发展潜力就更小了。如果一个城市的产业集群个数很多，那么每个产业集群的规模就很小，经济聚集效应较小，这就很难达到区域产业升级的要求，CBD的建设也缺乏有效的支撑。因此考察产业聚集对CBD建设的影响，需要重点分析产业集群类别数和各个产业集群的规模量。只有两者达到一种有效的平衡，才能对CBD建设产生真正的作用。
当然CBD最终能否建设，在产业问题上还需要进一步深入，譬如经济活跃程度、产业分布、第三产业的发展潜力等多方面因素。由于CBD的企业主要是由企业总部和第三产业服务业为主的，因此需要重点考察规模经济和第三产业未来的聚集性潜力如何。
“聚集—扩散—聚集”这一链条的第二个环节是“扩散”。增长极理论中的“扩散”指的是核心地区，通过产品、劳动力、资本、信息的流动带动周边区域的发展。当产业发展到一定的聚集度时，带来规模不经济时，会带来财富的溢出或者扩散效应。当一种聚集产业或者经济增长极产生扩散效应时，必然是新的聚集效应开始的时候，这一聚集效应也必然落在新的产业集群或经济增长极之上。在由第二产业向第三产业的升级和结构转换过程中，资本、劳动力都发生了流动，但是在所有的“扩散”效应中，生产型企业结构和功能的分化对于CBD成长的作用是最为根本性的。
在产业聚集理论看来，生产型企业结构、功能的分化或者分离，是企业内部规模不经济产生的直接结果。当企业经济内部过渡聚集化时，企业的效率不会随着聚集度的增加而增加，反而使得企业成本大幅上升，降低企业的效率。企业过度聚集化的一个典型案例是计划经济时代的国有企业，它们在结构上非常完善，甚至包括了幼儿园、中小学校、医院等设施，结构上的过分聚集使得企业的运营成本高企，企业效益和效率非常低下。企业结构过分聚集化是产业专业化分工的契机。过分聚集化带来的内部交易成本的上升，正好是专业化分工将其成本外部化可以解决的。解决企业结构过度聚集化的途径主要就是企业结构分化。企业结构分化可分为结构内部分化和外部分化。企业结构的内部分化又包括两方面：功能分化和区位分化。功能分化主要是指企业内部的某一功能分离出若干功能，形成新的功能部门，通过新部门的专业化运作带来的效益，从而促进整体效益的上升，功能分化产生的条件依赖于专业化分工带来的效益要大于分工带来的交易成本；功能分化的案例在生产的流程设计上体现得最为鲜明，每一环节的分工操作会大大提高生产效率。区位分化是企业内部结构在空间上的重新布局，中小型的企业往往将管理、营销、设计、研发、生产等各个部门组合在同一空间内，而很多大型企业的管理、营销、设计、研发、生产等各个功能部门在空间上是分离的，企业在空间上的分离是增加管理成本的，但企业认为自己能够承担这一成本才会选择空间上的分化，或者是区位的分化能够在其他方面获得更高的收益，从而支持结构空间分化带来的成本。企业结构的外部分化表现在企业各职能部门的独立经营，或者企业某些业务转移给外部公司，这一需求促进了专业化服务公司的产生和发展，其量的累计将会形成产业结构的分化和升级。
企业结构的区位分化产生了企业的管理总部、营销、研发中心等，结构的外部分化产生了第三产业的专业化服务公司。这两种类型企业都是目前城市CBD商务办公职能的主要构成者，而从历史的演化过程来看，它们都是由于第二产业解决过度聚集化问题，而进行专业化分工的产物，也即是工业产业聚集带来的扩散效应产物。
第三产业（为了表述的简洁，我们将第三产业泛指非生产型企业，同时包括如咨询、广告等专业化的服务公司和生产型企业的总部）的兴起，会形成新的聚集效应，也即是链条的第三个环节“再聚集”。“再聚集”实际上是新的产业集群或是增长点的形成过程，类似于增长极理论中的“极化”效应。“极化”效应指得是周边的资本、产业、劳动力向中心转移，强化中心的过程。而第三产业的聚集就是区域内相关企业向某一区位集中的过程，在情况顺利的情况下，最终完成产业升级和CBD建设。
