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1、大自然花园策划案 第一篇、 项目所在区域情况调研 一、 昆山地区情况 昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”美称。 （一） 地理位置 昆山位于东经120°48′21″~121°09′04″、北纬31°06′ 34 ″~31°32′36″，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%。 （二） 地质地貌 昆山属长江三角洲太湖平原
2、境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略呈倾斜，自然坡度较小。地面高程多在2.8~3.7米之间（基准面：吴淞零点），部分高地达5~6米，平均为3.4米。北部为低洼圩区,中部为半高田地区，南部为濒湖高田地区。 （三） 自然环境 土地资源 全市面积921.3平方公里，约合138.2万亩，其中耕地70.5万亩，园地1.65万亩，林地1.7万亩，居民点及工矿用地33.62万亩，交通用地8.13万亩，水域30.9万亩，未利用土地0.55万亩。 水资源 全境河流总长1056.32公里，其中主要干支河流62条，长457.51公里；湖泊41个，水面10余万亩。年均降水量1074毫米；年
3、地表水中河湖蓄水6.9亿立方米，承泄太湖来水51.3亿立方米，引入长江水2.5亿立方米；年地下水开采量约0.95亿立方米。 矿产资源 境内有昆石、红泥、矿泉水等，尤昆石为奇。 生物资源 林木类有竹、松、梅、桑等，观赏型树种日渐增多，以琼花为珍；野生药用植物有百余种，数并蒂莲为贵；野生动物品种繁多，其中阳澄湖大闸蟹驰名中外。 旅游资源 市内的亭林公园融自然景物与名胜古迹于一体，玉峰山"百里平畴，一峰独秀"；古镇周庄以"中国第一水乡"闻名海内外，赵陵山良渚文化遗址被誉为1992年中国十大考古发现之一；顾炎武墓、秦峰塔、文昌阁等历史名胜广受注目；阳澄湖、淀山湖的水上风情
4、园、国际游园、高尔夫球场、赛车俱乐部、度假村庄等现代化旅游项目，令人乐而忘返；丹桂园大型主题公园集观光、度假、游乐、餐饮于一体，广为游人亲睐。 （四） 交通运输 昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。 航空 上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。 港口 上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。 铁路 京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。 公路: 区域内公路网健全，沪宁高速公路、机
5、场路、312国道穿越开发区 （五） 基础设施 供水 自来水日供水能力60万吨。水源取自阳澄湖，达到国家饮用水标准。区内已建成污水处理厂2座。 供电 用电来自华东电网，电力供应充足，全市已建有220千伏变电站3座，110千伏变电站8座，正在建设500千伏变电站1座。 供气 国家"西气东输"重点工程供气管道在昆山境内经过，2003年底可正式供气。 通信 2002年昆山市电话交换机总容量36万门，移动交换机容量20万门。已开通ISDN、DDN和宽带上网业务。 通关 设有海关和国家进出口商品检验检疫局。沪苏口岸直通式进出口货物分流中心玉山站是经海关总
6、署批准的通关点，与昆山出口加工区相联结，为国家陆路二类口岸。 （六） 气象气候 属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温 15.5℃ ； 年平均降水量 1097.1毫米，年平均日照时间2085.9小时，历史极端最高气温 39.0℃(2003年8月1日)，历史极端最低气温 -11.7℃(1977年1月31日)。 （七） 设施与服务 金融 设有中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、中信实业银行、交通银行、浦发银行等金融机构，台湾彰化银行已在区内设立代表处。 人力 2001年末户籍人口为60万人。全市拥有50000多名各类专业技术
