上海创意园的现状.docx

上海创意产业园区的现状
上海创意产业园区的现状
上海创意园区先树牌子还是先赚银子
这一命题正如当年资本主义国家是先发展国家经济还是先保护环境一样，对于创意产业集聚区运营者而言，牌子很重要，但赚银子更为需要，毕竟开发创意产业园有年限规定。
据悉，投资近4000万元的8号桥，其场地包租只有20年；而静安区的同乐坊，投资达1亿元，场地使用年限仅为15年；同为15年运营权的1933老场坊，其投资费用也已超过亿元。
前期大量的资金投入，必须在使用年限内回笼并盈利，这对于创意产业园区的运营者而言，的确费思量。而到底是先树立自身的牌子，还是先放低身段迎客进门，再后期整顿？这更让运营者们剪不断、理还乱。
因此，有部分运营者为了收回成本不惜“砸牌”。田子坊总策划以及上海创意产业研究所主持吴梅森曾提到：“创意产业集聚区被开发商利用了。”在他看来，某些创意产业园的开发商只是将老厂房进行了翻修改造，然后就放开大门引进企业，完全偏离创意产业园区的企业准入原则。
“租金”成入驻障碍
谁出的租金高，就让谁进来，这显然是对创意产业园的一次嘲讽。8号桥运营商时尚生活中心执行董事蔡超恒认为：“创意产业园应该是一个创意加上时尚的场所，租金不应当是创意企业准入的障碍。”
“只要付得起租金就可以入驻。”曾有媒体如此评价，创意产业园俨然成了“租金博弈场”。记者在虹口某创意产业园看到，一些与创意产业毫无关联的企业比比皆是。一位在此办公的物流经理对记者说：“我们看中这里是因为便利的交通。”
将创意产业园单纯地归为写字楼办公，对于进驻企业标准的降低，上海创意产业中心表示：“首先，进驻企业必须要具备创意内涵。其次，园区的产业结构要合理，不仅要有企业还要有餐饮服务类，不过这一类企业的比例不能过高。”
在探访各个创意产业园区过程中，记者发现有不少园区业态结构完全失衡，其中本应只是辅助的餐饮类企业反成园区支柱。
此类上海创意产业中心一招商部负责人称：“我们这边文化艺术类企业也有一些，不过它们大多需要政府、园区扶持，因此交的租金没有酒吧、咖啡等餐饮类产业来的高。”
据了解，该创意产业园区内一家日本酒吧的租金高达6元/天/平米，而一家文化书店的租金则不到其一半。众所周知，餐饮类产业必须有足够的人流量才能得以存活，针对该园区周边人流量的稀少以及创意产业园区文化艺术产业人气的不足，餐饮类也同样受到殃及。
一家今年4月份才进驻该创意产业园区的日本酒吧员工透露：“这里白天没什么人，只有晚上才有些人气，他们大多也是冲着我们举办的活动来的。”
已经出台的《创意产业集聚区认定管理办法（试行）》，对创意产业园区而言，就像一次重新洗牌。而对于这次洗牌，上海创意产业中心秘书处表示： “相对于第一、第二批园区的稳定发展，第三、四批园区由于过度追求效益，导致定位不清晰，因此这两批中某些不成熟园区被摘牌的可能性更大。”
典型个案展示
田子坊：白皮肤蓝眼睛的天下
田子坊
地址：卢湾区泰康路210弄
租金：办公5-8元/平方米/天
体量：5000平方米
虽说陈逸飞、尔东强工作室是田子坊的缔造者和金字招牌，不过在这块逾7万平方米地块上“当家作主”的，却是那些白皮肤蓝眼睛的老外们。
“这里80%至90%的租户是外国人和海归派，创意产业园的形态比较容易被他们接受，而且海外背景人士也为田子坊形成产业链。”田子坊总策划吴梅森认为，如今的田子坊已是外国游客必经上海之站。
记者在探访田子坊也发现，外国游客三五成群，或是购买心仪物件，或是拿起相机拍个不停。同时，这里也时常能看到各式国外餐厅以及异域风情店
面对已经出台的《创意产业集聚区认定管理办法（试行）》，吴梅森自有一杆秤：“创意产业园区应该包括资本投入、文化创意、税收优惠，最重要的还是能提供就业。”
不难发现，田子坊的护“牌”之路，已上升到为社会创造规模效益，为上海创意产业园区带动经济发展，为人民提供就业岗位的更高境界。
8号桥：高门槛造就最“牛”园区
8号桥
地址：卢湾区建国中路8-10号
租金：办公6元/平方米/天
体量：建筑面积逾2万平方米
“非品牌的设计类公司，没有影响力的创意企业不能进到8号桥。”8号桥执行董事蔡超恒向记者介绍其租户的准入门槛。
站在第一批授牌的8号桥展厅内，记者从幻灯片显示仪上看到，入驻的71家租户中，设计类公司占56%、餐饮服务零售共为29%。其中设计金茂大厦的S.O.M和设计新上海国际大厦的B+H就入驻在此。
