成都房地产市场总结年报XXXX年_56页.docx

同策汇研展人员工作誌

没有调查就没有发言权
没有量化分析就不做定性结论

证实、证伪、直觉

目 录

第一部分 市场背景分析
一、2010年成都市经济运行情况……………………………………………………………………………………4
二、经济指数与房地产……………………………………….…………………………………………………………7

第二部分 2010年成都市房地产市场分析
一、一级土地市场…………………………………………………………………..……………………………………10
二、二级商品房市场……………………………………………………………...……………………………………17
三、三级二手房市场……………………………………………………………...……………………………………25
四、小结……………………………………………………………………………………………………………………26

第三部分 营销分析
一、媒体投放分析………………………………………………………….……………………………………………28
二、营销策略分析………………………………….……………………………………………………………………30
三、小结……………………………………………………………………………………………………………………37

第四部分 2011年成都市房地产市场走势分析
一、房地产专项政策走势分析……………………………………………………..…………………………………39
二、房地产市场走势分析……………………………………………………..………………………………………40
三、小结………………………………………………………………..……………………………………………………45

专题：2010年成都市商业市场分析
一、市场综述………………………………..……………………………………………..………………………………47
二、供求关系分析………………………………..………………………………………………………………………48
三、市场供应量分析………………………………..……………………………………………………………………49
四、市场成交量分析………………………………..……………………………………………………………………51
五、成交价格分析………………………………..………………………………………………………………………54

结束语

第一部分：市场背景分析

一、2010年成都市经济运行情况
二、经济指数与房地产

本部分数据来源：成都市统计局、中国人民银行、同策汇数据库

一、2010年成都市经济运行情况
（一）、GDP
2003年-2010年1-11月成都GDP走势
2008年遭遇5.12大地震及国际金融危机的双重影响后，09年生产总值和GDP出现减趋势，但2010年GDP增长率开始上涨，高至15.70%的增长率，说明成都受金融危机的冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50%。2011年1-11月成都市实现生产总值6262.61亿元，同比增长15.70%。从目前快速增长的生产总值可以看出，成都房地产市场快速发展，房价的增长速度也是十分迅速的。
（二）、工业增加值
2002年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)

2002年-2010年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2010年达到峰值1447.2亿元，同比上年增长23.7%。受金融危机的影响，2009年和2010年相比2005年-2008年的30%的增长率有所放慢。但作为国民经济核算的一项基础指标，工业增加值的不断增长也体现了房地产行业的发展速度。
（三）、进出口
2000年-2009年1-11月成都进出口总额走势
成都进出口总量呈逐年递增态势，2010年成都进出口总额达到了224.6亿，同比上年增长了47.5%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。
（四）固定资产投资
2003年-2010年成都房地产投资走势
从2003年-2010年1-11月成都房地产投资走势来看，除2008年受“5.12”地震和金融危机的影响，促使2009年房产投资总额出现极大降幅，降至22.33%。2010年成都固定资产投资总额达到3843.77亿元，房产投资总额1141.59亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到43.6%。

（五）、社会零售总额
2001年-2010年成都社会消费品零售总额走势
2010年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2179.72亿元，同比上涨18.5%，较2009年全年增速的20.4%有所有下降。即使金融危机波及全球，对于成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有260万㎡的卖场营业面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。

二、经济指数与房地产
一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。
（一）、GDP与房地产市场
2002-2009年成都地区年度生产总值及增幅走势
从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长15.7%。增速恢复在07年水平。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。
（二）、CPI对房地产行业的影响
2009年—2010年11月成都地区各月CPI走势
通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2010年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来的新高。居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。房地产的需求数据再通胀预期下，成了货币保值的理财手段之一。
（三）、M2、调控与房价
2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较
从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控反应较不明显。房价与M2基本上是同步上涨趋势。
成都作为二线城市，M2的作用大于调控的作用。预计2011年成都市房价趋稳。

