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房地产销售十大骗术

房地产销售十大骗术
随着住房商品化的进程的加快，许多人都想加入购房的大军中去，无奈无数前车之鉴令其慨叹房地产市场“水太深，夜太黑，骗子太多”。现阶段房地产发展得还不成熟，开发商与购房者所得信息不对称，而购房者明显处于弱势，各项合法权益不能得到有效保障。以下所列即是在购房过程中购房者容易被骗的十个方面，万望各购房者留意，谨防上当。

十骗内容 开发商行骗工具 骗术表现 购房者防范措施
面 积 广告、样板间、销售人员的吹嘘、平面图
1、 增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积；2、 以建筑面积计价，承诺一个较高的使用率，但又不把使用率写入合同，在实际交付时，使用率大打折扣；3、 以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念；4、 利用购房者无法确切测量，无法确知整栋楼建筑面积的弱势，小幅度夸大使用面积和建筑面积，有有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价；5、 在预售期间，将预售暂定面积定小，而实测面积大于暂测面积，引诱购房者上当，最终不得不多付房价款；6、 在样板间的设置上，变薄墙体，加大层高，或是缩小家具尺寸，再加上没有上下水、煤气和暖气管道，相同的面积，样板间看起来更大更整洁，让买家购房冲动增强。 1、 签合同时将开发商所说的例如建筑面积、使用面积、使用率及分摊面积写进条款。2、 同时在合同上注明户型尺寸。3、 在购买别墅时，还应将花园面积，楼间距等数据进行确认一并写进合同。4、 在合同中一定要写清当实测面积与暂测面积的误差超过一定的比例时，购房者有权退房。5、 参观样板间时，不要被其迷惑，学会剥样板间的“皮”，先剥下“装饰的皮”、“点缀的皮”，再剥下“家俱的皮”“建材的皮”，最后再剥下“墙皮”、“地皮”，这才是你能买到的家。最好是能到实地考察，检查其毛坯时的样子，加强理性感受。6、 可委托具有权威性的测量单位来进行测量实际面积。
规划 规划图、展板、模型、沙盘 1、 承诺小区建成后将有何种配套或绿化面积达到多少，绿化率是多少，但到入住时这些全都只是纸上谈兵；2、 吹嘘总占地面积有多少，实际上只征到第一期的土地，后期土地的征用还只是镜中花，没谱的事；3、 宣称小区旁边有市政规划的某条道路，其实根本就是子虚乌有的事；4、 智能化最大的骗局是根本得不到电信局批准，或当初承诺免费，入住却收取高昂费用。 1、 一定要学会看规划的合理性，了解买房时的经济指标，学会算帐。例如利用发展商提供的占地面积、建筑面积、容积率的数据，计算出发展商所承诺的绿化面积能否实理，并能测算出楼间距是否符合国家标准。2、 查验发展商有关的证书及政府文件，必要时将其承诺以书面形式列入合同条款中。
实力 广告、楼书、销售人员的吹嘘 1、 可能不是海外公司，只是在国外借了一个壳，或只参与其某些大工程项目的开发，却吹嘘全部由自己主持开发。2、 夸大虚报曾经的开发量3、 也许只是借壳上市，夸大资金筹集能力。4、 土地出让金只交了一部分，却向购房者宣称全部交完，夸大自己的实力。 1、 通过房地产管理部门了解开发商的合法身份，对这些公司开办的时间、开发的项目、资信情况，一些工程质量检测情况等方面进行了解。2、 实力雄厚，信誉良好的公司在各方面都注重自己的企业形象，甩以购房者不妨去实地考察一番，去办公处了解，如去样板间看，售楼人员接待礼貌，态度和蔼，交易旺盛，施工现场是否作业有条不紊，管理井然有序，这些都能反映出公司实力的真实状况。3、 考察该开发商曾开发过的小区是否口碑好，管理到位，环境优雅，房屋质量高。
产 权 1、 虚假的证明文件2、 销售人员的空头承诺 1、 发展商将土地及物业进行抵押或重复抵押，从而使购房者无法按时取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；2、 土地没有抵押，但施工单位垫资施工，而开发商不能及时拨付款项，从而使物业无法验收；3、 开发商为了开发项目二期，将一期土地抵押；4、 大市政、土地出让金等款项没有及时向政府缴纳，致使无法办理产权；5、 许多工厂企业将自己拥有的国家划拨土地与房地产开发商联合建房，而开发商将自己分得的房子当成商品房卖掉，这样的房子是拿不到产权证的；6、 一部分产权的房子因为没有办理土地出让手续，甚至没有办理土地征用手续。7、 一些不具有开发资质或资质审查不合格的开发商，他们开发的住宅不可能取得商品房销售许可证。 1、 在核验开发商出示的国有土地使用证时，须注意该证书上“有关他项权利证明”栏内是否注明有抵押情况。2、 查看开发商的国有土地使用证、建设工和用地许可证、建设工程规划许可证、开工证和内（外）销商品房预售（销售）许可证。3、 在合同中注明开发商办理产权证的最后期限，否则购房者有权退房。
装修标准 广告、楼书及销售人员的吹嘘