7、人才和20万名较高素质的技术工人，截至2002年9月底外来劳力约30万人。全市常年开设各类人才市场和劳动力市场。 教育 现有硅湖大学等高校3所，普通中学32所，职业中学3所。新设立了华东台商子女学校。昆山大学园区正在建设中，台湾明新科技大学已落户区内。 医疗 现有医疗卫生机构27所，其中医院19所，医疗床位1740张。开设外商保健病房，提供外商绿卡就诊服务。 文体 现有公共图书馆、档案馆、昆曲博物馆、大戏院、体育场、游泳馆、市民活动中心等一批文化体育设施，并拥有三个国际标准的高尔夫球场。 旅游 昆山蕴育了"百戏之祖"--昆曲，2001年联合国教科文组织公布其为首
8、批"人类口述和非物质遗产代表作"。千年古镇周庄被誉为"中国第一水乡"。昆石、琼花、并蒂莲人称"昆山三宝"。 展览 昆山科技文化博览中心常年承办各类大型的商务展览、展示和文化艺术博览活动。 居住 现有涉外旅游饭店、星级宾馆10多家，并建有一批高档别墅和外商公寓、适合外商入住的生活区。 （八） 绿化空气 绿化 昆山是国家卫生城市和国家环保模范城市，开发区绿化覆盖率41%以上，人均公共绿地面积达到8平方米。在城市西区新建了占地207公顷的森林公园。 空气 空气质量常年达到国家二级标准。 （九） 经济发展 经济总量（2003年） 昆山市国民经济持续快速增
9、长。全年实现国内生产总值430.37亿元，按可比价格计算，比上年增长31.5%。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值10.03亿元，比上年下降6.7% ；第二产业增加值290.97亿元，比上年增长33.7%；第三产业增加值129.37亿元，比上年增长31.3%。按户籍人口计算的人均国内生产总值达7.02万元（按现行汇率折8480美元），按常住人口计算的人均国内生产总值达4.13万元（按现行汇率折4995美元）。全年实现财政收入66.25亿元，比上年增长59.6%，其中:地方级财政收入36.91亿元、比上年增长99.0%，一般预算收入24.
10、17亿元、比上年增长51.9%。财政收入与国内生产总值的比例由上年的13.2%提高到15.4%。 市场物价（2003年） 市场价格低位运行。全年居民消费价格总水平比上年上升1.2%。与上年相比，食品类价格和居住类价格分别比上年上升5.6%和1.4%；衣着类、家庭设备及用品类、医疗保健类、交通和通信工具类、文化娱乐用品类价格分别下降4.4%、0.6%、4.2%、1.7%；烟酒类价格与上年持平。 人民生活（2003年） 城乡居民收入继续增加。全市在岗职工平均工资17593元，比上年增长22.3%；农村居民人均纯收入6819元，比上年增长8.9%；城镇居民人均可支配收入13034元，
11、比上年增长17.1%。居民储蓄存款继续增多。年末城乡居民储蓄存款余额(本外币)154.93亿元，比年初增加34.57亿元，人均储蓄存款达2.52万元，比年初增加近5300元。城乡居民生活质量进一步提高。农民人均生活消费支出 5460元，比上年增长11.9% ；城镇居民人均生活消费支出9300元，比上年增长9.8%。食品支出占生活费支出的比重（恩格尔系数）农民为37.0%、城镇居民为31.8%。家庭耐用消费品拥有量明显增加。居住条件进一步改善。年末农民人均住房面积62平方米，城镇居民人均住房面积29.7平方米；市区居民住宅成套率达到100%。 建筑业（2003年） 建筑业较快发展。全年完成
12、建筑业增加值23.90亿元，比上年增长57.8%。全市不断规范建筑市场，强化行业管理，建筑企业以质量求生存，以创新促发展，工程质量和经营效益进一步提高。2003年，全市建筑企业完成施工产值45.01亿元，比上年增长32.2%，施工面积861.64万平方米，竣工面积428.71万平方米，分别比上年增长47.5%和49.2%。 房地产业（2003年） 房地产业快速发展。全年实现房地产业增加值13.70亿元，比上年增长45.1%。房地产开发规模扩大，全年商品房施工面积756.82万平方米、竣工面积204.63万平方米，分别比上年增长113.9%和110.3%。 商品房销售与开发同步增长，全
