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策划人的21条军规第一条军规：销量是检验策划效果的唯一标准。衡量策划人的好坏标准只有一条，就是提升多少销售业绩，策划人地尊严就是提升的销售业绩，其他一切是空谈。第二条军规：策划团队至高无上。策划人信奉团队合作的力量，彼此尊重，互相鼓励，共同迎接挑战，为共同的成就而深感荣耀。策划人尊重英雄，但反对个人英雄主义，策划人相信，如果一个企业或团队需要*一位英雄才能成功，这个企业或团队已时刻活在危险之中，优秀团队是策划企业、单个策划人生存和永续发展的最佳资源第三条军规：策划职业不是仅次于总统的职业，而是等同*女策划是开发身体大脑的职业。第四条军规：策划人的角色是扮演专家和顾问的角色，是帮助企业解决问题。策划人应该有一种心态，就是随时随地是在“帮助”企业，帮助媒体的心态。第五条军规：策划业界没有大师，任何人面对新项目一切都是从头开始策划人尊重权威，但不崇尚权威，策划人认为：权威只能代表某些方面或者某些经历曾经比策划人优秀，而环境是变幻莫测的，老标准和老方法不一定管用。第六条军规：策划人只做创造资源的事，不做消耗资源的事！策划人的使命是创造文化、创造生活、产生社会文化价值；对社会而言，策划人是微观经济学者！对企业而言，策划人是企业的运营顾问。为社会、为客户创造资源是策划人生存与发展的基础，消耗资源只能导致策划人成为被淘汰的一群！第七条军规：先做人，后做事；做实在人，干专业事策划人要有高度的责任心，诚信、科学地对待工作；勤奋工作、专业的精神使策划人赢得胜利。第八条军规：每天都是新的开始，策划人以超越自我，超越企业及客户的期望为荣策划人尊重每一位曾为策划人企业过关斩将的策划元勋，但反对有人躺在功劳簿上不思进取策划人尊重每一位为企业赢得利益的策划功臣，但反对有人投机取巧，鼠目寸光，策划人坚持：没有一种利益值得以牺牲策划人的信誉为代价。第九条军规：点子时代已经过去，单点不能实现整体突破。第十条军规：策划之后需落地，执行力大于策划力，三分策划，七分执行第十一条军规：策划人不崇拜英雄，以打倒英雄为己任，应低调做人，高调做事低调做人，可以在你周围保持健康的空气，不要言必称大师，那是虚弱的表现，策划人应高调做事，才可以赢得支持和声誉。 第十二条军规;原创第一原创决定性的、持续性的市场第一拉动力！策划人价值在于原创，策划人是把激情与严谨集於一身的人。策划人不排斥模仿，但策划人拒绝抄袭，策划人渴望有灵魂的想象和有执行力的创意。第十三条军规 别把自己太当回事，要把事当回事！团队属于客户、尊重从尊重工作开始只有具有共同价值观，相互依赖、相互信任、相互支持、相互尊重、相互需要的人，才构成团队！项目团队就是属于客户的团队，他们在任何时候都以客户的利益为最高利益。只有这样他们才能创作出为客户实现利益的作品。也只有这样，项目团队才能在为客户服务期间主动发现客户的需求，主动提供专业服务。他们会很自豪的说：我正服务于我的客户！团队成员在团队是否获得大家的尊重取决于他是否足够尊重自己的每一项工作。策划人没有只是简单应付的工作，没有自己不满意的出品。策划应人常说：别把自己太当回事，要把事当回事！第十四条军规 没有状态就不要工作，有所为，有所不为、能力决定空间策划人应深知自身、企业的发展来自客户信任的不断积累。因此强调对客户的每一项工作负责。不因人废事，坚持自己应有的专业原则与专业态度，是做好客户委托的每个项目的前提。在策划人只有一个标准：做自己比别人做得更好的事！团队的能力有多少，未来的空间就有多大！因此，策划人的团队杜绝任何不良工作习惯，要求每个团队工作成员在投入工作前充分激活自己的思维，使自己在工作中始终都保持最佳的工作状态。否则一个环节的工作质量会影响整个项目团队成员的能力有多大就在公司承担多少责任、获得多少资源和利益！没有状态就不要工作！第十五条军规 实操最重要，专业只是解决问题的工具、事实的一半是真相一切的专业都只是解决问题的工具，策划人创造的是客户所委托课题的解决方案，绝不能只是展示专业的文本。因此，策划人为客户提供具有科学性与可执行性的专业方案，不唯专业而专业！专业一定强调客观的研究，在繁复的事实背后寻找事物存在和发展的内在规律。“事实的一半是真相！”是策划人始终不一的责任和信条。而专业的出品就是对社会资源整合后的，符合事物发展的客观规律和必然趋势的行为策略。因此，策划人交给客户的是实效性方案而不是漂亮的方案！方案的实际操作性最重要。第十六条军规 一分钱的项目和一百万的项目一样做！对于策划人而言，不管项目的经营状况如何，策划人职责就是尽团队的能力提供最优化的方案与服务。因此，从专业角度而言，一分钱的项目和一百万的项目一样做！第十七条军规 ：做足一百分是本分 一百分是完美的表现，追求顾客满意，追求完美服务，是策划人的工作标准。不要以为这是高要求，如果你能实现一百分，不过是刚刚完成了任务而已。第十八条军规 关注策划的每一个细节，好的结果来自过程的完美任何一件工作的成绩都来自完美的工作过程。因此，策划人崇尚简单管理，在工作中关注每一个细节，对工作过程的关键点控制，强调良好的工作环境，进取的工作氛围，严谨的专业平台，有良好的工作间去创造性地工作。第十九条军规：简单、简单、再简单 不要太夸张，不要虚张声势，更不要节外生枝。寻找捷径是策划人的首要方法。同样的一件策划案，如果你能完成得比别人更简单，就是好样的第二十条军规：策划就是算帐的过程，省钱、省钱、再省钱 第二十一条军规：与时俱进，要么上去，要么就出去永远保持进取，保持开放心态，知识经济中的一切都与学习、进取、开放心态相关，所以生存的第一要诀就是学习学习再学习，进取进取再进取，开放开放再开放。懒于学习、没有开放心态和与时俱进观念的人，实际是在选择落后，也就是在选择离开策划业。如何进行房地产系列广告策划现结合具体广告个案综述如下，仅供同行参考。 报纸系列广告策划之一：形式与形象 系列广告既为系列，就需要有一个统一的表现形式，以实现系列广告的效果，否则，广告前后无法形成连贯性，从而影响广告效果的发挥。就形式与形象的表现而言，主要通过以下几方面来实现，当然，在不同的广告策划中，由于策划环境的不同，会有一定的差异。 1、广告整体形象统一 对于广告整体形象统一，往往可以通过广告CI、统一的发布版式、统一的发布版面和统一的风格来实现，尤其需要内容核心形象的统一。这种个案如西部电子开盘的系列广告，在4月2日至6日的三则广告中都有充分的表现。 2、系列广告的提示性 对于系列广告的提示性，这是开发商为、了让受众更好地接受系列广告的信息，所采取的一种手段，比如在金色时代金色时代商住公寓系列广告之篇、西部电子请注意4月3日、5日、6日、8日的西安晚报等等。 当然，关于系列广告的提示方法，还有多种多样，比如今天广告突出醒目地提出一个悬念，在其下用小字标识敬请留意明日广告等。当然也有广告不明确说明，而寓系列于策划之中。 3、系列广告的纲与目 对于系列广告的纲与目，主要表现为广告主题的明确阐述与分题的反复诉求。系列广告的标题制作往往为双行或更多，表现在形式上，就是统一一个纲（系列广告主题，若表现方式不完全统一，需意义一致），张扬一个目（广告分述子题）。 比如紫薇系列广告阳光行动之一全景阳光，与您共享-紫薇城市花园开创户型设计新理念，二期隆重推出全景阳光户型（3.22西安晚报），阳光行动之二生活的阳光，生态的紫薇-紫薇城市花园开创户型设计新理念，隆重推出全景阳光户型（4.5西安晚报）。 4、系列广告的沟通性 对于系列广告的沟通性，就是您的广告首尾要相互连贯，或并列，或递进，或倒置等，您的广告要在充分宣扬主题的同时，要与受众充分沟通，比如您的提醒，广告的照应等。 报纸系列广告策划之二：内容与个性 系列广告的内容对于决定系列广告的质量具有质的决定作用。仅有形式的完美，只能是吸引受众关注您的楼盘，而对销售不会有太大的促进作用。