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1、摘要 房地产市场在发展过程中客观地存在着波动的现象，分析房地产市场波动，不但 具有理论上的开拓意义，而且在实践中有助于引导房地产市场的主体投资者、开发商 进行投资决策。房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、 科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。如何运用房地产市场波动理论指导投资决 策，是决策者迫切需要解决的难题。 本文旨在从房地产市场波动的角度探讨房地产投资的决策方法，以降低投资风 险。其中主要针对房地产市场波动影响下的投资决策行为为研究内容，并最终以决策 者把握房地产市场波动规律进而选择合适的机会来合理制定房地产投资计划为研究 的目的。 文章的第
2、一部分是介绍论文的研究背景、研究意义、理论综述、研究方法以及数 据来源。第二部分是对房地产市场波动理论的回顾，首先通过回顾前人的研究成果， 来寻求理论的支持。其次对房地产市场波动的相关理论进行了阐述和总结。这对以后 论文的研究做了理论上的铺垫。第三部分主要通过回顾房地产市场的发展历程及对不 同阶段的特点进行分析，并同时运用所选择的指标反映出市场运行的轨迹，最终找出 影响房地产市场波动的原因，这为以后分析与预测房地产市场的波动趋势做了必要的 准备。第四部分主要对房地产市场波动的趋势进行分析，通过对2007年房地产市场 现状的分析为2008年的趋势分析做铺垫。最后应用定量分析的方法对
3、房地产市场的 走势做进一步分析，并对2008年房地产市场是否出现拐点做出判断。第五部分主要 是根据房地产市场的发展趋势对房地产企业的投资的影响和如何根据其发展趋势针 对性地做出合理的投资策略。该部分在实际研究中，以万科集团这种具有代表性的大 规模企业为研究对象，应用SWOT分析工具为其以后的发展提出了一些策略性的建 议。 本文对房地产市场波动及其对房地产企业投资策略的影响研究，主要有以下几点 结论:第一，房地产市场从计划经济时代转向市场化时代的过程中，市场中的经济活 动对国家政策敏感程度是一个由强到弱的过程;房地产市场的成熟不仅包含了投资者 掌控风险的能力较以往更为理性，而且
4、市场中的需求数量的增多及购买能力的增强也 是促使房地产市场走向成熟的关键所在。第二，政府行为起到了调节市场平衡的作用。 第三，心理预期对房地产市场的影响也非常关键，由于在房地产商与购买者之间存在 沪 石家庄经济学院硕士学位论文 一个信息获取的过程，而传递这一信息的媒体，则左右了购买者心理预期。第四，2008 年及今后的几年里房地产市场有可能出现拐点。 针对以上的分析结果，笔者主要从关乎企业发展的几个方面提出了一些政策建 议，主要包括:第一，就从紧的货币政策而言，企业将要解决资金供应的难题，如: 整合资源扩大合作，缩小投资规模，创新融资方式等都是需要函待解决的。第二，扩 大土
5、地储备数量，投资重点应转移至二、三线城市。第三，配合政府做好廉租房与经 济适用房的社会工作。这不仅有利于房地产市场健康发展，而且还有利于百姓的生活 质量，从而能够促进社会的稳定与和谐。 关键词:房地产市场;波动;趋势;预测;投资策略 摘要 Abstract 111theProeessofdeveloPmentofreal一estatemarket，there15flunetioninthemarket. Analysisoftherealestatemarketfluctuations，notonlywiththePioneeringtheoretieal signifiean
6、ce，butinPraetieewillhelPguidethemainbodyoftherealestatemarket- investorsanddevelopersforinVestmentdecisions·RealestateinVestmen(decision一making ProeessasawholerealestatedeveloPmentinkeydeeision一makingrationalandseientific willdireetlyaffectdeveloPmentProjeetseanProeeedsmoothly.Howtousetherealesta
7、te marketfluctuationstheorytoguideinvestmentdeeisions，Poliey一makersurgentlyneedto addresstheProblem. ThisPaPeraimstofluetuationsintherealestatemarketfromthePersPeetiveofthereal estateinvestmentdeeision一makingmethodstoreduceinvestmentrisk.Mostofthemwere againsttherealestatemarketundertheinfluene
8、eoffluetuationsintheinvestment deeision一makingbehaviorforresearehand，ultimately，Policy一makerstograsPthelawof therealestatemarketfluetuationsinturnehooseasuitableoPPortunitytodeveloPa reasonablerealestateinvestmentPlansforthePurposeofthestudy. Theartiele15tointroducethefirstPartoftheresearehbaekg
9、roundPaPers，research significance，theoretiealsynthesisofresearehmethodsanddatasourees.TheseeondPart15 therealestatemarketfluctuationsofthereeall，firstofallthroughtheresearch aehievementsoftheirPredeeessors，toseekthesuPPortoftheory.Thiswasfollowedbythe realestatemarketfluetuationsrelatedtothetheo
10、ryexPoundedandsummeduP.Thisthesis ontheresearchdoneafterthetheoryofforeshadowing.hethirdpartoftherealestate market，mainlythroughthedeveloPmentProeessandtheeharaeteristicsofthedifferent stagesofanalysis，andatthesametimechosenbytheuseoftheindieatorsrefleetthe oPerationofthemarket，5trajectory，theul
