房地产市场崩溃之案例2.docx

分时度假的规则分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游观光业结合在一起的旅游消费方式，它起源于上世纪年代的法国阿尔卑斯地区，年代引进美国后得到迅速发展，并延伸到世界各地，逐步成为当今全球最为推崇的度假方式之一。确切地说，分时度假包括两方面内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。美国最初从欧洲引入分时度假时，正因第二次石油危机而陷入了房地产开发的困境，作为“救星”的分时度假将房屋的所有权分散出售，结果房价大幅下调，刺激了购买，也最终使美国房地产业逐步摆脱了困境。以我国酒店业的现状来看，根据有关调查表明，全国目前有多家星级酒店，但近几年平均开房率不到，这就意味着一半以上的酒店客房处于闲置状态，闲置资产高达数千亿元，这就在客观上为开发分时度假产品提供了房源。由于分时度假产品是一种先付款后消费的产品，而且一般一次性需付出年、年甚至年的住房费用，这可令酒店在短时间内迅速收回一大笔销售收入。今年前夕，“王海在线”网站刚刚通报中央电视台记者关注分时度假的信息，就接到一位天津消费者写给“王海在线”的投诉信，是他的经历相当典型。假的吓人：一位天津消费者的被骗经历我于年月在天津伊势丹门前作了一份问卷调查，填写了身份，职业，收入和电话等。不久，有电话打进来，让我和妻子到天津水晶宫酒店参加由金冠假日旅游服务咨询有限公司举办的展示会，并说有礼品，我们就去了。时间是下午：，进门前我被告知会议需个小时，进去后，发现会场在一个大厅里，有多张桌椅。一进门，一个多岁的女子询问了我们一些问题，和登记时写的差不多。随后，由一个英国人开始讲解，讲一种分时度假的理念。大概的意思是购买泰国度假集团的一周免费住宿使用权，便可以交换到世界上任何一个国家的星级以上酒店免费住宿，每年都可以去旅游，该公司可以负责签证、联络、及购买打折机票。目前（该集团）在世界范围内已有个会员，是很省钱的度假方式。这时，开始放一个片子，介绍会员在很美的地方度假的情况。当时没有说用多少钱购买（住宿使用权）。随后，又有一位英国人开始介绍，说根据展示会的优惠价格，加上昨天中国申办年奥运成功，今天共优惠。他在上面计算着，购买红季要万元，蓝季约万，白季万（红，蓝，白代表不同的方式，红的表示一年中随时可以去度假）。这时，有部分人开始退场，我和爱人挺爱旅游，爱人觉得很诱人，就是太贵了些，我不以为然，想走。这时那位女士和英国人一起向我们单独介绍，最后不断降价，我们以万元购买了红季，觉得很划得来：用最低的价格，买了最好的红季，并交了订金元。按规定，第二天交元，余款在个月内交齐。第二天，我们交了元，他们的工作人员给了我们合同，糊里糊涂地签了。 过后，我们觉得上当了，就想退钱。打电话时，金冠假日旅游服务咨询有限公司已经搬到天信大厦楼办公（事先没有通知我们）。好不容易联系上他们后，谈退钱的事，有一个经理说钱已经划到，想退钱要交齐全款，按合同规定，入会两年后可以转让，那时可以谈退款的事了，并告诉我该公司如何可靠等。我竟然认为钱交得越早，入会越快，退钱也越快，竟不出一个月，将所有的积蓄全部交到该公司。前后共交了万元。 到了大概月份，果然，寄来了一份资料，包括卡、会员证，我全家想使用一次分时度假，但现在除了几张废纸，什么也没有，和谁也联系不上，更不要提出国了。这位消费者最后拿起法律武器向法院递交了诉状，该案正在进一步调查中浙江大学之史玉柱之巨人大厦 在初到深圳的那几天，他就作出了一生中的第一个豪赌决定。他给计算机世界打电话，提出要登一个8400元的广告“M6401：历史性的突破”。惟一的要求是先发广告后付钱。“如果广告没有效果，我最多只付得出一半的广告费，然后只好逃之夭夭夭。”事后，他这样说。 13天后，他的银行账号里收到了三笔总共15820元的汇款。两个月后，他赚进了10万元。这是他经商生涯中的“第一桶金”，他把这笔钱又一股脑全部投进了广告。4个月后，他成了一个年轻的百万富翁。