第二部分 2010成都市房地产市场分析

一、一级土地市场
二、二级商品房市场
三、三级二手房市场
四、小结

本部分数据来源：成都市房管局、同策汇数据库

一、一级土地市场
（一）、市场概述
1、供应成交总量概况
2010年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。
2010年成都市土地供应230宗，其中主城区供应98宗，郊区105宗；总供应面积达到1335.18万㎡，合计20019.12亩，成交土地共165宗，其中主城区成交57宗，郊区108宗；总成交面积1024.75万㎡，合计15371.24亩；以成交价格来看，2010年主城区土地的平均成交价格为779.85万元/亩，成交土地平均楼面地价为3179.26元/㎡，2010年郊县土地平均成交价格为200.95万元/亩，成交土地平均楼面地价为936.44元/㎡。
2010年共有7宗土地流标，流标土地净用地面积为24.94万㎡，合计约374.1361亩。流标地块中2宗位于主城区，其余5宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标地块数/（成交地块数+流标地块数））为4.07%。

2、近年土地供求及价格走势
2008年-2010年成都整体市场土地量价对比图
2008年受地震和全球经济的影响，成都土地市场供应量、成交量萎缩明显，成交土地的楼面地价也随之出现了相当明显的下跌走势，成都市2009年和2010土地市场的供求量价都较08年出现了回暖，市场开始逐渐狂热起来，政策调控呼之欲出。

3、10年土地供求走势
2010年成都整体市场土地供求走势图
通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。09年，成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于预公告土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时间差的缘故。
2010年成都市土地市场有个极大的特点——上半年相对冷清，下半年开始回暖趋热。今年成都土地市场的启动是在5月份，在该月内，郊县的双流出现了5300余亩的土地供应，推地力度之大，可谓是空前的；同时在5月份，主城区也首次进行了2010年的首次土地拍卖，并最终以较高的溢价得以成交，极大地鼓舞了政府推地的信心，在2010年随后的月度中，土地市场再也没有“低迷”过。

（二）、供应分析
1、10年成都各区域土地供应面积比较
2010年成都整体市场土地各区域供应面积占比图

2010年，成都市土地总供应230宗，总净用地面积为1335.18万㎡，合计20019.12亩。在今年的土地供应中，郊区的供应无疑是本年度的主体部分，其中土地供应面积排行前二的区域双流和郫县一共就占总供应面积的44%，供应土地面积区域差异巨大。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为2.125：1。
在主城区中，城东125.12万㎡供应面积最多，城南居于第二位，城北和城西第三，城中8.9万㎡排第四。2、10年成都土地供应性质状况
2010年成都整体市场土地用地性质供应分配图

10年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较小，商业用地109宗，总面积约741万㎡；住宅用地119宗，总面积约615万㎡。商业地块的平均单宗规模明显大于住宅地块，平均单宗规模约为98亩，住宅地块约为77.95亩。在10年，由于双流出现的大量商业地块供应，并最终导致了本年度的商业地块大于住宅地块供应面积。
3、10年成都主城区供应土地环线分析
2010年成都整体市场主城区土地供应环线分布

主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3-外环两个环线区域，主城区的外环外也有较多土地供应，成都向外发展趋势十分明显，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。
从成都的内环内地块到外环外地块，10年供应的平均单宗规模逐渐增大，内环内地块的平均单宗规模为24万㎡/宗，而到了外环外，平均单宗土地规模达到了5.9万㎡/宗。
（三）、成交分析
1、10年成都各区域成交土地面积分析
2010年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布

由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规律一致性。成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的34%，其次为郫县，占14%。
10年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达3：1，在10年上半年主城区成交了29宗地块，下半年只拿了1宗地块。

