黄山某旅游项目商业计划书.doc

黄山XX旅游度假基地项目商业计划书 目 录投资要点71 项目概况91.1项目公司简介91.1.1注册情况111.1.2股本结构121.1.3企业组织结构131.1.4重大经营决策程序与规则161.1.5重要财务决策程序与规则171.1.6对高管人员的选择考评和激励约束机制181.1.7内部控制制度评价181.2项目内容介绍191.2.1项目建设概况191.2.2项目主要内容19项目工期：三年。191.2.3项目规划图212 项目投资环境222.1项目所在地概况222.1.1歙县概况222.1.2深渡镇概况242.2 当地旅游投资环境262.2.1行业管理体制262.2.2歙县主要旅游资源272.2.3投资成本分析312.2.4项目投资政策323 项目产品市场分析343.1我国旅游行业分析343.1.1旅游业总收入12年间CAGR为16.15%343.1.2中国旅游业得到了全面复苏353.1.3旅游服务产品需求升级而有效供给不足373.2 中国旅游业发展前景423.2.1影响旅游业的发展因素423.2.2国内旅游需求前景预测443.3我国酒店行业分析473.3.1我国酒店业发展现状473.3.2我国酒店业发展前景493.3.3我国高星级酒店现状513.4安徽省旅游业分析533.4.1安徽省旅游业现状533.4.2安徽省旅游业发展前景544 项目市场需求与前景分析564.1 景区客源市场定位564.1.1一级客源市场564.1.2二级客源市场574.2 影响旅游客流量的因素分析584.2.1 宏观因素分析584.2.2 微观因素分析595 业务发展目标635.1 总体发展计划635.1.1总体目标635.1.2主要经营理念635.1.3发展战略645.1.4整体经营目标和主要业务的经营目标655.2 具体业务战略及业务计划655.2.1产业化战略655.2.2人才战略665.2.3项目开发计划665.2.4市场与客户开发计划666 项目投资方案686.1 项目投资估算686.1.1项目投资建设比例分析686.2 融资方案706.3 投资者权益保障717 项目财务预测727.1财务预测说明727.2 经济效益测算73黄山千岛旅游度假中心项目73总收益预计：7.7394亿元人民币73销售收益预计：73黄山千岛旅游度假中心项目74三年投资汇报1.7778亿元人民币。74平均投资年汇报5925.9万元人民币；74投资年汇报率11.44%。748 风险分析748.1.1经营风险748.1.2行业风险768.1.3市场风险768.1.4政策风险778.1.5项目投资风险778.2 风险控制778.2.1经营风险对策778.2.2行业风险对策798.2.3市场风险对策798.2.4政策风险对策808.2.5项目投资风险对策80投资要点本项目拟选址于黄山歙县深渡港、新安江畔的605亩地块进行综合开发。黄山信息旅游度假开发中心，主营旅游景点开发、经营，是一个担负黄山千岛旅游度假基地建设任务的综合性开发企业。本项目拟选址于黄山信息港、新安江畔的605亩地块进行综合开发。根据总体规划，主要以“别墅+酒店”、“酒店+公寓”为主导产品类型的千岛旅游地产开发模式，规划开发区块分别为旅游度假酒店区、度假别墅区、旅游商业区和农家度假区等旅游房产市场。在国家加强宏观调控和结构调整的政策影响下，旅游产业作为被鼓励和重点培育的产业将吸引更多投资商的目光。旅游产业进入门槛低、投资预期好、收益稳定的特点将逐渐被社会认知。目前，人们随着经济水准的日益提高，把以往仅仅停留在“观光”层面的旅游观念正向“度假”的概念过渡，并呈现一片上扬之势，由此催生的旅游房产也开始迈向度假时代，旅游地产迎来了历史上绝无仅有的黄金开发周期。 同时，安徽省在建或已建成的一些大项目对资本市场的良好示范作用，以及全省对新谋划项目积极的招商推介，将使旅游投资项目逐渐扩大影响。安徽省旅游产业发展壮大和关联带动作用的增强，各级党委、政府对旅游产业重视程度的不断提高，政府主导型旅游的巨大产业功能将逐步显现。旅游业发展的政策将更宽松，环境将更好。投资热点将更加突出，建设资金将更加充盈，旅游产业将走上一条快速、健康、可持续的强劲发展之路。