房地产年鉴总报告《决策参考》.docx

房地产专题信息资料库 Real Estate

《决策参考》
2004年第11期

目 录

政策法规 3
刘志峰：求真务实 与时俱进 开拓创新 推进我国住宅产业现代化新发展 3
我国加快推进投资体制改革 12
市场趋势 12
2004年第一季度全国房地产价格全面大幅走高 12
下一步可能出台更有力的宏观调控措施 12
国家统计局：应将房地产价格保持在适度范围内 13
房地产统计制度亟待改革 13
建设部：房地产信息统计存在五大问题 14
谁引领中国房地产业 —— 一次业界巨头、经济专家的战略交汇 14
中国房地产市场须防中期风险 16
宏观调控楼市　理清三大思路 16
三大政策为上海楼市保驾护航 20
上海市中心房屋空置率在继续上升 21
上海要对地产市场动真格 21
上海期房限转政策发生作用 24
广州楼价出现轻微上升趋势 24
浙江楼市 25
银行贷款吃紧　融资难度加大 浙江省房企景气指数下降15.9 25
信贷调控：杭楼市面临洗牌 有钱企业成香饽饽 26
宁波楼市上演空城计 无房可售的局面导致价格仍大幅上涨 28
四大银行暂停杭州萧山住房抵押贷款的动作值得关注 30
杭州出台“房产新政”难抑房价 30
行业重大事件 31
房地产预警系统9月起试运行 31
房地金融 31
地产市场不存在资金恐慌 不会出现崩盘的现象 31
地产商可以把融资目光更多地投向中小银行 33
资本运作将成为房地产企业的核心竞争力 33
土地市场 34
长三角土地调控收放有度 34
专家论谈 36
包宗华：有关经济周期和房地产周期界定的探讨 36
营销策略 38
品牌地产走进产品多样化时代 38
地产营销策划的五大误区 39

政策法规
刘志峰：求真务实 与时俱进 开拓创新 推进我国住宅产业现代化新发展
中国建设报2004年4月14日刘志峰

自1999年国办发72号文件下发以来，各地在推进住宅产业化方面做了大量的工作，并取得了一定成效，但这还只是刚刚破题，不能估计过高。还有许多问题需要研究解决，下一步的工作任务相当艰巨。
　　一、近年来住宅产业化工作的基本情况
　　近几年来，在国家宏观经济政策和城镇住房制度改革的指引和推动下，我国住宅建设保持持续快速健康发展，住宅建设和住房消费对拉动国民经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。去年下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式确立了以住宅为主的房地产业作为国民经济支柱产业的地位。在这种历史机遇下，我国城镇住宅产业现代化也得到了发展，目前新建住宅小区的规划设计水平、施工质量都有较大提高，居民满意度提高，中央对此也越来越关注。过去我曾讲过“没有住房制度改革就没有住宅与房地产业，也没有住宅产业现代化。”推进住宅产业现代化，特别是贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发[1999]72号），得到了各级政府和建设主管部门的重视。72号文件是推进住宅产业现代化的纲领性文件，对引导住宅产业的发展发挥了重要作用。以提高住宅质量，建立和完善住宅产业现代化体系为目标，从住宅基础技术研究、住宅性能认定、产业现代化基地和示范工程建设等工作为切入点，积极开发和推广住宅产业成套技术，推进了住宅产业现代化的全面实施，推动了住宅建设整体水平的提高，取得了一定成效。
　　（一）居住区规划、建筑设计水平明显提高。住宅小区的均好性、多样性、协调性和完整性明显改善。从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置等方面使每个住户都能受到同等的关注。建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面各具有特色，反映了地方特点和文化传统，为住宅设计理念创新注入了活力。住区环境体现自然、和谐，营造绿地静美的生态环境和富有人文内涵的居住交往、休闲健身的生活环境的建设理念得到普遍推广。涌现了像嘉兴金都景苑、昌吉世纪花园等一批优秀住宅小区，深受老百姓青睐，成为各地住宅建设的样板，对引导各地住宅建设整体水平提高起到积极的作用。
　　（二）住宅的综合品质普遍提高。住宅功能质量、工程质量、环境质量有了较大改善，住宅的综合性能普遍提高，包括以保温、隔热、隔声、日照、通风为主的物理性能，防止有毒有害物质的污染，电气、燃气和安保等方面的安全性能；住宅的装备设施水平提升速度加快，包括厨房、卫生间的装备、空调采暖装备、智能化技术装备；住宅功能空间与配置更趋合理，使用面积系数提高；住宅工程质量进一步提高，常见的工程质量通病逐渐减少。居住区环境讲求利用自然、回归自然、享受自然的理念逐步为社会提倡，营造朴实、自然、亲切、和谐、安全、便捷、经济、配套齐全的住区环境成为主要特征。
