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房地产交易与登记培训教材 房地产管理基本制度与政策邓海生根据房屋登记人员培训考核大纲安排第一章 民事法律基本知识 第一节 民法总论一，民法的概念与特征（了解）民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的综合。1，民法是市民社会基本法2，民法是私法的基本法 3，民法是权利法 二，民法基本原则（熟悉）1，意思自治原则2，诚实信用原则3，公序良俗原则三，民事法律关系（掌握）1,概念：特定的为法律所调整的人与人或人与标的物之间的关系就是“法律关系”。权利义务是民事法律关系的实质。= 第 3 页 =2，民事法律关系的要素：主体、客体、内容。民事主体：享有民事权利、承担民事义务的人包括：自然人、法人和其它组织，由法律赋予其主体资格。客体：民事权利和民事义务指向的对象。物权关系的客体是物；知识产权客体是智力成果；债权的客体是体现一定物质利益的行为。内容：是民事主体享有的权利和承担的义务。= 第 4 页 =四，民事法律行为(掌握）（一）概念：民事主体根据自己的意思表示，设立、变更、和消灭民事法律关系，以达到相应法律效果的行为。民法通则54条：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务合法行为。”就是说，民事主体为达到一定目的的有意为之的行为。具体到我们的房屋登记，法律行为是设立、变更、转让和消灭所有权及其他物权的原因行为。法律行为产生的文件、资料是我们登记的依据。（二）特征1，法律行为以意思表示为核心要素。= 第 5 页 =所为意思表示，是表示人将其希望发生的某种法律效果的内在意图表现与外部的过程。意思表示是法律行为的工具，法律行为优势实现私法自治的工具（如想买房、卖房）。2，法律行为以发生私法上的效果为目的。所谓法律效果，是通过法律行为的实施而要达到的目的。就是希望设立、变更、终止民事权利和义务的结果。一方面自我决定，一方面自我负责，只能发生私法上的效果。与房屋登记相关的法律行为有买卖、赠与、继承、分割、合并、投资入股、作价入股、联营等行为。= 第 6 页 =（三）法律行为的分类：1，单方行为、双方行为与多方行为。（1）行为人依据自己的意思表示就可以发生法律效果是单方行为。如遗嘱、赠与、放弃继承权、委托、无民事行为代理人的追认等。（2）双方当事人意思表示一致，达成合意才成立的是双方法律行为。如买卖、互易、作价入股、合伙、联营、共有分割、夫妻约定、抵押等。（3）多方行为即多向意思表示才能成立的法律行为。如共有房屋的出让、分割、抵押、集体企业职工处置房屋；公司股东或董事会决议等。= 第 7 页 =2，处分行为和负担行为负担行为：导致给付义务产生的法律关系。义务人对另一方根据其承担的义务来从事的行为，如债务人对债权人必须履行给付。处分行为：直接作用于某项现存权利或法律关系的法律行为。物权行为是最典型的处分行为。处分行为的效果可以对抗任何人，这种效果是绝对的。区分的意义：（1）处分特定；（2）有权处分；（3）公示原则。= 第 8 页 =3，有偿法律行为和无偿法律行为有偿法律行为是一方给付对方某种利益，对方得到利益必须为对待给付的行为，如买卖；无偿行为，给对方某种利益，对方得到利益不需对待给付的行为，如赠与。区分的意义：（1）许多法律行为只能是有偿的；（2）有偿行为当事人注意义务较重；（3）有偿行为主体要求具有完全行为能力（纯获利行为例外合同法47条）（4）适用法律不同，订立无名合同有偿的准用买卖合同的规定(合同法174条）。无偿的不适用。= 第 9 页 =4，诺成行为与实践行为：诺成，当事人双方意思表示一致，法律行为即告成功，“一诺即成”，实践中多数合同属于诺成合同；实践行为属于“要物法律行为”双方意思一致外，尚需交付标的物（小件寄存），属于特殊合同。5，要式行为与不要式行为：根据法律行为是否以一定形式为要件而分。如房地产的行为均属于要式行为。6，死因行为与生前行为：也叫死后行为，以死亡作为生效条件的法律行为。其他都属于生前行为（法人没有此行为）。= 第 10 页 =五，代理（熟悉）（一）概念：民法通则63条。（二）特征：1，涉及三方法律关系；（授权、代理、效果承担）2，必须以被代理人名义行为；3，代理时代理人独立意思表示；4，法律效果直接归属于被代理人；5，人身、事实和侵权行为外，原则上任何法律行为都允许代理。