本项目总投资5.18亿元人民币，本项目收入总额为7.7394亿元人民币，三年平均投资年回报5925.9万元，年汇报率11.44%。项目具有一定的盈利能力。项目财务净现值为 万元，内部收益率 %，投资回收期 年。项目具有一定的盈利能力。1 项目概况1.1项目公司简介五岳归来不看山，黄山归来不看岳。明代旅行家、地理学家徐霞客春游黄山，赞叹说：登黄山天下无山。千岛湖，被世人誉为“国际花园城”，人间仙境。黄山千岛旅游度假开发中心，就座落在：天下第一奇山黄山脚下；国际花园城千岛湖上游；国家级风景名胜区新安江山水画廊之中。2006年春节刚过，一批来自海内外的浙江籍商人，在江南选择投资项目时，来到黄山与千岛湖水上旅游线的节点，安徽省歙县深渡港，一眼就被这秀丽的山水吸引住了。 优越的地理环境； 原生态的山水人文；花样众多的农特产品；深厚的徽文化历史底蕴。这里，独具魅力，引人注目，令人惊喜；这里，是现代都市人所稀缺的风水宝地；这里，也是都市人所梦寐以求的田园生活。于是，大家选定在这投资。2006年XXXXX公司成立。公司股东来自中国侨乡浙江青田，70%是长年旅居欧洲的华侨。一期投资XX亿人民币，开发面积605亩。项目定位：生态旅游度假基地。开发地：安徽省黄山市XX。该项目被列为安徽省861重点工程，黄山市443行动计划和X县重点工程。新安江是徽商的母亲河，是徽文化的重要发祥地和徽商的起源地。新安江畔的深渡镇是全国中心镇和试点镇之一，是徽州通往浙江的水上咽喉，重要的物资集散地，也是黄山市最大的内陆码头。这里是典型的中国江南小镇，民风淳厚，村落古朴，山水秀丽，是天然的氧吧。每年经深渡港码头南来北往的中外游客达数十万人次。当前，正是我国旅游地产开发的黄金期。我们在开发理念定位上，从根本上摈弃了以往开发商唯利是图掠夺性的土地开发，选择对环境、资源和生态充分保护利用的可持续发展的模式，倡导“规划就是财富，环境就是优势”等现代发展理念，在旖旎秀美的山川风光中，打造出与山水和谐的旅游度假生活美景。旅游地产建筑的最高境界是让地产成为一种文化，从而做到地域性、民族文化和现代建筑艺术的有机融合、完美统一。每一个建筑都是用文化来传承文明和丰富建筑内涵的。为了使项目开发定位更加科学、准确和合理，我们耗资上百万元，邀请了国内外20多家规划设计和专业策划公司为我们项目出谋划策。该项目总规划面积30.3万平方米，建筑占地面积5.87万平方米，总建筑面积24万平方米。容积率1.2，绿化率46.5。目前，总体规划设计工作已经有关部门评审通过，进入全面施工建设阶段。我们以深厚的徽文化为背景，以新安江山水画廊为载体，以日益兴旺的旅游产业为主导。开发后的黄山千岛旅游度假基地，将成为上海的后花园；杭州的御花园；黄山市的会务中心和国际黄金旅游线上的又一旅游休闲度假胜地。让游客来这里体验徽州文化，看徽山、赏徽水、尝徽菜、听徽戏、带回三潭枇杷，贡菊，黄山茶和徽州土特产。1.1.1注册情况一：企业名称：XXXX房地产开发有限公司住 所：XXXXXX黄山大道法定代表人：XXXX注册资金：XXXXX实收资本：XXXX企业性质：有限责任公司成立日期：XXXXXX经营范围：房地产开发、商品房销售；旅游项目建设；建筑材料销售；房屋中介服务。注册号：XXXXXXXXXXXX二：企业名称：XXXXXXX度假开发中心住 所：XXXXX黄山大道法定代表人：XXXXX注册资金：XXXXX整实收资本：XXXXXX整企业性质：合作成立日期：XXXXXXX经营范围：旅游景点开发、经营。注册号：XXXXXX黄山诸葛房地产开发有限公司注册资本1000万元人民币，由诸葛育平、詹志平、干再鸣和金苏林共同出资组建。1.1.2股本结构黄山XXXXX旅游度假开发中心暨黄山XXXX房地产开发有限公司注册资本XXXXXX万元人民币，由XXXX、XXX、XXX、和XXX共同出资组建，注资额分别为XXX万元、XXX万元、XXX万元和XXX万元人民币。图1.1 项目企业股本结构1.1.3企业组织结构本企业的主要业务及职能管理部门包括： 董事会办公室董事会办公室是董事会处理日常工作的办事机构，负责董事会文秘管理、公关接待、后勤保障、综合研究等工作的综合协调职能部门，具有调研信息、查办和协调功能。 