11、timateimPaetontherealestatemarket fluctuationstoidentifythereasonsforthisforlateranalysisAndforecasttrendsinthereal estatemarketfluetuationsmadethenecessaryPreParations.Fourthsomeofthemajor fluetuationsintheProPertymarkettrendanalysis，by2007thestatusoftherealestate marketanalysisforthe2008trenda
12、nalysis.FinallytheaPPlieationofquantitativeanalysis methodoftherealestatemarkettrendsforfurtheranalysis，andin2008therealestate markettodeterminewhetheraturningPoint.PartVoftherealestatemarketarebased mainlyonthedeveloPmenttrendoftherealestatebusinessandhowtheimPaetof investmentinaeeordancewithit
13、sdeveloPmenttrendoftargetedareasonableinvestment strategy.ThePartintheaetualstudy，toWankesueharePresentativegrouPoflarge一seale enterpriseforthereseareh，aPPlieationSWOTanalysistoolforthefuturedeveloPmentofa numberofstrategieProPosals. InthisPaPer，therealestatemarketfluctuationsintheProPertybusine
14、ssanditsimPact oninvestmentstrategies，‘mainlyhavethefollowingeonelusions:first，therealestatemarket fromthePlannedeeonomyera，theeraoftransitiontoamarketintheProeessofeeonomic aetivityinthemarketonsensitivenationalPolieies15adegreefromweaktostrongProeess ofmaturerealestatemarketnotonlyincludesthea
15、bilityofinvestorseontrolmorerational thanbefore，butthemarketdemandandtheinereaseinthenumberofthePurchasingPower 石家庄经济学院硕士学位论文 .................... oftheinerease15alsototherealestatemarkettomatureThekey.Second，theGovernment ofmarketregulationhasPlayedabalancingrole.Third，thePsyehologicalexPectat
16、ionsof theimPaetoftherealestatemarket15alsoveryerueial，beeauseintherealestateagentand abuyerexistsbetweenaeeesstoinformationProeess，andeonveythisinformationtothe medja，aboutthePurchaseofthosePsychologicalexPectations，Fourth，in2008andfuture yearstherealestatemarketlikelytobetheinfleetionPoint· T
17、heresultsfortheaboveanalysis，theauthorrelatesmainlyftomtheareasof enterprisedeveloPmentmadeanumberofPolieyrecommendations，ineluding:first，from thetightmonetaryPolicy，thecomPanieswillsuPPlyfundstosolvetheProblems，suehas: integrationofresoureestoexPandeooPerationAndna仃owtheinvestmentsealeand innov
18、ativefinancingmethodsareneededtoberesolved.Second，toextendthenumberof landreserves，theinvestmentfoeusshouldbetransfe仃edtotheseeondandthirdlineeities. Third，withthegovernmentintheeeonomyandthelow-eosthousinginsoeialwork.This15 notonlycondueivetothehealthydeveloPmentoftherealestatemarket，butalsoeon
19、dueive toPeoPle，5qualityoflife，therebytoPromotesoeialstabilityandharmony. Keywords:Real一estatemarket:Flunction;Trend:Proeasting:InvestmentStrategy IV 目录 目录 摘要........……，二，......................……，..…，.........................……，.............……，............................................……，.1
20、 Abstract...........................……认.....……卜..............................................................................................……111 第1章绪论..................……，.，..…，…，.，............................……‘....……，.……，...................……，............一1- ，.1研究背景与意义…，、.…:..............……卜..