2、10年成都各区域成交土地用地性质分析
2010年成都整体市场土地用地性质成交分配图
在10年土地成交中，住宅地块成交面积要略小于商业地块的成交面积。商业地块成交和住宅成交面积的构成与09年相比，差距在缩小，09年成交土地住宅地块远高于商业地块。
3、10年成都主城区成交土地环线分析
2010年成都整体市场主城区土地成交环线分布
在10年成交地块中，环线分布面积最大的是2环-3环范围内的土地，共有18宗成交，成交土地总净用地面积约98.16万㎡，成交居于次席的是3环-外环地块，成交宗数为24宗，成交总净用地面积约84.61万㎡，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置，除开这三个环线，越往城中心成交土地净用地面积越少。

4、10年成都土地成交价格分析
2010年成都整体市场各区域土地成交价格情况

2010年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中最高的是城中区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，最低的是城南区域。在郊县中，龙泉的成交单价最高，双流最低。

5、10年成都成交土地单宗规模分析
图 1-1-10 2010年成都整体市场土地成交单宗规模分布
2010年度里成交地块，多数为规模偏小的地块，该类地块成交竞买门槛较低，风险小，出让十分容易，再者，成都城区出让土地不能超过200亩的规定也制约了城区内的地块规模，相反，一些大型地块出让指向性较强，竞价相对不够充分，不利于土地利用的最优化、价值最大化。

二、二级商品房市场
（一）、商品房市场综述
1、2010年成都市供求关系分析
从2007-2010年成都市整体商品房市场供求态势变化来看，呈现出一个波形震荡的态势，由07年的供销两旺到08年严重的供大于求再到09年供不应求的局面，10年回归到供求持平。成都楼市逐渐回归到供求相当的态势。
2010年初成都商品房市场持续09年的报复性反弹期，从4月开始又经历了三轮政策调控来遏制房价的过快上涨，每一轮的调控都起到了一定的作用，使10年没有延续09年的疯狂反弹，同时也调整了供求的平衡性。
2、2010年成都市新增供应分析
2010年商品房新增供应量为2250.60万㎡，环比上升2.52%。受10年政策调控的影响，2010年成交量也大幅下降，但供应量略有上涨。
从区域分布来看，主城区新增供应量为1049.45万㎡，环比上升2.25%；郊区新增供应量为1201.12万㎡，环比上升2.76%。从新增供应分布情况来看，郊区新增供应变化波动较主城区市场略高，且供应量超过主城区，可以看出整个成都房地产市场郊区化发展态势明显。
3、2010年成都市成交分析
2010年商品房成交量为2276.99万㎡，环比下降27.02%。今年，成都商品房市场成交降温，月度成交呈现“W”型态势，先后经历小阳春、调控低迷期，9月-11月的小阳春成交量不断攀升，11月创下年内新高。
从区域分布来看，主城区成交量为907.72万㎡，环比下降41.65%；郊区成交量为1369.26万㎡，同比下降12.48%，成交量呈现大幅下跌。从成交量分布情况来看，郊区成交量已超过主城区，在高房价市场下，郊区越来越受购房者青睐。
4、2010年成都全市价格分析
2007-2010年成都市商品整体房成交均价呈上浮的态势，2010年商品房均价为6549元/㎡，较2009年商品房均价大幅上升，环比上涨25.80%；月度价格有小幅波动，但保持着持续上扬，特别12月份成交均价已达到6949元/㎡，创年内之最。

（二）、商品房市场供求分析
1、2007-2010年成都全市供求关系情况对比分析
●2007年-2010年成都整体市场商品房量价对分析
2007年-2010年成都整体市场商品房量价对比图
从上图可以看出成都市今年供应较去年波动不大，成交量在经历了09年的疯狂上涨后今年有所降温，成交价格保持着上扬趋势。自年初“国十一条”到4月“新国十条”再到9月“新国五条”，挂着国字号“招牌”的“大号”新政让人应接不暇。本年政策调控的显著特点是通过抑制投资投机购房，增加土地和住房的有效供应，来遏制房价的过快上涨，本年调控对于消费者来说，有一定的威慑作用，第一次调控后购房者观望情绪加浓，投资客逐渐退场，6-8月成交市场陷入低迷，政策效果显现。供应方面，就春秋两季房交会有大量供应外，其余都处于供应低迷期，特别是第一次调控后的6-8月，供应量探底。
●2007年-2010年主城区、郊区供求对比分析
2007年-2010年成都整体市场商品房新增供应量对比图