财务部财务部负责建立健全企业的财务管理细则和会计核算体系；依法办理会计事务，处理有关凭证、簿记、报表等核算工作，及时向有关部门提供会计信息；负责企业财务管理、成本费用控制等各项管理工作，制定筹资、投资、股利分配、税务筹划方案并实施相应的管理，参与制定资本运作方案，对会计信息进行处理，为企业管理和决策提供依据；企业内部稽核；处理企业与银行、税务、财政等政府部门之间的有关财务事项，并协调好与这些部门之间的关系；企业内部与财务工作相关的业务培训。 人力资源部人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度及实施；人事档案管理，员工招聘、调配、解聘，做好企业人才信息储备；建立并实施员工激励体系，核定员工薪酬、福利；建立并实施员工保障体系，办理员工的各种保险；拟定员工培训计划并负责实施，充分挖掘员工潜质；实施考勤、绩效考核，拟定相应奖惩措施。 投资发展部投资发展部负责收集整理行业发展动态及相关信息，为企业制定发展规划提供参考；根据企业发展规划，寻找投资项目，进行项目策划，建立项目储备；根据企业确定的拟投资项目，牵头进行可行性研究；组织项目建设；参加企业资本运作方的拟定等。 行政管理部行政管理部负责建立和完善各项行政、办公管理的规章制度；督促各部门贯彻落实企业规章制度和决定；承担总经理秘书工作；企业日常办公事务和后勤、公关、接待；公司保密工作和行政办公范围内的安全管理；配合营销部进行公司形象宣传和企业文化建设；管理用固定资产、办公用品等实物管理；管理企业文件、资料、印信；企业各类会议的会务工作，以及总经理主持会议的会议资料管理。 营销部营销部负责市场营销统计资料和数据的收集整理；制定企业经营目标，策划经营战略；根据市场情况及经营目标，制定促销方案和广告宣传方案，经批准后实施；根据市场情况及企业资源，进行产品策划、拓展经营项目。 办事处办事处负责与企业业务相关的政府部门、股东单位、中介机构等组织进行联络。为企业各部门工作人员提供工作场所及办公用具；收集行业、企业、政府的相关信息和政策。 审计部企业内部审计由审计部负责。图1.2 项目企业组织结构图1.1.4重大经营决策程序与规则企业实行现代企业管理制度，设有董事会和总经理。企业总体实行制度化管理，企业的重大经营决策，如重大投资决策或重要财务决策，均通过董事会按职权范围决策，按程序进行。董事会是企业的决策机构，有关职能部门作为决策机构的下层组织，行使其智囊团和参谋部的职能。每项重大决策前，先由有关职能部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议，重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后，提交董事会讨论决策。具体决策程序为：首先由专业职能部门根据企业生产经营管理及发展需要，就需要决策事项进行前期调研后提出建议，然后由企业内部高级管理及技术人员组成的各专业委员会结合企业发展战略规划,对其进行投资价值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨,为董事会决策提供科学的依据,规避企业投资失误和风险；同时，企业还成立行业权威和社会专家组成的战略投资委员会和独立审核委员会参与重大投资决策的评估，提供专业化的咨询意见。在此基础上，根据公司法和企业章程规定的程序、权限进行重大经营决策。财务部汇总决策目标提供重要财务资料企业财务总监组织初审经理办公会议审查董事会决议通过决策结果决策权限范围内决策权限范围内1.1.5重要财务决策程序与规则 图1.3 企业财务决策程序与规则1.1.6对高管人员的选择考评和激励约束机制 高管人员的选择董事长根据企业实际情况提出执行总经理及其经营管理班子的建议人选，提交董事会讨论通过；执行总经理可根据企业实际生产经营管理情况提出其他高管人员的建议人选，提呈董事会审定。董事会秘书亦由董事会聘任。 高管人员的考评企业董事会以“提高运营质量和增加经济效益”为标准，结合项目进度、利润指标、管理要求等各项任务指标制订合理的年度目标责任制，并进行认真分解、层层落实，制订各自的内部目标责任制，并制订相应的与之配套的内部考核指标体系，从而保障企业“利润最大化”和“股东利益最大化”。 