第三产业的这种聚集也是遵循规模报酬递增的规律，对于单个企业而言，这一聚集必然是可以带来直接的经济效应；对于整个区域经济而言，它能够带动区域经济的成长。CBD的聚集效应是非常明显的。CBD是一个高密度区域，在一个不大的区域内聚集大量的公司，在有限的土地上创造了大量的产值，对于城市经济的提升效用是很明显的；其次，第三产业是由多种行业构成的，它们包括咨询、设计、研发、营销等等，多种行业的集中使得它们产生一种标志性的力量，使得区域具有很强的可识性；客户在寻找第三方时自然会想到该区域的企业，从而增加区域企业的客户量。需要指出的第三产业在CBD的聚集与其他产业聚集是由区别的，这里表现在CBD的地价之上，与其他区域相比，入住CBD企业的必须承担较高的租金，负担较高的运营成本。因此，在某一程度上，对于单个企业而言，CBD的聚集效应并没有带来成本的下降，反而增加成本。较高的地价，也成为第三产业聚集的一个排他性武器，因为生产型企业利润率普遍较低，无法承受CBD区域的租金，而且本来CBD就不是为它们规划的。

四、 CBD发展动力综述
（一）第三产业在CBD聚集的外部条件
在CBD区域的，第三产业产生聚集效应是一件自然事件，但是第三产业为何在CBD聚集却是一件非自然事件。聚集效应作为产业聚集的一种功能效应，只能说明它是维持其在该区域成长的动力，而无法解释特定的产业最初为何出现在该区域，也就说他无法解释在某一区域产业需要具备哪些条件。一种产业在某一区域产生是需要一些特定条件的，这些条件能够大大降低在产业尚非常弱小时候的生存成本，例如在港口周围会形成贸易等港口经济，在平原地区形成农业经济等等。早期某一经济体系的产生大多是基于该区域优越的地理条件，其生长的自然性是非常浓厚的。而CBD的产生是与之完全不同的概念，它是带有非常强的人为规划特点，规划可以改变区域的各种条件，使它符合第三产业企业的未来发展。
因此第三产业在CBD聚集的一个前提条件是强有力的城市规划，规划的结果是CBD的基本特征与第三产业企业的需要是一致的。例如，企业总部和专业化服务公司往往喜欢在适宜展示其企业形象的区域办公，因为它们需要借助办公场所的良好形象展示公司实力、进行公司品牌推广、增强客户信心，以实现开拓客源，促进公司成长等目标。CBD的形象是相当符合其需求的。另外，高地价的排他性效应也促使了第三产业在CBD的聚集，因为第三产业企业的利润或利润率总体较高，能够承受高档办公楼的高租金，这一点不是生产型企业能够做到的。
在CBD建设中一个重要的环节就是路网的建设，路网建设对于CBD的存活是至关重要。路网建设带来的交通便捷能够为企业发展带来诸多好处，例如便捷的交通能够扩展专业化服务公司的服务范围，或者是有助于它们的客户方便的来到该区域，从而加快拓展客户步伐；交通便捷还可以方便企业员工的上下班，吸引中高级人才在该区域的聚集，这又反过来吸引企业在这里的聚集，因为这里更能获得企业发展所需的人才；对于企业总部而言，在处理总部与制造基地之间关系时的管理成本、交通成本，更重要的是时间成本可以降到最低点，当然交通问题对于驻扎在国际性CBD的企业总部的重要性可能是下降的，在此类CBD中，高水平的信息交流和处理对于协调总部和分部之间的关系可能是更为重要的。
在一个处于产业升级和结构转换的城市，CBD的建设是离不开产业政策的引导的。因为产业升级的成功与否，企业的流向如何都是需要都与政府的产业规划具有很强的关联。在城市发展的这个阶段，专业化的服务公司或者非常的弱小，或者未来发展存在诸多的不确定性；企业结构的分化也处于摇摆不定，因为企业结构分化意味着企业管理者面临一个新的管理情境，需要重新适应和调整企业战略或管理手段。第三产业市场的培育，企业结构的转换都是需要相应的产业政策引导才能发挥较好的作用。而这些企业的流向，也是受产业政策引导下的成本-收益模式支配的。