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1、 承诺装修材料使用进口品牌，而到交房时却成了国产品牌；2、 窗户玻璃承诺为双层中空玻璃，而交房时成了普通玻璃；3、 大堂、过道、电梯间等公共部分的装修材料与承诺不符；4、 精装修的房子在木门、窗、涂料方面偷梁换柱、移花接木。 1、 必须对发展商所做的承诺形成条款，写进合同，否则拒签合同。2、 购房者要具备一定的建材常识，以免被骗。
售价 广告、价目表 1、 开发商往往在广告上打出一个很低的起价，而这样价钱的房子往往是不存在的，如买家要买这个价钱的房子，则往往被告之已经卖完了。2、 一次性付款与银行按揭付款，卖方所给的折扣相差很多。这是不合理的，因为一次性付款与按揭付款对开发商来说是一样的，如果按揭付款超芝一次性付款10%之多，则显然对前者是不公平的。3、 如果是带装修的项目，则开发商不但在房价上赚一笔，而且在装修上又赚了一笔，虽然这有时也是合理的，购房者可以省时省力，但一定要了解开发商提供的装修建材的标准、价格、品牌，以便确认这笔开支在合理范围内。4、 有的开发商在所做的项目广告中只公布整体房价的一部分，购房者看广告后觉得房价很有诱惑力，比周边项目的价位低了很多，可谁知房子建成交付使用后，煤气、水电初装费、有线电视管网费、防盗门费、可视对讲机费等等本来应该房屋交工后应具备的基本条件都得购房者自己掏钱，算下来房价又比别的项目高出一大截，连呼上当。 1、 一定要了解项目的均价。这才是比较真实的，而起价往往只是一个美丽的圈套。2、 3、 购房者一定不要贪图便宜，俗话说便宜没好货，好货不便宜，房子贵应该有个理由，便宜也应该有个道理，开发商不是傻子，能赔本只赚吆喝？
销售 销售人员的嘴、销售现场的气氛、样板间的道具、销控表 1、 经常看到有的项目刚一开盘就有数十甚至上百套的签约量，气势壮观。其实这些客户是在内部认购期积攒下来的，并安排他们于开盘这一天集体签约，造成一种红红火火的景象，其实卖家为了积攒这些客户不知花了多长时间。2、 有时销售人员会根据购房者留下来的电话号码进行“疯狂轰炸”。如有的销售员会打电话来告诉你房价第二天要涨，赶快来交定金，要么他自己就冒着被开除的危险替客户交这笔钱，这都是销售员的苦肉计，实际情况是房价既没有涨，销售人员也没有垫付定金更没有被开除。3、 销售人员还会以在某某时间以前下定会有丰厚礼品赠送为诱饵。其实好的房子就算什么也不算照样卖得很火。 1、 如果自己相中的房型销售人员告之已经没有了，那么决不妥协，宁愿不买，另觅他家，这样销售人员怕客户流失会先软下来的。因为有的项目是先卖差的套型，把好的留在最后再卖。2、 除非对这个项目十分感兴趣，起随时让销售人员告知项目情况，否则尽量不留电话号码，不要留假号码，以示对销售人员的尊重。3、 尽管要讲销售技巧，但明显有的销售员玩过了，所以劝购房者要以一颗冷静的心态来面对销售员的推销。
物业管理 宣传资料、销售员的承诺 1、 某些开发商承诺购房者入住后免交几年物业费，这是不可能的。因为根据规定项目开发商与物业管理公司应是相对独立的，开发商无权作出超出其工作范围的承诺。2、 开发商聘请著名的物业公司进行顾问式物管，面对购房者却模糊概念，令购房者以为是此公司全权管理。3、 当购房者入住后发现水费、电费、暖气费等比原来的标准加了许多倍。4、 24小时电梯变成了12小时电梯甚至更短。5、 免费会所入住后却要交费，而且费用不菲。6、 物业管理费收费提高标准服务范围缩小。 物业管理合约是购房者入住后才与物业管理公司签署，所以开发商前期的承诺都是空话，或者与开发商商议将这些承诺变成条款写进补充协议，具体方面再由发展商与物管公司商定。
签约 1、 开发商往往要求购房者在签正式合同前签一份“房屋认购书”，交一笔定金，而当购房者因为房屋质量或开发商违约而提出退房时，这笔定金却被开发商扣留不予返还。2、 开发商在合同文本中删去开发商应承担的一部分责任。 1、 法律上并没有明确规定必须要签《房屋认购书》，所以购房者能不签则不签，而直接与房地产商签订房屋预售合同或买卖合同。若签了《房屋认购书》，也要把总是考虑全面，并于《房屋认购书》违约可能出现的情况及什么情况下能返还定金，返还多少一定要作出明确约定。2、 购房者如果对购房方面的法律、法规知识不太了解，则最好聘请律师代为把关，以免上当受骗。
交房 1、 实测面积与合同上签定的面积有很大出入。2、 生活必须的上、下水，煤气、暖气、天然气没有开通。3、 开发商承诺的天然气换成了煤气罐，市政水变成了井水。4、 房屋质量出现问题。5、 社区配套没有到位，邮局、银行、商场超市、医疗保健室等都没有落成。6、 小区道路坑坑洼洼，居民出入不便 1、 找懂工程的专家帮助验收。2、 这时就能看出合同的重要性，如果在签合同时能预见到这些可能发生的问题，安然无恙其都写进合同里，那么出现问题时就依照合同不予收房，过期视开发商逾期交房。

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