高管人员激励和约束机制企业制定的内部控制制度是完整、合理的，并得到了有效执行。企业规范内部控制和运营，完善内部激励与约束机制，建立年薪制等内部奖励和提升制度，提高管理层尽职工作的积极性和工作效率，从而为实现企业稳健及持续发展目标在制度、机制等方面提供强有力的保障。1.1.7内部控制制度评价企业按照企业会计准则、企业会计制度和有关法律法规的规定建立健全了内部控制制度，所制定内部控制制度的内容主要包括对货币资金、融资、采购与付款、实物资产、成本费用、销售与收款、工程项目、对外投资、对外担保等经济业务活动的控制。企业内部控制的方法主要包括：组织结构控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、人员素质控制、风险控制、内部报告控制、电子信息系统控制等。1.2项目内容介绍本项目拟选址于黄山歙县深渡港、新安江畔的605亩地块进行旅游度假综合开发。1.2.1项目建设概况（1）将新安江畔605亩土地打造成为：上海的后花园；杭州的御花园；黄山市的会务中心和国际黄金旅游线上的又一旅游休闲度假胜地。，以浓缩徽文化为主要内容的观赏景点，以招览游客。1.2.2项目主要内容项目工期：六至八年。建设内容：总用地303277平方米规划净用地228848平方米总建筑面积240002平方米其中：产权式度假酒店36360平方米临江观景酒廊3600平方米商务度假酒店23260平方米高级接待中心2200平方米园林商铺76250平方米农贸市场1800平方米综合服务中心3100平方米垃圾中转站600平方米多层乡村住宅、商住楼49280平方米新农村民居39552平方米辅助房800平方米医疗站200平方米邮局400平方米幼儿园2600平方米绿地面积142100平方米广场道路29200平方米建筑占地面积58720平方米容积率1.2绿化覆盖率46.55总住户数480户停车位240位1.2.3项目规划图图1.4 项目规划图2 项目投资环境2.1项目所在地概况2.1.1歙县概况【概况】歙县总面积2122平方公里，2004年末总耕地16.2万公顷，辖28个乡（镇），425个行政村。2007年全县上下在县委、县政府的坚强领导下，以科学发展观为统领，以“三大建设推进年”为抓手，勇于创新，抢抓机遇，全县经济实现了又好又快发展，各项社会事业不断进步，和谐社会建设加快。全县实现国内生产总值57.6亿元，比上年增长13%。图2.1 歙县现状图歙县认真贯彻中央一号文件及一系列惠农政策措施，极大地调动了农民的生产积极性，农业丰产丰收。【农业】歙县认真贯彻中央一号文件及一系列惠农政策措施，极大地调动了农民的生产积极性，农业丰产丰收。2007年全年实现农林牧渔业总产值14.3亿元，按90价计算比上年同期增长8.6%。 【工业建筑业】工业生产保持较快的发展势头，2007年全年完成社会工业增加值22.27亿元，按可比价计算增长18.9%，占生产总值比重45.6%。规模以上工业企业93户，工业产值在亿元以上的有8户，同比增加3户，完成工业总产值43.09亿元，同比增长45.6%，实现工业增加值12.26亿元，同比增长31.3%；产品销售率为97.8%。【贸易外经旅游】消费市场稳步升温。2007年全年社会消费品零售总额17.91亿元，同比增长17.5%，其中县级零售额77827万元，增长19.7%，县以下零售额101314万元，增长15.8%。分行业看，批零贸易业实现零售额149654万元，增长16.5%，住宿餐饮业实现零售额28965万元，增长22.4%，其他实现零售额522万元，增长32.2%。全年实现外贸进出口总额3216万美元，下降15%。其中出口总值2169万美元，增长2%。【财政金融】2007年全县实现财政总收入48419万元，同比增长55.4%。其中，国税收入9813万元，同比增长34.8，地税收入9321万元，同比增长20.8。财政一般预算收入27730万元，同比增长23%。在财政收入构成中，税收收入20427万元，同比增长24.7，占一般预算收入73.7。2.1.2深渡镇概况深渡港坐落于新安江畔，是黄山市最大的内陆码头，又是国际黄金旅游线黄山至千岛湖的水上交通枢纽。