在促进企业向CBD或者其他区域流动的过程中，城市规划建设、产业政策都是一种外在的推动力，这种推动力效果的发挥，是通过企业预期的改变才实现的。相对于个人，企业是一种更加理性的实体，企业的活动永远是追逐利益的。一般来说，企业的活动是围绕着增加收益和节约成本两个基本目标进行的。然而，企业流向CBD并不能节约成本，反而会增加成本，因此唯一的解释就是CBD能够为入住企业带来更高的收益。这是由CBD的产业聚集机制要传达给企业的信号，也是产业聚集机制在启动之时的主导作用。一般来说，在启动期，CBD引起企业流动的的收益预期表现在两个方面：一是认为企业入住可以改善企业形象，从而可能为企业未来发展带来更为广阔的空间；二是认为CBD的物业具有很高的升值空间，这就引发企业的投资需求。假如需求量是有一定保障的，这两种预期都会推动CBD建设顺利进行。而到了中后期，CBD产业聚集机制的引导功能将主要依靠实际的聚集效应。

（二）CBD发展动力机制综述
到这里，我们总结一下CBD成长的整个动力机制。从前面的分析，我们认为，CBD成长是受到城市规划建设、产业政策引导、产业聚集机制共同作用推动的。其中城市规划建设和产业政策主要作用在CBD的前期启动和引导上，通过建立与产业发展相匹配的实体吸引企业进入，这时产业聚集机制更多的只是在企业收益预期上发生作用；而在引导期过后，如果产业发展是顺利的，产业聚集将会发生实际的功效，通过聚集效应的自我复制推动CBD的成长；这时候收益预期其实也是在发生作用的，只是产业在CBD的实际聚集功效才是最为关键的。如果产业聚集效应不强，CBD建设进度就会出现停滞。
在保证量基础上，CBD的建设是否成功还要取决于第三产业发展时间点的选择。第三产业发展的阶段决定了其聚集效应的功能强大与否。一般来说，第二产业是否出现扩散效应，是一个重要的临界标准。如果区域出现较明显的产业升级、迁移、结构转换等现象，CBD的建设具有一定的可行性；如果第三产业发展已经很成熟了，那么CBD发展是水道渠成的。否则，CBD的建设会因为目前第三产业量的不足而停滞下来，导致区域规划的失败。
实际上产业的聚集和CBD进程就是一对供求关系。CBD的办公楼是供应量，第三产业是需求量。CBD要想顺利建成，首先需求量必须能够与供应量相适应；其次企业必须是能够承受CBD的租金的，换句话说企业必须具有购买力；另外租金的高低也会调节着供需关系的实现程度。
截至这里，我们在讨论CBD动力机制时只是通过产业聚集、城市规划等角度，分析了CBD主体职能的载体---办公楼与企业间的供需对应关系。实际上，办公楼的购买者也包括个人，CBD的构成也包括住宅和商业。当涉及到个人需求的时候，物业功能就演化成使用和增值两大功能，这与一般商品是不同的。因此人们物业需求可以演化为两大类一类是真实的自住需求，另一类是投资需求。由于物业存在增值功能，产业的聚集效应就会引导个人产生强有力的收益预期，投资需求就会大幅上升。在CBD建设的早期，愿意入住企业的数量还较少，单靠企业的资金根本无法维持CBD的运作，此时大规模投资需求带来的投资资本成为推动CBD成长的重要资金。大量投资资本的进入投资需求使其对CBD的成长产生强有力的推动作用。但是投资需求是不可能无限制发展下去的，如果企业一直无法大规模入住CBD，投资客无法从投资中获利，聚集机制产生的收益预期就会发生转变，从而影响CBD的发展进程。因此在具体研究产业聚集和CBD发展的关系上，探讨产业发展阶段和产业产值等问题是非常关键的。

五、 案例研究：东莞新城CBD的发展动力分析
（一） 东莞新城区CBD简介
东莞新城中心包括中央商务区（CBD）和中央生活区（CLD）两大区域构成。CBD以商业、办公为主，CLD以居住为主，但也具有相当大比例的商务办公物业，。并且这两大区域中，CBD处于核心地位，担负着提升城市价值的功能，是整个新城区对外宣传的形象代言，它的成功与否直接影响到CLD的发展进程。因此在很多时候东莞CBD代指整个新城区。
CBD规划总用地面积142.32公顷，位于东莞大道北段及相关辐射区，西侧为东莞市行政文化中心区，旗峰山公园位于规划区西北，东莞大道、鸿福路以及四环路，是中央商务区主要的对外联系道路。
CBD是东莞城市的单中心商务区，将成为国际制造基地的服务中心，是东莞二十一世纪新城市中心的核心引擎，其功能定位以中央商务、商业办公、商贸发展等为主导功能，其它相关功能配套的多功能、多中心、复合型的中央商务区，集中全市三大中心职能，即商业中心、会展中心和商务中心。
