城中村改造对房地产市场影响.docx

本科毕业论文城中村改造对房地产市场的影响 学 院 管理学院 专 业 土地资源管理 年级班别 2006级（1）班 学 号 3106006257 学生姓名 林冠宇 指导教师 郑荣宝 2010 年 5 月 28 日摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而独特的现象，也是制约我国城市发展的瓶颈。城中村的改造对房地产市场产生重大的影响。本文对国内外城中村的理论和实践进行回顾和总结，分析城中村的产生原因，以及对城中村改造的影响和意义进行探讨，并进一步介绍广州城中村改造的现状和模式。在全面认识城中村改造的基础上，以广州猎德村改造为实例，深入探讨城中村改造对房地产市场的影响。关键词：城中村，改造，房地产市场，广州，猎德村AbstractVillage in city is a prevailing and special phenomenon in the process of urbanization，and Village in city restricts the development of city in ChinaThe transform of village in city has a great influence on real estate marketThis thesis views and summarizes the theories and practices of Villages in city in demestic and foreign，analyzes the reason of village in city，then discusses the influences and significance about the transform of village in city，further indroducts the present status of the urban villages reform and modes in GuangzhouBased on the comprehensive understanding of transform of village in city，the paper takes the transform of LieDe Cun for an example，discusses throughly the transform of village in city has influence on real estate marketVillage in city restricts the development of city in China. And the reform of village in city has a great influence on real estate market.This thesis views and summarizes the theories and practices of Villages in city in demestic and foreign,analyzing the cause of village in cit.Then we will discusses the influences and significance about the transformation of village in city. After that we will further indroduct the present status of the urban villages reform and modes in Guangzhou. Based on the comprehensive understanding of transformation of village in city, the paper takes the reform of LieDe Cun for an example, discusses throughly the transformation of village in city has influence on real estate marketKey