13、年商品房销售面积173.24万平方米，比上年增长96.3%，其中商品住宅销售146.73万平方米，增长89.7%。商品房销售额达44.11亿元，比上年增长138.3%。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积97.63万平方米，比上年增加 20.31万平方米，增长27.3%。房屋租赁市场交易活跃。 房地产开发投资仍保持较高增速（2004年1～9月） 房地产开发投资延续上年的旺势并继续放量扩容，对全市投资的拉动作用最大。至9月末，房地产开发完成投资38.53亿元，比上年同期增长115.4%，占总量的24.9%，上升了11.3个百分点。全市房地产开发施工面积突破800万平方米，比上年同期增长
14、90.3%；竣工面积92.21万平方米，比上年同期增长50.1%。销售仍旧火热，现房销售面积61.74万平方米，比上年同期增长3.6%，销售合同金额18.65亿元，比上年同期增长24.2%，平均售价达3020元，比上年底增长18.6%；期房预售面积189.85万平方米，预售合同金额58.91亿元，平均售价达3103元，比上年底增长11.6%。目前房地产开发投资在迅速扩大，应注意房价过快上涨。 旅游业（2003年） 旅游业稳步发展。全市加大对旅游资源整合力度，进一步加强行业管理，努力实现从规模数量型向质量效益型转变。年内先后举办了周庄国际旅游艺术节、亭林园琼花艺术节、锦溪旅游文化节、阳澄
15、湖蟹文化节等。全年完成旅游总收入34.5亿元，比上年增长8.7%；全年接待国内外旅游者460万人次，比上年增长8.2%。旅游配套设施不断完善。至年末，全市共有星级宾馆14家、旅行社21家。 （十） 规划 规划目标与原则 Ø 强调土地利用效率，珍惜土地有限资源，控制发展，划设集约化紧凑发展范围 Ø 平衡工作与居住场所之合理布局 以绿地有效隔绝干扰性与矛盾性之住、工使用。 降低通勤尖峰交通需求。 将工业区设置于住宅生活区之下风下水方位。 居住区具一定完整配套规模。 Ø 创设基于大众运输的高密度发展形态（T.O.D） Ø 建立智能化绿色交通系统 满
16、足需求且带动发展。 遏止利用小汽车快速成长的负面效果，未雨绸缪及早规划健全便利公交。 客货分流，并创设货运优先道及货车限制区。 Ø 聚集中央核心区之能量与价值 Ø 广植森林，复育生态栖地 Ø 建构蓝带绿化及楔形绿地系统，围绕发展限制区块并伸入城区 Ø 藉城市设计手法，结合交通与蓝、绿带纲络，建立具高度自明性的城市意象 土地使用 七个片区功能 中心城片区 为昆山市之市区，功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了 政、住居、文化、教育、工作、主要产业发展等功能 阳澄湖休闲片区 主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、渡假、商务会
17、议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能 东北向货运轴片区 主要功能系提供经济技术开发区东北轴向之货运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或由公路至太仓港利用长江水路运输。 东向运输廊片区 产业主要有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区发展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。 生活新镇片区 位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。 生态、观光农业片区 定位为外向型现代农业开发，促进该区之经济发展。未来可朝向生
18、态有机农业，或转向第三级产业之观光农业发展。 水乡旅游片区 充分利用环境优势，结合水路旅游路线，串连用直、周庄、锦溪古镇，淀山湖滨村落或新型休闲及开发，发展绿色观光及修学、教育等产业。 交通综合构想 强化的联外系统一五高速 沪宁高速公路 苏州绕城公路 苏州绕城接太仓港高速公路 苏州绕城接青浦高速公路 以四纵五横为重心的市域道路系统 四纵 √经周市、兵希、陆家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，与前述规划之二条东西向高速公路连接，另本道路应与沪宁高速公路新设互通，为货运优先道路。 √现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖（正在兴建中） √现有省道224即