“品牌、有影响力”让许多想进驻于此的小客户们吃尽闭门羹，不过这一苛刻要求却得到了在此已租有两年，并续签至2010年的上海艺术家李守白的赞许，他告诉记者：“在这里我能感受到时尚和创意的气息，激起我创作的灵感，并且能与很多创意企业展开交流的平台。”
准入门槛的提高，是建立品牌的首选，不过这必然也会挡住前期资金的进账。对此，蔡超恒表示：“我们还会搞系列活动，比如画展、沙龙等，以此来树立8号桥形象，带动人气，同时收取场地租赁费。”8号桥在建立品牌、创造收益上的高超手段可见一斑。
1933老场坊：昔日屠宰场今日创意园
1933老场坊
地址：虹口区沙泾路10号、29号
租金：4-11元/平方米/天
体量：31000平方米
原为亚洲最大屠宰场的1933老场坊，在经过改头换面之后，成为第三批挂牌的创意产业园。
被众多人士担忧为“杀生太多，阴气太重”的1933老场坊，其运营商众桁企业公关经理马佳影对此强烈反驳：“‘1933’建筑风格外方内圆，内部是用于活动展示平台，因此我们将完全按照屠宰场当年风格，墙面涂为红色，楼层顶部还将安装一个索道，就像屠杀牲畜的吊绳。这个构思已跟每一个入驻的租户说明，他们是非常赞同这个想法。”
由于“1933”还处在翻修阶段，并没有入驻的实体租户，不过从已签约的租户来看，其中有艺术家画廊、法拉利展示窗口等。
据了解，“1933”也根据企业结构、场地面积等分类，将租金设置为4—11元/平方米/天。“以设计为主，引领生活新方式，求知教育为特色”马佳影将“1933”老场坊定位概括为三大元素。
在她看来，创意产业园区要想健康发展，不仅入驻企业需要有创意内涵，且整个创意产业能给大众、给周边社区带来创意生活。
“周末去哪玩，去‘1933’。”基于运营商的美好愿望，记者希望牌子在握的“1933”早日告别零星承接活动show的散客，达到各大创意产业聚集的高度。
M50：原始艺术家村落实现“进化”
M50创意园
地址：普陀区莫干山路50号
租金：现已满租
体量：占地面积35.45亩
近两万平方米的M50如今早已是满租状态，门口的保安告诉记者：“这里的游客多，特别是国外的，都喜欢来这里看看。每逢展览时，游客、买家、收藏家就更多了。政府的人也是这里的常客。”这不，记者发现广场上停着一辆文化局的车。
现在的M50算得上普陀区艺术文化标志，近140家租户，除1家咖啡店、1家茶室和部分设计公司外，园区大部分都是画廊和画家工作室，较好保留了以艺术家为主的园区最初业态。
“M50在圈中很有名。当时想找间工作室，兼展示功能的，朋友就介绍我来这儿了。”受M50口碑影响，而在此租铺的艺术家不在少数。也有两三好友合租一铺，或在画廊寄卖自己作品的，既达到了展示、销售目的，又降低了投资风险。
提起M50租金，黄承林算是很有发言权的，他的承林艺术中心入驻M50近9年，从最初的每平方米七八角，到现在水涨船高，每平米接近6元。“旁边还有超过6块钱的呢！现在这里是有钱都租不到。”能在M50占有一席之地，黄承林颇为自豪。
“当然也有离开的艺术家，优胜劣汰嘛！”对于不少园区租金上涨逼走艺术家的现象，受访的几位艺术家显得很平静。
M50里潦倒艺术家们聚集的标签已经褪去，创意产业经济下更富生命力的艺术家为老牌创意园擦亮了牌子。
同乐坊：租户进进出出成常态
同乐坊
地址：静安区余姚路14号
租金：办公4元/平方米/天、商铺6元/平方米/天
体量：占地11300平方米，建筑面积约20000平方米
第一批挂牌的同乐坊，作为静安区重点打造的创意产业园区，也曾红极一时。
“想当年，刘嘉玲的MUSE酒吧进来了、林栋甫的老灶店都进来了，很多明星艺人来过。”同乐坊市场部负责宣传的陈先生感慨道。
同是老厂房改造，同为第一批挂牌的创意产业园，同乐坊没有M50的艺术家聚集，也没有田子坊的游客成群。
“目前我们有六家画廊，四五家酒吧，二三家餐饮，艺术类产业占到四成。”面对同乐坊空置率较高，创意产业与餐饮娱乐业比重倒挂的情况，同乐坊招商部杨小姐解释道，“我们做创意园，租户也是要严格挑选的，现在的空置是为了让好的企业有地方进来至于餐厅酒吧多的问题，其实现在的情况是我们在用酒吧和餐厅的收入'养'那些艺术产业。园区总不能一直亏下去吧！”
整个创意产业园区转下来，只冷清两字。开着的铺子冷清，待租的房子冷清，就连运营商引以为豪的餐厅也冷冷清清。