史玉柱，1962年生，安徽怀远人。1984年本科毕业于浙江大学数学系，1989年1月研究生毕业于深圳大学软科学管理系，随即下海创业。1989年，推出桌面中文电脑软件M-6401，4个月后营业收入即超过100万元。随后推出M-6402汉卡。1991年，巨人公司成立。推出M-6403，实现利润3500万元。38层的巨人大厦设计方案出台，后因头脑发热一改再改，从38层蹿至70层，号称当时中国第一高楼，所需资金超过10亿元。史玉柱基本上以集资和卖楼花的方式筹款，集资超过1亿元。1993年，巨人推出M-6405、中文笔记本电脑、中文手写电脑等多种产品，其中仅中文手写电脑和软件的当年销售额即达到3.6亿元。巨人成为位居四通之后的中国第二大民营高科技企业。史玉柱成为珠海第二批重奖的知识分子。1994年初，巨人大厦动土，计划3年完工。史玉柱当选中国十大改革风云人物。巨人大厦是最早在香港市场上出售楼花的大陆楼盘之一。挟着巨人集团的赫赫名声及强有力的推销攻势，巨人大厦的楼花在香港卖得十分火，1平方米居然卖了1万多港币，加上在大陆的销售，史玉柱一下子圈进了12亿元。 1993年，在楼销售中大尝甜头的史玉柱发现，做电脑实在太辛苦。迅猛成长中的国内市场有太多的暴利行业在诱惑着他。很快，具有商人特质的他选中了当时最为火爆的保健品行业。1995年，巨人推出12种保健品，投放广告1个亿。史玉柱被福布斯列为大陆富豪第8位。1996年巨人大厦资金告急，史玉柱决定将保健品方面的全部资金调往巨人大厦，保健品业务因资金“抽血”过量，再加上管理不善，迅速盛极而衰。巨人集团危机四伏。1997年初巨人大厦未按期完工，国内购楼花者天天上门要求退款。媒体“地毯式”报道巨人财务危机。不久，只建至地面三层的巨人大厦停工。巨人集团名存实亡，但一直未破产。2000年，史玉柱“从人间蒸发”两年后，又在媒体露面。据其介绍，他和原班底人马在上海及江浙创业，试图东山再起，做的是“脑白金”业务，据说还不错。他一再表示：“老百姓的钱，我一定要还。” 史玉柱透露：民营企业的十三种“死法” 第一种死法：不正当竞争。第二种死法：碰到恶意的“消费者”。第三种死法：媒体的围剿。第四种死法：媒体对产品的不客观报道。第五种死法：主管部门把企业搞死。第六种死法：法律制度上的弹性。第七种死法：被骗。第八种死法：“红眼病”的威胁。第九种死法：黑社会的敲诈。第十种死法：得罪某手中有权力官员，该官员可能利用手中的权给企业发展制造障碍。第十一种死法：得罪了某一恶势力也有可能把企业搞死，比如说他在产品中投毒。第十二种死法：遭遇造假。第十三种死法：企业家的自身安全问题。据史玉柱讲，这“十三种死法”只是他在去北京开会的飞机上简单列出的。除了这十三种死法之外，史玉柱说：“这里面还不包括出于企业内部的原因，比如经营不善等。”恐怕这一条更重要。2001年1月30日，一家名为“珠海市士安有限公司”的公司打出公告称将以现金方式收购珠海巨人集团在内地发售的巨人大厦楼花；3天后，被人们遗忘三年的商界风云人物，史玉柱主动出面证实，收购巨人大厦楼花实际上是其所为。2001年2月15日，史玉柱公布了他还债的最新进展情况：向香港出售的9000多万港币的楼花春节前已经还完。涉及2000多人的国内部分楼花（5000多万元人民币）从2001年1月31日开始还，截至今天，已经还完80。其中选择先付40，后付60方式的人占75，选择一次性以70价格收购的占25。另外1亿元的法人债务，史玉柱将采取债转股的方式解决。目前，已有80的债权人签订了合同。 史玉柱坚持“还老百姓钱”的承诺得到了社会舆论的赞赏，一直跟随史玉柱的巨人集团副总裁刘伟说，她在兑现楼花的现场做过调查：90的人对巨人还能还钱感到惊讶，同时肯定了巨人的做法。也有极少部分业主希望获得利息，要求兑现当时的承诺。有怀疑认为，当年投入1.7亿元的巨人大厦，今天周边的环境已经改变，地产开始升值，史玉柱还以当年的价格收购楼花，一定从中获取了暴利。史玉柱解释道，地产确实已经升值，但是，把巨人大厦的权益收回后，我并不是想继续开发，而是想用来抵偿法人债务，所以不可能从中获利。