19、南北公路 √利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。 五横 √北区之东西向高速公路平面侧车道。 √现有之新省道324由太仓接往前述第3段 √改线后之国道312 √现有之机场路 √由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、至苏州吴江。其中淀山湖至津八、锦溪以西之路段尚未开辟，应予以连通。 二、 淀山湖地区情况 （一） 淀山湖镇概况 淀山湖自古以来就是江南名湖，方圆八十里，汇太湖水经吴淞江入海，丰裕沿线，润泽四方。 以湖为名的淀山湖镇，地处苏州昆山境内，位居淀山湖以东，冬无严寒，夏无酷暑，气候怡人，空气纯净，辖区面积54平方公里，人口2.7万，可耕良田4400
20、亩，水面3600亩，盛产优质大米、河蟹、河虾、河鳗、甲鱼等湖鲜珍品，是典型的“鱼米之乡”。悠久的历史孕育了灿烂的文化，昆山历史上的顾炎武、归友光、顾坚、朱柏庐等众多名人才士和百戏之祖--昆曲等文化遗产，也为淀山湖增添了无限的荣光。 淀山湖镇位于中国最富饶发达的沪宁杭地区各经济旅游名城的中心，东连上海，距上海虹桥国际机场28公里，西邻苏州，距苏州市区48公里，南接318国道，北连312国道、沪宁高速公路和沪宁铁路，苏虹机场路穿镇而过，贯穿中国南北的国内最长的同三高速公路（从黑龙江同江至海南三亚）就在镇东3公里处。风光秀丽的淀山湖镇其得天独厚的区位优势可见一斑。 淀山湖镇社会经济飞速发展，交通
21、环保、医疗卫生、文化教育以及娱乐、商贸、金融、服务等设施先进、齐全，“小城镇规划建设示范工程”已成为中国政府21世纪环境与人口、资源协调发展的优先项目，淀山湖镇也成为中国第一家21世纪示范镇。 作为最早列为对外开放的乡镇之一，淀山湖镇外向型经济发展势头强劲，截至2004年4月，全镇累计引进外资项目130个，投资总额8.8亿美元，注册资本4.5亿美元，促进了淀山湖镇经济的全面发展。“以服务为导向，以外商为中心”，“亲商、安商、富商”是淀山湖人一贯坚持的原则。目前，第二产业已有电子、精密机械、精细化工、服装、包装、香精香料、高档纺织等十多种行业，来自美国、德国、韩国、日本、以色列、法国、马来西
22、亚等国家和香港、台湾等地区的100余家客商企业落户投产。国内一批上市集团公司也进驻该区，享受国家级经济技术开发区的优惠政策。 近几年来，淀山湖人兢兢业业、孜孜以求，将世世代代淀山湖人的梦想变成了现实。2003年全镇完成GDP10亿多元，财政收入近1亿元，人民安居乐业，社会文明安定，获得了江苏省卫生城镇、省环境与经济协调发展示范镇、省新型示范小城镇、省文明镇等多项荣誉称号。面对上海申博成功的机遇，勤奋务实、勇于争先的淀山湖人与时俱进，开拓创新，将充分依托自身的地理优势和资源优势，营造更加完善的投资环境，吸引更多的海内外朋友来我镇投资创业，把淀山湖镇建设成为一个最适宜人居住和投资创业的外向型经济
23、重镇、新兴旅游名镇、绿色生态示范镇。 （二） 交通，地理位置 淀山湖镇地处昆山市东南部，是江苏的东大门，位于长江三角洲各经济旅游名城的中心地带。东靠上海、西邻苏州，南与318国道相接，北与沪宁高速、沪宁铁路、312国道相连，苏虹机场路穿镇而过，具有完备的交通网络和完善的公共交通设施。 Ø 航空：距上海虹桥机场28公里，约30分钟车程。 Ø 高速：从沪宁高速昆山出口处右转抵达我镇约30分钟车程。东距国内最长的同三高速公路（从黑龙江的同江至海南省的三亚）仅3公里，苏州环城高速与同三高速的连接性高速旁镇而过。 Ø 铁路：距沪宁铁路30公里，约35分钟车程。 Ø 港口：离上海港（
24、世界第六大货运港）50公里。 （三） 土地使用 工业用土地使用权50年，房地产用土地使用权70年，旅游用土地使用权40年。每年企业应交纳土地权属管理费0.4元人民币/平方米。 （四） 基础设施及配套 Ø 水源供应 由日供水量6万吨级的淀山湖自来水厂供给，品质优良，与上海市民共饮64平方公里的淀山湖水，符合国家二级用水标准，水价：1.35元/吨。 Ø 电力供应 供电状况良好，电力由华东电网供电，保证用电需求，可设专用线。电价：315KVA级以上的用户按二步制电价计算，即：总电费=当月实际用电量×0.473元/度+315KVA×18元/月.KVA，315KVA以下电费