words: Village in city，Reconstruction，Real Estate Market，GuangZhou，LieDe Cun目录1 绪论61.1城中村概论61.1.1城中村的概念61.1.2城中村的类型61.2研究的意义61.3研究的总体思路71.4研究预期的成功与创新71.5研究的框架72文献综述82.1 有关城中村改造的主要理论82.1.1城市政体理论82.1.2城市更新理论82.1.3城市化理论82.2国内外研究进展92.2.1国外研究进展92.2.2国内研究进展102.3文献总结和述评113 城中村产生的原因、影响和改造意义123.1城中村产生的原因123.2城中村的影响133.2.1城中村的负面影响133.2.2城中村的正面影响143.3城中村改造的意义154我国城中村的概况和主要改造模式164.1我国城中村的概况164.2珠三角城中村改造现状174.3我国城中村改造主要模式184.4我国城中村改造主要模式的评价225广州市城中村改造235.1广州市城中村概况235.2广州市城中村改造的现状和案例分析235.3广州城中村改造存在的主要问题255.4广州城中村改造模式评价276 城中村改造对房地产市场的影响286.1城中村改造与房地产市场的关系286.1.1城中村改造与开发商的关系286.1.2城中村与房地产市场的关系286.2城中村改造对房地产市场的影响297 实证研究：猎德村改造对房地产市场的影响317.1猎德村概况317.2猎德村改造模式317.3猎德村改造模式的特点327.4猎德村改造对房地产市场的影响32结论34致谢35参考文献361 绪论1.1城中村概论1.1.1城中村的概念城中村简单地讲就是城区中的村庄，是在城市化进程中，因城区扩大的需要将原属农村体制管理的自然村并入城区管理。城中村作为城市里独有的社区形态，已存在多年。但城中村现象引发学者、政府、媒体的关注却还是近些年的事。城中村是我国快速城市化进程中的一个独特现象。改革开放以来，随着中国经济的迅速发展以及城市建设步伐的加快，工业化、现代化水平的日益提高。经济发展和城市建设需要大量的土地供应，政府将一些位于城区中的村庄纳入城市规划区范围，将农地、产业结构和村民就业结构实现非农化，但在行政、人口、土地、建设管理上，仍然沿袭与城市完全不同的农村管理体制和运行机制，因此形成了一个个城市中的村落。简言之，城中村是指从地域角度上讲已被纳入城市范畴的局部地区，就其社会属性而言，却仍属于传统的农村社区的特殊社区1。1.1.2城中村的类型 一般研究者认为，城中村主要分为三种类型：一种是处于繁华地区，已经完全没有农用地的村落；二是处于市区周边，还有少量农用地的村落；三是处于远郊，还有较多农用地的村落2。1.2研究的意义城中村是我国改革开放和经济快速发展的产物。改造城中村是解决城市建设用地不足和城市深度城市化的必然选择。城中村改造不如早改造，改造越晚成本越高，难度更大。因此深入了解城中村问题产生的根源、表现形式及对策，具有重要的现实意义：（1）可为国家制定相关政策和政府决策提供参考依据。城中村问题是政府关心的热点问题，也是令决策者相当头疼的问题，因此对城中村问题了解得越深、分析得越透彻，对决策者的帮助越大。（2）可为正在实现城市化的地区提供借鉴经验。城中村问题是个广泛的问题，它并不仅限于大城市，它遍布在我国的各大中小城市中，研究城中村问题，对其他城市而言有借鉴经验。（3）研究城中村问题，可揭示我国城市化的进程和特点，可深化我们队城市化和城市的认识，丰富城市化理论具有重大意义。1.3研究的总体思路 本文通过对城中村以及城中村改造的深刻认识，在前人研究的基础上，总结我国城中村现状概况，分析城中村产生的原因以及造成的影响和意义。再结合广州猎德村改造实例，分析城中村改造对房地产市场的影响。1.4研究预期的成功与创新通过本文的研究，能给政府提供理论支持，在解决城中村问题方面有所依据。论证分析出城中村改造与房地产市场息息相关，在改造城中村的同时，应考虑对房地产市场产生的影响。以广州猎德村改造为实例，论证城中村改造对房地产市场所产生的影响具有较大的前瞻性和创新性，研究城中村改造与房地产市场的关系具有现实意义。1.5研究的框架本文包括绪论、正文和总结三个部分。绪论主要介绍城中村的概论，研究城中村的意义，以及本文的研究总体思路、研究预期的成功与创新和研究的框架。