1、
土地财政报告总结
“土地财政”城镇化延续
在今天，以“土地”为核心的发展模式已经问题缠身并发展到尽头。如新华社评论所言，房地产支撑着政府财政、经济发展、企业和个人财富增值利益，这样注册香港公司是不牢靠的，政府就应当果断剥离捆绑在其上的利益。
近日，经济学家吴敬琏透露，过去几十年来的造城运动中，政府获取的土地价差保守估计在30万亿元左右。正是由于政府在土地政策中的利益，才会大力推动造城运动与发展地产业。
建立在垄断土地一级市场上的“土地财政”是中国特有的城市化道路的核心，是中国特有的现象。各个地方政府在过去十几年，通过土地融资，推动城市化，即“经
2、营城市”。这一过程构成了过去20年发生在中国的所谓中国式的“城市化”。其本质是，地方政府为了政绩需要而不断地投资，这需要资金，通过“土地财政”以及城市建设，恰好可以实现个人“政绩”。当然，更大的推动力是其中普遍的巨大的官僚寻租机会，因此，每届政府都不遗余力地卖地，兑现政绩与个人利益，而不管后果。甚至即使没有卖出去的土地也拿去作为抵押的杠杆，借贷（债）搞建设。
这也是一个与民争利的过程，所谓“30万亿”的价差背后，就是对农民以及城市拆迁居民的。由于政府垄断了一级市场，即使农民的集体土地，也要先由政府征用后才能在市场上出售，这个环节形成的价差就是对农民的剥夺。在上世纪90年代末房改时，
3、政府将公房几乎无偿划给了城市居民，这些房产在过去的十几年中获得了巨大的资产升值，但是，农民却无法拥有自己土地的产权，而且被城市化征用的增值部分被政府拿走。
但是，城市居民也并非都是获益者。今天回头来看，所谓受益者，应该主要是参与房改的体制内的公务员以及事业单位从业人员，而他们的获益程度也因为权力等级不同而不同。在房改后，这些部门继续以远低于市场的价格进行福利分房或者变现福利分房，并成为过去十余年房价上涨的最大受益群体。而普通居民则承担了不断上涨的房价，甚至有的家庭需要几代人的储蓄才能为孩子购买一套住房。
实际上，政府在地产业获得的好处不限于“土地财政”，还有巨额的税收。
4、根据统计，过去十年间，仅针对房地产业征收的五大税种，其总收入从2003年的900多亿元，暴涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达十倍有余。土地与税负成本占房价的60%左右，如果再加上高额的抵押贷款利息，购房者基本上是为政府和银行打工。
对于房价上涨的调控屡屡失效，皆因政府在地产业中有巨大的利益，而体制内从业者因福利分房又不承担房价上涨的压力，反而因房价上涨获得资产升值。因此，各级政府对地产调控是“虚与委蛇”。
当然，一种观点是，地产价格上涨是货币贬值推动的，因为过去十年持续通货膨胀，鼓励了人民买房投资以抵抗储蓄贬值。一种估计是，中国有1/3的新增住房属于投资性质。可实
5、际上，货币贬值除了政府控制利率处于较低水平之外，主要原因是政府的“土地财政”释放了过多的货币所致。孰因孰果，还是要搞清楚。
可以看出，过去十余年，中国货币贬值、房价等增速都是迅猛的，甚至是疯狂的。疯狂的主要原动力就是土地。政府近乎失控利用土地发展经济，也造成了通货膨胀、基于家庭资产的贫富差距、经济结构日益失衡、腐败等等问题，并透支了未来中国经济发展的动力和空间。
面对这30万亿，也有声音提出，为在“分税制”下，地方认为事权与财权不匹配，地方政府拿得少，做得多。因此，地方政府才不得不大搞“土地财政”，为城市化融资。如果不搞“土地财政”，地方政府则没钱做事，也没钱搞民生。
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