酒店式公寓案例学习.pptx

酒店式公寓专题研究,众智同赢,2010,年,04,月,报告框架,概 念,酒店式公寓分为产权式酒店和酒店式公寓,酒店式公寓,产,权,式,酒,店,酒,店,式,公,寓,一、产权式酒店,产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。,二、酒店式公寓,酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。,产权式酒店,VS,酒店式公寓,两者相同之处？不同之处？,酒店式公寓,产权式酒店,备注,相同点,提供酒店式管理服务,将客房委托酒店管理公司统一经营和出租,都提供酒店相关服务，并由酒店统一管理。,不同点,1,、购买者是为了自住。,2,、购买为了投资。,1,、购买者目的,并非自住。,2,、获取客房利,润分红。,产品,特性,产品差异,起 源,酒店式公寓，,酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。,酒店式公寓始于,1994,年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。,中国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业类型与模式。,酒店式公寓特性,完善的服务和管理,家庭式居住结构,鉴于酒店服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务，安全服务、交通服务等。,酒店式公寓比传统酒店客房功能更齐全，不仅有客厅，卧室、洗手间，还有厨房。让居住着不仅能享受酒店式服务，还有家庭味道。,租金稳定,出租率高,酒店式公寓优点,投资,回报率高,投资回报率,酒店式公寓的前期投入资金较多，需要配置酒店的一整套服务系统等，同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出,20%,左右。另外，在租赁淡、旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益；而统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修成本。,出租率,酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入驻管理，他们有广泛的租客来源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服务，其风险更小。,租金稳定性,由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。统一经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持了物业的整体租价。,酒店式公寓缺陷,居住功能差,成本过高,得房率低,居住功能差：,小型公寓式酒店户型单一，缺乏足够的储存,空间，不利于长期居住，只具备旅馆居住条件。,成本过高：,酒店式公寓由于管理模式与酒店相同，在装修,时，盲目追求奢华，导致成本过高，同时也与市场脱节，为以,后经营留下隐患。,得房率低：,酒店式公寓需要配套设施与酒店相似，公共部,分面积较大，从而使购房者所购买的房内得房率比一般住宅,要低。,产 品 特 征,发展前景,酒店式公寓是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高,30,，而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。,酒店式所需的功能要求,1F,商业,2F,3F,配套服务,4F,以上客房,酒店客房,美容美发、茶吧、,康乐中心等,机票代购、打字室、,酒店超市等,酒店式公寓对选址有何要求？,城 市,酒店式公寓一般建在哪里？,发达城市,&,大城市,&,旅游城市,酒店式公寓由于其自用和投资特性，是一些商务人员或企业管理人员渴望的高品质生活，他往往建造在我国的一线城市或者依靠旅游业发展的城市，一是便于办公或旅游时居住，二是较容易出租。,地 段,酒店式公寓所需具备的地理位置,1,、交通便利的黄金商务地段。,2,、商业、餐饮、娱乐业发展成熟的商圈中心。