对于系列广告的内容，应充分与楼盘个性结合，从某种意义上讲，系列广告同单一广告的策划一样，必须有自己独特的销售主张（另一说法是，系列广告可以不必过分强调独特的销售主张，有待商榷，此处略），同时还需要注意竞争广告的表现。 1、内容主题要统一 系列广告中各篇广告的策划必须服从于一个统一的主题，这个主题同时是楼盘的一个有力卖点，即独特的销售主张。比如紫薇系列广告阳光行动系列，主要突出的是全景阳光户型，以此为主题，通过系列广告让受众充分了解全景阳光户型的各个侧面，从而达到宣传目的。 2、各篇广告要独立 系列广告各篇独立主要是要在统一的主题之一，要充分表现分题的个性特征，以让市民对该楼盘特征有深入、透彻的了解。 比如，对于一座楼盘不同的销售对象（依据市场定位），可以就楼盘的同一卖点对各个销售群体进行差异化诉求，从而获取更多的销售机会。 对于同一项目不同楼盘的相继开盘，系列关高可以借助先前开盘及销售的情势，递进式诉求新开盘的优势特征。 对于同一楼盘的各种优势特征，可以分而道之，此时的主题需要有一个比较理想、虚拟化的表述，以能充分表述各优势特征。 3、各篇广告要照应 系列广告之所以能发挥比单一广告更大的威力，就在于它的系列性，这种系列性不仅需要通过有意的提示来表现，更需要通过精心的层次设计来发挥系列广告的引力作用，即充分吸引受众的关注，从而达到目的。 对于照应，最便捷的方法是通过高密度的广告投放，来实现系列，此种方式耗费大，极易造成浪费，对策划的要求较高。开发商如果需要通过此种方式来实现系列，其广告最好与销售促进或公关结合，其对于销售的效果才会大大增强。 最为人注意的照应方式是悬念，此种方式通过与促销结合，其效果极佳，而且开销相对较少。开发商运用此种方式，需要精心策划，悬念应从受众，特别是目标销售群体的心理作为切入点，以此作饵，方能将目标对象步步诱近，从而实现广告目标。 另一照应的方式是生活故事法。此种方式在西安房地产界运用不多，在外地某些城市有一定的表现。在其它消费领域，生活故事法运用如同家常便饭。 4、广告卖点要突出 系列广告主题是卖点，各分题也同样是一个卖点。强点突出卖点，主要是从便于受众理解并接受信息的角度出发。由于系列广告常常不象策划者所想的那样，专心关注系列广告，受众收到的或许只是某一期楼盘的某一个讯息，所以必须强调卖点。特别是对于一些系列广告间隔太长的广告计划而言。 以上就系列广告的大致表现情况进行了简单介绍，在具体的操作时，由于面临的策划环境不同，常常会表现出差异。最终的关键是在于营销计划制定者的灵活把握与精心计划。目 录第一部分 房地产户型策划4户型需要策划4户型简史5好户型的标准6立体户型面面观7大户型？小户型？9面积多大才合适？10户型之首客厅11主卧12厨房13洗手间的问题14阳台17户型设计趋势18第二部分 售楼书该说点啥20第三部分 关注购房中的感性行为22第二部分 关于房地产价格策略的几点思考24一、成本+竞争？消费者+竞争？24二、金子？银子？25三、开盘：高开低走？低开高走？26尾盘：降价清货？精细营销？27“低开高走”的实际操作问题29第一部分 房地产户型策划可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。 户型需要策划表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。 其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。 世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。 户型策划的主要内容有以下几点： 1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100左右，有的希望三房能做到130以上甚至170；有的喜欢70的二房，有的中意二房超过90那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。 3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。 4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。 户型简史时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划，有必要先了解一下户型在简要发展历史。 坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老子住上房，东厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年来，这就是咱中国老百姓最理想的“户型”，无论是平头百姓还是县官老爷，只有面积大小几重几进的区别，基本设计思路概无二致。 这样的“户型”自然是好宽敞舒适，功能分区明确。但动辄占上亩把几亩地，土地资料利用率太低，而且基本没有卫生间概念，不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶；窗户小小的，大正午也有几处黑角落。这样的“户型” 现在恐怕在农村也不大受欢迎了。 解放了，日子似乎是好过些了，不识时务的马寅初老头被打倒了，于是一天比一天多的人不断涌上街头要房住。国家机关、企事业单位一盘算，发现自己银子实在太有限，那就凑合将就吧，大通道，筒子楼，小平房，公用厨房公共厕所，先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地方再说。这样的“户型”，说什么也住着挺别扭不舒服，但那年月，还能怎么着，能分个一间半间就不错了，感谢谁还来不及，谁想那么多。 转眼是80年代，改革开放了，经济真的好起来了，衣、食、行转眼就都大有改善，琢磨起住房问题自然就顺理成章。大伙很快就发现这大走道的筒子楼实在不是好 “户型”，都渴望能弄个“成套房”。是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担心别人眼馋吃得艰苦一点别人也不会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可看到星星，这样的日子可实在太美了！ 可很快人们又发现还是不对劲：厅里实在太小，放个大彩电看着刺眼，放在房里吧父母儿女来看又不方便；还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身；冰箱想放厨房，可厨房更小；洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄；客人来了要往床上坐，一家人的生活裸露无遗。于是人们盼望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大，卧室里干干净净的房子。 这样的房子还是有人不满意：早上一起床，大家还是要抢着上厕所；辛苦一天晚上想好好泡个澡也不方便，厕所里总是潮湿阴森味儿不太好；厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不顺便；大热的夏天厅里怎么也没丝儿风？想看电视吧又怕吵着孩子的学习，不看电视吧晚上还真挺难受，有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子父母很快，在最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。 有单身汉也想要成套的房子，于是有了单身公寓。 有经常来这里公干又住腻了酒店的人也想买房子，于是有了酒店式公寓。 有极想看山景海景园景的人，于是有了景观户型。 好户型的标准选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。 