1997年离开巨人的时候，我没有拿走一分钱，而且，我个人还借了400万元的债，给巨人的员工发工资。从那以后，我到哪里去就只有坐公共汽车了。史玉柱说，“脑白金1999年已经有相当规模，但是那个时候我们还相当低调，实际上我们着手还钱的时候，手边已经有那么多钱了，当时把这笔钱从公司里抽走，公司照常能运转。”史玉柱用从脑白金赚来的钱，欠款已经还了98，剩下2还没有还，一是有些人出国找不到了，二是有些人去世了，但那些钱史玉柱都给他放在那里。青岛国货1996年7月在深交所上市。从1998年开始青岛百货便面临经营困难，1999年及2000年连续两个会计年度净利润为负值，公司于2001年下半年进行重大资产重组，成功剥离了大部分商业性资产，并收购了史玉柱生产脑白金的无锡健特的优质资产（上海健特曾拥有无锡健特60的股权）实现了产业转型和主营业务的彻底转变。全年实现主营业务收入2.47亿元，主营业务利润1.16亿元，其中资产重组后的脑白金保健品生产，其收入和利润分别占了公司主营业务收入和主营业务利润的58.05、47.01。全年实现净利润3585.28万元，每股收益0.315元。一举扭亏为盈，成功摘掉ST帽子。由于抱到了史玉柱这个金娃娃，青岛国货在扭亏当年，即2001年就推出了每10股派发现金红利1.0元（含税），每10股转增7股的优厚分配方案。脑白金是史玉柱东山再起的王牌，拥有脑白金这一保健品新贵的上海健特生物科技有限公司(上海健特)则是史玉柱在“巨人大厦事件”后带着一班旧部来到上海，于1999年7月在上海徐汇区注册成立的，健特就是英语GIANT“巨人”的汉语谐音。史玉柱重出江湖的身份名义上是上海健特策划总监、产品开发负责人，但实际上上海健特的人都把史玉柱当作老板，而上海健特就是脑白金的全国管理本部和营运总部。从有关的资料中可了解到，上海健特1999年主打产品脑白金的销售额就达2.3亿元，上缴税收超过3000万元，2000年发展更为迅猛，实现销售8.01亿元，上缴税收1.01亿元，成为上海市民营企业中名列前茅的纳税大户。玫瑰园噩梦1999年7月16 上午，北京中国大饭店大会议厅戒备森严，要通过两道关卡才能进入，但厅里人声沸，可容纳200人的大厅蜂拥而入400多人，其中绝大多数是记者。这次非同寻常的拍卖会，拍卖物是1997年9月10日进入破产还债程序的北京利达玫瑰园别墅有限公司。105个债权人起诉到多家法院，申报债权总额达10亿多元，各法院的封条贴满玫瑰园的每一寸土地，玫瑰园成为全国第一个破产的大型合资企业，也是全国破产的最大的房地产公司，还是全国破产案标的最大的企业。一位中年男子神秘地说：“此次拍卖是精心策划的，玫瑰园肯定落于希森集团之手。”另一个女士小声地预告：“只有两家竞买者”。希森集团是玫瑰园的施工企业， 也是玫瑰园最大债权人。玫瑰园破产时拖欠希森集团2.38亿。希森集团总经理梁希森很早就入坐贵宾席，一脸沉重，旁若无人， 果然，竞买席上只有168号希森集团和66号（据说也是玫瑰园的一大债权人）。主拍卖师宣布：玫瑰园拍卖底价为3.88亿元，增价阶梯是100万元。 竞拍过程闪电般结束，仅用4分钟，8轮竞价，玫瑰园便以3.98亿元落槌，这是中国效率最高的一次拍卖会。底价3.88亿元，成交价3.98亿元，出价与收价仅差1000万元， 显然是“精心策划”。 168号一行成为玫瑰园得主。坐在贵宾席上的梁希森一直表情冷峻，他在竞拍过程中一直紧握处于通话状态的手机，落槌后只与身边助手握了一下手，大步撤离现场。记者不断追问“你是梁希森吗”，他连声说：“不是，不是。” 一些预付购房款的香港老人， 对记者气愤地大喊：“告诉你们，4年多了，我已经去玫瑰园40多次，就是住不进去。” 北京房地产界一些巨头说：“玫瑰园的拍卖底价是诱人的，但有关玫瑰园的一切太复杂，我不敢趟这潭浑水。” 玫瑰园经法院初步认定的债务为7.9亿元，但拍卖市值为3.98亿元，中间相差约4亿元。 值得一提的是，政府直接参与此次破产处理，并在政策上开了三个绿灯：1、允许所有人参与竞买，包括境外企业；2、不要求竞买者拥有土地开发权，没有者可委托有资质的企业开发；3、竞买者不用一次性付款，分5次付清。