21、··.·····。·················，····，··············一卜 1.2国内外研究现状.…‘................……，......……，...……，......······，·················....···········，·····一3- 1.3研究内容.........……，......-...........……、....……，................................……，...............……，..........一5- 1.
22、4研究方法...........……、...................................................................……，...............................一5- 1.5相关概念界定............……，..................................................................................········...····一6- 第2章房地产市场波动的理论分析.....……、，.........................
23、···············，·····························，······一8- 2.1经济周期与房地产市场周期理论.、，................................................................................一8- 2.1.1经济周期理论...............……，.................................................................................一8- 2.，.2房地产市场波动理论.......
24、··..··‘················································一9- 2.2房地产市场的供求分析....................................························································、··一13- 2.3小结....……，..…‘……，..................................................................................
25、……，.....一15- 第3章我国房地产市场波动的实证研究…，...................................................................……，.....一16- 3.1我国房地产市场的发展历程及特点...........................……，.....................……，....……，.....一16- 3.2我国的房地产市场波动轨迹及特征.........……卜....................……，.................................
26、一21- 3.2.1指标选取..............................……，........................................................‘..............一21- 3.2.2我国房地产市场的波动轨迹..............................................................................一22- 3.2.3我国房地产市场波动的特征.......................................................
27、一23- 3.3房地产市场波动的影响因素分析..……，...........................……，......................................一24- 3.3.1我国房地产市场波动的内部因素分析.................……，......................................一25- 3.3.2我国房地产市场波动的外部因素分析.............................................................一27- 3.
28、4小结..............................……，.............................................……，........................................一32- 第4章我国的房地产市场现状及趋势分析......................................……，.................................一34- 4.1我国的房地产市场现状............……，...................................···..····
29、··································一34- 4.1.1宏观经济与政策环境........................................................................................一34- 4.1.2房地产市场供给现状...........................................············································一35- 4.1.3房地产市场需求现状...............................
30、……，，················..··4····...·······一36- 4.2房地产市场波动的趋势分析.................................……，..................................................一37- 4.2.1房地产市场的供给情况分析..............................................................................一37- ..4.2.2房地产市场的需求情况分析..............
31、……，一42- 4.2.3房地产市场需求与供给的综合分析..................................................................一44- 4.32008房地产市场发展趋势预测...................................................................……，...........一45- 4.3.12008年宏观政策环境预测.................
32、一45- 4.3.22008年房地产住宅市场预测.，......……，......……，...……，....……，二，，........一45- 4.4小结....................................................................................……，........................................一46- 第5章房地产市场波动对房地产企业的影响及企业的
33、应对策略...........................................一47- 5.1房地产市场波动对房地产投资的影响因素分析..........................................................一47- 6.1.1宏观经济变动对房地产企业的影响.…，.............................................................一47- 石家庄经济学院硕士学位论文 毕卿里旦旦旦早里早旦早早旦旦旦早 5.1.2现金流对房地产企业的影响....................
34、一48- 5.1.3土地成本对房地产企业的影响..........................................................................一49- 5.1.4心理预期对房地产企业的影响..........................................................................一49- 5.1.4政策因素对房地产企业的影响......................
35、……，.........................一50- 5.2基于Swo丁的房地产企业应对策略分析........................................................................一50- 5.2.1SWO丁分析方法................……、......................................................……，.................一50- 5，2.2SWO丁分析方法的实际应用.................
36、一51- 5.2.32008年万科集团发展建议及展望.....................................................................一55- 5.3小结.................................................................................................................................