2007年-2010年成都整体市场商品房成交量对比图
从07年到10年区域的城郊供求对比情况来看，从07、08年的严重的郊区供求小于主城区供应成交到09、10年的郊区供求高于主城区供应成交。成都市的商品房市场逐渐的向郊区延伸，城市化进程越来越快。供应量近3年来起伏不大，成交量却经历着大起大落。

2、2010年成都全市商品房供求分析
2010年成都整体市场商品房供求走势图

2010年成都整体市场商品房各类指标变化
用途
供应量（万㎡）
供应套数
成交量（万㎡）
成交套数
成交均价（元/㎡）
商品住宅
1942.87
199832
2023.85
203033
6333
办公
161.43
15620
120.35
15699
7801
商业
146.30
9277
132.79
12501
8718
2010年，成都市商品房市场新增供应约2250.60万㎡，共计224729套房源；成交面积约2276.99万㎡，共计231233套房源，供求比为1：1.01，呈现供求平衡的态势。从年度走势来看供应量波动较09年波动幅度有所减小，供应量较大的月份，均属于传统的销售旺季，而其他月份则供应偏小。而成交量走势则较09年波动幅度有所增大，特别是9-11月，传统销售旺季成交止跌回升。
（三）、商品房市场新增供应分析
1、07-10年成都全市新增供应情况对比分析
2007年-2010年成都整体市场商品房供应量对比图
2007-2010年新增供应量走势呈现持续下降的趋势。其中2010年商品房新增供应量为2250.60万㎡，环比上升2.52%，共有404个新增推案的项目，较09年多了43个。其中主城区新增供应量为1049.45万㎡，环比上升2.25%，区域内共有180个项目有新增推案，较09年多了10个，郊区新增供应量为1201.15万㎡，环比上升2.76%，区域内共有224个项目有新增推案，较09年多了33个。
2、2010年成都全市商品房供应分析
●2010年成都全市商品房新增供应分析
2010年成都全市商品房新增供应走势图

从2010年商品房供应量来看，商品房市场供应波动呈现明显的市场需求淡旺季时间特征，除4月、9月、10月强销期供应量较大之外，其他月份供应量相对波动不大，其中1月份是延续09年的疯狂走势，可以看出10年的市场调控冷却了开发商在09年的疯狂形势，各企业放慢了推案速度。

●2010年成都市主城区、郊区商品房供应对比分析
2010年成都市主城区、郊区商品房供应对比走势图

从2010年主城区、郊区商品房供应量对比来看，其新增供应集中推案时间在旺季较为一致，如5、11月，郊区新增供应都远大于主城区新增，但在平稳销售期，便出现区域此消彼长，呈现波浪式的发展态势。

（四）、商品房市场成交分析
1、07-10年成都全市成交情况对比分析
2007年-2010年成都全市商品房成交量对比图
2007-2010年成都商品房成交呈现波浪形的发展形势，经历了08年市场成交量的惨淡，09年的报复性反弹后，10年被政策打压了下来。其中2010年商品房成交量为2276.99万㎡，环比下降27.02%。主城区成交量为907.72万㎡，环比下降41.65%；郊区成交量为1369.26万㎡，环比下降12.48%，成交量呈现大幅下跌。

2、2010年成都全市商品房成交分析
●2010年成都全市商品房成交分析
2010年成都全市商品房成交形势走势图
从2010年商品房成交量来看，整体呈现震荡上扬走势，在年末呈现疯狂上涨，在11月商品房成交量达到今年的最高峰值。

