房地产可研性报告框架范例分析.docx

某区域房地产项目投资可行性调查
研究报告目录构架

前 序 说 明
博纳国际资讯在地产领域有着自己独特的行业经验，针对该项目，发表点自己的看法和见解。
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。
从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁还是超高层建筑；可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。常态下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力，要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍。该可行性研究报告，至少能精确的为您回答如下三个问题：
（1该项目是可行的还是不可行的；
（2）、如果可行，可行到什么程度；
（3）、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么后续安排。
本房地产投资可行性研究主要着重从项目总论（项目总体描述）、项目背景（项目发起缘由）、市场研究（全方位研究）、项目研究（该项目所在区域、周边交通、人流量及SWOT分析等）、投资估算（成本核算等）、开发进度（项目实施进程安排）、资源供给（资金筹措、建材供应状况、能源供给等）、财务评价（投资回收期、利润率等）、风险评价（风险控制机制状况等）、综合评估（从社会、经济等角度论证并提出有效咨询建议）等诸方面来整体论证该项目的可行性。
另外，该文档主要包括如下内容，若双方有合作意向，可进一步沟通费用及时间周期问题：
（1）、投资可行性目录框架；
（2）、合作流程；
（3）、博纳国际资讯在地产领域的过往案例简述。
（一） 文档--- 某区域房地产项目投资可行性调查研究报告目录

某区域房地产项目投资可行性调查研究报告目录

第一部分　项目总论
1.项目概况
1.1项目名称
1.2项目建设单位
1.3项目位置（四周范围）
1.4项目周边目前现状
1.5项目性质及主要特点
1.6项目地块面积及边界长
1.7研究工作依据
1.8研究工作概况
2.可行性研究结论
2.1市场分析预测
2.2项目地块分析
23项目规划方案
2.4项目工程进度
2.5投资估算及资金筹措
2.6项目财务与经济评价
2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表
4.项目存在问题与建议
第二部分　项目背景
1.项目提出背景
1.1项目所在区域商业发展情况
1.2所在区域政策、经济及产业环境
1.3项目发起人及发起缘由
2.项目发展概况
2.1已进行的调查研究项目及成果
2.2项目地块初勘及初测工作情况
2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性
第三部分　市场研究
1.市场供给
1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查
1.3其他替代性产品供给量情况调查研究
2.市场需求
2.1所在区域内商业用房的租用情况调查
2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查
2.3其他替代性产品租售情况调查
3.市场价格
3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查
3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
4.市场预测
4.1未来该区域内商业用房需求预测
4.2销售及租赁价格预测
5.市场推销
5.1推销方式及措施
5.2产品推销费用预测
第四部分　项目研究
1.地块特征分析
1.1项目区位分析
1.2项目交通分析
1.3项目人流分析
1.4项目周边规划
2.项目SWOT分析
2.1项目优势分析
2.2项目劣势分析
2.3项目机会分析
2.4项目威胁分析
3.项目定位方案
3.1项目产品方案
3.2主要功能建筑规模
3.3主要技术经济指标
第五部分　投资估算
房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：
1.土地费用
2.前期工程费用
3.建筑安装工程费用
4.基础设施建设费用
5.公共配套设施建设费用
6.管理费用
7.销售费用
8.财务费用
9.各种税金支出
10.其他成本支出估算
第六部分　开发进度规划
主要是地产投资项目分阶段投资规划表。
第七部分　资源供给
1.资金筹集与使用计划
2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式
3.施工力量组织计划
4.项目施工期间的动力、水电等供应
5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应
第八部分　财务评价
1.获利性评价
1.1成本利润率
1.2销售利润率
2.效率评价
2.1经营比率
2.2资金利用率
3.信誉评价
3.1流动比率
3.2杠杆比率
4.静态获利分析
4.1投资收益率(R)
4.2投资回收期(Pt)
5.动态获利分析
5.1财务净现值（FNPV）
5.2财务净现值率(FNPVR)
第九部分　风险评价
1.盈亏平衡分析
2.敏感性分析
2.1变动因素一
2.2变动因素二
第十部分　综合评价
1.经济评价（定性）
2.社会评价（定性）
3.环境评价
4.存在问题与建议
5.总体结论及建议
（二） 文档--- 委托方与受托方合作流程