,交 通,交通,=,生活便捷,+,交通便捷,+,娱乐便捷,品 质,投资者比较关注电梯、空调以及其他机电设备和家具以及装修材料、装修设计等细节问题，如电梯、家具和其他机电设备应为进口品牌，空调最好是中央空调系统，装修材料以及装修设计均需具有较高国际知名度等，从而才能更好的满足入住者生活需要及品味需求，一方面确保其较高的出租率，另一方面保持物业较高的保值价值，从而实现其保值增值实现投资回报的最终目标。,配置设施,市场分析,城市概况：,德州，位于黄河之滨，冀鲁交界，是山东省的北大门，是龙山文化的发祥地之一，诞生了后羿射日、嫦娥奔月、大禹治水等美丽的神话传说，明清时期是全国,33,个工商业大城市之一，总面积,10356,万平方公里，人口,560,万。,德州，地处华北大平原，是一个区位优越、交通便利的区域中心城市。北依京津，南接济南，西临石家庄，东连渤海湾，自古就有,“,九达天衢，神京门户,”,之称。京沪、德石、济,邯和在建的京沪高速铁路、德龙烟铁路、青太客运专线在此交汇，京福、济聊、青银、德滨高速公路穿境而过，,5,条国道、,14,条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络，是国家公路运输枢纽城市。,历史沿革：,德州市始建于,1950,年，由中央人民国务院批准，先后于,1989,年、,1994,年、,1999,年、,2000,年对德州市辖区进行了变更，,截止到,2006,年底，全市共有,34,个乡，,78,个镇，,20,个街道办事处。,国土资源部,:,严控向大套型住房供地,整治囤地炒地,房地产调控相关政策,2010,年,3,月,22,日，国土资源部在北京召开了全系统的视频会议，部署加强房地,产用地供应和监管工作。会议由部党组成员、副部长王世元主持，部党组成员、副,部长贠小苏出席并讲话。,会上贠小苏副部长就开展房地产用地专项整治工作进行了全面部署，要求各地,从今年,3,月开始到,7,月底，用,5,个月时间，,全面开展严格依法清理查处房地产开发中,闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。,指出房地,产用地专项整治行动是查处违法违规行为、促进住房建设用地有效供给及抑制地价,上涨的重要举措。各地要迅速行动，在全社会形成强大声势和压力，坚决查处囤地、,炒地、向别墅供地的违法法规行为，坚决查处纠正闲置土地处置不落实问题，切实,维护和规范房地产市场运行秩序。,2010,年,严格二套房贷首付比例利率灵活掌握,房地产调控相关政策,二套房贷款首付款比例不得低于,40,，贷款利率严格按照风险定价。,2010,年,加快保障性住房建设,2010,年,1,月,13,日，国新办六部委联合会议，住房城乡建设部副部长齐,骥表示，今年房地产市场调控中，以增加供给、合理引导投资消费、,加快保障性住房建设三件事为重中之重。综合出台的措施，以增加有,效供给为最终目标,2010,年调控政策对房地产有哪些影响？,猜想一：,进一步提高二套房首付比例,在,通知,出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。,1,月,13,日，央行发布消息，决定从,1,月,18,日起，,上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分点。,这是自,2008,年,6,月以来，央行首次上调存款准备金率。,“,除了已经出台的上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。,猜想二：物业税开征 技术上可行关于房地产的税收，已经出台的,营业税和契税分为普通住宅和非普通住宅两种，,也是有差别化的。除此之外，之前出台的对二手房的税收优惠政策，已在不久前予以取消。,开征物业税抑制房价快速上涨，在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法，他说,：,“,主要是保有环节的税收，,比如物业税的开征。现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。具体什么时候开征，目前并没有开始时间表。,”,猜想三：中央和地方财权重新划分,由于物业税是地方税种，如果物业税开征，毫无疑问将成为地方政,府财政收入的一大来源，而目前已收入,地方财政囊中的土地出让金,，其,归属是否要发生变化，值得关注。,“,土地财政,”,属于预算外收入，又叫第二财政，,土地收入,是地方财政的,主要,“,口粮,”,之一,。在国内不少一、二线城市中，第二财政早已超过第一财,政，成为经营城市发展的重要法宝。,尽管土地出让金的归属问题看上去遥遥无期，但是,土地出让金的缴纳,方式和分配比例已经提上议事日程,。