●2010年成都市主城区、郊区商品房成交对比分析
2010年成都市主城区、郊区商品房成交对比走势图
对比主城区和郊区可以看出，郊区成交量走势线波动情况要比主城区幅度大，可以看出郊区成交量的淡旺季更加明显。

（五）、商品房市场的价格分析
1、07-10年成都全市成交均价情况对比分析
2007年-2010年成都全市商品房成交均价对比图
2010年商品房均价为6549元/㎡，较2009年商品房均价上涨25.80%；月度价格有小幅波动，但保持着持续上扬的态势。其中主城区商品房成交均价为8311元/㎡，环比上涨33.90%，郊区商品房成交均价为5381元/㎡，环比上涨27.78%。

2、2010年成都全市商品房价格走势分析
2010年成都市城郊商品房价格走势图
2010年成都楼市价格上涨迅速，从年初开始就已超过09年整体成交均价近1000元/㎡，2010年整体成交均价呈现缓慢上升趋势，主城区均价呈现震荡上扬，郊区均价从年初高位跌到较低点后又反弹到年初高价水平，2010年总体来说是价格疯狂上涨的调控年。

三、三级二手房市场
2010年成都市区二手住宅成交429.47万平方米，成交量相比2009年下降了20.44%，但仍然高于2007年的水平（412.14万平方米）。
2010年成都二手住宅成交量与去年同期相比出现下降，首先是源于去年成都二手房营业税免征时限由2年恢复到5年，以及购房补贴及契税优惠取消的影响；其次是由于去年宏观调控政策的出台使部分购房者暂时放弃了购房打算，5~7月二手住宅的成交面积显著下降。
纵观2010年的二手楼市，最值得关注的是二手住宅与一手房（商品住宅）成交面积差大幅缩小，成交比例约1：2，二手房在整个房地产交易中的“配角”地位得到了改变。成都楼市在2007~2009年进入成交高峰，但二手住宅与商品住宅的成交量的比列仍只有1：3左右。2010年以来，二手房成交量相比新房优势日益明显，备受瞩目的是2010年12月，主城区二手住宅的成交量首次超越了商品住宅。
2010年成都二手房市场成交套数走势图

四、小结
1、土地市场
2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。
虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。
地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。

2、二级商品房市场
从2007-2010年成都市整体商品房市场供求态势变化来看，呈现出一个波形震荡的态势，由07年的供销两旺到08年严重的供大于求再到09年供不应求的局面，2010年回归到供求持平。成都楼市逐渐回归到供求相当的态势。
2010年初成都商品房市场持续09年的报复性反弹期，从4月开始又经历了三轮政策调控来遏制房价的过快上涨，每一轮的调控都起到了一定的作用，使10年没有延续09年的疯狂反弹，同时也调整了供求的平衡性。
2007-2010年成都市商品整体房成交均价呈上浮的态势，2010年商品房均价为6549元/㎡，较2009年商品房均价大幅上升，环比上涨25.80%；月度价格有小幅波动，但保持着持续上扬，特别12月份成交均价已达到6949元/㎡，创年内之最。

3、三级二手房市场
2010年成都主城区二手房源供应充足，客户可选择空间极大，因此很多计划购置新房的客户转而购买二手房；从地段上看，成都购房群体以刚性需求为主，在售商品房集中在三环外乃至近郊，而刚需置业群体则仍更倾向在三环内买房。正是在这样的背景下，2010年的二手房市场表现出了迅猛发展的势头。
从多家品牌中介公司数据看，2004年到2010年，成都二手房与一手房的成交比从1：4不断上升到了1：2。当前平均每成交3套房就有1套是二手房，二手房成交量如此接近一手房可谓史无前例。

