业务流程(赎楼案例).doc

现金类业务流程（案例分析）

案例1（赎楼业务案例）
买方一次性付款现金赎楼
n 王小姐拥有罗湖东门中路万达丰大厦9B的房产，在工商银行东门支行按揭贷款人民币40万元，现仍欠人民币40万元左右，王小姐欲转卖该房产，买方为陈小姐，采用的方式为一次性付款方式，成交价为人民币80万元，首期款8万元已交业主王小姐，并且陈小姐在招商银行金丰城支行做了72万元资金监管，现买卖双方向我司申请借款赎楼。（该笔业务通过中原介绍）
业务操作
1、做卖方委托公证，签署买卖双方签署买方一次性付款房产转卖申请表（一定留下联系方式）、经济咨询服务协议、借款借据。做公证时，委托人需出示身份证原件,且向公证处提供委托人身份证复印件、房产证复印件、受托人身份证复印件（如受托人为公司的需提供公司营业执照复印件及法人身份证复印件）、委托人原银行按揭贷款合同复印件。陪同原业主或代原业主在银行办理资金监管相关手续，确认资金监管收款帐户为我司指定收款帐号。
2、收集资料，需要将收集资料的复印件与原件核对，核对后在报批材料复印件上加盖原件相符章后向公司报批该笔业务。报批前向原借款银行确认欠款金额、还款时间、还款后取证时间，核实客户所欠资料。审批通过后，与公司财务做好提前预约赎楼工作（由于该笔业务业主还未到第一次还款期就将房产转卖，要提前与业主按揭银行还款中心联系，询问是否可以提前全部还款）。
3、到档案大厦查询该房产档案信息，查档单（左上角）显示结果为抵押（无查封）状态、确认是否抵押给工行东门支行。确认无异议时方可继续以下程序。
4、查档无异常后填写我司出款审批表，由财务人员安排陪同出款到银行办理赎楼。我司经办员带齐客户资料及公证委托书到银行赎楼，赎楼时需要向银行提供客户身份证复印件、公证书原件、经办人员身份证原件赎楼完成后，要向银行确认领取房产证时间。（出款赎楼前确认收费，不要告知业主赎楼时间，扣款完成后可通知业主业务进度）。
5、领取房产证时当场核对银行开具的几项资料（注销抵押登记申请函上面借款人、抵押人、房产证号码、抵押登记号码等信息、还有银行一套资料）至罗湖国土局办理注销抵押登记手续，注销抵押登记时需要提供银行授权经办人员身份证复印件，业主身份证复印件，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。罗湖国土局买卖交易过户时间为5个工作日。过户回执原件由我司人员保留。
6、在国土局（金湖文化中心）过户递件时需要向国土局提供房地产买卖双方身份证复印件、公证委托书原件、房地产买卖合同、经办人员身份证复印件、房地产证原件、房地产转移登记申请表，过户回执原件由我司人员领取保存。按回执答复日期前一天电话查询办证信息，出件后约定买方至罗湖国土局交税、领证。取出新证后与买方一同至招商银行金丰城支行出示新房产证原件，并复印新房产证，招商银行金丰城支行确认无误后，将房产证原件交于买方，此时银行解冻监管款项归还担保贷款。
7、银行放款后，提供以业主王小姐户名开立的银行帐户，退赎楼余款，该笔业务完成。

备注：该笔业务费用从出款赎楼日起算，到银行放款划至我司帐户止。如回款金额大于出款金额的，费用可从回款中扣。

案例2（业务案例）
买方按揭贷款回款赎楼
n 徐小姐拥有福田区皇岗码头天泽花园天逸苑1单元404的房产，在中国银行上步支行做按揭贷款人民币32万，现欠款合计32万元以内，徐小姐欲转卖该房产，买方李小姐，采用的方式是按揭付款，买方已经在中国银行上步支行做按揭贷款人民币39.5万元，该房产交易总价为50万元，购楼首期款10.5万在过户时支付卖方，现买卖双方向我司申请赎楼。
业务操作
1、做卖方委托公证，买卖双方签署转按揭（赎楼）申请表、经济咨询服务协议、借款借据。
2、打印最新还款清单，中国银行还款清单显示本金余额约为31.8万元，预算利息后向确认申请赎楼金额为32.5万元。收集齐全资料，向公司报批该笔业务。
3、到档案大厦查询该房产档案信息，查档结果显示抵押状态，确认抵押给中行上步支行，将此查档结果交至风险控制部审核，将审核盖章后的赎楼转帐单交至财务人员，财务人员出款后到卖方按揭银行赎楼，赎楼时需要向银行提供客户身份证复印件、公证书原件、经办人员身份证原件、原贷款合同等相关客户资料。赎楼完成后，需向银行确认领取房产证时间（赎楼前需向中介或客户确定收费情况，如过是买方支付费用的，需买方提前支付）。
4、领取房产证后检查银行资料是否齐全，申请函等资料是否正确，至国土局（金湖文化中心）办理注销抵押登记手续，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。国土局（金湖文化中心）过户时间为5个工作日。过户回执原件由我司人员保留。
5、过户完成后，取出新房产证，预约银行抵押驻点人员，及时安排买方做抵押递件申请，回执由银行人员收取，我司人员复印回执复印件带回公司。
6、国土局（金湖文化中心）抵押出件时间为5个工作日，抵押完成后，中国银行上步支行放款至我司财务人员指定账户。
7、我司财务结算，退余款。