（自己代理、双方代理问题。）（三）代理的功能：辅助、延伸。（四）代理类型：委托（意定）、法定、指定= 第 11 页 =六，自然人（掌握）(一）概念：生理学意义上的“人”，民法通则第二章规定了自然人的法律地位，在私法领域，自然人是民事主体的一种。（二）民事权利能力与民事行为能力：1，权利能力：公民从出生起到死亡止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事责任。具有平等性、普遍性、不可剥夺、不可抛弃的特点。2，行为能力：分为完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力三种= 第 12 页 =（三）监护制度：1，概念：对无民事行为能力和限制民事行为能力的人身、财产权益的监督、保护制度。2，监护类型：（1）对未成年人：父母、祖父母、外祖父母、兄姐、其他近亲属；（2）成年精神病人：配偶、父母、成年子女、其他近亲属、关系密切的其他亲戚。= 第 13 页 =（四）宣告失踪与宣告死亡1，宣告失踪的条件：（1）下落不明满两年（战争下落不明的，从战争结束之日起计算）（2）利害关系人向法院提出申请（3）法院经寻找公告三个月，作出判决。2，法律后果（1）为失踪人财产设定代管人；（2）代失踪人履行义务、实现权利。3，撤销失踪：宣告失踪人重新出现或确知其下落。终止代管、返还财产、汇报代管情况。= 第 14 页 =4，宣告死亡的条件：（1）下落不明四年、意外事故，从事故发生起两年（战争结束之日起四年）；（2）利害关系人提出申请；（3）人民法院发出寻找公告一年；因事故或有关单位证明死亡的三个月，作出判决。5，法律后果，导致被宣告人已形成的民事法律关系归于消灭，婚姻关系消灭，财产有继承人继承，6，撤销宣告：重新出现或确知下落，本人或利害关系人申请，财产恢复原状，人身关系不能自动恢复（婚姻、收养）。= 第 15 页 =（五）其它属于自然人主体资格的：1，个体工商户：个人经营，法律地位就是自然人；家庭经营的，法律地位属于合伙。2,农村承包经营户：法律地位同上。3，个人独资企业：（1）一个自然人投资，财产为投资人个人所有，个人对企业承担无限责任的。（2）不同于具有法人性质的独资企业（国有独资公司、一人有限责任公司）（3）与个体工商户不同：A，可以自行管理、也可以聘用其他人管理、可以招工；B，可以设立分支机构、申请贷款、取得土地使用权。= 第 16 页 =七，法人（一）民法上的“人”，包括自然人和法人，为独立的民事主体，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。（二）法人的分类：大致分企业法人和非企业法人。具体有企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人。（三）公司法人：依据公司法设立的企业法人。法律特征：以营利为目的的组织、拥有独立财产、设有组织机构、承担财产责任。= 第 17 页 =1，公司法人的类型：我国公司法规定了两类公司：有限责任公司和股份有限公司；依据股东人数多少，可分为普通有限责任公司、一人有限责任公司和国有独资公司；依据股票是否上市，股份公司分为上市公司和非上市公司。2,公司组织形式的变更：有限责任公司和股份有限责任公司可以相互转化，在保持公司人格持续性的前提下，公司法第九条规定可以互相转化。公司组织变更，不导致公司法人资格中断，变更前的房屋、土地由变更后的公司承继，属于变更登记，不是所有权或他项权的转移。= 第 18 页 =3，有限责任公司和股份有限公司的主要区别：（1）设立公司是的股东人数不同，有限股东可以是1人，也可以多人，最多不超过50人；股份发起人为2人以上200人以下。（2）注册资金不同，有限最低3万元；股份最低500万元。（3）设立方式不同,有限只能采取发起设立的方式；股份可以发起设立，也可以募集设立。（4）股权形式不同,有限公司设立后，向股东签发出资证明书，该出资证明不能流通和转让；股份公司成立后，向股东发行股票，股票可以转让和流通。= 第 19 页 =4，子公司、分公司、外国公司的分支机构（1）子公司是被母公司所控制的公司，属于从属公司。根据公司法14条2款规定，子公司具有法人资格，独立承担民事责任。