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1、 沭阳天和盛世项目投资分析报告 一、分析依据 资料查阅： 沭阳区域房地产市场房地产市场调查资料 《江苏省建筑工程预算定额》 《江苏省建设工程造价信息》 《民用建筑可行性研究与快速报价》 《建设项目经济评价方法与参数》 《房地产开发经济评价方法》 《建筑工程施工监理手册》 二、分析说明 本报告中使用的项目占地面积、土地取得成本、借贷资金年利率、 前期工程费、建安工程费的单方成本、政府规费计价标准、管理费用、销售费用估算比例、销售税费的计算比例来源于项目组收集的沭阳房地产市场的基础数据，其中数据如有偏
2、差可由开发商确认并进行调整。 项目的产品定位及分期体量测算是项目组根据市场调研所得，实际项目规划开发必定会有所变化。由于容积率未定，本文研究方法以不同的容积率的变化反映项目有可能的产品组合，根据所有市场判断分析采用科学计算方法建立分析模型，从而得出未来的预期收益情况，根据收益情况对比确定项目的产品类型配比及项目最终收益情况： 项目用地面积为210.7亩，成交价为30万/亩，容积率未定，从1.0-3.5不等，根据建安成本的巨大差异考虑的产品类型可分为6层多层，9-11层的小高层、12-18层小高层，19-33层的高层四种产品。四种产品对比如下： 产品类型 6层多层 9-11层小高层
3、12-18层小高层 19-33层高层 建安成本（元/㎡） 600 1100 1300 1700 售价均价（元/㎡） 2200 2300 2300 2500 单一产品最大容积率 1.8 2.5 3.6 4以上 单一产品楼面地价 （元/㎡） 234 169 117 100以下 注：单一产品的最大容积是根据日照间距系数1：1.2计算，地块能够规划最多该类产品时的容积率，最大容积率数值根据专业规划设计人员经验所得，地块实际设计容积率应略低于该系数。 初步分析要点： 1）19-33层高层由于建安成本接近售价不予考虑； 2）规划楼层越低，利润空间越大；
4、 3）考虑政府对产品的限制，建议规划6层多层与9-11层小高层产品 4）以下分析以单一产品6层多层、11层小高层、多层与小高层组合建面比分别为1：1（实现最大容积率2.5）与4：1（实现最大容积率2.0） 5）从下表可以看出多层越多净利润越大净利润率越高收益率越高，经济效益越好，因此，建议项目尽可能少建小高层产品。 具体测算为动态和静态结合进行分析。分析结论表如下： 序号 项目名称 单位 6层多层 11层小高层 多层与小高层建面比1：1 多层与小高层建面比4：1 1 总收入 万元 55624.80 80768.41 69530.85 62507.59
5、 2 总成本费用 万元 37144.34 66495.81 51502.02 43955.74 3 税金 万元 3198.43 4644.18 3998.02 3594.19 4 利润总额 万元 15282.03 9628.41 14030.81 14957.66 5 所得税 万元 5043.07 3177.38 4630.17 4936.03 6 税后利润 万元 10238.96 6451.04 9400.64 10021.63 7 全部投资净利润率 百分比 27.57%
6、9.70% 18.25% 22.80% 8 财务净现值NPV 万元 1517.15 -3405.09 487.75 1529.56 9 内部收益率IRR 百分比 14.46% -0.78% 9.72% 13.14% 10 动态投资回收期 年 3.14 3.62 3.03 90 三、测算模型 考虑政府对纯多层产品的限制，建议在项目地块北面设置一排11层的小高层产品，一方面最大化降低小高层体量，另一方面考虑规划控制中日照间距系数关系，在最后一排安置小高层产品不影响多层规划，最后一排楼层及高度可随意设置，因此可以使多层产品规划
7、面积最大化，可计算在地块最后一排安置小高层产品时项目各产品面积情况： 测算模型：假设最后一排设置一栋单户面积130㎡、3个单元的11层小高层产品，那么计算小高层产品面积为： S小＝130×3×11×2＝8580㎡ 因设置小高层而损益的多层产品面积为： S损＝130×3×6×2＝3900㎡ 因此多层产品能实现的面积为： S多＝S土地×多层最大容积率1.8- S损 ＝210.7×666.667×1.8-3900＝248940㎡ 因此容积率＝S总建筑÷S土地＝1.83 模型测算具体如下： （注：模型建立是基于项目理论分析，其中规划指标的设立考虑的是最大理论值，因实现
8、规划时产生如建筑面积及容积率的变动，以实际规划设计指标为基准进行调整得出最终经济收益指标。） 1、项目预期工程及销售进度 序号 项目名称 2008年 2009年 2010年 2011年 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 1 一期工程 开工期 施工期 完工期 1.1 一期销售 50% 30% 10% 10% 2 二期工程 开工期 施工期 完工期
9、 2.1 二期销售 50% 30% 10% 10% 3 三期工程 开工期 施工期 完工期 3.1 三期销售 50% 30% 20% 2、项目主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 合计 一期 二期 三期 1 容积率 1.83 2 占地面积 m² 140467 3 总建筑面积 m² 257520 100000 100000 5
10、7520 3.1 多层 m² 248940 100000 100000 48940 3.2 小高层 m² 8580 8580 4 项目贷款年利率 7.74% 5 贷款额 万元 8000 6 自有资金 万元 8000 注:贷款利率按国家标准利率计算,分三期为滚动式开发启动资金按项目建设投资30%以上,贷款年限假定为3年. 3、项目经济分析 3.1 开发成本 序号 项目名称 标准(元/m²) 合计（万元） 一期 二期 三期 1 土地成本(契税)