始作俑者北京玫瑰园别墅区位于北京市昌平县沙河镇，距北京市中心约25公里，是当时全国最大面积的别墅开发区，占地面积49.9万。规划建设别墅800余套，每套售价300多万元，气势恢弘。1992年12月5日，玫瑰园经北京市政府批准兴建，由北京昌平县房地产开发总公司和香港飞达房地产公司合资开发，并组建飞达玫瑰园别墅有限公司，注册资金1500万美元，投资预算4500万美元，折合人民币约3.5亿元。 玫瑰园的大股东、香港飞达公司总裁刘常明原本是内地人，靠经销“章光101”起家，后因在香港购买豪宅而成“港商”。规模庞大的玫瑰园在当时是一个很有前景的项目，1992年正值“小平南巡”之后，房地产业骤然升温且持续高烧。也正因此，90年初是北京房地产“最乱时期”，谁都想搭上最后一班车，分最后一杯羹，官商勾结，越权批地，然后炒地皮炒楼花，大发横财，捞一把就溜。飞达玫瑰园的审批手续多处违规，许多批文是由昌平县越俎代庖，但销售许可证却是北京市特批的。事实表明，当飞达玫瑰园首批卖楼花的资金到位后，迅速被挪作它用。支付首批购房款的大多是香港人，因为飞达玫瑰园是北京市第一个赴港招商的房地产项目，权力背景给玫瑰园罩上一个特殊光环。 1993年初，飞达玫瑰园挪用客户购房款的丑闻东窗事发。在客户的压力下，飞达玫瑰园公司成立不到10个月便易主。1993年9月11日，昌平县房地产开发总公司所拥有的45%股份转让给珠海友谊实业发展公司，香港飞达房地产公司拥有的45%股份转让给香港利达行公司，昌平县房地产开发总公司尚留10%的股份。1992年，北京市投资贸易洽谈会在港举行，北京市几位要员受到刘常明“盛情款待”。市政府秘书长铁英收受刘常明大量礼物：ROLEX牌总统型手表男、女式各1块，价值15.3万元；SONY摄像机1台，价值8800元；金项链3条，价值2060元。关于“飞达玫瑰园”的黑幕，恐怕只有刘常明说得清楚，但他“吸毒猝死”。由此“飞达玫瑰园”更名为“利达玫瑰园”，香港利达行董事长邓智仁出任北京利达玫瑰园别墅有限公司董事长。8000万港币上了贼船香港利达行老板，传奇人物邓智仁，1984年借款1.2万港币创立香港利达行。1990年在外汇投机上频频得手，成交金额列全港前10名。 1992年，香港房地产迅速高涨。利达行成为全港最大的物业代理公司，雇员超过500人。邓智仁1992年底，开始代理推销玫瑰园。围魏救赵：先推销北京，再推销玫瑰园。为此，他不仅组织团队去香港、日本、韩国、美国等地推介北京，而且在香港传媒上开展攻势，吸引香港人对北京的注意。玫瑰园一开售就卖了80套。 眼瞧玫瑰园热销，邓智仁将自己的6000万港币和为客户代理购房的8000万港币，总计1.4 亿港币付给利达玫瑰园，成为其最大的客户。当利达玫瑰园挪用资金事发后，邓智仁由最大的债权人被“套”了进去。 实际上，邓智仁是甘心被“套”的，在抓住刘常明的小辫子之后，他实施了一个更庞大的计划，以8000万港币整体收购玫瑰园的开发权，刘常明空手套白狼，邓智仁遂了心愿，两厢情愿。入主玫瑰园后，邓智仁方知上了贼船，叫苦不迭。原来玫瑰园项目的合法手续不齐全，合法身份都要重新确立、留下的一堆烂帐也超乎想象，简直是经济纠纷缠身。命运不济，邓智仁执掌玫瑰园正赶上1993年下半年宏观治理整顿开始，房地产业骤然降温。 时至1994年上半年，银根紧缩的滞后效应显现出来，利达玫瑰园的新股东们因资金问题再次发生大变动。1994年5月，珠海友联实业公司所拥有的45%股份转让给香港国陆发展有限公司，昌平县房地产开发总公司拥有的10%股份转让给首都实业股份有限公司。香港利达行仍持有45%的股份。 时至1994年9月，北京市土地管理局与利达玫瑰园公司才正式达成土地出让协议，协议规定，昌平县沙河镇499万平方米的土地使用权出让给利达玫瑰园公司，年限为70年。利达公司向土地管理局支付土地使用权出让金为每平方米300元，共约15亿元。邓智仁利用当时大陆尚无资本保障金制度机会，四处拆借资金。启动资金弄到手，尽管利息很高。