　　（三）住宅建设的产业化水平逐步提高。城镇住宅建设基本走上统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的社会化大生产道路。住宅建筑技术快速发展，技术集成度不断提高，住宅的开发逐步走向技术集成、系统整合的新思路。
　　一是住宅建筑体系技术有了新的发展。钢结构住宅、框架异型柱结构、ALC轻质混凝土墙板、混凝土砌块等技术得到很大发展，逐步替代了延续几千年“秦砖汉瓦”的传统结构型式，为淘汰实心粘土砖，完善新型建筑体系起到了带动作用。
　　二是建筑节能和新能源利用技术得到推广，住宅的节能效果逐步提高。通过康居示范工程的引导，住宅的外墙保温技术、节能门窗技术、冷暖控制技术、太阳能利用等节能和新能源利用成套技术得到快速发展，并在住宅建设中广泛推广。如：西安紫薇花园在西安市率先采用高科技外墙外保温技术和优质中空玻璃塑钢门窗、分户采暖系统技术等，具有一定的先导性。
　　三是住宅环境保障技术得到推广和发展。如雨水收集利用技术、中水回用系统技术和垃圾生化处理技术、饮用水质保障技术、箱式变压器技术等得到了广泛推广应用。
　　四是信息技术在住宅建设中普遍推广。以小区安防、设备监控、物业管理及家庭信息网络系统为核心的住宅智能化技术，在大部分新建住宅建设中推广。
　　五是住宅工业化一次装修取得了一定成效。上海市从2001年开始在全市开展新建住宅菜单式全装修试点工作，从开始3000套试点到去年的11万套，取得了明显成果，2004年要求新建住宅全装修达到40%。北京、广州等地精装修住宅也已经成为新的卖点。
　　六是从事住宅技术研发和技术集成的企业群体逐步形成。以钢管混凝土建筑体系为核心及与其相配套部品研发与集成的天津二建集团、以轻钢建筑体系及配套部品研发与集成的北新建材集团、以住宅厨房、卫生设备部品为核心的青岛海尔集团、以住宅电器设备部品为核心的温州正泰集团的住宅产业现代化基地已基本形成，并将发挥积极的作用。
　　（四）住宅产业现代化基础工作取得了新的进展。推进住宅产业现代化关键是依靠科技进步，推广先进适用成套技术，促进住宅生产从无序到有序、从粗放型到集约型的转变。以技术集成为基础，在探索市场经济条件下推进住宅产业现代化，提高住宅建设质量的激励机制和管理机制等方面进行了有效的探索。
　　一是关键技术和基础技术的研究取得一定进展。在住宅技术标准的修订和完善，住宅部品体系的研究等领域，取得了一定成果，对推进住宅产业现代化起到了积极的作用。
　　二是住宅性能认定工作稳步开展。2003年在江苏省、陕西省、南京市、杭州市、厦门市、济南市、深圳市、武汉市、成都市、郑州市、温州市等省市开展了住宅性能认定试点工作，培训了住宅性能认定专家队伍，推动住宅性能认定工作的广泛开展，同时，积极推进住宅性能认定的机制创新，与中国工商银行签署了合作协议，对通过性能认定的项目，在项目贷款和购房按揭方面给予优先；与中国人民保险公司合作，对通过住宅性能认定的项目提供质量保险，促进了住宅性能认定工作的深入开展。陕西省等省市在推广性能认定工作方面，做了积极的探索，性能认定工作在房地产市场产生良好的影响。到目前为止，全国有162个住宅小区通过了住宅性能预审或终审，覆盖25个省市，带动了住宅性能质量的普遍提高。
　　三是康居示范工程建设成效显著，带动了住宅产业化整体水平的提高。康居示范工程作为推进住宅产业现代化的载体，以成套技术推广为核心，以高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理为目标，通过设计创新、技术创新、技术聚焦，带动住宅产业新技术的广泛推广，带动住宅产业现代化的全面实施。示范工程的实施，使部分省市政府部门寻找到促进房地产市场健康发展的有效途径；使从事住宅设计、技术研发单位进一步认识了住宅产业技术的发展方向，使开发企业转变了开发理念，使消费者明确了消费导向，激发了全社会推进住宅产业现代化的积极性。同时，通过示范工程的实施，为各地住宅建设提供了新鲜经验。如：浙江省的康居示范工程建设走在全国的前列，并取得较好的社会效益和经济效益。2004年浙江省政府将推进住宅产业现代化，加快国家康居示范小区建设作为促进房地产市场健康发展的主要目标之一。嘉兴市通过示范工程建设，将推广应用太阳能成套技术做为一项制度在全市推广，等等。到现在为止，已批准列入实施计划的康居示范工程78项，分布全国23个省市。示范工程的示范和带动效应已初步显现，基本上都成为当地住宅建设的样板工程，对带动住宅产业现代化发展、活跃房地产市场、引导住宅消费都起到重要的作用。为总结和推广经验，扩大示范工程的带动作用，进一步调动市场主体推进住宅产业现代化的积极性和创造性，建设部最近通报表彰了西安紫薇城市花园等十二个国家康居住宅示范工程，对在住宅产业成套技术推广、小区规划设计、建筑设计、施工组织管理等方面取得优异成绩的项目给予表彰鼓励。