【概况】深渡镇坐落于新安江畔，是黄山市最大的内陆码头，又是国际黄金旅游线黄山千岛湖的交通枢纽，距黄山市52公里、黄山风景区80公里，水路距浙江淳安县千岛湖65公里。全镇总面积99平方公里（其中镇区面积4.5平方公里），辖29个村、2个居委会，现有人口2.7万。1996年因集“山区、库区、旅游区”三特色于一体，被国家计委、建设部等11部委列为全国57个综合改革试点镇之一，2003年被列为全省63个重点中心建制镇之一，2004年被建设部等6部委列为全国小城镇建设重点镇。2000年分别被省建设厅、国家建设部评为“全省小城镇先进乡镇”和“全国村镇建设先进镇”称号。农村科教工作成绩斐然，被列入全国农科教示范乡镇、棉溪村被列入全国农科教示范村。 深渡镇是中国枇杷之乡，境内林、果、茶、鱼资源丰富，主要农产品有茶叶、果品、菊花。【农业】深渡镇境内林、果、茶、鱼资源丰富，主要农产品有茶叶、果品、菊花。年产茶叶393吨、果品2381吨（其中枇杷2110，柑桔257吨）、菊花241吨。全镇拥有水域面积340公顷，可养殖水面42.7公顷，养殖面积16公顷，水产品总产151吨，其中捕捞128吨；拥有林地12.3万亩，森林覆盖率为80 %，林木蓄积量为25立方米。 【经济】深渡镇共有大小企业713个（其中：农产品加工企业127个），主要有旅游、丝绸纺织、橡塑、化工、电视电缆、建筑等，2004年乡镇企业工业总产值13368万元（其中农产品加工业8573万元）；农村经济总收入为36462万元，其中农业收入3053万元，工业收入13735万元，人均收入3135元。【资源优势】深渡镇是新安江山水画廊的主景区和“三潭枇杷”的原产地，境内“千年古樟”天下闻名。漳潭村，至今仍留存着盖有皇帝玉玺表彰汉朝名相-张良后裔的旌表、张氏统宗族谱，张氏墓祠等。绵潭村素有“新安江畔画家之村”之誉，健在的知名画家有汪更新、庄家宝、庄家汉、庄达成等，其中，汪更新为国际知名画家，被誉为“鱼王”“虎王”，其作品受到周恩来、李鹏两代总理的关注。目前该村保留的古迹还有将军庙、御书楼等一些古迹。2.2 当地旅游投资环境2.2.1行业管理体制旅游业是指从事旅游经营和为游客提供吃、住、行、游、娱、购等各种服务的行业。旅游业主要经济活动领域包括旅行社业、饭店业、旅游交通业和旅游景观业。在国民经济体系中，旅游业是归属于第三产业的一个重要产业部门，对扩大内需、增加就业、促进产业结构调整和实现国民经济的可持续发展均有重要作用。我国旅游业实行“政企分开、统一领导、分级管理”的管理体制。国家旅游局是国务院主管旅游业的直属机构，在国务院领导下，负责统一管理全国旅游工作。各省、自治区、直辖市设立省、地（州、市）、县旅游局三级地方旅游行政管理体系，地方各级旅游局是当地旅游工作的行业归口管理部门，受同级地方政府和上一级旅游局的双重领导，以地方政府领导为主，负责辖区内的旅游行业管理工作。黄山市旅游局是黄山市旅游行业主管部门，依照安徽省旅游业管理条例对全市的旅游业实行统一的行业管理。2.2.2歙县主要旅游资源歙县位于杭州、千岛湖、黄山、九华山旅游线的中心点，徽杭、屯芜公路在此交会，皖赣铁路穿越而过。这里山明水秀，风光旖丽。境内古民居群布局典雅，园林、长亭、古桥、石坊、古塔到处可见，犹如一座气势恢宏的历史博物馆。主要景点有太白楼、新安碑园、许国石坊、斗山街、陶行知纪念馆等。【太白楼】歙县古称徽州，为中国历史名城。歙县是一座山庄式的古城，山环水绕，风景十分秀美。歙县文物古迹十分丰富，现存古遗址十九处，古墓葬十三处，古建筑三百八十五处。位于太平古桥西侧，为黄山至千岛湖途中必经之地。该楼为双层楼阁，挑梁飞檐，为典型徽派建筑，楼内陈列有历代碑刻，古墨迹拓片，古今名人楹联佳句。相传，唐天宝年间，诗人李白寻访歙县隐士许宣平，结果在练江之畔失之交臂，后人为纪念此事，便在李白饮酒的地方建起了这座太白楼。游客登楼可以饱览城西山光水色、古桥塔影。【新安碑园】紧邻太白楼，此景区将碑园与园林溶为一体，整个建筑依山就势，多式花墙、漏窗、洞门相互通透，碑廊曲折起伏蜿蜓200多米。高处立亭，洼处蓄池，竹影婆娑，为徽州私家花园的风格，其园筑于披云峰上，有峰有楼有水，虽然咫尺之地，却是博大胸怀，饶有山野情趣。