（2）分公司是公司的分支机构，没有法人资格，其民事责任有公司承担。他可以领营业执照，但不是企业法人营业执照。（3）外国公司分支机构，必须向中国主管机关申请，提交公司章程和该国公司登记证书在国内办理登记，领取营业执照，必须指定代表人和拨付相应资金。= 第 20 页 =八，其他组织：根据合同法第二条民诉法第三条规定，其他组织在我国可以成为民事活动主体。最高法院民诉法意见40条：其他组织是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。包括：（1）私营独资企业、合伙组织（2）合伙联营企业（3）中外合作企业、外资企业（4）社会团体（5）法人设立的分支机构（6）人民银行和各专业银行分支机构（7）保险公司及其分支机构（8）乡镇、街道、村办企业（9）符合本条规定的其他组织。= 第 21 页 =九，权利客体（掌握）（一）涵义：权利客体通常有两层含义：第一层指支配权和利用权的客体，即民法上的”物“。第二层是指权利和法律关系。（二）物的概念与特征：1，民法上的“物”，指的是存在于人体之外，为人力所支配能满足人类社会需要的有体物。2，特征（1）存在于人体之外，活着的人体不是物；（2）为人力所能控制、管领和支配；（3）能满足人们观念上的社会需要；（4）须为有体物。包括动产和不动产。某些无形物能够被民事主体排他性加以支配的，也作为物权的客体，如知识产权中的财产权利、应收账款、土地使用权等权利（权利作为客体的）= 第 22 页 =（三）不动产与动产1，不动产，根据担保法92条最高院民通意见186条，我国法上的不动产包括两类：（1）土地（2）地上定着物，包括建筑物、构筑物、林木等。法律上的土地是指不动产登记簿上登记的，人力能支配的地表及其上下；地上定着物有三个特点：A，固定性，稳定而非临时；B，附着性，与土地不可分离；C，通过交易观念客观标准来判断。在房地产管理法上，建筑物、附着物称房屋；构筑物包括桥梁、道路、码头水库大坝等；= 第 23 页 =2，动产：不动产以外的物。3，区分不动产与动产的意义：（1）物权变动公示方法不同（不动产需为登记，动产已交付为公示）；（2）能够设立的物权类型不同（用益物权的客体限于于不动产）；（3）对不动产所有权的限制多于动产（土地公有、征收、相邻关系等）；（4）导致债法、国际私法和诉讼法的不同（不动产买卖必须具有书面合同、不动产纠纷适用不动产所在地法律、法院管辖属不动产所在地法院等）。= 第 24 页 =第二节 物权法一，物权与物权法的概述(一）物权概念（掌握）：物权法2条3款定义：物权是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（二）物权特征（掌握）：1，物权是一种支配权（无须他人的意思介入或他人协助以自己的意思加以支配，并排除其它一切人的干涉）；2，物权是一种绝对权（也称对世权，能够对每一个人产生效力，任何人负有不得侵害与妨碍物权人权利的绝对义务）。= 第 25 页 =（三）物权的效力：物权产生后，法律上所赋予的效果与权能。物权的共同效力包括排他效力和优先效力1，排他效力：同一物上不得同时存在两个所有权或者内容相互冲突的两个他物权。所谓“一物一权原则”。2，优先效力：（1）优先于债权（登记、破产、优先购买），但是，不优先于法律赋予优先权的债权（不破租赁、企业工资、建房垫资、预告登记等）（2）先设立的物权优先于后设立的物权（设立顺序、限制所有权、留置在先）= 第 26 页 =（三）物权与债权的区分（掌握）1，物权是支配权、对世权，债权是请求权对人权；2，物权具有排他性，债权具有平等性；（四）物权法概念与特征1，概念：物权法是调整物的归属关系以及民事主体对物的占有、利用等而形成的财产关系的法律。2，特征（熟悉）（1）物权法是私法的重要组成部分，调整的是平等民事主体之间的财产关系的法律；（2）物权法属于实体法而非程序法。= 第 27 页 =二，物权法的基本原则（掌握）（一）物权法定原则:1，物权种类必须有法律规定；2，物权的内容有法律规定。（二）公示与公信原则：1，公示原则是指，在物权发生变动时，必须通过一定方式向外界展现变动后果，这个一定方式就是公示方式。物权变动公示方式两种，不动产是登记。2，公信原则是以公示方法展现出来的物权即便事实上并不存在或内容有欠缺，但对于信赖此公示而与之交易的人，法律上承认其进行的物权交易具有和真实物权交易相同的法律效果。