　　四是推进住宅产业现代化的工作机制逐步建立。推进住宅产业现代化已被部分省市政府主管部门列入重要的议事日程，作为加快房地产市场健康发展的重要举措。上海、深圳等地成立了以政府领导牵头的工作领导小组，江苏、陕西等省市成立了住宅产业化工作机构或责成相关部门承担此工作任务，对加快推进住宅产业现代化进程发挥了重要作用。近几年，在上海市政府的高度重视下形成了由决策层、推进层和实施层“三个层次”构成的住宅产业现代化推进体系，制定了《上海市住宅产业现代化“十五”计划纲要》等纲要性文件，明确了目标、重点和主要措施。在推进工作中抓准切入口，坚持试点先行、样板引路，以示范小区为载体，大力推广建筑节能技术、中水回用技术等10项成套技术，推动了上海市住宅产业现代化的全面实施，取得了显著成绩。深圳市将住宅产业定位在全市经济和社会发展的大局上，逐步确立了住宅产业作为支柱产业的地位，组织开展了推进深圳市住宅产业的政策与措施研究，出台了《深圳市住宅产业现代化促进方案》，通过完善住宅标准体系和性能认定制度，以经济适用房建设为载体，立足市场、依托企业、积极引导，加快住宅产业成套技术推广，推动了深圳市住宅产业现代化的快速发展，也取得了很好成绩。总结上海、深圳的经验，推进住宅产业现代化需要机制创新、制度创新和技术创新协调统一，需要政府各部门、企业、社会共同推动。天津、大连等在推进住宅产业现代化工作方面也进行了积极的探索，取得了一定的成果。
　　五是国内外技术交流与合作不断加强，推动了住宅产业现代化工作深入开展。几年来，先后开展了中日、中加、中美等双边技术交流与合作，坚持“引进来”和“走出去”相结合，不断提高住宅产业技术水平。即将完成的中日JICA三期合作项目，对建立和完善我国住宅部品和住宅性能认定制度的建立借鉴了很好的经验。同时，通过国内技术交流与合作各种展览会、现场会与经验交流会等形式，对宣传和推进住宅产业现代化起到了积极的作用。
　　总体上讲，我国住宅产业现代化工作取得了一定成果，但推进产业现代化工作还处于初级阶段，我们还应当清楚地认识到，住宅产业发展还处于粗放型发展阶段，产业发展中的矛盾日益突出。首先表现是高品质质量需求与落后生产方式的矛盾。居民需求的转变对住宅的品质提出了更高的要求。高品质住宅应该具备高舒适度、高性价比、高附加值。其基础是高科技含量、高技术集成、高效率管理。高品质质量需求与落后生产方式之间的矛盾已经成为住宅产业发展中的主要矛盾。当前，中国的住宅生产技术比较落后，产业的特点表现为“四低二高”：一是工业化水平低。建筑材料、部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化配套生产体系。部品的配套性、通用性差，生产规模小，特别是规范部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了标准化、通用化部品体系的形成。二是成套技术集成度低。住宅产业的技术研发、推广和应用主要以单项技术或产品为主，缺乏有效集成和整合，尚未形成配套化、系统化的成套技术体系。三是劳动生产率低。我国建筑工人的平均劳动生产率约为30平方米/人-年，而发达国家可达到150平方米/人-年，科技进步对住宅产业的贡献率低于农业近8个百分点，距离集约型产业还差18个百分点。由于工业化程度低，生产仍以手工操作为主，生产效率低，与发达国家相比还有较大差距。目前中国人均年竣工面积仅为美国和日本的1/5和1/6，建筑业增加值仅为美国的1/20、日本的1/42。四是住宅的综合质量低。主要是住宅舒适度低，与世界卫生组织提出的住宅舒适度标准还有较大差距。如：世界卫生组织对室内温度和湿度的标准是要求全年温度保持在17℃～27℃，湿度保持在40％～70％之间等。另外，市场提供毛坯房的供应比例还较高，为住宅质量和管理留下较多隐患。一高是资源消耗高。去年，我国水泥消耗总量占全球1/3多；钢铁消耗总量占世界40％多；煤炭消耗总量达16亿吨亦为全球的40％，住宅建设占很大的比重。我国经济每创造1美元所消耗的能源是西方工业七国平均的5.9倍，是美国的4.3倍，是德国和法国的7.7倍，日本的11.5倍。