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1、18 工程竣工后保养及维修服务 18.1 工程回访办法 18.1.1 工程回访筹划 阶 段 回访筹划 竣工后两年内 2次/年 竣工后2～5年内 1次/年 不定期回访 业主来访或来函时 业主来访或来函后1天内 18.1.2 工程回访内容 阶 段 回访内容 定期回访 （竣工后5年内） 工程总体质量状况 工程构造安全性、沉降状况、垂直度偏差状况、钢构造质量状况 屋面、地下室、卫生间和水箱防水质量状况 幕墙、内装饰花岗石与大理石铺面、装饰吊顶、乳胶漆墙面、地砖贴面、水泥砂浆地面等质量状况 给排水、通风空调、电气等设备、电梯运营状况，给排水管道、消防
2、管道等连接质量状况 防雷接地测试、检查测试点设立状况 不定期回访 建筑物基本与钢构造、混凝土构造质量状况、业主来访或来函内容 18.1.3 工程回访记录 工程回访报告 编号： 工程名称 构造特性 工程地址 业主（签字或盖章） 回访时间 带队人 回访中发现质量问题和因素： 工程部： 质量管理部： 关于质量问题维修建议： 参加回访人员签字确认： 填写人： 负责人签名： 时 间：
3、 时 间 18.2 工程保修办法 工程交付后，与雇主订立工程保修合同，并建立保修业务档案。保修期内，我司将成立顾客服务部，成员由工程经验丰富、技术好、解决问题能力强、工作认真原项目经理部施工管理人员及原工程施工作业人员构成。 顾客服务部在接到雇主维修规定后，及时到达故障现场与雇主商定解决办法，能自行解决质量问题，保证在1～3日内予以解决。不能自行解决问题及时上报公司项目管理部迅速研究解决。 对于普通质量问题，保修工作将在24小时内完毕，较大质量问题，保修工作将在3～7个工作日内完毕。 在保修期间，顾客服务部将充分听取雇主意见。对雇主提
4、出质量问题，认真分析、研究、制定维修方案。对屋面、卫生间、地下室防水等容易跑、冒、滴、漏及电器元件易损坏部位，准备好配料和材料，随时发生问题，随时进行解决，保证维修质量。保修实行时认真做好成品及环境卫生保护工作，做到工完场清。 18.2.1 工程质量保修内容及保修期限 序号 质量保修内容 保修期限 1 地基基本工程与主体构造工程 设计文献规定合理使用年限 2 屋面、有防水规定卫生间、房间和外墙面、地下室防渗漏 5年 3 装饰装修工程 2 年 4 幕墙工程 2年 5 空调及供热系统 2 个采暖期、供冷期 6 电气管线、给排水管道、设备安装工程 2 年
5、 7 其他工程 2 年或工程竣工后与业主商定 18.2.2 工程质量保修制度 1．工程交付使用后，总承包单位与业主签定《工程质量保修书》，明确工程质量保修范畴、内容和质量保修期限，拟定双方职责、义务。 2．总承包单位将针对本工程填写《工程维修卡》，建立专项保修服务档案，详细实行工程质量跟踪、服务和保修工作。 工程维修卡 编号： 建卡时间： 工程名称 构造类型 面积 竣工时间 工程地点 项目经理 工程业主
6、 特性 第一次回访时间 参加人员 负责人 存在问题 问题解决负责人 解决时限 效果 第二次回访时间 参加人员 负责人 存在问题 问题解决负责人 解决时限 效果 序号 保修部位 工程量 负责人 经验分析 确认人 1 2 3 建卡人签字： 负责人签字： 3．工程保修工作程序 4. 工程保修联系方式 工程竣工后我单位将
7、定期与业主联系，理解工程使用过程中质量状况，以便及时有效地开展工程质量保修工作。工程使用过程中业主可以通过如下方式与咱们联系。 18.3 工程竣工培训和操作及维修手册 1．在工程竣工及移送工程前，我单位将负责组织及督促有关专业承包商对业主员工及其物业管理人员进行机电设备、设施及系统等操作和维护培训，以保证业主工作人员和物业管理人员在工程投入使用后能独立进行必要设备和系统操作、维护和故障排除。并依照工程特点编制详细培训筹划，详细培训将在交工前一种月进行。 竣工培训筹划一览表 培训内容 培训组织单位 培训实行单位 培训内容 培训组织单位 培训实行单位 总承包单位 总承包单位
8、 指定分包单位 总承包单位 总承包单位 指定分包单位 大楼寻常使用及维护 √ √ 闭路电视监测系统 √ √ 安全、消防控制系统 √ √ 有线电视系统 √ √ 楼宇设备自动化系统 √ √ 暖通空调系统 √ √ 强电系统 √ √ 防雷接地系统 √ √ 给排水系统 √ √ 钢构造、混凝土构造寻常维护 √ √ 布线系统 √ √ 人防设备安装、功能阐明 √ √ 通讯系统 √ √ 玻璃幕墙使用及维护 √ √ 广播系统 √ √ 室内花岗岩、大理石饰面
9、清洗、使用维护办法 √ √ 2．为便于业主使用和管理，咱们将在系记录划试运营前一种月，组织各专业分包单位拟定一份包括暂时性记录图册、操作和维修保养程序《顾客使用及维修手册》，供业主工作人员和物业管理人员能预先对关于装置有所理解，系统调试时请她们一起参加，使之以最短时间熟悉各个系统。工程交工前一周，咱们将组织和督促各专业分包商将编制整顿好《顾客使用及维修手册》呈交业主。手册包括系统阐明、技术阐明和维修保养内容，详细如表所示。 顾客使用及维修手册 手册项目 详细内容 联系方式 正常时间及紧急事件发生时联系电话。 系统阐明 详尽简介每个系统如何调节、控制、监测和调校阐明；系统
10、各重要装置和部件大小规格和功能，提出每个系统可调节部件和保护装置最初调校参数；正常系统设备运作程序和在不正常条件状况时应变程序，使某些部件能维持运作；关于供电系统，配电屏和控制屏详细阐明。 技术阐明 技术阐明涉及合同内所提供安装设备和部件技术资料和功能阐明： 所有系统和装备技术资料；管道和接线图；所有设备需附有原厂所发图纸，如有需要须同步提供部件分解图以显示各部件位置；提供所有装置设备产品阐明书以及性能指标表等资料； 设备表：列出生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运营后所核定调节定位参数。 维护保养 涉及所有装置所规定运作、维修及故障监测批示，重要涉及如下内容： 所有系统维修检查手册；装置更换部件程序和规定；从整个系统以电路板维修保养批示和阐明、调校程序和寻找故障批示和阐明；执行运作和维护保养操作程序时应特别注意事项；零配件贮存和目录编册系统；系统故障寻找程序；零配件表。 安全保险 各类设备对的操作规程；对各项系统操作时也许发生危险事故所应做防止、应变、和保护等办法阐明。 供应厂商 指南 详细列出涉及重要设备、材料及配件供应厂商和代理商状况，涉及通讯地址、电话、图文传真号码及电子邮件地址。 零备件表 列出所有提供予业主零备件和维护保养所用工具清单。
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