中央生活区与CBD相邻，位于东莞市东城区与南城区的交接地带，东临东莞大道，西临南城科技路，北临四环路，南临五环路，总面积2.1平方公里。
中央生活区是东莞城市新区的重要组成部分，规划建设成一个以居住为主，为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区。中央生活区中具有相当体量的办公物业规划，它与CBD中的写字楼构成了新城区整个商务物业体系。

（二） 新区CBD发展的产业动力
CBD能否持续增长，取决于第三产业聚集机制的发挥。而东莞目前是一个以第二产业为主导的城市。CBD的建设又是一个漫长的周期，需要20年左右的时间。因此判断东莞CBD能否成功，最重要的因素是在这期间，东莞的产业升级是能有效的实施，从而推动CBD的建设进程。这就需要我们从目前的产业张狂进行推导。
1、 东莞市产业特点
（1） 产业定位：东莞的产业以制造业为主，是我国著名的制造业名城，是国际上知名的制造业基地。目前东莞的制造业发展已经相当成熟，产品在国际市场上具有很高的竞争力，但是制造业企业规模大多较小，技术能力存在缺陷，技术研发能力较弱。市场份额的增加更多的是采用控制企业成本的价格竞争促成的。外向型制造业的高速发展进一步推动了服务业的发展，东莞地区产生了大量的贸易、物流、货代公司等，但是这些公司目前规模大多较小，区域分布也非常地散乱。在产业比例方面，第三产业的比例已经达到43%，相比国内其他制造业型企业，发展是较为前列的。
（2） 产业总量：东莞户籍人口150万，外地人口500多万，但是创造了超过1000亿的生产总值，年增长率超过20％，位居全国地级市首位，经济增长潜力巨大。东莞在有限的区域取得了相当可观的产业总量，财富已经达到一定的聚集水平。财富的积累目前已经产生一定的溢出效应，东莞人的餐饮、娱乐和奢侈品消费已经达到较高的水平，只是这些消费很多发生在香港、广州、深圳等地，而不是在东莞当地。财富的溢出实际上表明两点：东莞的产业升级迫切需要推进，以疏导财富的合理运用；二是东莞私人财富具有很高的投资潜力，在CBD启动期，大量的投资资本进入CBD，成为东莞办公楼、商业、住宅重要购买力量；在企业资本导入相对不足的情况下，这些私人资本短期内成为推动CBD发展的重要支撑力量，为CBD发展赢得了一定的时间。
（3） 产业集群：经过多年的发展，东莞已经形成了有特色的产业集群，譬如IT业、纺织业、服装业、电气业等。其中IT业是东莞最大、最具竞争力的产业。IT业具有以下的产业特征：一是经济总量大，东莞IT产品产值大，总产值已经达到近800亿元，是电气、仪表、纺织、服装、造纸类等产业的总和；二是市场占有率髙，东莞IT业10多种产品在世界市场占有率超过20％，电脑磁头，电脑扫描仪，电脑驱动器，高级交流电容器，微型马达，录像磁头，石英钟等产品占世界市场份额的20－40％；三是产业集群效应强，东莞电脑零配件配套率达95％，是世界上IT产业集群最强的区域；四是以制造业为主，国外大公司大多将这里作为制造业基地，很少讲研发设计部门设立在这里；本土或港台企业则大多以低端产品制造设计为主。应该说东莞的产业集群已经产生了一定的聚经济效应，这种聚集的发展潜力已经不大，已经提出了产业升级的迫切要求。

（4） 企业数量：东莞产业聚集已经产生了一定的扩散效应，这从企业数量中可以一窥端倪。东莞目前大约有24万以上的企业各个体户，其中大多数都是第三产业服务业。问题是这些服务业目前实力都较弱，专业化程度不高，而且分散在各个镇区内，服务的客户范围相对狭小，因此数量虽然庞大，但是对目前CBD的办公物业需求尚未大量释放。从这里可以看到东莞第三产业的聚集效应尚没有充分发挥。

（5） 产业分布：东莞经济呈现一个“强镇弱市”的格局，传统的产业，如玩具、家具等主要集中在厚街，服装业集中在虎门、制鞋业集中在沙田镇等等，在这些区域富裕程度相对较高。只是到了近几年，城郊的IT制造业才崛起，初步了改变产业。产业的这种“各自为镇”的分散布局，限制了东莞城市的发展，使得东莞城市化进程受到很大影响。CBD建设的一个目标是希望能够将各个镇区产业聚集形成的扩散效应吸引到城市中心，但是从目前来看，区位转移的扩散效应尚不强烈。