碑园的廊龛中，陈列着歙县明万历年间收藏家吴廷收藏、镌刻的余清斋帖，以及歙县明崇祯年间收藏家吴桢所刻的清鉴堂帖。这两套碑帖共200余块，收集自晋至明历代中国书法大师代表作，精心雕刻，人称稀世珍本。【许国石坊】耸立于县城闹市中心，为全国重点文物保护单位，建于明代万历十二年（公元1584年），是朝廷为旌表李保兼太子太保礼部尚书、武英殿大学士许国而立。许国明代嘉靖乙丑（公元1565年）进士，为嘉靖、隆庆、万历三朝重臣，博得皇上“加恩眷酬”。牌坊四面八柱，呈口字型，石柱、梁坊、栏坊、栏板、斗拱、雀替均是重四、五吨的大块石料，且全部为质地坚硬的青色茶园石，雕饰镂刻精美细腻，图案错落有致，疏朗多姿。成双结对的彩凤珍禽，雕梁之间，一个个飞龙走兽，扬威于画壁之中，12只倚柱石狮，神态各异，体现出徽派石雕独特的表现手法。石坊所有题词，均出自许国门生著名书法家黄其昌之手，使得整座石坊更显得豪放、华丽、威严。斗山街坐落于歙县城内。【陶行知纪念馆、行知公园】均在歙县城内，纪念馆旧为崇一学堂，为人民教育家陶行知幼年就读之所，内陈有陶行知遗物和著名遗联“捧着一颗心来，不带半根草去。”宋庆龄为陶行知纪念馆题词称之为：“万世师表”。【东樵楼】又名阳和门，原名钟楼，建于明弘治年间，为重檐式的双层楼阁。这两座樵楼咫尺相望。歙县城内还有二座樵楼，一为南樵楼，俗称24根柱，据方志记载，此楼建于隋末，宋、明二代多次重建。现存的南樵楼基本保持宋代的建筑风格，特别是其中的“排栅柱”。乃正宗宋代“营造法”，今已很难见到。【渔梁坝渔梁坝】是歙县古代较大的水利工程，至今保存完好，为省内罕见。整个坝长约百余米，斜面长50米，全用一至两吨重的花岗石砌成。由于坝的落差较大。再加上坝下乱石嶙峋，因此，练江到此，经溢洪道飞流直下，涛声不绝于耳，声震数里之外，极为壮观。若遇竹木排筏过坝，更是惊心动魄。只见弄潮儿挑起撑篙，对准前方，瞬间，排筏冲人瀑中，便全然不见，生死不测，不久在坝下远处浪峰间复出、一始知过坝成功，观者悬心方下。沿着“百步阶梯”来到坝上，但见飞珠溅玉的浪花下，琴石横卧，雪白洁净，似觉可抚可弹，辅以涛声，饶有风味坝上还有一口四方并，有人称之“小放生池”，池水澄碧，鱼翔浅底。坝的下游江岸上有新安古关，为明代防倭寇而建。2.2.3投资成本分析表2.1 有关项目费用参考标准类别收费标准水价工业用水1.10元/吨生活用水0.82元/吨办公用水1.00元/吨商业用水1.40元/吨电价照明用电0.506元/Kw.h工业用电0.585元/Kw.h商业用电0.96元/KW.h非居民照明用电0.95元/KW.h运输费用公路费用1.00元/Km.T水路运输平均0.20元/ Km.T铁路运输0.0625元/ Km.T厂房租金简易厂房3-4元/平方米*月钢混厂房6-9元/平方米*月劳务工资平均工资5000元/人*年最低工资3000元/人*年土建造价砖混460-480元/平方米框架520-550元/平方米中共歙县县委、歙县人民政府欢迎外来投资者来歙县投资建设，并制定了一系列优惠政策，鼓励投资者投资歙县。2.2.4项目投资政策A鼓励外来投资者来歙县投资建设。除国家法律、法规明令禁止，以及有损生态环境的项目之外，全面对外招商，重点是工业、旅游业、开发性农业、基础设施建设等领域。B凡国有、集体、个体新上鼓励投资领域内的项目和外来投资者投资新办企业，县内各种规费(含部门内设事业单位的规费征收)按政策规定标准下限的30%收取。 C固定资产投资额在人民币500万元以上1500万元的项目，县内收取的规费按15收取；固定资产投资额超过1500万元以上的项目，除工本费外，县内收取的其他规费全免。年缴税收1000万元以上的新办企业，县公安局为其单设治安办公室：上述后两类项目业主子女在歙县可择校(包括省重点中学)就读，免交择校费和代培费。 D对县属特国企业通过企业改制、盘活存量资产等解困项目，以及新办农业产业化加工经营、文物修复、景点景区建设、文化体育产业开发项目，除工本费外，县内收取的其他规费全免。E.土地出让金实行按土地等级、项目类型、用地类型分别计价。