25、0.76元/KW.H。 Ø 通 讯 电话通讯可满足用户要求，程控电话安装费308元/门。 Ø 燃 气 无天然气，有LPG液化石油气，瓶装使用。也可由企业申报经消防部门批准采用液化汽储气罐供气。 Ø 蒸 汽 企业可自备油锅炉。 Ø 医疗教育 淀山湖医院 淀山湖中心幼儿园 淀山湖中心小学 淀山湖中学 Ø 娱乐休闲 旭宝高尔夫俱尔部 ü 旭宝目前是大上海地区唯一的27洞球场，2003年将扩建为36洞，其中18 洞将规划成会员专属球道。 ü 中国唯一连续4年举办富豪中国公开赛的球场，中国公开赛是中国境内最大职业高尔夫大赛，总奖金达45万美
26、元。因连续四年成功举办此大比赛，使旭宝的名声远播世界各国，成为中国地区内国际知名度最大的球场。 ü 球场地理位置适中，交通方便：球场位于上海、昆山、苏州的中心地带，有318国道及机场路可直达球场。今年底青浦高架路完成，由上海虹桥的古北区前往球场仅30分钟车程。 ü 获得奖项最多的球场 ü 最国际化及会员素质最高的球场 ü 中国最有开创性的球场： ² 中国第一家带头全面实施软钉鞋的球场。 ² 中、港、台第一家于冬季播种、冬季种草的球场，带动所有业者全面跟进，致使目前在严寒冬天还有绿油油的草地供球友享受。 ü 全世界第一家于球场配置古代石雕艺术品的球场。 体闲度假中心
27、休闲度假中心位于振淀路西侧，是一个新兴的休闲度假场所，也是国家21世纪小城镇建设的样板，附近环境优美，道路宽阔、整洁，并将陆续建设住宅、商店等各种配套场所和设施。该中心目前已经正式对外开放，内有豪华客房、餐厅、会议室及各种娱乐、健身设备，是一个集休闲、疗养、会议、娱乐、野营等为一体的综合性度假中心。它能让你忘却工作烦恼，远离城市喧嚣，感受与城市不同的田园意境，是闲中取静、休闲养性的首选之地。 绿化广场 淀山湖绿化带贯穿镇区中心地带，依着河道向前延伸，其间有团团绿树、茵茵绿草，附近是现代的建筑和雕塑，形成了镇内一道亮丽的风景。娱乐中心 淀山湖公园 淀山湖公园地处镇中心，这里小
28、桥、亭榭、游廊、假山巧妙搭配、相互衬托，配上蓝天、碧水、绿树、繁花，极尽江南水乡的逸韵隽秀，是居民休闲的理想场所。 娱乐中心 文化娱乐中心地处镇内繁华地段，内设齐全的场馆和先进的设施，为居民提供各种文化、娱乐、休闲服务，是全镇文化、娱乐的重要基地。 （五） 产业分布 新苑高科技工业板块 淀山湖镇新苑高科技工业板块第一期规划面积5平方公里，规划严谨、环境整饬、交通便捷。该区除享受昆山经济技术开发区的优惠政策外，同样享受国家经济技术开发区的优惠政策，目前已有轻工、化工、电子、机械、家具、包装、服装、纺织、香料香精等十多种行业的企业落户投产，成为中外厂商竞相关注的投资宝地。近年
29、来，美国、德国、韩国、日本、以色列等国家和香港、台湾等地区的130余家外商在工业园成功运作，都已取得了良好的投资业绩。 农业生态示范板块 苏州市昆山淀山湖镇现代农业生态示范板块，总面积2.67平方公里，形成六大块，即高效设施农业生态示范块、无公害青虾养殖块、蔬菜及种子种植块、无公害粮油生产块、粮油新品示范块、特种水产养殖块，形成一个个高起点、高增值、高附加值的集观光农业、生态农业、现代农业于一体的高科技农业示范项目链。 欧美工业板块 欧美工业板块规划面积2平方公里，基础投资环境一流，四车道水泥路贯穿全区；工业园所属的镇区设有万门程控电话网和移动电话发射基地，有确保电力供给的华东
30、电网。 旅游度假 风景秀丽的淀山湖畔，规划面积达12.38平方公里，拥有15公里湖岸线的旅游度假板块已初具规模，星级旅游宾馆、东方国际游乐园、淀山湖旭宝高尔夫俱乐部、上海淀山湖度假村、淀山湖外国人私家别墅区、世界名人城和国际娱乐城、中旭房产、尊宝置业、星海庄园、高尚度假社区、信义置业等一大批休闲、娱乐项目正在兴建，淀山湖镇将成为苏州与上海之间极具田园风光的旅游、度假胜地。 民营经济 淀山湖镇民营经济开发板块傍依风景秀美的淀山湖畔，在淀山湖镇强势开发的战略思想指导下进行规划建设。首期规划面积1平方公里。来自上海、广东、福建、温州、苏州等80多家内资企业在此落户。企业门类已延伸到