2、 东莞产业主要问题
（1） 虽然东莞产业基础雄厚，产业总量规模庞大，但是由于以制造业为主，产业梯次等级尚很低，迫切需要产业升级。
（2） 东莞产业集群发展具有一定规模，形成一定的聚集和扩散效应，但是由于“各自为镇”的产业布局，再加上服务企业规模大多较小，专业化程度低，服务半径有限，产业聚集的扩散效应尚没有大规模展开，也不能一下子转移到CBD。
（3） 东莞产业发展的另一个问题是外资经济比重过大，而且以代工制造为主；再加上本土经济实力相对较弱，缺乏规模型企业，因此无法形成总部经济，相当部分的经济收益转移到外地，社会收益并不如经济数据反映的那么显著。

3、 产业梯度升级模式和东莞产业升级特征
产业升级与产业聚集而形成的扩散效应是紧密相连。目前的产业升级一般存在三个梯度。第一个梯度是行业间的升级，往往表现为现代高科技制造业取代传统制造业为区域的主导行业；第二层梯度是企业结构的升级，企业结构的升级会存在两个阶段。第一个阶段企业结构由单一的生产型工厂转变为功能复合型的企业，这是一个企业内部结构分化的表现，主要表现企业开始注重营销、研发、管理等功能，从原有生产功能等分工出来，实力得到了一定的扩充，企业员工的平均素质也得到大幅度提高。第二个阶段时企业内部结构的区位分化，由于企业规模的持续扩大，出于成本承受能力的增强，品牌建设的需要，会要求企业结构上进行分工和分离，，营销中心、研发中心与制造中心的分离，制造中心留于厂区，而营销中心、研发中心迁入写字楼区。
第三层次的升级是企业外部结构分化形成的产业结构的升级，再这一阶段，第三产业的产值超过第二产业，以投资、咨询、广告为主导的咨询服务业高速发展，成为就业、生产总值的主要创造者。
以上三个层次并不是完全割裂，直线式发展的，层次间的关系更多是多线性的，是相互交错的，只是不同阶段，每种层次的升级占地主导地位不同。而且第二、三层次之间经常是并进的。目前，东莞的产业基本完成了第一层次的升级，处于第二、三层次升级的初级阶段。细致的考察，东莞产业升级主要表现出以下的特征。
首先，东莞已经基本完成了第一层次的升级，既完成了制造业行业间的转换，表现在IT制造业取代传统的防纺织、家具，成为东莞的首席支柱产业。目前，东莞全市电子信息产品制造企业近3300家，实现产值1150亿元，约占全市工业总产值的40%以上；出口89亿美元，占全市的31.8% ，成为全球IT产品的重要制造基地；各类电脑咨询产品在世界市场上，享有极高的占有率。
其次，原先以“三来一补”为主体的企业结构发生较大变化，企业内部结构趋向复杂化，东莞产业已经进入升级的中级阶段，但是尚没有渗透到大多数企业。表现在“三来一补”企业的减少，大型企业的增多；大型外资企业的结构升级（韩国三星设立了研发中心，诺基亚建立了物流配送中心等）；品牌企业的增多（步步高，金正VCD、唯美陶瓷、金福记果冻等）；管理人员、市场营销人员、技术设计人员需求的增加；管理、营销、设计人员薪酬的持续上涨，高层与深圳基本持平。
再次，东莞目前第三产业得到快速发展，出现了大批咨询、投资、贸易、装饰等气业入驻CBD；但是这些企业目前规模均较小，所需的办公楼的面积基本在200平方米之下，显示目前东莞第三产业的级别相对较低，第三产业的大规模爆发尚未开始。但是从产值上来看，目前东莞第三产业比例已经达到了43%，近两年年均增长比例达到1－1.5%个百分点，估计在2008－2010年之间，第三产业的比例可以达到50％左右。届时，东莞将基本进入二次现代化，产业升级的高级阶段将会来临。

产业升级升级的另一重要表现在市场对人才的需求结构变化。由于产业升级的需要，东莞人才需求结构正在缓慢的发生变化，人才需求结构的变化将会导致人口结构的缓慢升级。目前东莞劳资市场对中高级人才和初级人才的需求比例微幅上升。根据广东省劳动厅的调研，目前东莞企业中高级人才的比例大约在6