= 第 28 页 =三，物权变动（掌握）（一）基于法律行为的物权变动： 由法律行为（合同、遗嘱等）引发的不动产物权的设立、转让、变更和消灭。根据物权法第9条，此类变动，除法律另有规定外，只有经过依法登记，才发生物权变动效力（不影响法律行为的效力）。 但是物权法在确立了不动产物权变动登记为生效要件的同时，例外的承认了几类物权以登记为对抗要件：1，土地承包经营权；2，地役权（物权法158条规定，地役权自地役合同生效时设立。要求登记的可以申请登记，不登记的，不得对抗善意第三人）。3，准不动产上的物权登记。= 第 29 页 =（二）非基于法律行为的物权变动： 是法律行为以外的原因导致物权变动的。物权法28条至30条对这些做了规定，主要有：1，因法院、仲裁机构的法律文书、政府的征收决定；2，继承或受遗赠；3，合法建造或拆除房屋等。 上述法律事实发生之时，无需登记，物权变动就发生效力。 但是，由此取得物权的人要处分该物权，按照物权法31条，应当办理登记。而且此时办理的是两个登记：1，将因法律行为以外的事实发生的物权变动记载于登记簿，为“宣示登记”；2，将对物权的处分行为作“处分登记”。= 第 30 页 =四，所有权（掌握）（一）概念：民法通则71条物权法39条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。”（二）所有权的特征： 1，完全性，全面支配其客体，包括交换价值和使用价值。 2，整体性，所有权是浑然一体的，不能在内容和时间上加以分割，某一部分加以具体化出让形成他物权，一旦混同，他物权归于消灭 3，永久性，并非所有权永远不会归于消灭，而是所有权不像他物权那样预定存续期间，所有权也不罹于时效。= 第 31 页 =（三）所有权的权能1，积极权能（内容、作用）。所有权具有四项典型权能：（1）占有。事实上的管领，使用和收益的前提；（2）使用。依照物的使用方法满足所有人的需要；（3）收益。收取物的天然孳息和法定孳息。（4）处分。事实上的处分和法律上的处分。2，消极全能：排除他人不正当干涉，拥有物上请求权。= 第 32 页 =3，所有权权能的分离物权法40条：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”这是对所有权权能分离的规定（1）所有权人将占有、使用、收益权能加以分离形成用益物权；将处分权能加以分离形成担保物权。(2)他物权是对所有权的限制，但不得损害所有权人的权益。= 第 33 页 =（四）国家、集体与私人所有权根据所有权主体不同，物权法第五章分别规定了三种不同的所有权1，国家所有权：（1)矿藏、水流、海域等（2）城市土地和依法属于国家的农村和郊区土地；（3）野生动植物资源；（4）无线电频谱资源（5）国家所有的文物；（6）国防资产（7）铁路、公路、电力设施、电讯设施、油气管道等公共设施。2，集体所有权：（1）农村集体经济组织的财产；（2）城镇手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等集体所有制的经济（由于改革上在深化，客体并不清晰。）3，私人所有权：作为自然人主体的财产所有权（包括个体工商户、私人独资企业等）。物权法65至69条对保护私人财产做出了详细规定。= 第 34 页 =五，业主的建筑物区分所有权（掌握）(一）概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。（二）特征：1，是一类特殊的所有权类型，现代城市的兴起以及建筑的发展形成的一种不动产所有权形态。2，该权利具有集合性，是三种权利的集合，专有部分单独所有权占主导地位，丧失其单独所有权后两项权利也随之消灭。3，具有不可分割性，不能保留其中一项权利，而转让或者抛弃其他权利。也不能放弃权利不履行义务。= 第 35 页 =（三）专有部分1，专有部分的界定：物权法70条只列举了建筑物内的住宅和经营性用房属于专有部分。最高人民法院09年5月在建筑物区分所有权解释第2条中对专有部分特征做出了规定：即只要构造上具有独立性和使用上具有独立性，就可以成为建筑物区分所有权的专有部分，包括车位、摊位等特定空间。2，专有部分所有权的内容：物权法71条第一句：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”但在行使权利时收到以下限制：（1）应当符合相邻关系规定，如不得危及建筑物安全、损害其他业主合法权益；（2）不得擅自改变住宅的用途。