31、精密机械、日用化工、建材、包装、服装、食品等十几个行业。目前正紧锣密鼓地规划2平方公里的民营经济板块，初步形成了“一体二翼”的发展格局。 “以客商为中心，以服务为导向”，“亲商、安商、富商”是淀山湖人一直秉承的招商理念。我们将以优惠的政策，优美的环境，优质的服务，优良的载体，真诚欢迎您来参观考察、投资兴业。 第二篇、 市场调研 一、 上海别墅市场调研 本案地处淀山自然风景区地理位置独特——地处沪、苏、浙中国最具经济活力的发达地区交汇点。淀山湖周边地区拥有良好自然环境资源和深厚的江南文化沉淀，是高档别墅项
32、目良好的培育基地。目前，淀山湖周边高档别墅项目星罗棋布，尤以上海青浦区沿沪清平高速公路的朱家角、赵港、徐泾一线为最。对于本案顶级别墅的产品定位和所处的位置而言，中国高档别墅汇聚的上海别墅市场必将是最为主要的目标客户市场之一，对上海别墅市场进行深入透彻的研究将对本案的开发推广具有重要的指导意义。 （一） 上海别墅市场现状 从近10年上海别墅市场的发展来看，上海别墅市场有三次热潮。第一次热潮是20世纪90年代初的开发热；第二次热潮是20世纪90年代中后期少量别墅成功开发形成的；第三次热潮是在世纪之交时开始的，这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大得多。 随着上海市政道路的立体
33、化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别墅类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择。 1. 上海别墅进入个性别墅时代 别墅市场的发展必然导致其市场的细分，必须针对主要的目标客源提供个性化的产品、个性化的服务。产品使用空间和居住功能的个性化；整体环境建设与氛围的个性化；配套服务的个性化与齐全化；高标准物业服务的个性化。 2. 上海别墅进入大规模别墅时代 造成目前大规模别墅投资的原因主要在于政策面的影响。由于上海市加快“一市九镇”的开发，在城郊结合部区域大量的土地进入一级市场。当发展商获得这些土地资源时，受到生活机能和配套的限制，只能采取别墅类物业规划较能体现投资价值且获得
34、的收益相对较高。 3. 别墅市场趋势整体表现 大量豪华型和经济型别墅应运而生，预计在未来2年内仍将有扩大趋势。此类别墅在市场上的出现意味着上海别墅市场已经由量的积累逐步转向质的变化，即向豪化型和经济型别墅两端转型，上海别墅市场的第四个高潮已经产生。 4. 别墅产品新技术应用前景以人性化、节能环保为主题 近两年，上海高端住宅市场大力推进先进科技、成熟技术在项目中的应用，以此提高产品的附加值。目前较典型的有：地板辐射制热系统、断桥式双向开启三层中空窗户、复合排气排水植被屋面技术等。另外，国外进口的木结构也在上海出现，还有一些项目采用中空的轻质砼块，大大增加了别墅的保暖、防潮性能。
35、 （二） 上海别墅市场存在的问题 1. 市场细分不足 目前，上海别墅市场的销售战几乎打到了白热化程度。统计显示，上海市场上总价100至200万元的别墅供应量明显增多，从2003年底从占总供应量的17%升至30%，增长近1倍。到了2003年下半年，土地稀缺性引发的高价化开发愈演愈烈。地段稍好的独立别墅，单价动辄每平方米上万元，面积也越搞越大，总价500万以上的别墅如雨后春笋。然而，高价化似乎并未带来品质的飞跃。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，众多高价别墅基本拿不出更多的吸引卖点，同价、同质竞争局面已十分鲜明。如同市区高价公寓的大量供应挤压着中低价房的生存空间一样，别墅项目追求高端
36、化的倾向，正在导致市场供应结构的逐步失衡。经测算，以单个别墅项目平均占地10万平方米左右、容积率0.7计算，几年内，上海别墅市场的供应量将超过1000万平方米，若要在3年内消化掉这些新建别墅，每年差不多要卖出1万套。但从实际需求看，目前大约只有5%的上海家庭会选择购买别墅，而且以总价100万至200万元别墅为主，短期供应量的增长明显超过了需求量的增长。再分析别墅购买人群，基本是本地居民、内地其他地区买家和境外人士三分天下，要完全依靠外来投资托起上海的别墅市场，并不现实。一哄而上最容易导致的就是同质竞争。产品和价位都差不多，只能刺刀见红地血拼。行业开发的初期，常常呈现出这种状况。产品体现不出个性