37、一55- 参考文献..........................................................................................................................................一57- 攻读硕士学位期间发表的论文和科研情况..................................................................................一61- 第1章绪论 第1章绪论 研究背景与意义 房地产市场在实际运行过程中，由于
38、受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶 段，并月因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩一张阶段，周而复始、循环往复， 山此构成房地产市场波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产 、}卜的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房 地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。那么中国的房地产周期波动的特点是 什么?如何来描述这种规律?以及能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地 产发展趋势做出预测，这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。另外，2005 年房地产市场出现了过热的现象，房价一直攀升，居民排队购房;房地产市场中的投 资
39、者或企业鱼龙混杂、良荞不齐，一些闲散资金及国内与国外的非房地产行业的资金 都纷纷投入到中国的房屋建设中，出现了混乱的局面。2005年一2007年政府相继出 台了一系列的相关法规与政策来抑制这种局面所带来的不利于国民经济健康发展的 不稳定因素，给房地产市场“降温”。这一方而对稳定房地产市场非常有利，但另一 方illj，对一些正规的房地产企业来说，却会受到很大的影l响。如何规避风险?如何令 企业健康发展?也是需要进一步研究与分析。 房地产业是国民经济的一个重要产业，房地产业的发展与国民经济的发展紧密相 关，充分认识它的地位和作用，对研究房地产业经济运行的规律性和促进房地产业更 好的
40、发展具有重要总义。 1、房地产业在国民经济中的地位 第一，房地产业是国民经济的基础性产业，房地产是社会经济活动的基本要素和 场所，从事房地产开发经营势必会成为国民经济中不可替代的产业。 第二，房地产业又是国民经济的先导性产业，该产业具有产业链长、关联度大的 特点，能够直接或间接地带动相关产业的发展。在房地产开发建设中，仅住宅建设需 要的建筑材料和零部件就达2000种以上。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化 工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长。 第三，房地产业同时也是国民经济的支柱性产业。目一前，我国房地产业得到迅速 的发展，有统计说，全国房地产投资占全部
41、投资的比重高达18%，一些地方房地产投 资占其总投资的比重高达50%以上;房地产业占据GDP的比例日趋升高，谢国忠估 石家庄经济学院硕士学位论文 .......甲....................，，，........鱼鱼鱼旦旦旦旦旦旦旦，.旦旦旦旦旦一旦旦旦旦旦旦旦旦 计，中国房地产业对GDP直接、间接的贡献率达1/3，地方政府收入中的25%一35 %来自土地销售、房地产税费以及其他渠道的房地产业利润。不仅如此，房地产业还 能带动钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具等行业的发展，房地产业 在建筑设计、交易评估、咨询服务、物业管理等方面，更有利于新材料新技术的吸收
42、 和发明。 2、房地产业在国民经济中的作用 第一，房地产业的发展有利于产业结构的升级 目前我国三大产业的增加值结构，与相同发展水平的国家相比存在着较大的结构 偏差。这种结构偏差主要表现在两个方面:一是第二产业的比重较高，二是第三产业 的比重较低。因此我国三大产业的结构调整的主要任务就是大力发展第三产业。其中 房地产业就是一个重要的产业。房地产业的发展，不仅为第二产业的产品结构优化带 来机遇，也为第三产业的发展带来更多的需求空间。 第二，房地产业能带动经济的发展 罗斯托的起飞理论和增长阶段理论认为，人类社会的发展可划分为六个阶段，由 传统社会向工业化社会的转变是“起飞”阶段
43、在以后的每个阶段都应有“主导产业” 的发展和带动。我国己进入工业化发展的加速时期，这一阶段是房地产业作为支柱产 业的形成时期，各产业的发展需要房地产业的快速发展，房地产业的发展也将对经济 的发展起到巨大的推动作用。 第三，房地产业能够优化城市消费结构 住房消费是居民消费中的最重要组成部分。在传统的经济体制下，我国住房实行 的是实物性、行政性分配政策，人们对住房消费没有选择的自由，因此无法形成合理 的消费结构，个人消费支出中，住房消费支出所占比重极低，同发达国家存在着很大 的差距。随着经济的发展、居民收入的提高和住房制度改革的深化，个人购买住房己 成为热点，住房消费在个人消费
