佳兆业物业人员配备工作指引.doc

佳兆业集团股份有限公司
物业管理部下属分公司人员配备工作指引

一、 目的
为适应集团快速发展的需求，明确不同时间节点的各分公司岗位人员配备，
保证各分公司各项服务管理工作的开展，为各分公司的发展提供支持，特制订此人员配备工作指引。
二、 适用范围
适用于物业管理部各下属物业分公司。
三、 方法和过程控制
1、人员配备原则：根据各物业分公司及项目的规模以及地产公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着高效、精干的原则按需进行人员配备。
2、人员配备标准：
项目进度
岗位
配备标准
工作职责
时间节点
开工前
管理人员
基层员工15人以下（不含）配秩序维护班长1人， 15人以上（含）配秩序维护班长3人，秩序维护专员1人；30人以上配秩序维护主任1人（取消专员），单班次。
负责现场管理工作，负责向项目部、物业分公司汇报管理情况。

开工前一个月
秩序维护员
每出入口1人,3班轮值。
维护工地秩序,管理出入人员及确保出入物资安全。
开工前一个月
厨师
就餐人数30人以下(不含)的,配备1人;就餐人数30人以上的(含),配备2人.单班次.
负责前期项目人员及物业配合人员食堂工作。
开工前一个月
开工后开盘前
管理人员
秩序维护员30人以上（含）配备秩序维护主任1人；开工面积达到10万平方米以上（含）的项目，配备工程主任1人。
与项目部沟通前期管理事宜，负责前期项目人员配备，了解小区整体规划，为后期管理做准备。
开盘前三个月
秩序维护员
每出入口1人，3班轮值。
维护工地秩序，负责管理出入人员及出入物资安全。
开工前一个月
配备巡逻人员，安全死角、隐蔽区域配备人员，3班轮值。结合现场情况配备。
负责巡视工地秩序，及时发现问题并汇报处理。
开工前一个月
维修员
10万平方米以下（含）配备1人。
负责协助项目部处理设施及设备维护问题，并协助管理人员在房屋本体、设备设施安装期间了解相关建筑和安装信息，熟悉配套设施设备具体使用，并记录作为日后管理需要。
开工前二周
保洁员
办公区域500平方米以下的，配备1人，超过500平方米的，每500平方米以内增加1人。
维护办公区域环境卫生
开工前二周
厨师
就餐人数30人以下(不含)的,配备1人;就餐人数30人以上的(含),配备2人.单班次.
负责前期项目人员及物业配合人员食堂工作。
食堂开放前一周
开盘期
项目负责人
1人
与项目部沟通前期管理事宜，负责前期项目人员配备，熟悉小区整体规划，为开盘工作做准备。并做好人员招聘工作。
开盘前三个月
客服主任
当大堂助理达到10人以上时（含）配备1人
协助营销部做好样板房管理方案，并协助人员招聘与培训工作。
开盘前二个月
大堂助理
每套样板房配备2人,单班1人，2班轮值。
销售大厅配备2人，单班1人，2班轮值。
吧台配备2人，单班1人，2班轮值。
机动岗1人
配合营销部做好销售中的形象展示，按公司要求对顾客的问题进行解释沟通。
开盘前20天
仓库管理员
1人
负责前期物资保管及出入库管理
开盘前二个月
工程主任
开工面积达到10万平方米以上（含）的项目，配备工程主任1人。
根据建筑及安装情况，进行能耗测算工作。
开盘前二个月
维修员
按照建筑面积10万平方米1人的标准定。样板房、销售大厅每5万平方米（含）配备维修员1人。
协助助理工程经理提供能耗测算数据，并进行样板区的日常维修。
开盘前20天
秩序维护主任
秩序维护员达30人以上（含）配备秩序维护主任。
管理现场秩序，配合项目部、营销部进行物资放行管理，并了解小区安全情况，为后期秩序维护做准备。
开盘前三个月
秩序维护
每出入口1人，3班轮值。
维护现场秩序，保障人员物资安全，营销期间安全与形象展示。
开盘前一个月
配备巡逻人员，安全死角、隐蔽区域配备人员， 3班轮值。根据现场情况配备。
负责巡视工地秩序，及时发现问题并汇报处理。
开盘前一个月
形象岗，每栋楼大堂1人，销售大厅每个门口1人，车辆指引岗1人，看房通道1人，单班次。

指引客户，做好交通疏导及形象展示。
开盘前20天
电瓶车司机
根据营销部配备车辆确认，每部车每班次配备1人。
负责客户接送工作。
开盘前15天
保洁员
样板房300平方米配备1人，营销大厅500平方米配备1人。
开放公共区域4000平米配备1人。
维护展示区域环境卫生
开放前10天
厨师
就餐人数30人以下(不含)的,配备1人;就餐人数30人以上的(含),配备2人，单班次。
负责物业配合人员食堂工作。