日前，央目前正在考虑调整土地出,让金的缴纳方式和分配比例，比较可能的做法是将土地出让金并入物业,税分期缴纳。这样做的目的是逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，,引导房价趋于理性,猜想四：打击囤地出新规,为了更进一步打击开发商囤地等违规现象，,1,月,10,日出台的,通,知,，在针对,“,地王,”,背后的土地制度方面，提出了,“,探索土地出让综合,评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积,”,;,在针对捂盘惜,售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出,“,不得分层、分单元办理,预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源，,严格按照申报价格，,明码标价对外销售。,”,国务院发展研究中心研究员廖英敏说：,“,探索土地出让综合评标方,法等一系列涉及土地市场的政策，,一方面是防止,地王,现象，另一方面,是提高土地供应和开发利用效率。,”,猜想五：房地产数据纳入官员考核,国办新下发的,通知,中，明确提出进一步健全和落实稳定房地产,市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人,民政府抓落实的,工作责任制,。,“,在房地产的管理上提出,问责制,，是指在考核地方政府官员绩效时，,除了以,GDP,为主的绩效考核外，同时也将,拍卖土地价格、廉租房占商品,房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况,的综合指标,纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给，,降低地方政府,吹大房地产泡沫的动因。,”,房地产调控政策对酒店式公寓有哪些影响？,1,、酒店式公寓面积小，与国家的加快城市保证性住房建设政策有,相同点。,2,、国家对房地产的调控政策，将各地的别墅项目及大户型住宅报,建产生影响。国家对高端项目的规划执行标准将越来越控制严格。,3,、随着房地产政策的出台，德州市的小面积住宅项目也将增多，,无形中与酒店式公寓的产品产生竞争。,4,、房贷相关调控政策的出台，使各地的房地产开发商融资出现困难。,在 售 项 目,在售楼盘分布,德州市共有,111,个楼盘，现在售楼盘,105,个，销售均价在,2550,元,/,5000,元,/,之间。,在售房地产项目的主力户型面积都在,100,230,平米之间，户型套型为三室两厅一卫、三室两厅两位、四室两厅两卫，市场上缺少,100,平米以下是小户型住宅。,信息来自德州房产网,住房需求,目 标 客 户 群 体,哪些客户是我们的购买者？,俗话说,“,知己知彼，百战不殆,”,做酒店式公寓，那么我们就先,要了解他的主要购买者是哪些客户群。,酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对比例。根据北京中原的调研结果分析，,投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户,，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在,30-35,岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在,8%-15%,。这部分客户占整个客户总数的,60%,左右。,投资客,养老型客户,养老型客户,，以个人投资者为主，年龄普遍在,40,岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，最看重项目的发展潜力，占客户总数的,15%,左右。,除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的私营业主和办公族还有以满足内部需要为目的集团企业客户等等。,酒店式服务公寓的目标租赁客户主要为国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。,租赁客户,风 格,成功案例,后现代建筑,杭州,E,家酒店式公寓,位于学院路,125,号的枫华府第，东靠学院路，南临文三路，傲据黄龙商圈绝对中心位置，周围有世纪联华、好又多等大型超市，安享,360,度便捷生活。