争取到北京几大银行的贷款邓智仁执掌玫瑰园之后，又创建北京利达行物业代理公司。1994年，由北京利达行代理的 商品房销售额占外销市场的70%以上。万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等多个著名项目均由利达行代理销售，并创下骄人业绩：代理万通新世界创下单项租金纪录，代理西单国际大厦创下销售单价纪录。仅万通新世界一个项目，利达行所得佣金即超过1000万美金以上。陪光全部家当只剩一条命昙花一现，1994年末到1995年初，北京房地产市场滑入空前低谷，豪华别墅和高档公寓全面滞销。此时此刻，邓智仁拆借的短期高息资金也陆续到期，玫瑰园债台高筑无法偿还。雪上加霜的是，玫瑰园的融资能力大为消弱，王宝森事件爆发后，“民间拆借”之路几乎被堵死。而银行方面，一是向别墅公寓贷款被严格限定，二是玫瑰园败绩已显则望而止步。讨债者开始上门，土地转让金15亿元，最后一笔应于1995年前交纳，但邓智仁只交纳8100万就再也交不起。继而，银行上门催收逾期贷款。1996初，邓智仁抱着“死马当作活马医”的心态，聘请山西人梁振山出任总经理，梁振山自称有中央领导的背景，能带来上亿资金。但合作不到半年梁振山利用“首都第一别墅”的名声，四处招摇撞骗，并私刻公章进行非法融资，而且大笔挪用玫瑰园苟延残喘的资金。于是，邓智仁愤而将梁振山开除。但梁振山转而攻击邓智仁利用玫瑰园骗钱，并鼓动一批债主上门追债，一直讨到邓智仁的私宅。邓智仁与梁振山的内讧爆发，媒介大肆渲染，玫瑰园名声大臭。 熬到1997年玫瑰园第一期工程的186套别墅建成，并部分通过验收合格取得产权证。另外，还有202套别墅主体已完成，待装修。别墅区的整体情况给外人的印象颇好，不仅已完成别墅装修，达到入住水平，更重要的是整个49万平方米别墅区的基础建设已被啃下来。但利达公司已无后续资金跟进，连让已交纳预付款的首批买房者入住的运营资金都没有。真正救了邓智仁的是山东希森集团的梁希森，他垫资做完玫瑰园已竣工的一期工程186套别墅，但别墅销路并不畅，梁希森因拿不到施工及垫资回报，便将别墅封存起来，不让邓智仁销售。同时，梁希森因获取别墅的产权证，开始对外自行销售。据说，邓智仁搞北京利达行的动机就是为玫瑰园融资，结果玫瑰园抽走利达行上亿利润，利达行被抽干了。1997年初，邓智仁将玫瑰园与利达行一并转让给港商陆苍，他自己灰溜溜离京。在邓智仁痛别玫瑰园半年之后，其发家之本的香港利达行也被香港至祥集团接管，至祥是香港利达行最大的债主。邓智仁再度出现在北京时，他的身份已是“至祥置业公司中国代表”，从老板沦为打工仔。免费午餐，黄梁一梦邓智仁败走北京，玫瑰园新主人成为港商陆苍。邓智仁将玫瑰园和北京利达行几乎白送给陆苍，同时将巨额债务一并奉上，陆苍并不蠢，他看中玫瑰园的潜在价值，尤其是地处明代皇陵附近而“风水特别好”，完全可以拼一把，即使输了，唾手得来之物也无损大体。陆苍接受的是一颗熟果子，在玫瑰园已建成的186套别墅中，只有73套收取30%的预付款，如果将其以每平方米1800美元的市价全部售出，足以还清当时所欠6亿多债务。而玫瑰园一期开发仅用200亩地，尚余600亩地，且是基础设施齐备的“熟地”，更何况京昌高路修通后使地价狂涨3倍，即使炒一把地皮也是大赚。为了实现雄心勃勃的计划，陆苍将邓智仁开除的梁振山请回来，此举大大激怒了邓智仁。玫瑰园和北京利达行官司缠身，要弄清其法律关系绝非易事，而邓智仁不仅不配合，反倒从中作梗，大大拖延时间。玫瑰园因法律关系不清而无法变现，陆苍注定无所作为，宏图难展。 又是一年过去，玫瑰园的债主可等不起，纷纷起诉。1997年8月，梁振山被山西省公安厅带走，从此杳无音信，这成为一个导火索，导致群体诉讼。陆苍因资金实力不足，无法打发众债主，结果十五六家法院的封条覆盖玫瑰园每一寸土地。玫瑰园成为“死园”，陆苍一枕梦黄梁。3.98亿买一个吉凶难卜的前景冷眼旁观，围绕玫瑰园项目只有两个赢家，一头一尾。最初，刘常明空手套白狼拿走邓智仁 8000万港币；最终，梁希森以3.98亿竞拍获得市值5.99亿元的玫瑰园。