正文部分共分为六大点，具体安排如下：第一点：对国内外有关城中村改造的理论和研究进行分析和解读，总结国内外学者对城中村的研究，以期在理论的基础上对城中村改造进行研究分析。第二点：对城中村产生的原因、影响和改造意义进行探讨，产生城中村的原因是多种因素作用的结果，城中村对城市产生重大的影响，改造城中村具有现实和深远的意义。第三点：对我国城中村的概况和主要改造模式进行分析，介绍我国6个城市的城中村的概况和珠三角城中村改造现状，并对我国城中村改造的主要模式进行研究和评价。第四点：对广州市城中村改造的概况进行分析，介绍广州市城中村的概况以及对广州市7个试点村进行研究，并对广州城中村改造存在问题进行分析，对广州城中村改造模式进行评价。第五点：本文的重点内容，对城中村改造对房地产市场的影响进行分析，并进一步分析城中村改造与房地产市场的关系、城中村对房地产市场的影响以及对城中村改造对房地产市场的影响进行重点分析。第六点：实证研究，对猎德村改造对房地产市场的影响进行分析，介绍猎德村的概况以及猎德村改造的概况，重点研究猎德村改造对周边房地产市场的影响。总结：探索如何解决城中村问题，广州应该如何进行城中村改造，城中村改造对房地产市场的影响，还介绍了在城中村改造过程中，应注意迁出租客的安置工作等内容。2文献综述2.1 有关城中村改造的主要理论2.1.1 城市政体理论城中村改造的理论基础据张庭伟（2001）先生的介绍，城市政体理论是近20年来占美国城市理论主导地位的理论。该理论从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力市政府(所谓“政府的力量”)，工商业及金融集团(“市场的力量”)和社区(“社会的力量”)三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响，提出了一个理论框架。由斯通、罗根和莫罗奇所创建的政体理论是从发达国家中城市政策的演变分析中得出的（Stone C.,1989; Logan J. and Molotch H.,1987; Molotch H.,1976）。该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。谁是“政体”的成员，谁是“政体”的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。城中村改造实质上反映的也是政体力量的对比：当政府力量在从中占据主导地位时，政府主导的改造非法内容就成为必然选择；当企业（市场）力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着企业的意愿发展；当业主（社会）力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足业主的利益。城中村改造的关键就是协调好各种政体力量的利益关系3。2.1.2城市更新理论欧美国家的城市更新，起源于18世纪的产业革命。大约经历了三个阶段，即：产业革命到20世纪初、20世纪初至二战前、二战以后三个阶段。1909年，英国第一部城市规划法住宅与城市规划法案正式发布。该法案第一次提出控制城市及主区的土地开发，并要求地方当局编制城市规划计划。这一时期关于城市更新的研究，主要集中在对城市建设的反思和基于反思基础上的城市改良计划。西方国家城市更新的理论及实践，对于我国的城市建设及城中村的改造具有一定的借鉴意义。首先是，城市的更新改造必须与城市长远发展、城市定位及社会经济结构的调整相结合，这是当代城市化发展的一条客观规律4。2.1.3城市化理论城市化是非农生产力在商品交换推动下从农业中分离出来而独立发展、空间聚集的必然规律，在本质上是经济社会结构变动的过程。在此过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐步上升，人口和产业向城市聚集，生产方式、交换方式和生活方式向规律化、集约化、市场化和社会化方向转换。从我国现代化进程而言，城市化是转移农村剩余劳动力、提高农民收入水平、改造村落社会结构和社会发展的必由之路。在初期，城市化更多地表现为城市在土地面积上的机械扩张。美国学者诺瑟姆把一个国家和地区的城市人口占总人口比重的变化过程概括为一条被拉平的“S”形曲线，并把城镇化过程分成三个阶段。