= 第 36 页 =（四）全体业主的共有部分依据物权法规定，属于全体业主共有部分：1，建筑物的共有部位：基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、门厅、大堂、避难层、设备层或设备间等结构部分；2，建筑物占用范围的土地使用权；3，小区的道路、绿地及公共场所；4，公共设施、设备：消防设施、公共照明、地下管网、沟渠水池、化粪池、集中供暖设备、集中供冷设备、电梯、二次加压水泵、储水池等。5，关于车库和车位。= 第 37 页 =六，共有（掌握）（一）概念：两个以上民事主体对同一物共同享有所有权，与单独所有权相对的一种所有权形态。（二）特征：1，共有的主体是两个以上民事主体，可以是自然人，也可以是法人或其他权利人。根据一物一权原则，多个民事主体共有一物，并不意味着产生多个所有权，共有物上的所有权仍是一个，共有所有权和单独所有权的区别仅仅在于权利人的数量不同。2，共有的客体可以是一个物，也可以是多个物，还可以是权利。（如建筑用地使用权、抵押权；债权、知识产权、股权等也可以共有，称为准共有。）物权法105条规定，用益物权、担保物权可以共有。= 第 38 页 =？（三）共有类型：按份共有、共同共有两种。 两种共有的区别：1，产生原因的不同：共同共有基于共同关系，如夫妻关系；按份共有无须以共有关系为前提。2，权利义务上的不同：共同共有对共有物享有平等权利、承担平等义务；按份共有仅按其应由份额享有权利承担义务。3，分割上的限制不同：共同共有在共同关系存续期间，原则上不可请求分割共有物；按份共有人，可以随时要求分割共有物，当事人约定不得分割的例外。4，对共有物处分和修缮不同：共同共有对共有物的处分和修缮，必须全体共有人同意；按份共有对共有物的处分和修缮，得到三分之二以上共有人同意即可。= 第 39 页 =（四）对共有权的登记依据我国法律规定，两个以上单位或个人共有一个不动产时，应当在不动产登记簿上加以记载。房屋登记办法第13条1款规定：“共有的房屋，应当由共有人共同申请。”第25条第2款第二句规定：“申请登记房屋为共有房屋的，登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。”= 第 40 页 =七，建筑用地使用权（掌握）（一）概念：建设用地使用权就是国有土地使用权。物权法135条规定：“建设用地使用人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”（二）特征：1，是国有土地使用权上产生的用益物权，具有物权的支配性和排他性；2，对使用权在使用年限内有处分权（划拨有别）；3，使用权可以在地表、地上或地下设立；4，使用权具有期限性。= 第 41 页 =（三）房地主体一致原则物权法146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，”147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围的建筑用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，为抵押财产视为一并抵押。”183条规定：“乡镇、村的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围的建设用地使用权一并抵押。”= 第 42 页 =（四）建设用地使用权取得：两种方式：出让、划拨（物权法137条）1，出让：国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用人，并由土地使用人向国家支付土地使用出让金的行为。（条例8条）协议有土地部门代表政府签订。2，出让方式：招、拍、挂、协议。3，划拨：县级以上人民政府批准，在使用土地者缴纳了补偿安置费用后或者将于地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。4，划拨土地对象：房地产管理法24条规定的情形。= 第 43 页 =(五）土地使用权的转让 土地使用权人将自己拥有的使用权在让渡给别人的行为。 