由于落后的生产方式导致资源得不到充分利用，建筑物运行能耗浪费严重。另一高是住宅的生产造成的污染程度高。落后的住宅生产技术所造成大气污染、水污染、室内空气污染问题比较突出。粗放型的住宅生产方式，不适应可持续发展、走新型工业化道路的要求，不适应改善居民住宅质量的需要。其次是基础技术研究与适用成套技术推广应用的矛盾。目前，中国住宅科技日新月异、飞速发展，技术研究和开发取得了丰硕成果，但是住宅的科技成果转化率低、科技进步对住宅产业的贡献率低。其主要原因，一是对基础技术、关键技术研究不够，技术、部品的适用性差。科研单位热衷于易出成果和经济效益明显的项目，对基础技术和关键技术的缺乏深入、系统的研究。如，在居住模式（组团规模、住宅的结构型式、层高、设备配备等）、住宅建筑与部品模数协调标准、新型建筑体系等方面，要结合中国的国情还需要有突破性成果。另外，国外先进的技术和产品纷纷进入中国市场，但由于技术标准、自然条件等差异，与现行的建筑体系不匹配，导致先进的技术、产品适用性差，阻碍了新技术的推广。二是技术、部品缺乏配套化和集成化。我国的材料、产品的生产企业很多，缺乏技术、部品集成和配套能力。住宅技术的发展和推广应用，仍以单项技术、产品为主，单项技术、产品的性能并不落后，但对提高住宅的整体性能和质量效果不明显，根本的原因是缺乏配套化、系统化，需要通过技术开发、技术创新及技术推广，形成完整的体系和系统。如：砌块产品的单项技术发展很快，但与其配套的辅助材料和施工工艺滞后，导致墙体的裂缝等质量通病。又如：轻质墙板的产品技术很先进，但缺乏与之相配套的结构体系，缺乏有效的技术集成和整合，导致室内出现凸柱、凸梁等功能不合理现象及开裂等质量通病。三是新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持。在技术研发领域，缺乏有效的经济、技术政策做保障，不能有效调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。在新技术推广领域，对新型住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系的新技术推广应用，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。因此，解决这一矛盾的关键，首先是加强技术研究，提高技术标准化、成套化和集成化水平，形成适应本地区经济、技术发展的先进适用成套技术体系。其次是完善新技术推广的政策环境，鼓励和激发市场主体推进住宅产业现代化的积极性和创造性。
　　二、提高认识，转变观念，增强推进住宅产业现代化工作的责任感和紧迫感
　　当前，我国住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在19％以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的30％左右，直接和间接拉动GDP增长在2个百分点左右。2003年全国房地产开发完成投资超过1万亿元，同比增长29.7％，占同期固定资产投资的23.7％，城乡住宅投资占房地产投资79.06％，个人购买商品房的比重已达94.2％。随着我国经济发展，城镇化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要的推动力量。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年～2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房改善的需求；城镇化进程加快城市人口增加的住房需求；现有110多亿平方米旧住宅更新改造的需求。住宅是一种高值性、耐用性的特殊商品，已经成为居民所有家庭财产中的最有价值财产。在住宅总量持续增长，住房消费对舒适健康环保要求越来越高的情况下，中国的住宅建设只能走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源得到充分发挥的新型发展道路。这既是我国国情所决定的，也是住宅保持健康发展所决定的。同时这也是提高住宅综合质量，延长住宅使用寿命的必然选择。我国的人口密度是世界均值的3倍，人均自然资源是世界均值的1/2，其中人均水资源量是世界均值的1/4，人均耕地面积不到世界均值的一半。森林覆盖率为16.55％，比世界平均水平低10.45个百分点。全国人均占有森林面积为0.128公顷，相当于世界人均森林面积的1/5。