37、市场细分的难度很高，最终只能沦为价格战。今后的开发，应注意市场的细分。 2. 结构亟需调整 1） 期供应量巨大，供求结构失衡 上海别墅市场近两年来，风起云涌。从独立别墅、联体和双复式别墅以及经济型的联排式别墅、新独院住宅，项目众多，竞争激烈。 据不完全统计，上海目前市场存在别墅项目有150余个，绝大部分分布在近郊，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。其中闵行、松江和长宁占别墅总量的60%，大体上是浦西三分之二，浦东三分之一。随着地铁一号线及其延伸段的建成，新建物业如雨后春笋般在漕宝路、新龙华、梅陇、莲花路、外环线、七宝、莘庄等区
38、域迅速崛起。目前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2—3年内上海别墅市场的供应量将达到940万平方米。以每套平均面积为220平方米计，别墅项目共有42700套，目前平均销售三分之一，市场尚存在620万平方米，28000套左右的别墅供应量在三年内上市。因此目前供应市场相当庞大，竞争日趋激烈。上海别墅短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。 另一重要的问题是，不同档次别墅的供求已经表现出严重失衡。总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅的比重分别为15%和12%。与之对应的“消化能力”却出现了结构不对
39、称，100万元以下的经济型别墅是市场中的宠儿，占97.66%。而300万元以上的豪华别墅和100万—300万的别墅只占消化总量的0.04%和2.3%。从长远来看，如果不解决供求平衡的问题，别墅市场的危机将会加重。 从总价方面分析，近期最主力的需求区间在301——400万元，有26%。接下来是201——300万元，比例接近2成。根据上海别墅市场的近期供需情况，200万元以下部分基本属于低端需求，目前的合计比例有28%。 300——400万元的产品基本属于中低端向中端发展的区间，目前有约四分之一的需求比例。而发展较快的是400万元以上到600万元左右的中档产品。这部分比例合计达到了17
40、左右。随着市场的发展，还有进一步扩大的可能。 1000万元以上的区间基本属于高档别墅产品，这里的需求比例基本保持在5%左右。以最近的2002——2005年间，上海别墅市场每年平均销售7000——8000个单位（包括独立、联体和叠加等，高层复式另计）的水平，对于1000万元以上的高档别墅产品，基本可以细分出一个上限在500个单位左右的年销量。市场情况表明，低端经济型别墅最容易被市场接受。相对而言，中高价位别墅销售速度缓慢一些。主要原因是高端别墅市场发展还不成熟，有该层次需求的业主对市场上存在的一些别墅个案的性价比并不认同。 2） 客户群体结构特点导致购买力支撑存在缺陷 值得注意的
41、是，购买力支撑的缺陷。在别墅的购买群体中，上海籍居民占47%，国内以及其他地区的购买者占了20%，港、澳、台同胞则占了近26%，余下的均为外籍人士购买。能够消费别墅的本地客户毕竟有限，这就使上海别墅市场购买力缺少了最直接也是最有力的支撑。所以，上海别墅市场供求在短期内的强弱主要体现在上海对于广大异地购房客吸引力的强弱上。无疑，目前的上海市城市发展状况和前景尚处于优秀阶段，对于吸引优秀人士入住的客观条件依然较优越。这是保证上海别墅市场平稳发展的前提。 值得关注的是，近期随着经济的发展以及上海市居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了上海本地居民的别墅需求热情，上海本地
42、客户的比重不断增加，导致这一结果的市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的别墅需求。 （三） 上海别墅市场发展前景 从上海房地产市场的整体趋势来看，别墅的前景依然扑朔迷离，原因其实也不复杂。首先，在上海这样一个特大型的城市，别墅将永远不可能成为一种主流的居住形态。无论是土地供应、项目审批还是购房政策方面，别墅都不可能得到太多的鼓励，这使得上海的别墅生活区在发展的步伐上大大落后于高层商品住宅。可以预计，在今后相当长一段时期内，住在偏远的别墅区的人们仍将感受到交通以及周边公用项目配套等各方面的不便。 第二，虽然别墅拥有稀缺的土地资源，按理说升值潜力比一般商品房更大，但由于