一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。 一套好的户型，必须做到以下几个分开： 1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。 4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。 如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。 厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家人的食欲。 卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。 卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。 一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。 当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。 好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。 好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。 立体户型面面观目前市场上的立体户型主要有两种：跃层式（深圳叫复式）和错层式。 所谓复式，就是在一套房子内拥有两个楼层面，而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层）。 很显然，复式住宅给予住户的空间层次感十分强，功能分区也能做得十分到位，其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。 一般说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，因为从人们的居住心理来看，进门应该是第一层，若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室；而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等，复式上层并非是一般客人可以进入的。 复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米，否则不仅行走不方便，家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究，一般设于厅堂的角落，以避免占用过多的空间。在下层，楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积，在上层出口处以设置卫生间入口为宜，可不另设平台面积。 显而易见，复式住宅面积一般都很大，动辄200以上，而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高，因而其总价非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住质量，它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优越感，又多么让人心动！ 而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习，都可在不同的功能层面上进行，较好地满足了人们对现代家居的需求。 错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓，既增加了乐趣，又不太影响交流沟通，其面积也与平面户型相差不大，因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型：进门的第一层面为公共活动区，南面是大开间客厅，北面是餐厅、厨房和公共卫生间，向里上数级楼梯形成第二区域，可作为老人房儿童房或客房，继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区，同样是大受欢迎甚至出现抢购。 1999年，深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做成错层式：进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间，往下走为厨房和工人房，顶层为主要家庭成员起居活动空间。发展商在广告中不仅宣称该户型“领先30年”，而且“使用面积大于建筑面积”，凭借这一创新户型，很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出80%以上，不少眼光独到的炒家也因大胆投资而获得颇丰！ 大户型？小户型？由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因，不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。 香港有“千呎豪宅”的说法，1000平方呎多大？90多平方米而已。在深圳、广州、上海，一般认为130平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市，似乎只有170平方米以上才会被叫做“大户豪宅”。 从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很难做出新颖别致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简单，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能，而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。 值得特别一提的是，小户型是否应带保姆房的问题。一般说来，在小户型的买家中，结婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前国内的社会经济环境下，又需要夫妇两人都上班工作，他们正是最需要聘请保姆家庭！但目前市场供应实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的则为数寥寥。消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松，那么增加一间保姆房所带来的压力，目标消费者能否承受？希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入研究。 从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此，因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究，但一旦定位准确，其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽，于是从3、40的单身公寓到二房、三房、四房直至200以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉开奔驰的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户挑选余地大，市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才能得出。 户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。 