44、中的比例不断扩大，我国城镇居民逐渐成为住房消费 的主流。 第四，房地产业的发展能够带动就业 据统计，中国房地产从业人员从1978以来一直呈上升趋势，1978年为31万人， 1990为44万人，1997为54万人，到2006年增加到160万人。与此同时由于房地产 业的产业联动性，可以带动相关产业同时增加就业机会，尤其表现在建筑业就业人数 的极大增加。建筑业是劳动密集型产业，吸收劳动力的容量很大，随着房地产业的发 展，建筑业的就业人数有了很大的增加。据统计，我国建筑业从1980年到2000年， 职工人数由982.7万人增加到2740.9万人，在全社会就业人数中的比重相应也有很 大
45、的提高。据研究结果显示，房地产业每增加1名员工，可带动相关产业增加2名员 第1章绪论 工，这对缓解就业及企业下岗压力，促进下岗职工再就业起了重要作用。 第五，房地产业的发展可以促进我国上地资源的优化配置 长期以来，我国城市土地无偿使用，土地供应失控，使用结构不合理，土地浪费 l’’区「仁。发展房地J报业，全面实行土地有偿使)出!j]J度，规范土地交易行为，有利一l’’抑;}jlJ _卜地无限制的需求，同时也有利于优化L地利用结构，实现土地资源的优化配改，保 证}卜!民经济的健康发展。 囚此，房地产业在国民经济发展中是荃础，[{l:、先导性和支柱性产业。与房地产业 在国民经济中
46、所处的地位相适应，房地产业还具有优化产业结构、优化消费结构、带 动经济发展、带动就业的作用。研究房地广业的发展规律在现阶段是尤为重要的。 缅妞上所述，研究房地产市场波动的规律，并预测其未来的走势对房地产企业来说 是至关重要的。首先，可以根据市场的发展状况积极地调整企业未来的发展战略。其 次，在强硬的国家宏观调控背景下，如何在市场中取得竞争优势。再次，如何让诸多 的房地产企业理性地面对房地产市场。这些问题都需要在研究中给予分析，这不仅关 系到房地产一[b’场健康发展，}雨且还关系到百姓生活的诸多问题与社会的稳定、和谐。 1.2国内外研究现状 国外房地产市场周期研究首先产生于192
47、9年大萧条后的美国，经过七十多年的 积淀，形成了众多的成果。Pritchett(1984)分析了1967一1982年间国民经济对房地 产市场周期的影响，试图从房地产现金流量中找出一个关键变量来反映周期的变化。 得出的结论是，当房地产市场周期达到峰值时，需求领先于供给，而当房地产市场周 期降至谷底时，需求滞后于供给:并且标识房地产市场周期的最佳变量是空置率。通常， 空置率在衰退阶段达到很高的水平，在扩张阶段逐渐下降，在房地产市场周期的顶峰 达到最低点。 Mueller和Laposa1994年建立了一个模型，用于分析美国主要城市房地产市场空 置率的周期性变动。得出结论是不同区域的房
48、地产市场表现了不同的行为。周期阶段、 振幅和时间在多大程度上不同或相反，收益和风险就会在多大程度上不同。在P油rrs A，RoulacSE和BomwL的文章中通过对景气循环的特征研究中发现不同的房地产 在不同的阶段表现是不一样的。 Kaiser(1997)研究了房地产长周期。比较了房地产总收益率与机构房地产投资回报 率、以及建筑、就业、通胀、利率和股指等经济变量的关系，发现了长为30年、50一 60年和几百年的房地产市场周期。 以上文献关注于城市层面的房地产市场，分析了房地产市场周期波动的城市互异 石家庄经济学院硕卜学位论文 巨旦旦旦旦旦旦组奥旦照旦旦旦旦照 性，类型互异性
49、并建立模型应用于投资决策。 随着20世纪80年代初开始的城市土地使用制度改革和城镇住房制度改革逐步推 进和深化，我国房地产业逐渐产生和发展起来。在此期间，房地产业的发展速度和对 国民经济的贡献及对其他产业的影响有目共睹。由于我国房地产市场自1998年开始 步入市场化，由于历程较短仍尚未形成明显的周期，所以国内对房地产市场周期及房 地产投资决策的研究还处在比较初级的研究阶段。 目前，国内有关房地产投资决策的理论研究尚处于探索阶段。国内学者对房地产 经济及房地产投资决策的研究主要通过以下三种手段和途径:借鉴国外理论、系统研 究和非系统研究。早期多以借鉴和翻译欧美市场化国家关于房地
50、产投资、经营的文献 和论著为主，这方面代表性的译著有:龙胜平等人翻译的美国学者GlaylonE.creer和 MiehaelD.Farrell的专著《InvestmentAnalysisForRealEstateDeeision(房地产投资决 策分析)》，该译著从房地产市场分析入手，以贴现现金流量分析为基础，重点介绍了 美国房地产的投资决策指标和投资风险的定量表达方法，对国内房地产投资决策研究 具有一定的参考价值。类似的译著还有葛孚光译的《房地产投资盈利技巧》一书，该 书介绍了投资、经营房地产实物和金融的一些技巧和方法。另外，途艳若、张令东、 任国军还翻译了美国南方卫理公会大学房
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