城市垃圾年产生量以每年8％的速度递增，主要污染物排放总量仍处于较高水平。全国水土流失面积达367万平方公里，约占国土面积的38％，平均每年新增水土流失面积1万平方公里；荒漠化土地面积已达262万平方公里，并且每年还以2460平方公里的速度扩展，等等。总体上看，我国经济指标表现良好，速度指标名列前茅，资源指标处于世界低位，资源消耗大，环境指标比较严重，可持续发展面临严峻挑战。我们一定要从政治上、全局上，充分认识推进住宅产业现代化的重要意义，增强责任感和紧迫感。要充分认识到推行住宅产业现代化，是解决住宅粗放型生产方式的根本途径，是贯彻落实十六届三中全会“五个坚持”、“五个统筹”精神，坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展精神的具体体现。也是提高居住质量、全面实现小康目标的必然要求。当前，对推进住宅产业现代化的认识上还存在一些问题。
　　一是认为推进住宅产业现代化是市场主体行为，不属政府调控范围。长期以来，我国经济增长的成本比国际水平高出许多，是世界上创造GDP代价最高的国家之一，万元GDP的耗水量比国际水平高5倍，万元GDP的总能耗是世界平均水平的3倍,其根本原因是生产方式落后，生产效率低。温家宝总理在十届全国人大二次会议上做政府工作报告时强调，要弘扬求真务实精神，树立科学的发展观和正确的政绩观。住宅是资源消耗量很大的产业，集约化、工业化发展模式，是世界各国共同的发展趋势，对提高住宅产业劳动生产率，增加住宅有效供给、合理利用资源和保护资源、推动产业结构调整，具有重要作用。但推进住宅产业现代化是一个过程，涉及到生产、流通、消费等多环节，要使其从无序到有序、从粗放型到集约型的转变，必须有政府的有力调控和政策引导，才能规范和激发市场主体的行为，创造良好的市场环境，保证住宅产业化工作的有序健康发展。
　　二是认为推进住宅产业现代化是国家的发展战略，与企业发展关系不大。产生这种认识的根本原因是市场竞争不充分，企业没有市场压力，缺乏长期经营战略和品牌战略，加上缺乏产业政策引导和相应的技术体系支持，使企业对推动产业化缺乏热情和动力，甚至感到对企业会增加风险和成本负担。事实上，随着市场化程度的提高，消费结构的不断升级，消费理念已经发生转变。企业终将面临激烈的市场竞争，住宅的综合性能价格比终将成为市场消费者选择的决定性因素。所以企业发展的根本途径，就是坚持科技创新，坚持市场需求为导向，坚持走工业化、集约化发展路子，才能不断提高生产效率、降低生产成本、提高产品质量、树立企业品牌、提高经济效益，为企业发展不断注入活力。中国有许多企业如深圳万科、浙江金都以及上海、广东的一些品牌企业，他们一直比较注重住宅的科技含量，积极应用“四高”（高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理）、“四新”（新技术、新材料、新工艺、新设备）技术和成果，提升了住宅的品质，企业开发的楼盘销路一直很好，取得了较好的经济效益和社会效益。所以，从某种意义上说，产业化工作对企业更加迫切。
　　三是认为推进住宅产业现代化是生产方式的转变，和消费者无关。推进住宅产业现代化的目标是提高住宅质量、降低消耗、减少污染、促进住宅产业协调可持续发展、改善居住环境质量，最终的受益者是消费者。因此，推进住宅产业现代化需要政府、企业、社会共同推动，形成政府支持、企业推进、消费引导的市场互动机制，实现经济发展、企业获利和消费者受益的共赢局面。要让老百姓实实在在地感受到产业化工作带来的成效，感受到提高住宅质量、科技含量对提高居住质量、住宅保值增值带来的实惠。
　　以上这些认识方面存在的问题，说明了我们宣传工作还不到位，也说明了推进住宅产业现代化工作的艰巨性和复杂性。解决这些认识问题，一方面要充分运用各种舆论工具，加大宣传力度，另一方面要靠我们树立科学的发展观，深入研究，务实为民，围绕可持续发展，推动制度创新和科技创新，以实实在在地科研成果、成功范例、经济效益来说服大家。当前重点在墙体改革、节能、节水、节材、节地和装修以及相关的经济技术政策问题等方面，应当抓紧研究和突破。