在第一个阶段和第二阶段的拐点之后会出现一个城镇化比例高速增长的时期，我国城市化基本上处在这个阶段。在此阶段，城市化的速度快于城市设施建设和城市开发的速度，常常会产生许多“城市病”，如城市交通拥堵、城市周边绿地被蚕食城中村现象正是这种重要的城市问题之一。由此可知，城市化首先在土地面积上的机械扩张导致了城中村的产生；其次是城市化过程中农村剩余劳动力的转移，外来人口的大量涌人导致了城中村问题的严重5。2.2国内外研究进展 2.2.1国外研究进展由于城中村是中国20世纪90年代以来凸显出来的问题，国外尚未发现关于中国城中村的研究成果。国外与城中村类似问题的相关研究，主要是关于城市蔓延、城市边缘带、贫民窟、都市村庄、城市移民等方面的研究6。城市蔓延是开发区域不规整的扩展现象，其特征就是城市边缘大片低容积率、高建筑密度住宅的开发使城乡间的界限日趋模糊。对城市蔓延的定义和城市蔓延是否是一种确当的发展形式，仍然存在争议。因为城市蔓延使城市发展难以控制，但是城市带的出现似乎又为城市蔓延现象提供了某种支持。城市蔓延常常发生在城市区域的结合部，那里存在土地利用和分区的多个管辖主体。蔓延现象较早出现在发达国家，随着发展中国家城市化的发展，发展中国家的城市蔓延现象也日趋严重。华人学者张庭伟研究了中国的城市蔓延现象，指出中国城市蔓延是地方政府在市场发展、分税制改革的情况下追求地方利益的结果。城市蔓延导致了耕地的大量流失，也导致城市的无序发展。城市边缘区，是指工业化出现以后的大城市核心建成区的外围，正在进行城市化建设的城乡交错带，这是一种非连续性的空间现象。1936年，德国的地理学家哈伯特路易斯从城市形态学的角度首次提出了城市边缘区这一概念。较为完整的概念是普里沃于 1968年提出的。他对这种城市边缘的定义是：“ 一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带。它位于连片建成区和郊区以及具有几乎完全没有非农业住宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地之间的土地利用转变地区”7。Greg OHare 等人在A review of slum housing policies in Munbai中这样描述贫民窟的状况：面对着人口的高速增长和公共基金的逐渐减少，向城市居民提供水、电力、排水设备以及垃圾的清理等基本的城市服务已越来越不可能。向居民提供纯净的引用水已经变成一个很严重的问题8。2.2.2国内研究进展 我国对城中村的研究主要可以分成三个阶段：1990年代前，由于社会和经济的发展较为缓慢，乡村仍然完全独立于城市之外。因此学者们也把城市附近的村落作为独立的地域系统做单独的研究，而很少涉及这些村落与城市的地域关系。但在此时期，已有地理学者对乡村城市化的研究中开始注意到城郊村落与城市的联系，并有效地解释了今天城中村的形成机制。此时期对城中村的相关研究文献较少，内容也较分散，原因有三：第一，文革以后，从事学术研究的人员较少；第二，改革开放后的数年里，城市化速度并不高，我国城市建成区的扩展仍然比较缓慢，城市和乡村基本是分离的，城乡关系处于一个相对稳定的时期，城乡冲突比较少，没有形成热点问题；第三，中国学者对于中国城市发展方针存在争论，积极主张推行小城镇建设、促进乡村城市化、控制大城市的发展，因此对大城市迅速扩展而可能产生的问题缺乏预见性的研究。1990年代中，随着我国城市的不断发展和建设，我国开始实行城市土地有偿使用制度，并且开始征收土地税，城市土地的使用权可以出租、转让，这种政策使得我国的土地市场开始逐渐形成，城市的土地利用结构也日趋优化，并且为日后城市规模的扩大、城市的郊区化发展提供了前提和条件。从1990年代中期开始，我国的城市建设开始如火如荼地进行，城市用地迅速向城郊扩散，城市建成区面积不断扩大。如此一来，处在城市边缘区的农村被城市用地包围，形成了城中村。在这一时期，地理学者一般只是将城中村作为城市边缘区里的特殊现象，并在对城市边缘区的研究中涵盖了对城中村的研究。在今天看来，这些研究为当今的城中村研究提供了背景。当时，学者们所揭示的城市边缘区的某些特征如人口特征、土地利用特征等在城中村里也表现了相似的特征；城市边缘区的形成和演变机制，也是城中村形成的机制之一；城市边缘区出现的某些问题，城中村同样要面对。