转让的方式三种：1，出售：建设用地使用权的初始受让人，将土地使用权出售给第三人，土地使用权发生转移；2，互易：两个或两个以上土地使用权人互相交换各自的土地使用权；3，赠与：土地使用权人将自己的土地使用权无偿赠给第三人。转让中，土地使用权出让方地位不变，初始受让人土地使用人资格丧失，转让受让人需办理土地使用权登记，作为新的主体取得土地使用权。= 第 44 页 =八，宅基地使用权（掌握）（一）概念：物权法152条规定：“宅基地使用人依法对集体所有的土地享有占有使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”是农村集体组织成员依法享有在宅基地上建设住宅的权利。是一种独立的用益物权形态。（二）特征：1，宅基地使用权主体只能是本农村集体经济组织成员（1998年修改土地管理法）城市、外乡、外村不具备主体资格；2，宅基地使用权的用途只能建造住房和附属设施，如厨房、厕所、院墙、储藏间。= 第 45 页 =（三）宅基地使用权的取得1，通过审批取得新增宅基地使用权。审批实行“乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准”的制度。2，通过本集体组织成员内部转让以及继承获得宅基地。转让给村外人员的，受让人必须在本村落户并符合申请宅基地条件。宅基地面积有一定限制，农村村民一户只能拥有一处宅基地3，宅基地转让和抵押（1）土地管理法62条：村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。登记办法87条：申请村民住房转移登记，受让人不属于房屋所在地集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，应当不予办理。= 第 46 页 = （四）其他集体建设用地使用权 我国土地管理法等法律目前承认集体建设用地只有两种：乡（镇）、村企业用地和乡（镇）、村公益用地。1，企业用地：经审批，农村集体经济组织通过投资方式向从事非农业生产经营活动的乡（镇）、村企业提供集体土地使用权土管法43条2，公益用地：乡（镇）、村集体经济组织依法设立公益组织，建设公共设施、公益事业需要使用集体土地的，经乡镇人民政府审核，向县级以上土地管理部门申请，由县级以上地方人民政府批准。= 第 47 页 =九，抵押权（掌握）（一）概念：债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有就该财产变价并优先受偿的权利。（二）特征：1，抵押权有权直接支配抵押物的交换价值，进行变价以供清偿。具有排他效力和优先效力，是一种担保物权。2，抵押权是在债务人或第三人财产上设定的物权。3，抵押权不转移财产的占有的物权。4，抵押权就抵押财产优先受偿的物权（A优于普通债权；B，破产时享有别除权；C，对抵押登记顺序不同，受偿顺序不同；D，仅就抵押财产的价金优先受偿。）= 第 48 页 =（三）抵押权的属性1，从属性：从属于所担保的主债权，因债权产生而产生、转移而转移、消灭而消灭。2，特定性：（1）抵押物必须特定，抵押权作为直接加以支配的排他性权利，客体必须特定（现代法允许具备将来特定化的物抵押）；抵押担保的债权必须特定。3，不可分性：主债权部分清偿，余下的仍对抵押物全部行使其权利；抵押物被分割或部分转让，可以就分割和转让后的抵押物行使抵押权。4，物上代位性：抵押物因灭失、毁损使其价值转化为他种形态时，抵押权效力及于他的“代偿物”。= 第 49 页 =（四）抵押权登记 依据财产权利人的申请，登记机构将该财产上设定抵押权的相关事项记载于登记簿的事实1，不动产抵押实行登记生效主义。物权法187条规定，不动产和正在建造的建筑物设定抵押权的，抵押权自登记时设立。2，在建工程抵押权登记性质：在建工程尚未建成，没有办理初始登记，是抵押权登记称为无源之水，无本之木。物权法已经对预告登记作了规定，因此，以在建工程抵押的，应当办理抵押权预告登记（不再办在建工程抵押，不用争论抵押范围了。学理解释。）= 第 50 页 =3，抵押财产（1）允许抵押的房地产：根据物权法180条规定可以抵押的财产有：（1）建筑物和其他地上附着物；（2）建设用地使用权（3）以招标、拍卖、公开协商取得的荒地等土地承包经营权。（4）只要是法律、法规没有禁止抵押的，都可以作为抵押财产。