　　（一）墙体改革。墙体改革涉及的一项重要工作就是粘土砖的禁用问题。国务院领导对此十分重视，最近曾培炎副总理批示，要求加快研究解决。长期以来，我国建筑墙体材料采用传统的粘土实心砖，不仅大量毁坏耕地、浪费资源，而且严重污染环境。据1992年统计，全国粘土实心砖厂占地450万亩，每年毁田20多万亩，耗能1亿多吨标煤。1999年国务院办公厅72号文件已经提出明确要求：从2000年6月1日起，沿海和其他土地资源稀缺的城市，禁止使用实心粘土砖，并根据可能的条件限制其他粘土制品的生产和使用。此后，建设部会同原国家经贸委等四部委局印发了《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》（建住房[1999]295号）。进一步明确“自2000年6月1日起，各直辖市、沿海地区的大中城市和人均占耕地面积不足0.8亩的省的大中城市的新建住宅，应根据当地实际情况，逐步限时禁止使用实心粘土砖，限时截止期限为2003年6月底。”要求各地应采取切实措施，抓紧做好实心粘土砖的替代材料和制品的衔接工作，积极推广采用新型建筑结构体系及与之相配套的新型墙体材料。北京、上海、天津、浙江、江苏等地区按照文件的要求，提出了禁止使用实心粘土砖的时限，取得了一些进展。全国确定的170个要求在2003年6月底前禁止使用粘土实心砖的城市中，已有140个城市基本实现目标，占82％。总体情况是西部地区落后于东部地区，中小城市落后于大城市和省会城市。粘土实心砖在全国仍居墙体材料主导地位，一些地方的粘土实心砖比例高达80％～90％，广大农村住房建设仍普遍使用粘土实心砖，对土地的破坏和能源的浪费依然严重。最近，建设部会同国家发改委等4部委印发了《关于进一步做好禁止使用实心粘土砖工作的意见通知》，对禁止使用实心粘土砖提出了新要求。近年来，建筑技术发展很快，新型建筑体系和墙体材料也取得了很大进展，要有效发挥墙改基金的调控作用，为墙体改革营造有利的市场环境。
　　（二）建筑节能。建筑节能是提高住宅舒适度、降低运行费用的基础，也是可持续发展的迫切要求。是产业化工作的重点。我国是耗能大国，建筑能源浪费更加突出。建筑能耗占全社会总能耗的25％，其中建筑采暖、空调、照明占14％，建筑建造能耗为11％，今后比例还可能有所上升。目前我国采暖地区能耗为相同条件下欧美发达国家的3倍左右。欧洲国家的住宅年实际采暖耗能已经普遍降低到了6升油/平方米，领先的“高舒适度、低耗能”住宅达到了3升油以下。而我国同类地区住宅平均采暖耗能按欧洲方法折算为16升/平方米，我们与国外先进水平的差距，不在材料和技术上，而是在设计标准和标准的落实上。我国的建筑节能标准普遍低于发达国家。同时标准执行的力度也不够。2000年建设部出台《民用建筑节能管理规定》（建设部第76号令），对建筑节能提出了明确要求。北京市在执行住宅节能标准力度大，从1998年就开始实施节能50％的要求，2000年全市新开住宅工程符合节能标准的已达到95％以上，到2001年，全市累计节能住宅7800万平方米，其中符合节能50％标准的住宅3600万平方米，仅节能50％的这部分住宅每年就可节约采暖耗能40万吨标煤，北京的锋尚名居住宅区其采暖耗能指标已降到12.5W/m2，每年每平方米可节约4.9公斤标煤。两套住宅一年就能节省一吨煤。但据统计，全国已建成的节能住宅（包括前期节能30％的住宅）不过３亿平方米。住宅节能既要抓强制淘汰不符合节能要求的技术和产品，又要抓执行有关节能技术标准和规定。要鼓励企业依靠科技进步，推进节能技术的改革与发展。住宅节能主要工作是“五革一改”，即墙体、门窗、屋面、冷暖供应、能源利用的技术革新和旧有住宅的节能改造。有关专家分析，“十五”期间我国如全面实施《节能标准》，五年可节约能源1041万吨标煤，可减少二氧化碳、二氧化硫、烟尘和煤渣分别为2771万吨、15.8万吨、344万吨，其社会、经济、环境效益都十分明显。供暖方式的改革是目前北方采暖地区急需研究的问题，旧有的供暖体系严重束缚了供暖体制改革和发展，而且造成了极大的热能浪费。建设部会同国家发改委等部委局印发了《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》（建城[2003]148号），对热改工作提出了明确要求。新建住宅的热改工作主要是推广住宅供暖分户控制和计量成套技术，提高热源利用效率。能源利用技术革新就是要充分利用当地的资源优势，采用适当的冷暖供应方式，尽可能利用可再生能源技术，积极推广太阳能、地热能、风能等自然新能源利用技术。同时，应加快旧有住宅的节能改造。据统计，全国现有房屋370多亿平方米，其中城市130多亿平方米，大多数建筑节能效果很差，节能任务很艰巨。
