2015年湖北省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析模拟试题.docx

2015年湖北省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于利息的计算，下列说法不正确的是。
A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B：还款当年按年末偿还，按全年计息
C：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额／2)×贷款利率
D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息
E：借款合同
2、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按__收取。
A．面积
B．套
C．成交价格
D．件
3、我国目前建设监理主要是阶段的监理。
A：项目立项
B：项目可行性研究
C：项目实施
D：当事人使用
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
5、某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10．8％。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元
A：500
B：750
C：800
D：1000
E：工业用地的监测点评估价格
6、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。
A．乙＜丙＜甲
B．甲＜乙＜丙
C．丙＜甲＜乙
D．乙＜甲＜丙
7、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。
A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D．柱、梁、板只可预制，不可现制
8、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其__。
A．共代理了多少个项目
B．代理成交额有多少
C．人员素质
D．代理的成功率有多大
9、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=×直接成本利润率。
A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用
C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：工业用地的监测点评估价格
10、职工当年缴存的住房公积金按计息。
A：结息日挂牌公告的活期存款利率
B：结息日挂牌公告的定期存款利率
C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率
D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率
E：执行层的组织协调
11、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。
A．人身保险
B．责任保险
C．财产损失保险
D．信用保证保险
12、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。
A：4451元／㎡
B：4500元／㎡
C：4549元／㎡
D：5821元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是。
A：政策风险
B：市场风险
C：变现风险
D：财务风险
E：借款合同
14、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。
A．房地产净收益按－固定数额逐年递增
B．房地产净收益按－固定数额逐年递减
C．房地产净收益按－固定比率逐年递增
D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
15、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。
A：2.00％
B：2.13％
C：2.22％
D：2.50％
E：工业用地的监测点评估价格
16、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。
A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价
B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取
C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取
D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
E：工业用地的监测点评估价格
17、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。
A．50.6
B．60.6
C．34.8
D．44.6
18、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)．【2003年考题】
A：30万元
B：40万元
C：50万元
D：60万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4 500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡.假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为．【2007年考题】
A：3 473元／㎡
B：4 365元／㎡
C：4 500元／㎡
D：4 635元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
20、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
21、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％．该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为．【2003年考题】
A：180万元
B：196万元
C：200万元

D：300万元
E：工业用地的监测点评估价格
22、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。
A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系
D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制
23、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
24、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。
A：15
B：30
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括__。
A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入
D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。
A：信用债券
B：抵押债券
C：担保债券
D：公募债券
E：私募债券
2、房地产开发项目财务评价报表分为。
A：财务报表
B：经营报表
C：辅助报表
D：基本报表
E：资金来源与运用表
3、净收益每年不变的公式的作用有。
A：直接用于测算价格
B：用于测算类似房地产的价格
C：用于不同期限价格之间的换算
D：用于比较不同期限房地产价格的高低
E：用于市场法中因期限不同进行的价格调整
4、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
5、房地产产品为人类的生活或生产活动提供入住空间是其__。
A．基本功能
B．辅助功能
C．美学功能
D．特产功能
6、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
7、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为
A：工期索赔
B：工程变更索赔
C：合同中明示的索赔
D：合同中默示的索赔
E：费用索赔
8、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租信阶段
9、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有__。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平
E．房地产开发商对未来的预期
10、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
11、房地产权属登记管理的原则包括。
A：房地产权属登记的合法原则
B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C房地产权属登记的属地管理原则
D：申请在先的原则
E：房地产权属瑕疵披露原则
12、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。
A．债权债务凭证
B．使用权凭证
C．所有权凭证
D．收益权凭证
E．分配权凭证
13、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。
A：密度
B：表观密度
C：密实度
D：孔隙率
E：吸水性
14、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。
A．40%
B．50%
C．60%
D．70%
15、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
16、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了__。
A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值
E．权益投资
17、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。
A：购买自住住房
B：建造自住住房
C：翻建自住住房
D：大修自住住房
E：购买商业门市
18、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。
A．投资计划与资金筹措表
B．资金来源与运用表
C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表

19、建筑物区分所有权包括（）等。
A．按份共有所有权
B．专有部分所有权
C．共同关系成员权
D．共同部分持份权
E．长期使用和租赁
20、下列不属于房地产拍卖特征的是__。
A．房地产拍卖数量多，价值高
B．房地产拍卖的时间短
C．房地产拍卖法律性强
D．拍卖结束后续工作多
21、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。
A．基准地价
B．市场交易价
C．标定地价
D．房屋的重置价格
E．市场成交价
22、__是物业可以获得的最大租金收入。
A．净毛租金收入
B．潜在租金收入
C．潜在毛租金收入
D．实际租金收入
23、影响房地产价格的社会因素，主要有__。
A．政治安定状况
B．社会治安状况
C．房地产投资
D．房地产投机
E．城市化
24、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的__，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。
A．财产功能
B．产品功能
C．基本功能
D．辅助功能
25、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A．完全产权价值
B．出租人权益价值
C．快速变现值
D．承租人权益价值
E．残余价值