第三部分：营销分析

一、媒体投放分析
二、营销策略分析
三、小结

本部分数据来源：同策汇数据库

一、媒体投放分析
（一）、新政下成都楼市火爆持续，媒体投放顺市增强
2009年-2010年成都市平面广告投放情况

10年1-12月广告投放次数达到6919次，较09年投放次数有所减少；投放总金额达到81247万元，同比上涨3.8%。09年楼市经历“小阳春”，到“红五月”，然后到一路走高的“金九银十”。10年伊始，各种抑价政策陆续实施，但成都楼市依然一路走红，成交呈现“量价齐升”局面。面对火爆的楼市，开发商在广告投入上却更趋于理性，投放对象更有针对性，受众较多的商报和华西投放频繁，而广告在日报等杂志逐渐淡出。因此，就全年看，呈现了投放次数减少，投放金额增加的局面。

（二）、重点企业广告投放情况
10年1-12月成都市重点企业广告投放与成交金额情况
就年度广告投放看，重点企业中，华润地产的广告投放力度最大，年度达2285.98万元，投放侧重于旗下华润二十四城和华润橡树湾；其次是蓝光地产，旗下在售楼盘众多，公馆1881，sofa社区和云鼎均在10年面世，企业年度广告投放2151.71万元；中海地产年度广告投放1158.21万元，旗下中海金沙府、中海锦城在10年入市，宣传力度较强。此外，中海地产本年以企业联动形势投放广告较多以提升企业整体形象；万科年度广告投放833.07万元，旗下万科·海悦汇城和金色领域在入市前后均有大量广告投入。龙湖地产年度广告投入539.42万元，广告投入相对较少。
就年度成交看，各项目均取得了较好的销售成绩。投放收益的角度来看，龙湖无疑是本年度最大的赢家。成交46.21亿，年度成交金额位居五大开发商之首。旗下龙湖北城街，龙湖长桥郡和龙湖三千城成交位居前三。华润地产，万科地产分别位居年度成交第二名和第三名。

二、营销策略分析
（一）、广告
1、广告形式特征（关键词：地铁、秒杀、文化）
●2010，成都地铁生活元年
2010年，所有成都人因为地铁而骄傲。10月1日，地铁1号线正式运营，开始了成都地下交通的新篇章。地铁区域沿线成最大受益者，楼盘保持强势升值。随着2号线的相继开通， “沿着地铁买房”更成为众多职业者最主要的购房理念。
代表楼盘：绿地柏仕公馆、城市春天、时代·晶科名苑、中环·西岸观邸、华侨凤凰·国际城
●“团便宜”红遍网络，房子也可“秒杀”
“秒杀”作为短时间内网络最流行的购物方式之一，可以让买家以不可思议的低价买到心仪的商品，因此造就了全国数百万计的网友一到“秒杀”时段就会守在电脑前不断点击和刷新、抢拍的火爆场面。此次拉开 “5880 秒杀桐梓林”活动大幕的是位于桐梓林片区的经典大盘城市春天。
代表楼盘：城市春天、凤凰山1号、世茂·花香首府
●热点事件够给力，楼市为国际国内重大比赛加油
南湖国际社区开幕，活动一直延续至7月11日，此期间南湖规划了四大区域可供成都市民感受足球、感受南非、感受激情，除了主题舞台、巨幕观球，还有大型演艺表演、互动游戏、抽奖活动、小吃酒水以及世界杯足球纪念品，足球评论员黄健翔也莅临现场解读世界杯。除此之外，国际小姐也在东骏湖景湾，中粮·祥云助兴；2010中国职业斯洛克巡回赛在成都后花园成功举办。
代表楼盘：南湖国际社区、中粮·祥云东骏湖景湾、成都 后花园，中心未来城
●2010，营销的不仅仅是房子，更是文化
2010年以来，保利地产活动频繁，以倡导和谐文化，和谐地产的概念为主开始，举办了一系列的文化宣传活动。9月4日保利地产携手杨丽萍，舞动全国选拔赛开始；10月16日，保利公园销售中心举行了一场住宅风水讲座。11月7日，由亚洲动物基金主办、保利公园198承办的“第五届成都亲亲狗医生步行日暨我和它共享爱全国图文大赛”成都站颁奖典礼在198郁金香公园举行。11月27日，保利·公园198举行了一次基础的、系统的高尔夫讲座。
文化营销活动不仅要提出能引起共鸣的居住文化理念，更要有实质的产品内涵，这样的文化营销才能得到客户的认可。除保利之外，众多楼盘也认可并采取此种营销模式。
代表楼盘：凯德风尚、龙湖世纪、花样年·美年广场、四海逸家
2、特色广告展示
●以地铁为卖点的广告
地铁改变生活-地铁成2010年成都最抢眼词汇

