旅游综合开发的企业运营模式.docx

旅游综合开发企业运营模式初探
一、站在企业的立场看旅游综合开发
一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。
另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。
二、旅游综合开发的企业运作模式
（一）企业定位：四重身份
首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。
第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。
第二，是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。
第三，是特色产业发展商。随着发展的深入，单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问题，促进一二三产业融合发展的模式。这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。
第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。
（二）商业模式
1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动
从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。
作为区域运营商，开发企业首先通过参与规划与土地一级开发，通过项目的二次招商与土地经营，获得区域升值的初步收益。
然而，旅游综合开发项目最根本的模式，还是“旅游休闲、特色产业与休闲地产”三者的良性互动，共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展：
旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的根本。旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲街区、文化演艺等，这是吸引消费者前来消费的根本，有利于促进土地从生地变熟地，促进区域升值，并带动相关产业的发展。
休闲地产的发展是支撑——这是实现快速回报的核心支撑。旅游休闲的高投入、长回收必须依靠休闲地产的开发来平衡，这就需要适度的发展可销售且快速回报的休闲地产，但两者不是孤立的结构，而是互动的体系，旅游带来人气促进土地升值并创造配套为休闲地产开发创造条件，休闲地产的发展在一定程度上又完善旅游综合开发项目的功能体系，实现目的地的形成。
特色产业的发展是延伸——这是实现产业链延伸发展持续收益的保障。在未来的发展中，要考虑一个区域的科学的可持续的发展，特别是关照三农问题、城乡统筹问题，除了旅游与地产，还需要注重特色产业的发展，尤其是文化产业与特色农业的发展。以特色农业为例，利用严格保护的生态区域与耕地资源，通过科技化、规模化、休闲化等经营手段，实现传统农业从简单的种养殖经济向科技型休闲服务业经济转变。一方面，将实现区域产业的升级并带来持续收益，另一方面，更重要的是，促进农民的持续就业与稳定收入，推动城乡统筹的发展；同时，特色产业作为一道靓丽的风景，也成为旅游休闲与休闲地产项目发展的极具价值的田园风景。
2、具体模式：“三造三中心”
从具体模式上说，我们可以把旅游综合开发项目的构架分为三个中心：核心吸引中心、休闲聚集中心、延伸发展中心。旅游综合开发项目的商业模式，就是在区域综合开发运营的视角，三造三中心（详见《让“旅游综合体”成为旅游综合改革的战略抓手》）：
其一，打造核心吸引中心——初步收益。这个核心，实际上就是旅游核心吸引物的打造问题，需要通过创新策划与设计，面向市场需求，整合自然、文化与社会资源，打造一个或若干个具有强大吸引力的项目。这是旅游综合开发项目必须突破的第一步。
其二，构造休闲聚集中心——扩大收益。通过核心吸引中心把休闲消费者吸引过来后，要通过度假酒店群、休闲街区、休闲广场、运动游乐项目、文化休闲设施、特色餐饮、主题表演留住消费者，从而扩大其消费，这是旅游板块能够获得持续收益的重要载体。
其三，创造延伸发展中心——延伸收益。通过前两大中心的发展，区域土地将会实现逐步的升值，这就需要通过延伸发展中心的创造，来获得土地升值的效益与可持续的发展，由此应该发展休闲地产、特色农业、文化创意产业、无污染加工业等产业来实现土地增值的落地与可持续发展的保障。
（三）运作流程
对于开发企业来说，在项目的运作流程上，一般包括拿地阶段、建设阶段、运营阶段三大步骤：
其一，拿地阶段：主要通过编制一个打动政府的开发策划与概念性规划方案，打动政府，获取土地。
其二，建设阶段：在拿地阶段完成的基础，通过编制详细规划报规，编制建筑设计、景观设计、游乐设计报建及具体工程设施。
其三，运营阶段：主要包括系统营销、旅游休闲项目经营、休闲地产销售、特色产业发展与部分项目的招商合作以及人才队伍组建与日常经营管理工作。
三、结语：冬日里的春光
传统地产的政策高压让地产的发展陷在寒冷的冬日里。事实上，对于大型地产或旅游开发企业来说，应该看到冬日里的春光。这一片春光，就是旅游综合开发项目——旅游引导的区域综合开发的机会，这是在中国城市化浪潮继续推进与休闲消费持续增长的背景下的黄金机会，给地产开发创造了无限的商机。
然而，区域价值决定地产价值。谁能够把握这个战略远见，愿意做长线的区域运营，谁就将是未来最大的赢家。如果能够通过“旅游休闲”这个产业引擎来整合区域产业、提升区域价值、促进城乡统筹，做区域运营商，将是中国房地产市场里最有活力和生命力的企业。
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