　　（三）节水、节材、节地和治污。我国人均水资源量仅是世界人均占有量的1/4。全国669座城市中，有400多个城市存在供水不足问题，比较严重的缺水城市达110个。住宅节水技术是住宅产业化技术体系的重要组成部分。一是推行节水型卫生器具和节水型植物。二是在新建居住区推广生活污水回用和雨水收集利用技术，解决居住区的绿化、景观、冲洗汽车、道路等用水需要。我国目前的城市污水处理率还不到20％，发达国家的城市污水处理率一般都在80％以上。我国节材节地及污染防治工作也很紧迫。据国家发改委统计，去年全国钢产量2多亿吨，而全年钢材消费量将超过2.4亿吨，缺口3千万吨以上。建筑用钢消耗占40％左右。每年住宅建设还需要消耗大量土地，提高土地利用率和使用面积系数，具有重大意义。治污涉及住宅建设中的水污染、大气污染、噪声污染、光污染、电磁污染等，积极推广生活垃圾处理技术、绿色环保建材、先进建造技术等，对防治污染，提高环境质量具有重大的意义。
　　（四）住宅装修。目前，提供毛坯房的做法已经满足不了市场的需求，也不适应社会化大生产发展趋势。住宅的二次装修不仅造成质量隐患、资源浪费、环境污染，而且也不利于住宅产业现代化的发展。提供成品住宅，实现住宅装修一次到位，已经成为新趋势。建设部2002年印发了《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房[2002]190号）文件，有力地推进了住宅工业化装修的进程。上海市积极开展了新建住宅菜单式全装修试点工作，取得了很好的经验和成绩。据测算，每套新建住宅按照一次装修到位比自行装修可节约成本15％～25％，而且省时、省力，减少浪费和扰民现象。做好住宅装修一次到位，一是确定准确的住宅性能定位，把握市场发展态势，提供适销对路的装修品位。二是正确认识住宅装修统一性和特殊性的关系，即共性与个性的关系。共性主要体现在装修上，个性主要体现在装饰上，装饰是在装修基础的点缀，如：布艺、挂件、家具等等。
　　（五）技术、经济政策研究。住宅技术政策是住宅生产工业化的前提，是统领住宅产业技术发展的指向。研究和完善住宅产业技术政策是加快推进住宅产业现代化的基本保障。在完善住宅技术政策的进程中离不开经济政策的引导和扶持，在新技术的推广应用中更离不开经济政策的支持，有了经济政策才能保证技术政策的落实。我国的市场经济体制是由计划经济体制转变而成，原有的条块分割还未彻底打破，使住宅的技术研发、生产、推广在某种程度上存在脱节现象，还不能完全形成科研、生产、应用一体化。尤其是缺乏有效的经济政策支持，减缓了住宅产业现代化推进的步伐。在住宅产业现代化过程中，欧美、日本等发达国家政府通过一系列经济政策和技术政策，起到了重要的推动和引导作用，一些经验和做法值得我们学习和借鉴。推进住宅产业化要紧密结合我国国情，探索中国特色的住宅产业现代化发展新途径。一方面要通过技术引导，加强法规建设，加大监督检查工作力度。另一方面要在体制上、经济政策上予以突破，为新技术推广创造市场环境。在推广工业化装修、垃圾处理、中水回用、供热分户控制与计量技术等方面还存在着税费障碍等；在新技术推广方面还缺乏经济政策支持等，还有从事住宅产业技术开发与集成的企业集团在推广成套技术方面存在专业资质门槛等问题，都需要认真研究，实现新的突破。如北京市在执行建筑节能标准方面取得了一定成效，还规定新建住宅小区面积在5万平方米以上的项目必须采用中水回用技术等；上海市在新建住宅推广生化垃圾处理技术，并明确垃圾减量化后减少收取相关费用，并与电力公司联手推动箱式变电站的推广工作等；大连等地将墙改办、节能办合并到住宅产业化促进中心，有力地推动了住宅建设墙体改革。
　　三、狠抓落实，切实推进住宅产业化工作
　　当前，住宅建设和产业化的任务都很重，政府、社会和群众对住宅的要求和期望也很高。推进住宅产业现代化，引导住宅产业持续健康发展是全面建设小康社会的一项重要工作。推进住宅产业现代化总体思路是：认真贯彻中央十六届三中全会精神，按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）文件及全国建设工作会议的确定的任务和目标，用科学的发展观指导住宅产业化工作，坚持以人为本，全面提高住宅质量；坚持高起点规划，高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计；坚持以企业为主体，鼓励企业面向百姓，面向需求，研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料；坚持制度创新和科技创新，完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰制度，促进住宅生产的标准化、工业化、信息化；坚持以住宅产业技术政策、经济政策为导向，健全推进机制，引导和推动住宅产业现代化工作的健康有序发展。重点抓好以下几方面工作。
　　（一）加快建立和完善住宅产业技术政策。加快住宅产业现代化，要从加强基础技术和关键技术研究，开发、推广新材料、新技术，建立健全管理制度为基础；要以构建住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系等四大体系为工作重点。