其中：固定资产投资额在1500万元以上的生产性项目用地一般只收取征地补偿费和审批税费；进入县以上工业园区，固定资产投资额在800万元以上的土产性项目用地，只收取征地补偿费和审批税费。F.凡投资建设项目在水利部门指定的河道取沙石免收有关规费。G.所有外来企业办理相关手续(含各种规费的收取)，由县政务中心“一个窗口”办理。材料齐全的县内手续在7个工作日内办结；对重大项目成立专门办事机构，实行全程服务。凡固定资产投资额在500万元以上或年税收超过50万元人民币的企业，列为县重点企业。3 项目产品市场分析3.1我国旅游行业分析通过不断提升自身在国家行业结构和由计划经济向市场经济转型过程中的地位和力量，中国的旅游行业迅猛发展。3.1.1旅游业总收入12年间CAGR为16.15%旅游行业的3个主要领域-入境游、国内游和出境游得到了快速发展，旅游业规模无论从人次上还是收入上都不断扩大。国家也采取了一系列重大措施鼓励旅游业发展，包括制定2020 年行业远景目标纲要，实行3 周的全国假日制度，加快签订特许目的地资格国家（ADS）以及大力拓展海外旅游促销活动，开拓国际市场。图3.1 1993年-2004年中国旅游业总收入及GDP 占比（亿元、%）未来10 年，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%。世界旅游组织预测到2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010 年，我国旅游总收入占GDP 的比例将从2004 年的5.01%达到8%。在入境旅游方面，2004年中国是世界上增长最快的旅游目的地国家，并被Travel TradeGazette，Asia 评为2004 年度全球最佳旅游目的地。3.1.2中国旅游业得到了全面复苏2004 年中国入境的观光、商务、探亲等旅游人数为10904万人次，比上年增长19.0%；国际旅游外汇收入257 亿美元，增长47.9%。2005年前10个月，入境游继续快速发展，入境人数超过1亿人次，同比增长11.57，其中外国游人达1696.28万人次，增长22.56；入境过夜旅游者3907万人次，增长13.64；国际旅游外汇收入为247.8 亿美元，同比增长17.06。图3.2 1978-2004年中国入境游人次及增长（万人次，%）图3.3 1978-2005前10个月中国入境游总收入及增长（百万美元，%）在国内旅游方面，2004 年国内旅游出游人数达11亿人次，增长26.6%；旅游总收入4711 亿元，增长36.9%。图3.4 1990-2004 年中国国内游人次及增长（亿人次，%）图3.5 1990-2004年中国国内游总收入及增长（亿元，%）在出境旅游方面，中国已成为世界上迅速崛起的新兴客源国。截至2005年10月30日，正式开展中国公民出境组团旅游业务的国家和地区已达76个。目前，中国公民出境旅游强劲增长，2004 年，达到2885万人次；2005 年前10个月，出境人数达2575.55万人次，同比增长8.03。2000-2005年的因私出境人次年增长率超过40，04 年已占到出境游总人次的近80%。3.1.3旅游服务产品需求升级而有效供给不足（1）1999到2003年中国旅游业直接投资总量年均增长12.2% 我国交通运输状况在过去的10 余年间得到了极大的改善，日益频繁的国际航班，铁路、公路设施等基础设施的大规模投入促进了国际国内游的发展。 国内星级酒店客房数、旅行社数量和直接从业人员数量都有很大提高，A 级旅游景区的稳定增长及1000余个主题公园为游客提供了较多的资源选择。 但是无论是旅游景点、旅行社还是酒店业在我国旅游经历升级换代的时期，存在有效供给不足。因循守旧、服务质量欠缺和管理经验不足都极大制约了旅游业的盈利能力，无论是开发规模还是开发水平都远远不能满足人们的需要。 预计，在单一的观光型产品向休闲、度假等专项旅游产品相结合的完整产品结构的转换过程中，生态旅游产品和休闲度假旅游产品将成为旅游投资的重点类型。在项目建设上须注重旅游产品的深层次开发，以新产品的开发扩大利润空间。