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1、宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价 一、项目总体技术经济指标（单位：平方米） 序号 名称 数值 备注 1 总用地面积 240567 其中:S2-13 106700 S2-14-0 46667 S2-14-1 49100 S2-14-2 38100 2 建设用地面积 146800 其中:S2-13 60700 S2-14-0 28000 按总用地60%估计 S2-14-1 35400 S2-14-2 22700
2、 3 上部总建筑面积 193590 3.1 不含公建建筑面积 193090 3.2 商业面积 106440 S2-13 72840 估计一层商业面积 24280 估计二层商业面积 24280 估计三层商业面积 24280 S2-14-0 33600 估计一层商业面积 11200 估计二层商业面积 11200 估计三层商业面积 11200 3.3 S2-14-1估计住宅面积 53100 3.4 S
3、2-14-2估计住宅面积 34050 3.5 公建面积 500 3.6 地上独立车库 4 地下室面积 25000 暂估 地下室车位数 500 暂估 5 地上可销售住宅面积 86650 不含公建 6 建筑密度 35.5% S2-13 40.0% S2-14-0 40.0% S2-14-1 25.0% S2-14-2 25.0% 7 容积率 S2-13 1.20 S2-14-0 1.20 S2
4、14-1 1.50 S2-14-2 1.50 二、公建面积估算 名称 建筑面积 单位 会所 500 平方米 超市 平方米 物业管理居委会 平方米 公厕、垃圾点 平方米 幼儿园 平方米 小学 平方米 合计 500 平方米 三、项目总投资估算 附表-1: 序号 名称 单价 数量 总价 备注 楼面价 数值 单位 数值 单位 万元 元/平方米 1 土地费用 40 万元/亩 3
5、61 亩 14434 746 2 前期工程费 40 2 2.1 可行性研究费 1 项 20 1 2.2 前期规划勘察设计费 1 项 20 1 3 房屋开发费 24487 1265 3.1 建安工程费 18447 953 上部建筑 800 元/平方米 193090 15447 798 地下室 1200 元/平方米 25
6、000 3000 155 3.2 附属工程费 75 4 会所等公建 1500 元/平方米 500 75 4 3.3 室外工程费 250 元/平方米 193590 4840 250 3.4 勘察设计费 40 元/平方米 193590 平方米 774 40 3.5 质量监督及监理费 1.5 % 23362 万元 350 （3.1+3.2+3.3）*1% 18 3.6 其它费用
7、 0 4 管理费（%） 3.0 % 万元 1169 （1+2+3）*3% 60 5 销售费用 项 1602 83 5.1 代理费(%) 1.5 % 项 961 实际销售收入*1.5% 50 5.2 广告费(%) 1 % 项 641 实际销售收入*1% 33 6 财务费用 项 558 见附表-5 29 7 不可预见费(%) 3 % 项 1269 （1+2+3+4+5+6）*3% 66
8、 8 税费(%) 6760 暂估,见附表-7 349 合计 50317 所得税按预征计征 2599 注： 楼面价为折成地上建筑面积的单价 物业名称 数值 预期售价 单位 销售率 销售收入 单位 住宅 86650 平方米 3300 元/平方米 100% 28594.5 万元 商业 106440 平方米 元/平方米 35480 万元 一层商业 35480 11000 元/平方米 65% 25368.2 二层商业 3
9、5480 5500 元/平方米 30% 5854.2 三层商业 35480 4000 元/平方米 30% 4257.6 地下车位数 500 个 0 万元/个 0 万元 地上车位数 个 万元/个 0 万元 合计 64075 万元 四、总销售收入及利润估算 附表-2： 注：车位暂不考虑销售 附表-3: 开发利润（税后） 13757 万元 销售收入-总投资 拟投入自有资金 15000 万元 自有资金投资回报率 91.71%
10、 年自有资金投资回报率 22.93% 五、资金筹措 附表-4:各年度销售收入预测 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 合计 销售比例（%） 0 40 40 20 100 销房收入（万元） 0 25630 25630 12815 64075 营业税及附加（万元） 0 1435 1435 718 3588 土地增值税 暂不计 预征所得税（收入4.95%） 0 1269 1269 634 3172 商品房销售净收入（万元） 0 22926
11、 22926 11463 57315 累计商品房销售净收入（万元） 0 22926 45852 57315 本项目采用预售方式筹资滚动建设，具体貸款计划见附表-5. 附表-5: 还本付息计算表 序号 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 合计 1 年初借款（万元） 4600 4600 0 2 当年借款（万元） 4600 0 0 0 4600 3 本年应计利息（万元） 138 276 138 0 552 4 本年还本付息（万元） 138 276