1990年代后至今，伴随着城市持续不断的飞速发展，城中村现象越演越烈，终于引起了包括规划人员、地理学家、社会学家、经济学家等相关学科研究者的广泛注意，并有大批的学者投入到这一现象的研究之中，成为学术界关注的焦点问题之一 9。2.3文献总结和述评总结国内学者对城中村的研究，主要有以下特点：首先，学者们的研究涉及城中村的概念、成因、发展演变机制、类型、文化观念、治理改造思路等。由于城中村是很复杂的现象，涉及多门学科，就某一方面而进行深刻的微观剖析并具有普适性的理论指导意义的多学科综合性研究并不多。其次，从社会问题视角出发，关注城中村改造的研究比较多，而从共同视角和社会变迁视角展开研究的学者较少。再次，有较少的学者开始研究城中村的正功能，但缺乏实证的支持。最后，城市是个有机体，城市有机体与其周围的环境是互相关联，也互相作用的。城中村在城市间的均衡分布对城市发展的作用及作用机制研究较少10。总体上说，目前国内对城中村的研究已经取得了较为丰富的成果。城市是个有机体，城市有机体与其周围的环境是互相关联、互相作用的。城中村的研究是一门多学科的问题，学科间的融合还显得较为欠缺，在认识上存在一定的局限性。3 城中村产生的原因、影响和改造意义3.1城中村产生的原因城中村问题的产生是经济、社会、政治等多种因素作用的结果，其根源在于城乡二元管理体制，特别是二元的土地管理制度。（1）城乡二元结构体制是城中村产生的制度原因从根本上来说，城中村的形成是我国城乡二元管理体制及土地二元所有制结构所造成的。所谓城乡二元管理体制，是指城市和农村分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市土地属于国家所有，而农村土地属于农村集体所有的制度。这种城乡二元结构制度主要表现在：一是二元土地制度即农村土地集体所有制和城市土地国家所有制；二元土地制度是城中村产生的核心因素。城中村虽然身处城市，保留着土地的二元所有制结构一城镇土地制度和农村土地制度，相对应地形成了国有土地所有权和集体土地所有权两种差异明显的城市内部土地使用的二元结构。二是城乡二元管理体制，由于我国实行城乡二元的管理体制，这些农村在被圈入城市发展范围时，其经济、社会与建设发展又未能真正融入到城市发展体系中，他们游离于城市的统一规划、建设与管理之外，具有很大程度的自发性和独立性11。（2）城市快速城市化是城中村产生的直接原因城市的迅速扩容使得城乡结合部分或者与城市近郊的村庄迅速城市化。一方面在城市化的过程中为了降低成本，避免处理与城中村有关的一系列复杂而棘手的社会管理问题，政府征地时有意避开城中村；另一方面在城市扩张时往往只注重占用郊区农民的土地而不管理村镇的人口，只是农民的土地转变成为城区土地。而村镇人口和村镇的管理仍然停留在农村的原有模式，这样久而久之就形成了城区与城中村分化和对峙的状态，对它的治理是不可回避的事实12。 （3）巨大的利益驱动是城中村产生的经济原因改革开放以来，城市经济快速发展，城中村所在的社区聚集了大量的集体财富，村民可以在不断增长的集体财富中获得数目可观的分红。加上随着城市化的推进、外来人口的继续流入，城中村房屋租赁市场的需求十分旺盛，巨大的出租市场和丰厚的利润让村民最大限度地利用现有的土地，最直接的后果就是楼层不断加高，违章建房现象屡禁不止。另外，城市的发展也让房价不断升值，这也使得在城中村改造中的补偿成本高，给城中村的改造带来了很大的困难。（4）思想观念的抵触是城中村产生的历史文化原因城中村是以血缘和地缘为基础形成的社区，居民的乡土观念较重，尤其对村落历史的认同，是城中村形成的历史文化因素。城中村是传统信任关系与情结的聚居地，长期农业社会的“聚村而居”，使这个村落成为人们生存与生活难以割舍的“祖地”，房屋等一系列外化物成为他们尊重而牵挂的“祖业”,居民们认为“祖业”是需要世代相传的。农民长期形成的这种小农意识使其在住宅建设开发中只顾眼前利益而忽视了长期效益，存在着短期行为和趋利心态，进而从另一个方面促成了城中村的形成和长期存在13。（5）政府规划管理的滞后是城中村产生的催化因素目前中国的大量城中村的形成和存在都是外在环境催化的结果。部分地方政府高举城市化的大旗，盲目进行城市建设；部分官员为追求政绩，对农用地随意拍卖转让以获取巨额收入，各种商业住宅区、大学城、开发区等如雨后春笋般出现，这一定程度上催生了大量城中村14。如广州大学城的兴建，出现了北亭、南亭、穗石和贝岗四个保留村。