“这里待不长的，租户进来了又出去。旁边那家就是的，刚来装修一天就走了，都不知道租金交了没。”记者好不容易在2楼长廊的尽头找到家设计公司，办公室负责人气愤道，“我们是没办法才进来的，同乐坊欠我们设计费，用这儿的租金抵，反正约满我们就走。”
同乐坊进不来新客，又留不住老客，想要“牌子”，又缺“银子”，摘牌之说或非危言耸听。
海上海：在创意招牌下卖房子
海上海
地址：杨浦区大连路990号
租金：出售项目，已售罄，现租金2.5-4元/平方米/天
体量：建筑面积七万多平方米
三四年前创意园区大行其道之际，苦无老厂房的开发商别出心裁，用商业地产的模式打造创意园的形态。
融合了创意生态居、创意LOFT和创意商业街三种物业形态的海上海可谓是此中翘楚。
有别于传统意义上的老厂房改建，完全新建的海上海既有产权出售的“彩头”，又有时尚创意的“噱头”。在挂牌的众多园区中独树一帜，成为知识杨浦的创意园区典范。
然而，入驻的企业和居民对于园区牌子却不甚了了。“选择这里，是看中地段和交通。”这也难怪，入驻海上海的企业不乏贸易、物流等各行各业，而居住海上海的人群也非规划中的创意一族。可见，成功完成销售任务的海上海，其商业模式下的园区创意更像是皇帝新装，飘在空中。
在商业方面，负责海上海商业招商的上海官邸投资有限公司招商总监Angela告诉记者：“开发商没说要招创意产业，我们的规划是构建一个中高端的社区型商业中心。”
且不论海上海的创意园区是否变味，仅这挂牌子卖房子的功夫就够老一辈的园区学习。
SVA越界：10万平方米显露锋芒
SVA越界
地址：徐汇区苍梧路41号
租金：办公2.8-4.8元/平方米/天，
商铺基本租罄
体量：建筑面积10万平方米
不是所有创意园区都有广阔土地用于规划，不是所有挂牌园区都经得起市场考验，而拥有10万平方米的“SVA越界”，将办公、创意、休闲配套三大功能融合其间，打造徐汇区、乃至上海罕见的OFFICEPARK。
从30余平方米到整层5500平方米的办公，从3.5米到挑高6米的LOFT空间，从可灵活分割的平层办公到独立式企业办公总部，在丰富的产品类型上，满足不同企业，尤其是创意企业对个性办公空间的独特需求。
依靠创意产业、SVA品牌、阿特金斯建筑规划、以及毗邻田林都市工业园区和徐家汇商圈等多重优势，“SVA越界”被重点打造成徐汇区的“创意新天地”，吸引了时代电影大世界、骑士酒店、一兆伟德和新南华大酒店等知名商家入驻，受到设计、IT和电子为导向的创意产业青睐。
目前，该创意园区的招租已过八成，10万平方米的创意商业地产已露锋芒。
合金工厂：厚积薄发、以“异”取胜
合金工厂
地址：闸北区灵石路695号
租金：办公3.5-4元/平方米/天
体量：园区总占地面积28898平方米
此次上海国际创意产业活动周期间，授予了闸北区突出贡献奖，举办地的闸北合金工厂也因此扬名。
原为上海合金材料总厂的“合金工厂”，由珠江投资集团收购并改建，是上海市经委授牌的第二批“创意产业集聚区”。步入园区，绿树成荫、藤蔓缠绕的视觉冲击，令人印象深刻；沉稳内敛的深灰色外墙，通透宽敞的厂房内部，现代时尚的玻璃幕墙和观光电梯，令人耳目一新。
同众多创意园区相似，合金工厂保留了老厂房的历史价值和功能结构，并在原有基础上升级创新，打造高标准的甲级生态商务园区，以差异化产品赢得市场认可和接受。
“摘牌”，一切皆有可能
“摘牌”，一切皆有可能。设想一下，那些被“摘牌”的项目，它们的未来将何去何从。
摘了牌，那些由老厂房改建的创意产业园依然保有自己的经营执照，仍有分割出租的权力，但要为自己重新正名，似乎并非易事。是继续走创意产业园区的老路，还是另辟蹊径？抑或是索性放弃经营权，交还政府，让那些破旧厂房在推土机下再起一幢新楼。
至于海上海之类本就走商业化道路的项目，于他们而言，多这么块“牌子”不过是锦上添花，少了它，也不过是外甥打灯笼——照旧。
而那些因为管理混乱，产业导向偏离规划的创意产业园区，解铃还须系铃人，既然问题出在结构上，重新洗牌，是否重树牌子呢？
美国迪斯尼公司就是文化创意产业发展中的一个成功的典范。沃尔特·迪斯尼创造的米老鼠和唐老鸭两个卡通形象，首先在影视中流行，而后又进入娱乐、服装、玩具等行业，形成一条完整的动漫产业链，造就了一个庞大的跨国集团。
文化创意产业的产品和服务不同于传统的工业制造品，其企业运作模式也应该区别于传统模式。如何立足上海的本土环境，如何借鉴国内外成功的案例，如何才能可持续发展。我们只能说类似“SVA越界”等上海新兴创意产业园区，它们还走在路上，一切皆有可能。