●软文+图片形式：N个选择的理由
N个购买理由，总有一个让你心动

●个性化广告

（二）、营销活动
1、营销模式
●营销模式一：网络营销
网络营销作为一种不算新颖的营销模式，已经被很多开发商所充分利用。但是10年，成都楼市网络营销中出现了更为新颖的模式。
开心网作为大众娱乐的一种网络互动游戏，被人们所更多的开发利用。开心网不仅仅能偷菜，也能“买房”。虚拟世界让更多感叹房价居高的人们过足了“购房瘾”。人们只要用虚拟货币，就能在网上买上“满意”的房子。不知道什么时候开始，开心网开始被植入更多的现实中的楼盘，如万科，华润，龙湖等知名开发商，旗下项目均被植入。人们在体验虚拟购房的同时，也了解了更多被植入楼盘项目的信息。
“秒杀”无疑是成都楼市2010年营销模式中难得的亮点。城市春天率先举行的“秒杀”活动，让项目在短短数天时间内就积聚了5000多人参与，效果非常显著，而且活动的互动性强烈。城市春天6月份开盘旺销后，进入7，8月却销售平平。凭借“秒杀”带动人气，陆续推出1栋，2栋房源，销售量节节攀升。之后，其他楼盘纷纷效仿。如凤凰山1号，花香首府等。
●营销模式二：业主活动
在众多的开发商营销活动中，业主活动是最为常见的，周末或特点的节日开发商都会举办相应的业主活动回馈业主。四海逸家举办的小记者“亲子素质拓展训练”，彩叠园举办的“新加坡爱儿坊幼儿学苑入驻庆典”等活动，均引入了文化教育的概念；中信未来城呈献2010“幸福成都”张靓颖世界巡回演唱会；莫文蔚在花样年•美年广场售楼中心，为演唱会宣传造势；国东骏湖景湾、中粮·祥云国际小姐的亲临助兴，都将“名人”引入营销中，以吸引眼球，展示企业实力；最让人感觉温暖的就是在特定的节日举办晚会。如南湖国际社区的“庆中秋，升明月”活动，凯德•风尚举办的“圣诞大联欢”活动，东山国际新城业主迎新晚会等，都在不同的节日给业主送去祝福和关怀，拉近了企业和业主的距离，提升了企业形象。
●营销模式三：优惠活动
归根结底，价格才是购房者最关注的话题。优惠活动也成为了一种最直接、最有效的营销方式。纵观成都10年楼市，常见的优惠主要表现在折扣、免契税、增面积、增家用电器、增车位等方面。但更具特色的，无疑是“秒杀”和“一口价”了。
城市春天率先举行的“秒杀”活动，让项目尝尽了甜头，也宣告了成都楼市进入“秒杀”时代，其余项目纷纷效仿。除此之外，传统意义上的”一口价”营销模式也被运用得更为巧妙。如富力地产的广告语“不说了，4850元/平方米”更是充满了傲气。
●营销模式四：企业联动（代表楼盘：华人置业、隆鑫地产、远鸿地产）
作为购房者来说，与其说选择了一个具体项目，不如说他选择了一个开发商。开发商的整体实力，直接决定了旗下项目的品质。因此，以企业为对象的营销广告层出不穷。除传统的华润、蓝光、龙湖、万科和中海五大开发商外，隆鑫地产，远鸿地产和华人置业更是出尽了风头，给2010年的成都楼市注入了更多的活力。隆鑫地产最初的“2010，隆鑫地产，笔墨成都”，到后来的“鑫所系，心所在”，让人们深深感受到了企业入驻成都的虔诚和全新服务的信念。除此之外，华人置业的“三盘联袂礼献成都”、远鸿地产的“城市十年，有远鸿的力量”的广告语，更是让成都人感受到企业实力的同时，也对企业对成都发展做出的贡献，有了更强的认可。