11、 257.73 6637.05 2577.29 2577.29 1482.46 2 前期费用 60.00 1545.12 600.00 600.00 345.12 3 建安工程费 15880.20 6000.00 6000.00 3880.20 3.1 多层 600.00 14936.40 6000.00 6000.00 2936.40 3.2 小高层 1100.00 943.80 0.00 0.00 943.80 4 基础设施建设费 300.00 7725.60
12、 3000.00 3000.00 1725.60 5 开发期间费用 50.00 1287.60 500.00 500.00 287.60 6 不可预见费 3% 992.27 385.32 385.32 221.63 合计 34067.84 13062.61 13062.61 7942.61 3.2 开发费用 序号 项目名称 标准(元/m²) 合计（万元） 一期 二期 三期 1 管理费用 （1～6）*1% 340.68 391.88 391.88 238.28 2
13、销售费用 销售收入*1% 567.40 440.00 440.00 254.80 2.1 销售代理费 销售收入*1% 567.40 220.00 220.00 127.40 2.2 广告推广费 销售收入*1% 567.40 220.00 220.00 127.40 3 财务费用(利息) 2005.09 619.20 667.13 718.76 合计 4047.97 1891.08 1939.00 1466.65 3.3 总成本费用 开发总成本费用为开发成本与开发费用之和
14、合计为38115.81万元，平均单方成本为1480.11元。 3.4 各期销售收入 序号 项目名称 销售均价(元/m²) 合计(万元) 一期 二期 三期 1 静态总收入 56740 22000 22000 12740 1.1 多层 2200 54767 22000 22000 10767 1.2 小高层 2300 1973 0 0 1973 3.5 各年销售收入及税金 序号 项目名称 计算依据 合计（万元） 2008年 2009年 2010年 2011年 1 销售收入合计 56
15、740.20 0.00 19800.00 30570.10 6370.10 1.1 一期销售收入 22000.00 0.00 19800.00 2200.00 0.00 1.2 二期销售收入 22000.00 0.00 0.00 22000.00 0.00 1.3 三期销售收入 12740.20 0.00 0.00 6370.10 6370.10 2 税金及附加 收入*5.75% 3262.56 0.00 1138.50 1757.78 366.28 3 可
16、运用资金 1-2 53477.64 0.00 18661.50 28812.32 6003.82 3.5 财务效益分析 3.5.1 静态指标 序号 项目名称 标准(元/m²) 合计（万元） 1 总收入 56740.20 2 总成本费用 38115.81 3 税金 (1)*5.75%* 3262.56 4 利润总额 (1)-(2)-(3) 15361.83 5 所得税 (4)*33% 5069.40 6 税后利润 (4)-(5) 10292.43 7 全部投资净利润率 (6)/(2) 2
17、7.00% 3.5.2 动态指标 财务净现值 财务净现值（FNPV）是指按某一基准收益率（Ic），将计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标。本投资分析基准收益率按8%计算。 本项目财务净现值（Ic=8%）FNPV=1305.66万元>0，说明项目投资可行。 财务内部收益率 财务内部收益率(FIRR)是指项目在计算期内,各年净现金流量现值累计等于0时的折现率。反映出项目自身的实际动态赢利能力。 本项目财务内部收益率IRR=13.29%，收益率较低，项目赢利能力一般。 动态投资回收期 动态投资回收期是指在考虑资金的时间价值情况
18、下，以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。它主要用于考察项目的财务清偿能力。 本项目动态投资回收期3.04年。 见下现金流量表： 项目现金流量表 序号 项目名称 计算依据 合计（万元） 2008年 2009年 2010年 2011年 1 现金流入 1.1~1.2 56740.20 0.00 19800.00 30570.10 6370.10 1.1 销售收入 56740.20 0.00 19800.00 30570.10 6370.10 2 现金流出 2.
19、1~2.6 49030.14 14953.69 16140.12 17570.05 366.28 2.1 贷款投入 8000.00 8000.00 0.00 0.00 0.00 2.2 自有资金 8000.00 6334.49 1665.51 0.00 0.00 2.3 销售回投 21359.48 0.00 12668.98 8690.50 0.00 2.4 销售税金及附加 3262.56 0.00 1138.50 1757.78 366.28 2.5
20、 所得税 0.00 0.00 6403.01 0.00 2.6 贷款利息 2005.09 619.20 667.13 718.76 0.00 3 净现金流量 1-2 7710.06 (14953.69) 3659.88 13000.05 6003.82 4 累计净现金流量 (14953.69) (11293.81) 1706.24 7710.06 5 折现净现金流量 年折现率8% 4024.60 (13846.01) 3137.76 10319.86 4412.99 6 累计折现净现金流量 (13846.01) (10708.25) (388.39) 4024.60 财务净现值NPV（I=8%）= 1,305.66 万元 (税后评价指标) 内部收益率IRR= 13.29% 静态投资回收期 2.87 年 动态投资回收期 3.04 年 聚智堂地产研究机构 2008．04．27 ——（全文完）——
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