入伙筹备（筹备期至入伙后半年）
项目负责人
1人
物业服务中心的筹备及入伙、装修相关工作的准备。

客服主任
1人
协助项目负责人准备客户服务工作。
入伙前三个月
财务专员
每10万平方米或1000户配备1人
负责进行财务相关资料准备，协助费用标准报批、工商税务证照办理，准备物业管理和收费相关软件的学习。
入伙前二个月
人力资源专员
1人
负责人员招聘、档案管理、劳动风险管理、薪酬绩效管理与员工关系管理等工作。
入伙前二个月
仓库管理员
1人
负责前期物资保管及出入库管理

工程主任
1人
制定接管验收计划并实施，做好整改工作计划，并提出工程维修人员配备方案、设备设施管理方案。
入伙前三个月
维修员
按200户1人的标准配备
除开盘期正常的维修工作以外，负责接管验收、装修管理、设备设施完善和维护工作。
入伙前一个月
秩序维护主任
1人
负责就小区情况提出秩序维护员配备和小区治安消防管理方案；管理现场秩序维护工作。
入伙前三个月
秩序维护员
每出入口1人，3班轮值。
维护现场秩序，保障人员物资安全，同时做好客户指引和形象工作。
入伙前一个月
配备巡逻人员，安全死角、隐蔽区域配备人员， 3班轮值。根据现场情况配备。
负责巡视工地秩序，及时发现问题并汇报处理。
入伙前一个月
厨师
就餐人数30人以下(不含)的,配备1人;就餐人数30人以上的(含),配备2人.单班次.
物业配合人员食堂工作。

常态管理
经理
1人
负责项目的经营和各项业务管理工作。

经理助理
每30万平方米配备1人，10万平方米以下的项目不予配备。
协助项目经理做好经营和业务管理工作。
入伙前三个月
客服主任
1人
负责客户接待及客户问题追踪解决，主动与客户沟通，维护客户关系，提升顾客满意度。

物业助理
A级：每400户配备1人
B级：每1000户配备1人
负责片区客户事务处理，实施顾客满意度提升方案，维护客户关系。
入伙前一个月
社区文化专员
10万平方米以下不设专职社区文化专员，10万平方米（含）以上配备1人。
根据小区实际情况和公司发展规划，制定社区文化方案并实施，以提升顾客满意度。
入伙前一个月
客服助理
每一个客服前台按每500户配备1人
负责入伙、装修、报修、客诉接待与办理。
入伙前一个月
财务专员
每10万平方米或1000户配备1人
负责录入水电管理费数据信息，银行托收，购买发票，以及费用收取工作。

工程主任
10万平方米以下的项目不配备工程主任，设工程专员或工程师岗位1人，10万平方米以上（含）配备1名工程主任。
负责小区公共设施设备维护计划和维护维修管理工作。

维修员
按300户配备1人
负责小区内公共设施设备维护工作。

人事管理员
1人
负责人员招聘、档案管理、劳动风险管理、员工关系管理工作。

仓库管理员
1人
办理物业仓库物资的储存、保管、进、出库业务。

秩序维护主任
1人
负责小区治安消防方案制定与实施管理。

秩序维护专员
超过30万平方米配备1人 ，如项目面积在10万平方米以下的（含），配备秩序维护专员1人，不配秩序维护主任岗位。
指导并监督小区安全管理工作。
入伙前一个月
秩序维护员
秩序维护所有岗位参照2000-3000平方米配备1人（根据小区定位及内外环境不同而定）。
20万平方米以下的配备3名班长，每增加20万平方米增加3名。
各岗位3班轮值
在助理秩序维护经理/督导的领导下进行小区公共安全协助管理工作。
入伙前一个月
绿化员
一级养护：人均3000-4000平方米
二级养护：人均5000-8000平方米
三级养护：人均10000平方米左右
负责小区内绿化养护、造型及消杀工作。
绿化交付前一个月
保洁员
外包，按管理面积和小区实际情况确定人员（楼层人均1500平米左右，外围人均10000平米左右）。
负责小区环境卫生
入伙前一个月
四、 岗位配备的实施
1、 前期人员配备按以上标准申报，如地产项目部或营销部有人员增减需求的，以协办单形式进行报批，并由项目部或营销部部门负责人签字后生效。
2、 前期未配备人事管理员期间，所有岗位由项目负责人和部门主任负责招聘，物业分公司行政及人力资源部按时间节点配备齐全。
3、 前期临时安排人员，地产项目部或营销部至少提前20天发临时协办单，并有部门负责人签字确认。
4、 前期临时安排工作，产生加班的，地产项目部或营销部至少提前1天发临时协办单，并有部门负责人签字确认。
5、 前期项目所有费用分挂地产项目部和营销部，相关人力资源费用需分块报销，并附地产相关部门负责人签字确认过的文件资料。
6、 常态项目人员配备及招聘由物业分公司行政及人力资源部参照以上标准申报，按授权手册报相关部门和物业分公司高管审核审批。
7、 不同期间岗位相同的，合并成一个岗位，如上一阶段有该岗位设置，根据实际情况，下一阶段仍有该岗位设置的，按上一阶段该岗位配备标准执行。
五、 各物业分公司可根据小区定位和当地情况进行适当调整。

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