图3.6 中国交通运输固定资产投资（亿元）图3.7 旅行社和旅游业直接从业人员数量（左：家，右：万人）图3.8 1994-2003年中国星级酒店客房数（间） 图3.9 2000-2004年中国A 级景区数量收入水平对观光旅游需求有显着的正影响，国内观光旅游支出的收入弹性为1.14 左右，表明观光旅游以略高于GDP 增长率的速度发展。（2）中国整体观光旅游需求对于旅行价格缺乏弹性意味着旅游人均花费的提高将使得旅游收入增加。收入水平对观光旅游需求有显着的正影响，国内观光旅游支出的收入弹性为1.14左右，表明观光旅游以略高于GDP 增长率的速度发展。而从消费结构看，旅游业目前正发生质的提升，即城市居民从观光旅游提升到休闲旅游，由组团游到自助游。 按照国际经验，人均GDP 超过2000 美元是一个国家休闲旅游需求急剧膨胀的时期，而北京、上海、成都等许多城市的人均GDP 目前均已超过2000 美元大关，休闲度假已经成为越来越多人的现实需求。闲暇时间的增加也使得居民开始有相对充裕的时间进行旅游消费，2000 年起居民享受了包括周末和公共假日在内的全年114 天假期。 城镇居民出游率一直保持在农村居民出游率的两倍以上，但近年来农村居民出游率的增长速度有高于城镇居民的趋势。但是从人均旅游支出来看，城市居民仍然是农村居民的1.5-2倍。农村居民由于人均GDP 和收入不会大幅增长，其旅游消费依然以观光游为主。 除了传统的旅游吸引物，旅游者需要更多形式新颖、内容丰富、生动活泼的新产品。嘉年华火爆就充分显示了这种移动式旅游吸引物的魅力所在，是对传统旅游景点的一种创新。另一方面，除了满足国内外高端消费的星级饭店外，随着国内旅游需求日盛，民营企业尤其是中小型企业的商务往来频繁，以及自助旅游者比例不断上升，对于提供有限服务并适合大众消费的住宿设施的需求也日益增强。经济型饭店的蓬勃发展就充分说明需求多层次化的明显趋势。 同时东部沿海地区短程城市假日旅游、自驾一日游也在增加，这和旅游在都市居民中逐渐形成习惯有关。当旅游消费成为生活习惯的一部分，在经济发展的前提下，具有不可逆转的趋势。 出境游仍然是增长最快的领域。会展和商务旅行虽然人均价值高，但在旅游群体中仍然不是主体。图3.10 1994-2007 年中国城市人口旅游人次时间及增长（百万人次小时%）图3.11 1994-2007年中国农村人口旅游人次时间及增长（百万人次小时，%）影响旅游业发展的外部因素包括很多方面，政治环境、经济环境、不可控事件等等，最近几年里，汇率问题可能是其中比较突出的一个方面。3.2 中国旅游业发展前景3.2.1影响旅游业的发展因素旅游业是外向性比较强的产业，旅游出口（入境旅游收入）在旅游业总收入中所占比例约为30，旅游进口（出境）的增长率也已经呈现爆发式的增长态势。 汇率对游客的进出口情况会产生直接影响。由于坚持与美元挂钩的固定汇率制度，在美元大幅贬值的情况下，人民币目前汇率已经严重低估，我们预期未来人民币将长期步入小幅和缓慢的升值轨道。下图是日本在货币长期升值趋势下入境旅游收入及出境旅游支出的变化情况。在85-87年日元大幅升值50的情况下，国民出境旅游支出（进口）也出现了翻番增长，但同期入境旅游收入（出口）并未受到汇率变动影响，增长率同样很快。90-94年，日元汇率升值幅度趋缓，出境旅游支出年均增幅实现了年均7左右的增长，同期，入境旅游收入受到汇率变动的负面影响并不明显，仍然保持了年均2%左右的增长速度。图3.12 日元升值及对该国旅游进出口的影响我们认为，在美元的长期弱势确立的前提下，中国政府保持人民币汇率总体稳定，并进行小幅升值不会对入境旅游外汇收入造成显著影响。由于本币价格仍然处于低估状态，中国仍将保持对外资的吸引力以及服务产品的出口竞争力，商务入境和观光度假入境将继续保持较高的增长态势。中国的国内居民旅游多年来保持相对平稳的速度增长，不像入境旅游业受到国际国内众多因素影响体现出较大的波动性。3.2.2国内旅游需求前景预测中国的国内居民旅游多年来保持相对平稳的速度增长，不像入境旅游业受到国际国内众多因素影响体现出较大的波动性。2004年春节、五一、十一三大黄金周出游人数分别比可比的上一年度黄金周增长了6、20和12，经过04年的恢复性反弹以后，2005年国内旅游将回到年均8-10的增长轨道上来。图3.13 国内旅游继续平稳增长从国家统计局局的抽样统计数据来看，城镇和农村居民