希森集团是玫瑰园的施工企业，而且冒着风险进行垫资建设。在完成第一批40套别墅的施工后，梁希森没有拿到施工款，但他看好玫瑰园前景，决定靠自己的实力在项目上继续投资，托活玫瑰园。于是，希森集团与利达公司重新签定合同，由建筑商变成承包商，梁希森出资兴建配套设施，并负责办理产权，他预期在玫瑰园上获利2个亿。邓智仁说：“我们的合同约定房子建好之后，一人一半。” 希森集团从山东调来1800多名职工，先后投入2亿多，但建成的别墅销路不畅，梁希森没有得到预期回报，便扣下所有产权证作抵押。邓智仁离开玫瑰园时，曾打算以零成本转让给希森集团，但梁希森拒绝，因为他已发现玫瑰园可能是一个无底洞。当陆苍入主玫瑰园后，梁希森发现收回投资将遥遥无期，不如将现有别墅拿到手先卖了，便提出以3000万收购玫瑰园，但陆苍狮子大开口要1.5亿。收购未成，梁希森从陆苍手中获得部分别墅产权冲抵债权，但紧接着纠纷四起，部分别墅被法院查封，梁希森还希望尽快售房收钱，天真地从山东调来500万资金交给法院启封。可惜，当众法院蜂拥而入全部查封玫瑰园，梁希森收回投资的梦想彻底破灭，遂以最大债权人起诉，希望法律保护其最后利益，甭赔个精光。此时，梁希森为玫瑰园搭进2.38亿。公开拍卖玫瑰园，梁希森志在必夺。如果他死等清偿，他的2.38亿将折损一半。因为法院裁定， 将拍卖后所获款项按比例分给债权人。玫瑰园被确认的债务为7.9亿，拍卖价预计不超过4亿，总量上已失去50%。 梁希森以3.98亿成交价获得玫瑰园，从理论上已从5.99亿市值中获利2亿，而且破产拍卖理清了玫瑰园资产的法律关系，总体债务也被破产掉一半。更何况，此次竞拍得手后银行还承诺支持，后续开发资金可能不愁。如今，多年空置的一座座别墅尘封已久，不再光彩夺目。还有一批灰秃秃的半截别墅被荒弃，大面积的草坪已让留守人员种上蔬菜。整整6年时间，玫瑰园这个美丽的大泡沫折射出中国房地产业的兴衰。一场破产拍卖，抹去玫瑰园一半债务，也抹掉许多“玫瑰之谜”。法院人员说，有3亿申报债权由于法律关系复杂已难确认。审计人员说，玫瑰园竟出现上千万资金无借款合同的怪事。玫瑰梦，引无数英雄竞折腰，肯定也使不少人一夜成为暴发户。沧海横流，成者王侯败者贼。一个时代留下教训后人品，一段历史传下谜团后人猜。一年后，五易其主、风雨飘零的玫瑰园终于重张开园。2000年的6月10日，玫瑰园重新开盘。2001年7月8日，北京玫瑰园第三期别墅正式开盘。根据各豪宅项目销售推广部门反馈的客户构成情况，北京玫瑰园三期业主中公司总裁、公司股东、私营企业主等占75%，自由职业者、画家、艺术家、杰出的运动员占25%。就像玫瑰园，前几年死了一次，破产了，后来留下的老别墅又卖，九千多一平米，现在房价又升了，能卖两万，地也涨价了。虽然破产了一次，9个多亿的房产现在33亿8。当年一家公司垫了两个多亿的工程款，后来投一个亿就接了手，现在肯定是赚，又把所有的问题都给解决了。（林少洲十二月五日于人大逸夫楼）被“玫瑰”扎伤的女人生意场上，她从辉煌跌入深渊，在轰动全国的玫瑰园房地产破产案中,她冒险救助的人没有获救，最后自己却被判入狱8年。那时她在银行储蓄代办处,给捉襟见肘的“玫瑰园”贷款2000多万，当时她出于义气，咬着牙给了对方一笔钱，由此自己陷入了绝境。她冒险救助的人没有获救，自己却被判入狱。1997年“玫瑰园”被法院裁定破产后，她被银行起诉，并以“挪用资金罪”被判入狱8年。玫瑰园案之后，国家取消了“储蓄代办处”。如果有时间，她的资金能够周转过来，那么她或许不会进监狱，因为她并没有故意贪财。但是，一切都由不得她自己了。最早这一案件有关部门是按债务纠纷处理的，属民事范畴。但是在事态发展急转直下的时候，开始以刑事案件正式立案处理。沈洁因为挪用资金罪被判处有期徒刑8年，而且她所欠下的2200万元人民币债务，法院判她终生追缴。就是说，坐牢并没有抵消她的债务，她刑满释放之后，面临的最大问题是：她有2200万元的债务是无论如何要还的，这也是她将来刑满出狱之后必须要做的事。沈洁在北京两所最著名的大学受过非常正统的教育，获得了两个反差极大的学位：医学和工商管理两个专业。