3.2城中村的影响3.2.1城中村的负面影响城中村是现代城市的“毒瘤”和“痼疾”，是令政府头痛的问题，城中村制约了城市的可持续发展和建设。城中村建设杂乱无章、环境卫生差、人员结构复杂、社会治安差、基础设施落后、土地利用率低、生活方式不健康等，给城市的建设管理带来一系列负面影响。城中村对城市的影响有以下几点：（1）导致土地利用的不经济城中村占据着城市宝贵的土地资源，有些城中村甚至位于城市中心，没有发挥其最大的经济效益。村民法制观念淡薄，乱占乱建情况严重。加上城中村往往缺乏科学的规划和管理，造成了土地利用率低、土地资源的严重浪费的后果。（2）影响城市房屋租赁和销售市场城中村存在大量的违法建筑和集资房，严重干扰了房地产市场。城中村的房屋租赁价格比周边地区的价格要便宜，城中村为进城外来低收入人口提供了廉价的居住场所。但城中村出租的房屋多为违法建筑，政府难以管理，正规的房地产市场与之实际上处于不公平的竞争状态，严重影响了城市房屋租赁市场的正常发展。（3）影响城市形象和城市规划城中村缺乏规划，在景观和功能上都对城市构成不良影响。城中村的杂乱无章与周边城市的秩序井然形成强烈的对比，不利于城市整体形象的提升。城中村的大量存在，是中国很多城市空间结构的一个客观现实，使得很多城市的空间结构显得凌乱，影响了城市空间结构的组织。而也因为城中村的存在，使得城市总体规划和详细规划都难以完整地体现城市布局功能分区的要求。（4）造成一系列的社会问题城中村的造成的社会问题有很多问题，概括起来主要有以下几个问题：环境问题。城中村由于建筑密度大，基础设施差，居住环境较为恶劣。环境问题主要表现在空气质量差、光线不足采光差、卫生状况差、污染严重。治安问题。城中村人员混杂、缺乏管制，社会治安差，犯罪率比城市其他地区的要高。城中村是城市社会治安的一个最大隐患。消防问题。城中村违法建筑较多，握手楼、接吻楼、拥抱楼大量存在，房屋难以达成消防要求。在城中村，安全意识薄弱、堵塞消防通道、缺乏基本的消费设施、用火用电不规范的现象非常普遍，城中村发生火灾屡见不鲜。而且一旦发生火灾，消防车队难以第一时间进入现场，造成巨大的人员伤亡和财产损失15。3.2.2城中村的正面影响城中村的存在对城市有双重影响，不仅具有上面提及的负面影响，而且在一定的程度上城中村对城市也存在有积极影响。（1）为外来人口提供廉价的居住场所城市的发展吸纳了大量的外来人口，城市高昂的房价和租金与外来人口的收入有很大的差距，城中村为外来人口提供了住所，城中村为大多数外来人口“城市梦”开始的地方。（2）一定程度上减缓政府安置外来人口的压力随着大量的外来人口涌入城市，对住房的需求与日俱增，但普通的住房外来人口消费不起，只能选择条件差的城中村。政府财政投入不足，廉租房等安置性住房数量较少，城中村在一定程度上减缓了政府安置外来人口的压力。（3）对村民起到了一定的社会保障功能城中村的存在表明这些村并不是主动去城市化，而是被动城市化的产物。在我国社会保障体系仍不健全的今天，城中村村民固守着这片土地是保障自己未来生活的最后筹码，这也是城中村难以改造的一个重要原因。有关广州市城中村村民文化素质的调查表明，城中村居民文化程度大多是初中或小学文化，一旦失去土地，他们在城市就业的能力非常有限，目前，很多城市村民赖以生存的基础就是村集体土地以及自己拥有的宅基地。城中村的存在实质上是村民的社会保障，有助于维系社会稳定。村民依靠出租屋经济维护了村民群落的稳定性，为村民的现代化提供了经济基础16。（4）为城市发展提供了人气居住在城中村的新移民，他们繁荣了城市的服务业和制造业，也给城市带来了活力。国外许多城市都有城中村，如纽约的哈莱姆区就是美国的城中村。资料记载，历史上的纽约有更多的穷人。作为世界性的移民城市，1800年的纽约有1/3是穷人。到了1953年，美国作家斯坦贝克还这样写道：“纽约市一座丑的城市、脏的城市。但有一件事是实在的，一旦你在纽约住过，把它看做是自己的城市，没有一个地方及得上它。一切都是浓缩的：入口、剧院、艺术、文学、出版、商业、谋杀、抢劫、奢侈、贫穷。它是一切事物的总和。”极少有成色能体面、美观到纯粹、统一的地步，除非这个城市住的全是富人，或全是穷人。那种拒绝人的城市，既解决了为它创造财富的劳动力，更是扼杀了城市的活力17。3.3城中村改造的意义城中村的改造具有现实和深远的意义。