到西湖仅,2,公里，闹中取静，自由空间生活便利，高端品牌的家居设施，酒店式的服务，租期灵活，专业公司保洁,您只需拎包即可入住。,杭州,E,家酒店式公寓,哥特式建筑,北京,莱福奥克伍德服务公寓,莱福奥克伍德服务公寓,地处,优越的地理位置，直达使馆区及燕莎商务区，公寓北面的香河园和东南面的亮马河为住客提供户外的休闲环境，在欣赏美丽的园林景色之余，又可以慢步、骑自行车、溜狗或者与小孩一同游玩。喜欢夜生活的住户可以坐出租车到三里屯，餐厅、酒吧、俱乐部应有尽有。邻近的购物选择有三里屯的服装店和购物中心、新开的北京来福士广场和北京燕莎中心。到家乐福超级市场也只须,10,分钟的车程。,现代建筑风格,上海香港广场酒店服务式公寓,由富丽华国际酒店管理集团管理，正位于淮海中路，交通便捷，周围有多条公交线路及地铁一号线，距虹桥及浦东国际机场分别只需,20/45,分钟车程，堪称上海市“核心中的核心”。公寓附近有上海市高雅消费旅游热点新天地，具有历史意义的中共一大会址，上海市博物馆、音乐厅、城市规划馆，交通枢纽人民广场及上海市人民政府所在地亦近在咫尺。,上海,香港广场酒店服务式公寓,上海柏华丽豪公寓,上海柏华丽豪华公寓,座落于中山公园高档商业黄金地段，直接位于地铁中山公园站上盖，距延安西路高架及内环线高架咫尺之遥，四周交通网络完善。与巴黎春天百货、玫瑰坊商业街和巴黎春天大酒店毗邻而居。,上海柏华丽豪华公寓由香港新世,界集团开发管理。公寓提供免费欧陆早餐，并提供各种中、英、日文报纸及其他刊物，更可在姐妹酒店巴黎春天大酒店,900,平方米的健身中心享受桑拿、按摩、游泳及健身。,上海御庭,国际公寓,上海御庭国际公寓,位于静安寺区陕西北路与安远路交接处，闹中取静，交通顺畅，离南京西路,5,分钟，离沪宁和苏嘉杭高速约,15,分钟，离火车站和南京西路也就,10,分钟不到的车程。,启示：,1,、建筑形态都是高层建筑，给人都市感。,2,、外立面简单、大方、有现代气息。,3,、地处城市核心区域，周边配套设施完善。,4,、便利的交通环境。,户 型 建 议,酒店式公寓按面积大小，经历了三阶段,外销房转型,酒店式公寓,连锁酒店,管理公司公寓,小户型酒店式公寓,发 展,面积区间,106,148,面积区间,100,250,面积区间,30,90,户型,目前市场上出售的酒店式公寓户型以,一室,、,二室,为主。,一室一厨一卫,一室一厅一厨一卫,二室一厨一卫,二室一厅一厨一卫,户型参考,一室户型,合理的户型设计，利用每平米。,人性化的房间布局，体验家的感觉。,二室户型,紧凑的户型设计，完善的户型功能。,装 修 建 议,依 据,1,、德州酒店客房价格标准。,2,、酒店式公寓定位档次。,3,、酒店式公寓消费群体。,装修标准建议,公共部分装修标准,：,1000,3000,元,/,平米,客房装修标准：,标间：普通装修,200,500,元,/,平米,豪华间：精装修,600,1000元,/,平米,酒店式公寓既然作为高档写字楼的配套，则在品质上要与其身份与地位相符。所以在装修装饰方面都做到不遗余力。尤其在能显示项目品质的外立面和大堂方面更加注意。,在室内装修上则体现出品味和舒适，号称带着牙刷就能入住，针对的客户群主要就是来往与各城市之间的工作繁忙的商务人士。,装修细节注意事项,大 堂,挑空式大堂，更显气派。,墙体石材，简单、大方、华贵。,走 廊,走廊吊顶灯效果,走廊整体视觉效果,走廊一角效果,客 厅,现代,典雅,卧 室,厨 房,在这里，可以自己烹制美食！,洗手间,物业管理建议,酒店式公寓需要那些配套服务来支撑？,配套服务,1,、保安、保洁。,2,、电视节目,3,、网上冲浪4,、洗衣服务。,5,、商品代购服务。,6,、邮件分检及分发。,7,、康乐中心、娱乐服务等。,物业服务,星级贴身管家服务,所谓,“,贴身管家服务（,butler service,）,”,是更专业和私人化的一站式酒店服务，它是集酒店前厅、客房和餐饮等部门的服务于一人的服务。下榻酒店的贵宾将得到一位指定的专业管家专门为他（她）服务。贵宾的一切服务需要，诸如：待客泊车、拆装行李、入住退房、客房服务、清晨叫早、定餐送餐、洗衣、订票、安排旅游和秘书服务等，都由这位贴身管家负责。这种更加个性化的服务极大地方便和满足了酒店贵宾的需求。,物业服务,24,小时高戒备保全,保 全 人 员 巡 视,24,小时楼道监控,一卡通门禁系统,一卡通电梯系统,物业服务,24,小时商务中心,全新概念的,24,小时商务中心，可以享受到,24,小时秘书服务、,24,小时翻译服务、机票预订服务、邮件收发、商品代购等服务。,