大学毕业不久沈洁就结婚了。那个时候她在北京一所相当著名的医院做医生，丈夫是军人，他们刚结婚时一起在某高校学习工商管理。四年的时间她没有回过家，最后丈夫主动找到沈洁，对她说：“要离婚就赶快办吧。”她入狱的时候已经39岁了，8年刑满之后也已年近50，即使是想要孩子似乎也不太可能了。（沈洁系化名）在全国最响亮的烂尾盘，当属北京玫瑰园。引发了系列恩怨故事的玫瑰园，现在怎么样呢？据知情人士透露，目前梁希森投入的亿元已基本收回。销售状况是，每套万元以下的别墅，仍在不温不火地销售，但一套万元至万元之间的豪宅则不见起色。这样的结果，对于玫瑰园而言，已是皆大欢喜了。梁希森衣锦还乡便是最好的说明梁已在其老家山东德州乐陵市梁锥村，履行了当初的诺言，他把全村的老房子全部推倒，翻盖成二层或三层的联排住宅，简单说就是，全村进住新房的仪式将于近期举行。2002年7月12日第一商城生死劫中国第一商城是年北京市政府赴美招商项目，开发商北京鑫丰物业发展有限公司。美籍华人苏信曾出任公司董事长兼总经理。位于北京朝阳区朝阳大街小庄的北京铜牛针织集团有限公司现有场地开发建设成一个由公寓、酒店、写字楼和12万平方米商城组成的大型高档社区，原规划总建筑面积55万平方米。集购物、休闲、娱乐等于一体的规模宏大的“Shopping Mall”。中国第一商城一期开发的纽约豪园实现80销售率，丹佛豪园售出50。挖人事件 年月，中国第一商城因成功地“挖”走现代城名销售副总监，上演了一出“双城记”，从而在京城房地产业界一夜成名。1998年，受潘石屹邀请，邓智仁8月来到现代城，并带来了自己当初利达行的老部下，后于在11月离开现代城。1999年8月20日晚上，现代城潘石屹与六位销售副总监一起吃饭，并试图挽留。四位销售副总监说：“我们已与中国第一商城签署了协议，并拿了他们18万至25万元不等的现金支票”。四人出门后，被接到一直在酒店等候的中国第一商城老板苏先生和邓智仁身边。入住纠纷 年月日，中国第一商城纽约豪园举行隆重的封顶仪式，苏信曾表示：“纽约豪园的如期封顶仅仅是中国第一商城这个目前北京最大的外销项目开始实践其承诺的第一步。” 不料，原本承诺年月日交楼，被延期到月日。4月24日，苏信增找到邓智仁，要邓出面解决难题，邓开出三个条件：1、每天4万元顾问费，先预付两个月共240万；2、接管财务和工程；3、开除主要责任人。经过讨价还价，苏答应了第一项条件，拒绝了后两项要求。结果，谈判破裂。 月25日，不少业主接到第一商城的入伙通知书，这是一份由鑫丰物业和仲量行共同发出的通知，通知业主28日前往收楼，但这份通知一未说明晚交工原因；二未指明物业现存问题；三无签字盖章。到了月日，业主发现装修与承诺不符。于是忍无可忍的业主们找发展商理论，上百位业主与第一商城发生争执。结果，无一位业主签字收楼，第一商城被迫承认违约，并答应5月8日由苏鑫增回北京解决问题。年初关于中国第一商城的种种传言在“五一”节前后终于演变成一场血泪之战，从4月28日到5月8日，围绕第一商城交楼问题，业主与开发商经过几个回合的动口动手的较量，终于迫使开发商承认违约，并同意支付违约金。2001年5月8日，京城某媒体率先报道了4月28日业主与开发商之间的争执。随即，几家媒体追踪事态发展进行跟进报道，一时间成为楼市焦点。北京消协曝光中国第一商城：中国第一商城丹佛豪园，位于朝阳区朝阳门外小庄6号。将不具备销售条件的房屋出售给消费者，并在承诺向消费者退房的情况下，一直拖延未退给消费者全部房款。5月8日，苏信增向业主公布了承诺书，承认违约并同意支付违约金。有人算了一笔帐，中国第一商城的损失超过总房款的10，第一商城的利润至少要超过50才能获利，因此，结论是：第一商城无论从客户来看，还是从开发角度看，都是一个失败的项目。10的损失有多大？据邓智仁称，第一商城纽约豪园已售90，丹佛豪园也已售70，总价款起码有6个亿，换言之，10就是6000万左右。年月日，一位业主上门退房，却被第一商城开发商的两名保安打伤，这次流血事件宣告着北京房地产界开始面临逐步升级的入住纠纷。