城中村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。城中村改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。4我国城中村的概况和主要改造模式4.1我国城中村的概况 城中村是在我国特色社会主义的背景下出现的，是我国城乡二元体制下快速城市化的产物。城中村在我国具有普遍性，从沿海到内陆，从大城市到小城市都面临着城中村问题。下面介绍我国几个城市的城中村概括：（1）珠海20年间由一个边陲小渔镇发展成为中国新兴的海滨花园城市。先后获得全国园林城市、全国卫生城市等称号，并荣获联合国授予的国际改善居住环境最佳范例城市称号。但是，在中心区和城区边缘50平方公里范围内，散落着建市前就存在的26个行政村，总占地300万平方米，共有旧村村民6935户，4.6万多人，暂住人口达到10万多人。尽管在改革开放中普遍富裕起来的村民大多数都盖起了新房，但新房缺乏统一规划，建筑密度大，土地利用率低；违规用地和违章、违法建筑屡禁不止了。“一线天”、“握手楼”比比皆是；村内道路狭窄弯曲，消防车、救护车无法进入；环境卫生、生活服务等公共配套设施缺乏，脏、乱、差现象十分突出；外来人口大量涌入聚集的出租屋，成为滋生“黄、赌、毒”的温床；飞速发展的城市建设改变了原有的自然地貌，大多数村落成为低洼积水地带，2/3的城中村是“大雨大淹，小鱼小淹”。人民群众的生命财产受到严重的威胁。2000年6月8日，珠海市委、市政府决定：用3年左右的时间，将珠海市中心区26个城中村，一次性改建为完全城市化的文明社区18。（2）广州经市建委和市委政策研究室、市政府研究室等部门的调查论证，城中村统一确定为：经国务院批准的广州市规划发展区385平方公里范围内（不含番禺、花都区，增城、从化市）的138个行政区为城中村。按实际拥有农用土地现状及城市建设发展情况，将这些城中村分为A、B、C三类：A类，完全没有农用地的农村，且已经完全被城市包围；B类，有小量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村；C类，有较多农用地的农村和近期不列入重点建设建设区域的农村。当前急需实施改造和改制的是A类和B类的城中村。在广州城市化迅速发展过程中，普遍存在村包城，城包村现象。按已完成的行政村规划，未来数年间它们在城中部分将达到87.5平方公里，占全广州城市规划面积386平方公里的22.67%。（3）深圳据估计，目前全市共有城中村约1000多个，其中特区内约176个，可以说，深圳经济特区建立以前有多少个自然村，目前特区内就有多少个城中村。特区内外共有私房约30余万栋，遍布深圳市的每一个角落，私房建筑面积逾一亿平方米。（5）西安在西安市190平方公里的建成区内，分布了大约180多个城中村，人口约20万，其中二环以内55个。2002年改造第一批14个试点村，它们是：北沙坡村、祭台村、白庙村、任家口村、西关村、新桃园村、西十里铺村、大马路村、东三爻村、长延堡村、庙坡头村、张家堡村、新房村、石家村。根据规划，今年年底前完成试点村改造，明年上半年完成一半城中村改造。2003年城区城中村改造全面铺开，共有187个城中村展开改造建设，其中25个列入第一批.改造城中村将实现村民由农民向居民身份、集体土地向国有土地、集体经济向股份制经济、城中村向城市社区的4个转变。（6）昆明在昆明主城建成区249平方公里范围内，遍布着336个城中村，常住人口达76万，城中村居住用地面积19.5平方公里，二环路内，人口密度达到每平方公里近10万人。“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”、“接吻楼”是城中村的真实写照。据了解，截至2009年10月，有102家企业参与到城中村改造工作中来，城中村改造已投资近150亿元，有56个村正在进行大规模拆迁，累计拆除城中村各类建筑物约250万平米，16个村开工建设回迁安置房，有67个村通过专项规划，涉及土地面积约6000多亩，将新增建筑面积约2500万平米。4.2珠三角城中村改造现状城中村是珠三角城市进程中的普遍现象，成为城市二元结构的独特景观。伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的城中村改造成为推进城市化的重要环节。