12、4738 0 5152 4.1 还本（万元） 0 0 4600 0 4600 4.2 付息（万元） 138 276 138 0 552 5 年末贷款累计（万元） 4600 4600 0 0 6 年贷款利率 6.00% 注: 贷款当年及还款当年计半息 附表-6:用款计划表（万元） 序号 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 合计 不含税资金需求 1 土地费用 14434 14434 2 前期工程费 40 40
13、 3 房屋开发费 4897 9795 7346 2449 24487 4 管理费 351 468 234 117 1169 5 销售费用 320 641 481 160 1602 6 财务费用 139 279 139 0 558 6.1 贷款利息 138 276 138 0 552 6.2 融资费用 1 3 1 0 6 7 不可预见费 254 507 482 25 1269 不含税资金需求合计 20435 1168
14、9 8682 2751 43558 不含税资金需求累计 20435 32125 40806 43558 8 资金来源 8.1 自筹 15000 0 0 15000 贷款额预计 5435 8.2 贷款 4600 0 0 4600 8.3 销售净收入 0 22926 8682 2751 34359 9 合计 19600 22926 8682 2751 53959 10 本年还本付息
15、 138 276 4738 0 5152 11 预计当年盈余资金 -835 11237 9644 8712 28757 12 累计盈余资金 -835 10401 20045 28757 附表-7:销售利润预测表 序号 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 合计 1 销售收入（万元） 0 25630 25630 12815 64075 2 销售税金（5.6%) 0 1435 1435 718 3588 土地增值税
16、 3 成本 0 17423 17423 8712 43558 4 销售利润预测 0 6771 6771 3386 16929 5 累计利润 0 6771 13543 16929 6 理论应纳税额 0 6771 13543 16929 7 所得税（33%） 0 2235 2235 1117 5586 8 税后利润 11342 9 预征所得税（销售收入4.95%） 0 1269 1269 634 3172
17、10 税后利润(所得税按预征计） 13757 11 项目总投资 50317 12 总投资税后利润率 22.54% 13 自有资金税后利润率 75.61% 备注：预征所得税4.95%,营业税及附加5.6%,土地增值税暂不计. 六、财务内部收益率 附表-7: 财务现金流量表(全投资) 折现率=0.1 序号 项目 第一年年初 第一年 第二年 第三年 第四年 1 现金流入 0 0 25630 25630 12815 1.1 销
18、售收入（万元） 0 0 25630 25630 12815 2 现金流出（万元） 10218 10078 14114 11246 4103 3 净现金流量（万元） -10218 -10078 11515 14383 8712 4 累计净现金流量（万元） -10218 -20296 -8781 5603 14315 5 净现值（I=10%) 6894 5.1 折现率 1.000 0.909 0.826 0.751 0.683 5.2 现值（万元）
19、 -10218 -9162 9517 10806 5950 6 内部收益率 25.06% 7 投资回收期(年) 2.61 七、不确定性分析 (一) 盈亏平衡点 销售率盈亏平衡点=不含营业税总成本/净销售收入=0.72 注：净销售收入中未扣除预征所得税 (二) 敏感性分析 1、 建设成本敏感性分析 项目 基本方案 上升10% 下降10% 上升15% 幅度 10% 10% 15% 销售收入（万元） 64075 64075 64075 6407
20、5 销售税金（5.55%) 3588 3588 3588 3588 总成本（万元） 43558 47913 39202 50091 销售利润预测 16929 12573 21284 10395 所得税（万元,33%） 5586 4149 7024 3430 税后利润（万元） 11342 8424 14261 6965 销售净利润率 17.70% 13.15% 22.26% 10.87% 备注： 营业税率 0.056 小结：
21、对建设成本敏感性相对较低 2、平均售价敏感性分析 序号 项目 基本方案 上升 下降 下降15% 幅度 10% 10% 15% 1 销售收入（万元） 64075 70482 57667 54463 2 销售税金（5.55%) 3588 3947 3229 3050 3 总成本 43558 43558 43558 43558 4 销售利润预测 16929 22977 10880 7856 5 所得税（33%） 5586 7583 3590 2592 6 税后利润 11342 15395 7290 5263 9 销售净利润率 17.70% 21.84% 12.64% 9.66% 备注：实际应纳税额与单地税收政策有关 小结：对平均售价敏感性相对较低 总结: 由上述计算可知，初步判断本项目财务基本可行。有关的政策、基础数据有待于进一步核实。 二00四年十二月八日 附图：地块示意
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