　　一是技术保障体系。加强基础技术和关键技术研究，建立和完善技术保障体系是推进住宅产业现代化的基础和根本保证。建立与住宅有关的标准和规范体系、建筑与部品模数协调体系，开展标准化、多样化与工业化相结合，功能质量、工程质量和环境质量相结合的标准设计，为实现住宅技术体系的通用化、配套化、系统化提供技术支持。加快研究和制定新型结构体系、环境保障技术、住宅节能技术、装修技术等新技术应用标准和技术导则，为加快新技术推广提供标准依据。
　　二是建筑体系。建筑体系是住宅技术集成的基础。它是以承重结构为主线，包括维护结构、隔断、厨卫、设备、管线等所构成的体系集成。建筑体系重点是解决标准化、系列化、配套化技术问题，使其所构成的体系有利于标准化、工业化生产和机械化施工，形成相互配套、系统的符合产业现代化发展方向的完整体系。在总结比较成熟的钢筋混凝土框架结构、剪力墙结构、砌体结构基础上，完善其适应产业化要求的标准设计，开发新型大开间承重结构（尤其是预应力结构）、混凝土砌块结构、钢结构等新型结构体系。发展各种新型砌块、轻质板材和高效保温复合墙体，开发有利于空间利用、方便施工的坡顶结构。开发经济、环保、性能良好的轻质隔断及其配套产品。推行厨卫整体设计理念，开发和推广厨卫系列化、多档次的定型厨卫体系。研发和推广节能、节水、节材、符合环保要求的设备，积极推广应用太阳能等自然能源利用技术。推行管线综合设计，设立竖向管井（管束）区和水平管线区、管道墙，推广应用各种新型管材。
　　三是部品体系。住宅部品是由材料、单项产品构成的部件、构件的总称，是构成成套技术和建筑体系的基础。部品体系按照住宅部位分为结构部品、外围护、内装、厨卫、设备、智能化、小区配套七大部品体系。部品的发展要形成通用部品，形成系列开发、规模生产、配套供应的标准住宅体系。重点推广并进一步完善已开发的新型墙体材料、防水保温隔热材料、轻质隔断、节能门窗、节水便器、新型高效散热器、经济型电梯和厨卫成套设备以及以水质水压保障、中水处理、垃圾处理等为主的居住区环境保障技术。
　　四是质量控制体系。质量控制体系是规范生产企业、开发企业、建设单位等市场主体行为的一系列管理制度，是住宅部品体系、建筑体系和住宅技术集成的质量保证。包括住宅市场准入制度、设计审批制度、质量监督制度、质量验收制度、责任赔偿制度、质量保证与保险制度、住宅部品淘汰制度、住宅性能评价制度等。要重视住宅的规划设计问题。提高住宅规划、设计水平，是质量控制体系的重要组成部分，是增加住宅舒适度的重要方面。应当加快完善住宅设计规范和设计标准，提高住宅功能质量和环境质量。注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。住宅区的规划设计，应当充分体现我国各地居住文化的地域性特点和优良传统，把现代文明与地方民俗、中国特色的建筑文化有机结合起来，坚决摒弃盲目照搬国外和贪大求洋的设计风格。
　　（二）加快研究推进住宅产业现代化的经济政策。企业是市场的主体，也是推进住宅产业现代化的主体。国内外实践证明，传统产业的革命和新兴产业的崛起，以及产业的快速发展，仅靠政府号召是远远不够的，必须有与之相适应的经济政策予以扶持和引导。为加快推进住宅产业现代化，对新技术、新材料以及先进适用成套技术的研发、生产和推广应用，要研究制订经济扶持政策，引导、扶持、保护和激发企业在推进住宅产业现代化方面的积极性，形成一批具有技术创新能力的骨干企业，形成一批实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体。重点应在墙体改革、建筑节能、节水与治污、住宅装修等方面，建立推进住宅产业现代化发展新机制。涉及到建设部内部职能交叉的经济政策问题，要形成共识，尽快研究解决。涉及到部门职能交叉的经济政策问题，建设部相关职能司局应认真调查研究，提出具体意见，主动会同有关部门研究解决。要借鉴农业产业现代化、高科技产业、汽车产业等行业利用产业发展基金，促进产业发展的做法和经验，研究探索建立住宅产业发展基金，为促进住宅产业现代化提供资金扶持。
　　（三）加快建立和完善住宅产业化的推进机制。推进住宅产业现代化，关键是要建立一套完善的组织实施体系，形成决策层、推进层和实施层协调统一的推进机制，从体制、机制、技术、政策上形成推进住宅产业现代化的推进机制。
　　一是建立各级政府的领导决策机制。住宅建设关联度大，涉及行业多，推进住宅产业现代化必须建立领导、决策、协调机制，加强各级政府对住宅产业化工作的