据报道，后来第一商城把退房和不退房的业主分别处理，不退房的赔偿，退房的不予理睬。 交楼纠纷一时成为京城房地产业界的焦点话题。众说纷纭业主们似乎争到了应得的权益，殊不知，这一步把第一商城逼进了死角，严重的后果之一就是中国第一商城有可能破产。邓智仁说，第一商城实际已陷入了当初玫瑰园的困境，执行这样的违约赔偿协议，很可能将第一商城拖入破产程序。邓智仁谈到，在2000年6月就已经看出第一商城会有问题，曾经多次提醒开发商苏信增，无奈苏不听意见。曾经给他推荐过一个很有经验的总经理，但是被闲置不用，也给他提了很多次建议，可是均未被采纳。潘石屹说：“苏老板不专业。”对中国第一商城日前陷入窘境，现代城开发商潘石屹应该是幸灾乐祸者。很多人对1999年中国第一商城与现代城斗智斗勇记忆犹新。现代城的销售人员一夜之间被中国第一商城挖走大半，中国第一商城的广告（广告语：住在苏豪SOHO红灯区该是多么让人头疼啊！）矛头直指SOHO现代城。一线希望年月日，一家名为“天同在线理财”的上市公司成为中国第一商城的新股东，使第一商城暂时摆脱了困境。合作方式是双方各占50%的股权，天同在线先期投入6000万元，另外借款1.4亿元左右给苏，董事长之职仍旧由苏担任。天同在线当时承诺苏，陆续将有3亿的资金注入，但后来没有兑现，引起了苏的不满，导致合作流产。 死生奇缘2002年7月15日中国第一商城起死回生昨复工因业主纠纷、负债累累、官司缠身而停工10个月的中国第一商城，自7月1日迎来新主人魏公元鼎房地产开发有限责任公司，经过半个月紧张的平息纠纷、偿还债务、对口交接等准备工作后，正式复工。 接手第一商城的条件，就是占有70%的权益，苏只占有30%的权益，此外第一商城所有高级管理人员均由魏公元鼎派人担纲。来自山西的一家名为魏公元鼎的开发商宣布正式接管业已负债约4亿元人民币的中国第一商城，并将分期斥资近亿元将其全面改造。凭借煤炭生意起家的魏公元鼎公司曾成功改造原魏公村“新疆街”，开发的高档住宅及写字楼项目韦伯豪家园近万平方米，已在2001年底实现入住。在复工仪式上，魏公元鼎负责人将一张4000万元工程启动资金支票交给工程总承包，并宣布一期工程将于今年底竣工验收，达标入住。 魏公元鼎对依据仲裁裁定的34户业主支付了违约金174万元，对项目前期负债，包括银行、施工、装修、供货等单位的欠款逐一核对确认，补交土地转让金和逾期滞纳金、交纳拖欠的热力费、恢复通讯等费用，已经支付和即将发生的各种支出总数约为165亿元。月日之后，国土资源部号令、北京国土房地局的号令将正式生效，土地将推行招标拍卖制，按照政府规定的最后期限，月日前如果开发土地未能完成相关手续将被收回，这意味着第一商城必须在年底之前，完成立项、规划、交纳土地出让金的全部手续，时间太紧迫了，不容乐观。烂尾楼凤凰涅磐1.车站广场五号1992年立项的蚌埠市重点房地产开发项目：车站广场五号区项目，也是蚌埠历时最久的“烂尾楼”项目。项目包括A、B、C三栋楼，其中A、C两栋楼占地2700平方米，为中美合资的淮美公司开发建设，A栋为14层宾馆，C栋是16层公寓式写字楼，其中一部分将作为蚌埠市交行的总部。这个项目经历了四年漫长而艰苦的拆迁工作。1996年，当拆迁工作结束时，美国投资人齐杰成先生病逝，美方基本停止了后续资金的注入，淮美公司不得不寻找新的合作伙伴。1997年，在蚌埠市建委等单位的协调努力下，项目施工单位上海环立公司与淮美公司达成一致，成立环淮置业发展公司，继续开发项目，并于同年11月开始施工。然而天有不测风云，1998年8月，蚌埠交行行长因涉及经济案件被判刑，工程被迫再次停工。此时，包括拆迁在内，工程总投资已达2500多万元，A栋楼的地下部分刚刚完工，C栋楼也仅施工到第六层。这样一拖，又是四年。2000年7月，蚌埠市政府及相关部门提出将这两栋“烂尾楼”推向社会，公开招标。2002年5月27日，蚌埠市东福房地产开发公司以1800万元（累计已投资2500多万元）的价格中标。资金已经到帐，蚌埠市建委、国土资源局、规划局等部门现场办公，为开发公司在短期内办理了开发、报建、审图等各项手续，工程得以复工。2.华联商厦项目