可以说，城中村的城市化是真正实现城市和谐发展的关键，与实现城市现代化的战略目标紧密相联。因而，对城中村的改造势在必行。由于城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素。事关村集体、村民、政府、开发商等多方利益，需要做翔实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证。各地城中村的现实状况与存在问题不尽相同，因此在改造中采取的政策措施及方式也不一样，甚至于在同一城市不同的城中村采取的改造模式也不尽相同，其改造效果也不一样，因而引起了不同领域学者的关注。在当前我国快速城市化过程中，城中村遍布全国各城市，其中珠江三角洲地区最集中、最典型。它体现了大多数发展中国家的城市在发展的初级阶段的一般特征，也体现了在中国，特别是珠江三角洲地区特殊的地理、人文环境以及特殊经济社会变迁轨迹19。珠三角地方政府在城中村改造中，表现出很不平衡的特点。有的不但改造进度快，而且效果好，这方面的典型是珠海市，经过政府几年的艰苦努力，政府计划要改造的城中村基本上已改正完毕。但有的地方推进缓慢，效果也不甚理想。如广州市，作为华南地区中心城市，城市综合实力居国内前茅，但其城中村问题相当严重，治理的难度更大。政府也已意识到问题的严重性到了非治不可的地步，因此在预防城中村问题重演，产生新的城中村方面，监管的力度空前加大。深圳特区近年来对城中村的认识逐步清晰，治理力度明显加大，提出了规划全覆盖，再分片选点改造的思路，个别改造得较好的城中村成为全市的改造典范20。4.3我国城中村改造主要模式目前，各地都在探索进行城中村改造，根据各地城中村改造的具体做法，可以从改造主体、拆迁赔偿、改造效果等方面对其做法和特点进行概括。（1）珠海珠海模式可以概括为引进房地产商进行开发。其具体特点如下：表4.1 珠海城中村改造模式政府作用（1）决策和引导；（2）制定规划；（3）调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间；（4）出台优惠政策。改造主体开发商。政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，为了保证工程的质量和进度，严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现烂尾问题。筹资方式由房地产商筹集开发资金。拆迁赔偿（1）在国家和省拆迁法规规定的范围内，制定有利于旧村居民的拆迁政策，充分保证旧村居民的合法权益，如为超过标准的城中村旧房按照1：1至1：1.2（未达规定面积）的面积比例进行补偿；（2）拆迁安置费由开发商按商品出租房标准补偿；（3）回迁房优先建设，并由旧村居民优先挑选；（4）货币补贴为辅。改造方式彻底重建。房屋类型主要为商品房、商品房化的回迁房。房屋结构套房。社会结构商品房与回迁房相对分离，统一物业管理，社会结构上分离与融合并存占主导。规划特点坚持规划先行的原则，综合考虑按现代化要求完善市政公用设施、环境设施和空间设计，努力使每个旧村改建成为完善的、相对独立的有机整体，体现现代化海滨城市和岭南特色的新型文明社区。土地权属土地完全国有化，转让期限70年。社会转型村民变市民、村委会改居委会、村办企业改股份公司。进展情况较快，到2004年底，香洲区绝大多数村已经改造完毕。资料来源：珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法，（珠改（2000）01号），2000年6月26日；广东省建设厅调研组：“珠海市城中旧村改造情况调研报告”，2001年7月等。（2）石家庄石家庄模式可概括为采取市场方式进行、多主体参与改造：表4.2 石家庄城中村改造模式政府作用市政府制定总体规划和目标，制定和出台优惠措施，给予政策支持和指导，各区政府组织、协调、督导。市区政府成立城中村改造工作机构。改造主体采取市场运作方式进行，可以由本村自行改造，可以与投资商联合改造，也可以通过招商选定投资商独立进行改造。筹资方式由改造主体筹集开发资金，政府给予优惠措施。拆迁赔偿在国有土地上实施城中村改造的补偿安置按城市房屋拆迁管理法规和规章执行。在集体土地上实施城中村改造的，被拆迁房屋补偿应采取产权调换方式；已核发房屋产权证得，按载明的建筑面积实行产权调换；未核发房屋产权证的，应根据国