案例3（赎楼业务案例
买方按揭贷款港币赎楼业务
n 颜小姐拥有罗湖区东门中路东门天地大厦B座1920的房产，在渣打银行深圳分行按揭贷款港币50万元，目前还欠款合计港币45万元以内，颜小姐欲将该房产转卖，买方杨小姐，采用的 方式为按揭付款，买方已经在招商银行金丰城支行做按揭贷款人民币60万元，现买卖双方向我司申请借款赎楼。
备注：该笔交易杨小姐为香港身份证，第一时间调查杨小姐是否为第一次置业。
业务操作
1、做卖方委托公证，签署买卖双方转按揭（赎楼）申请表、经济咨询服务协议、借款借据、外币赎楼确认函。
2、打印最新还款清单，渣打银行还款清单需带银行公证书到银行当场领取，同时确认并约定还款时间（备注：渣打银行需在扣款日前3天将赎楼款项打入银行扣款帐户）。收集资料完整后向公司报批该笔业务。
3、注意涉及外币赎楼的会存在汇率差，该汇率差与银行牌价的汇率差是不同的。一般会比银行汇率差高，具体的汇率差视操作业务当时的市场行情来定。
4、完成我司内部审批后，到档案大厦查询该房产档案信息，查档结果（查档单左上角）显示抵押无查封状态并确认抵押给渣打银行，将此查档结果交至风控部审核。确定与我司合作的中间机构将港币45万元已经转入渣打银行指定的扣款帐户，并将转款凭证传真至我司。由客户经理确认该款项已到银行扣款帐户，并签名确认。满足上述条件后，我司财务见公司出款单将等值的人民币转入中间机构指定的个人境内帐户。
5、款到后，通知渣打银行扣款。（注意渣打银行的扣款回单与领取房地产证时同时领取。）银行扣款后7天后领取房地产证。领取房地产后至国土局办理注销抵押登记，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。国土局正常买卖交易过户时间为5个工作日（由于买方杨小姐为香港身份证则买卖合同需经公证处公证后方可递件），过户回执原件由我司人员保留。
6、5个工作日过户完成后，取出新房产证，提前与银行预约，安排进行抵押合同公证，公证后及时安排买方至国土局做抵押递件申请，回执由招商银行收取，我司人员复印回执复印件。
7、国土局抵押出件时间为5个工作日，与银行确认抵押出件时间，房产证由银行后勤人员收取回银行存档后放款。
8、财务结算，退余款。提供业主颜小姐提供的银行账户，退余款至业主账户，该笔业务即完成。

案例4（转贷赎楼业务）
n 何先生、徐小姐拥有福田区新洲北路华泰小区合正名园南座7E的房产，在工商银行深圳湾支行做按揭贷款人民币42万元，分为两笔，一笔30万，一笔12万，目前还欠款余额约41.7万元。业主又在招商银行蛇口支行做再按揭贷款人民币67.8万元，现业主向我司申请转贷赎楼。
业务操作
1、做卖方委托公证，签署转贷（赎楼）服务申请表、经济咨询服务协议、借款借据。
2、打印最新还款清单，工商银行（两笔借款）的欠款清单，清单显示欠款金额约为41.7万元，向公司报批该笔业务，预留利息后申请出款42.5万元。
3、与招商银行确认回款收款帐号，如果收款帐号不是我司指定人帐号的必需收取客户身份证原件、卡折原件、取消网银及收取密码。
4、确认后收集齐资料报批公司，走审批流程。
完成审批后，查档、收取费用、出款赎楼。
5、赎楼完成后，要向银行确认领取房产证的时间。
6、到国土局进行注销抵押登记。
7、可以提前预约再按揭银行驻点人员携带银行借款合同，抵押合同，由我司人员携带公证书原件，房产证原件共同至福田交易中心办理抵押登记递件手续。（目前关内物业多家银行抵押时采用的房地产协议定价确认书是否已经签署，如未签署的安排业主签署该资料后进行抵押递件申请）。

案例5提前出款（凭回执）放款业务
n 赖先生、毕小姐拥有南山区华侨城纯水岸E栋602的房产，在招商银行福田支行按揭贷款，目前还欠人民币248.4万元，现业主欲转卖该物业，买方陈小姐，采用的方式为按揭付款，并且已经在招商银行上步支行按揭贷款400万，现买卖双方向我司申请赎楼及凭抵押登记回执放款。
业务操作
1、该笔业务按“买方按揭贷款回款赎楼”业务流程操作，并且买方陈小姐已经做完抵押递件申请，由于业主出国，须提前收到楼款，故双方协商后向我司申请操作凭回执放款业务。
2、该类提前出款业务要求必需是我司赎楼的且买房人贷款不是高贷的情况方可办理。
3、买方需另行向我司签署借据，由卖方提供担保。
4、抵押出件后，由银行直接放款至我司指定帐户。

补充
1、龙岗物业从去年开始征收个人所得税，以布吉国土所为例。如何抵冲个人所得税，需要提供银行盖章的原业主按揭供楼利息清单、还款记录，有银行盖章的抵押合同（可调档案）在布吉交易中心审核买卖合同，双方身份证，交纳税费，然后至布吉国土所进行过户递件申请。
2、关外过户需7个自然日，抵押需7个自然日，如有进行流程加快的，大家需随时用书面形式记录每笔业务的进度，预算出加快出件的时间，合理安排，争取提供最优质的服务。

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