委托方与受托方前期接洽
委托方提出调研需求
受托方依据需求制作投资建议书
客户审核建议书
是否需要调整
修改并调整建议书
Y
N
合作意向确立，签署合作协议
委托方支付首付款，项目启动
项目执行阶段
客户审核、评估报告
是否需要调整
Y
N
撰写过程频繁沟通
资料收集
实地调研
深度访谈
撰写报告
委托方提供相关文件
提交报告
提交正式报告
支付余款
项目结束

备注
上述合作流程主要分为三个阶段：
（1）、初期接洽---提需求、做方案、签署合作协议等；
（2）、中期实施---实地执行、频繁沟通、撰写报告等；
（3）、收尾阶段---后续修订、支付余款等。
另外，在项目开始实施之前，博纳国际资讯将会向客户提交一个项目实施的详细时间安排，并在约定的周期内与客户进行当面沟通或电话会议等。（三） 文档--- 博纳国际资讯在地产领域的过往案例介绍
博纳国际资讯自1998年成立以来，在家电、IT、通信、地产等领域的市场研究以一贯之，并以专业、专心、专注的原则得到了企业客户和市场的一致认可，下面将简单阐述博纳国际资讯在地产领域的过往案例。
(1) 行业报告--部分地产领域常规监测报告
l 2008年中国房地产行业研究咨询报告
l 2007-2008年中国房地产行业研究年度报告
l 2008年上海房地产行业研究咨询报告
l 2008年北京房地产行业研究咨询报告
l 2007-2008年中国房地产金融市场研究年度报告
l 2007年中国房地产行业研究咨询报告
l 2007年中国房地产中介行业研究咨询报告
l 2007年广州房地产行业研究咨询报告
l 2007年成都房地产行业研究咨询报告
l 2007年中国房地产市场研究报告
l 2006-2007年中国房地产中介服务业发展研究年度报告
l 2006-2007年中国房地产行业发展研究年度报告
l 2006年4季度全国房地产行业分析报告
l 2007-2008年广州房地产市场全景投资研究报告
l 2007年上海房地产行业研究咨询报告
l 2007年北京房地产行业研究咨询报告
l 2007年中国房地产行业研究咨询报告
l 2006年－2007年中国房地产行业兼并(并购)重组决策分析报告
l 2006年上海房地产行业研究报告
l 2006年中国房地产金融全景分析白皮书
l 2006年1季度重庆房地产市场研究报告
l 2006年广州房地产行业研究咨询报告
l 2006年1季度中国房地产业分析报告
l 2006年中国房地产行业年度报告
l 2006年房地产商业模式研究报告
l 2006年中国房地产行业IT应用及需求趋势市场研究报告
l 2006年成都房地产市场月度监测报告
l 2006年广州房地产市场月度监测报告
l 2006年上海房地产市场月度监测报告
l 2006年北京房地产市场月度监测报告
l 其他
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(2) 专题项目--部分地产领域专题项目报告
地产领域项目名称
执行周期
国内2家知名地产公司竞争情报调查研究
33个工作日
北京地区房地产行业市场调查（含行业状况、环境状况、未来趋势等）
21个工作日
某知名地产公司委托我司对某地产公司3处楼盘实施神秘顾客调查项目
39个工作日
某知名地产公司地产投资可行性研究项目
40个工作日
上海某知名地产公司人群定位市场调查研究
30个工作日
深圳某知名广告投放效果评估调查研究
36个工作日
北京某传媒公司投资度假村项目可行性研究
30个工作日
山东省房地产市场综合分析研究报告（含烟台、青岛、济南、威海四地）
51个工作日
北京某百货公司商圈周边环境调查研究（含受众人群、商业形态等）
25个工作日
北京某快餐食品商圈调查研究（含受众人群、商业形态等）
32个工作日
其他

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