面积多大才合适？在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。 不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。 消费者对应性。我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过50。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70还是100？三房是做100还是130？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。 舒适性。房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。 房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。 除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣，则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。 地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90甚至100，而在深圳，恐怕就很少有人能理解90以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105115之间，而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。 户型之首客厅毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首，在设计中应该得到最高规格的尊重。 在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。 上一篇文章我们提到，视总面积的大小，客厅的开间应在3.85米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。 阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方，我们认为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径，当然应让全家人都得到这种享受，因而从这个角度看，也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连还有一个重要原因：它是我们晾晒衣服的地方，因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。 如果在向阳面设置了阳台，在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢？虽然不是必需，至少值得考虑！ 在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。因为门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗？厨房呢？哪个卧室外的门朝向客厅？能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之间的走道如何安排？不设过道又如何？这些问题当然不可能有统一的答案，不可能有经典的、最好的方案，而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求，并结合项目的实际情况统筹安排。 客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通，而在大连市场，好象多数都是有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些；错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些，但通风性差一些，面积利用率也将打点折扣。 玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑，因而设置与否也需谨慎调查。 关于客厅，我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求，是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路？ 对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定一房一厅、两房一（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。 客厅能开PARTY跳舞吗？客厅能不考虑摆放电视机吗？客厅能是小酒巴吗？客厅能是茶艺馆吗？ 凡此种种，或许现在还没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。 主卧我们都知道，在单位福利房一统天下的年代，即使在三居室以上的户型中，各卧室尽管有大小之分，但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现，堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。 主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。 主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。 主卧设计的要点如下： 卫生间：我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间，这显然是没有较好地理解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间！不仅如此，主卧卫生间面积也应比公共卫生间大，功能也应更完备在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同时，我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有甚者，有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。 面积：主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在18平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在2530平方米左右。 窗户：客户的功能有三：采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟；无论电扇风、空调风是多么清爽宜人，它也不能代替轻灵、和谐的自然风；无论电视节目有何等精彩，它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。 辅助功能：在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简单地将每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。 厨房我们关于厨房的想法可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的舒适度；厨房设计的创新