（2）禁止抵押的财产：物权法184条担保法37条规定下列财产不得抵押：（1)土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的教育设施、医疗卫生设施、其他公益设施；（4）有争议的财产；（5）被查封扣押的财产（6）法律、法规规定不得抵押的财产。= 第 51 页 =十，地役权（熟悉）（一）概念：不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为或者依法取得对他人所有权或者使用的不动产加以利用的权利。（物156条（二）特征：（1）对他人所有或使用的不动产加以利用的用益物权。不得在自己不动产上设定。（2）权利主体既可以是不动产的所有人，也可以是使用人。（3）地役权的客体是不动产。包括土地、建筑物等地上附着物。（4）地役权是权利人为了提高自己不动产的效益而设定的用益物权。= 第 52 页 =（三）地役权的属性1，从属性：地役权从属于需役地，不得单独转让。当需役地发生转让时，地役权随之转让地役权不得单独抵押，需役地抵押的，实现抵押权时，地役权一并转让。（物164、165条）2，不可分性：一是需役地和供役地不可分，是一个整体。二是需役地部分转让时，涉及地役权的，受让人同时享有地役权；供役地部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人有约束力。（物166、167条）（四）地役权属于登记对抗主义公示，合同成立时生效。不登记不能对抗第三人。= 第 53 页 =十一，了解土地承包经营权（一）概念：承包人依法通过承包而取得农村土地使用和收益的权利。（二）特征：1，经营承包权的客体具有特定性。只能是农村土地。2，承包的主体特定。主要是农村集体经济组织成员。3，承包内容具有特定性。对耕地、林地、草地承包，从事种植业、林业、畜牧业。4，承包期限具有稳定性。耕地30年，草地30至50年，林地30至70年。承包期满，经批准可以延长。= 第 54 页 =（三）土地承包类型土地承包经营权分为两类：一是通过家庭承包；二是通过招标、拍卖协商等其他方式。（四）两类承包的区别1，承包对象不同：其他方式四荒，家庭均可。2，主体不同：家庭承包的主体是本集体的农户；其它方式承包可以是本集体以外的单位和个人。3，期限不同：家庭承包期限法定；其它方式承包根据实际情况以合同约定。4，权利内容不同：家庭承包可以依法转包、出租、互换、转让；其他方式的除上述权利，还可以入股、抵押。= 第 55 页 = 第三节 合同法一，合同的概念与特征（掌握）（一)概念：合同是自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。（二）特征：1，合同是双方法律行为，必须要有对立的双方当事人；2，双方当事人必须做出意思表示，并且是一致的。= 第 56 页 =二，合同的成立与生效（掌握）（一）合同成立的条件：1，要有合同签订主体，有缔约人，有邀约、承诺两个过程；2，意思表示一致。（二）合同的生效：合同法44条：“依法成立的合同，自成立时生效。”合同一成立即发生法律效力。以下情形，合同成立，却未生效：1，法律、法规规定办理批准、登记手续的2，附生效条件或生效期限的，需要条件成熟或期限届至。= 第 57 页 =三，合同的内容和形式（掌握）(一）合同中的权利义务关系以合同的条款形式对外加以表现。合同法12条1款规定了一般合同条款，也就是合同内容。合同内容的必要条款欠缺，意味着当事人没有达成合意，合同不成立（二）形式：可以一份合同书上一个合同，也可以多个合同；可以是合同书，也可以是通知、声明、店堂告示、电子邮件等等。 = 第 58 页 =四，合同的效力（一）无效合同：1，根据民法通则58条、合同法52条无效原因有以下几种：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益（3）以合法形式，掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规前执行规定。= 第 59 页 =2，合同无效的法律后果：（1）无效合同自始没有法律约束力；（2）部分无效，不影响有效部分的效力；（3）合同无效后，因该合同取得的财产应当返还（更正登记）；不能返还，应当折价补偿；根据过错承担责任；（4）因当事人恶意串通损害国家、集体、第三人利益的，因此取得的财产收归国有或者返还集体、第三人。=