2、典型营销活动一览

●凯德置地——凯德千名儿童看世博（2010.5.15）

●麓山国际社区——麓镇音乐会（2010.5.22）

●戛纳湾—“我的美丽新娘”十强争夺赛（2010.8.28）

三、小结
2010年，成都楼市，各大江湖流派刀光剑影，掀起了一场又一场营销大战。从以80后为主要争夺对象的“首置物业”，到目标直指城市财富阶层的高端物业别墅和城市豪宅，2010年的成都楼市可谓“不营销，不江湖”。
1、以互联网为主要手段，利用网络的流行性与便捷性进行的营销活动
除传统意义上的报刊杂志营销外，10年以互联网为媒介的广告投入再创新高，投放形势更是越加新颖。具有代表性的网络事件，流行的网络词汇，更是被各营销人信手拈来，为营销所用。
在市场调控的需求大退潮中，精准的客户定位，利用网络进行创新的营销手法及合理定价，无疑是成功之道。
2、改善性需求强烈，目标直指城市财富阶层的高端物业别墅和城市豪宅
2010年诞生了一种新的营销模式——圈层营销。
圈层营销作为高端物业的专属营销，即把目标客户当作一个圈层，通过针对他们的一些信息传递、体验互动，进行精准化营销。
圈层营销圈能赢得知名度提升与销售蓄客两方面的收获，加深目标客户对项目品质的印象，使得客户更有归属感。有的放矢的举办一些高端活动，让客户在参与中更有归属感，身份感，在认可自身的同时认可项目本身。

第四部分：2011年成都市房地产市场
走势分析

一、房地产专项政策走势分析
二、房地产市场走势分析
三、小结

一、房地产专项政策走势分析

（一）、政策调控成常态
2010年，楼市调控政策轮番轰炸，成都楼市，在经历了疯涨的2009年之后，2010年的楼市调控注定不平凡。
成都作为二线城市，政策调控效果有别于一线城市。从“4.15”和“9.29”政策效果来看，成都楼市受冲击力度不大，依然保持趋稳的市场利好态势。政策的出台以从以往的节点调控转向为常态调控。预计2011年，政策仍以趋严为主，成都楼市的地方政策调控力度将以落实现有的中央政策为主，其中土地、信贷、保障型住宅等政策将成为明年政策调控的敏感点。

（二）、保障房政策重点将转入执行层面
成都作为一座来了就不想离开的城市，其城市的舒适性和休闲型不用质疑，但随着土地资源的稀缺和房价的上涨，保障性住房制度的严格执行迫在眉睫。预计2011年，对低收入家庭、无房家庭的基本住房保障福利将真正意义上的拉开帷幕，房地产开发企业在拿地阶段时，也将通过一定的土地规划指标，直接参与到这项民生事业当中。这同时也会导致低端产品在保障性住房的挤压下，逐渐枯竭。

（三）、市场规范化监督政策力度加大
从成都房地产市场现状来看，市场供需双方的规范化趋势不可逆转，特别是对开发企业在土地市场、商品房市场的监督将更加系统化。从今年出台的一系列规范预售制度的法规来看，明年此类细则调控将更为具体、细化。如现在已在实施的“地票”制度，预售款监督制度，都将对成都房地产市场起到利好作用。但同时，也对开发商的资金等要求更为严