43、别墅总的市场容量太狭小，制约了别墅投资价值的提升。目前市场上，越是小户型的房子，单位售价和单位租金越高，租售的转手也越容易。相比之下，别墅的转售或出租要困难得多，因为很找到那么多想要住别墅的高收入家庭。 第三，别墅是比较个性化的东西，几乎是“一幢一个样”，它不是一种可以“标准化”的商品，很难用地段、单价、小区之类的一般概念去套，这就增加了价格评估的难度。在目前发展程度和诚信水平还比较低的国内房地产市场，这会增加一定的交易成本。 上海别墅需求前景持续需求大，但结构需调整、品位需提高。由于开发量的增加，将会面临极其激烈的竞争，不仅有市区高品质楼盘的竞争，还有迎合市场需求的形态竞争。据有关数据表
44、明，对于300到600平方米的别墅豪宅，上海一般每年仅需几百多套的市场吸引量，而来自业界的资料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住，但因为豪宅售价往往较高，对房地产指数影响较大，故对申城房地产业发展的影响不容忽视。而就总体而言，总价在120万元以内的经济型别墅更受欢迎。市场上一些联排经济型别墅单价能控制在5000元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情，或是一种BOBO 族的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。预测今后价格在100万元—200万元左
45、右的独立式小型别墅将会成为较受欢迎的品种。 （四） 上海别墅市场板块分析 1. 颛桥——Townhouse一枝独秀 近年来尤其是在颛桥开发成功之后Townhouse迅速成为市场的热点。Townhouse在严格意义上并不成为真正的别墅，但其比多层又似乎更“别墅”一些，或者说更偏重一些别墅特性，所以也就让大多人接受并以别墅居家理念买而居之。 Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、
46、医疗、休闲等配套设施，总价格一般控制在80—200万之间。这些特征在颛桥均能够满足，所以Townhouse在颛桥获得成功，而颛桥也因Townhouse而登上别墅历史舞台。 Townhouse在颛桥地区的成功有着其内在的必然性，早期的君临天下、剑桥景苑一期、好世樱园、虹山半岛一期等联排别墅均获得成功，而在成功将颛桥别墅板块成功推出之后并加上先期一些联排别墅销售结束，联排等Townhouse别墅就逐渐淡出市场，颛桥别墅市场主力开始转向独立别墅市场，该区域别墅区的范围进一步向南扩展，尤其是由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线被规划为上海最大的别墅区，总计包括四大别墅项目，天籁园现在已经成功开发并实现良
47、好销售，金铭文博水景、圣得恒业花园及湖山在望也都在期待之中。 2. 沪青平—徐泾板块——老虹桥的延伸 作为离市中心最近的别墅板块之一，徐泾板块可理解为上海高尚居住区域之一老虹桥区域的延伸。上海沪青平沿线地区及徐泾镇已形成了一个高档别墅生活圈，加上周边原有的大都会、草原、银涛等3个高尔夫球场和马场，逐步形成一个以生活为主的辐射型高级生活圈。 沪青平—徐泾别墅区本身拥有良好的地理位置及交通情况，距市中心（徐家汇、虹桥）约30分钟车程，环境较好，沪青平公路及318国道使其与城市中心沟通紧密，依托虹桥机场、外环线以及老虹桥及古北的鼎沸人气，离虹桥机场较近仍然是该区域的优势之一，虽然国际机场
48、的东移对其客源有一定程度影响，但虹桥区域的成熟的繁荣使其所受影响并不明显，该区域别墅发展迅速并自成一片，已发展成为上海较为成熟的为数不多的高档别墅聚居区之一。周边配套设施相对齐备，银行、超市、跑马场、高尔夫球场都相对不远，尤其是周边的一些著名学校如美国学校、德国法国学校、日本学校、新加坡学校、耀辉国际学校、宋庆龄幼儿园等更是带动区域别墅市场价格水平持续上升，每平方米在4000－13000元不等。另外，该区域的别墅形态丰富多样，从最初的联排别墅，到后来的双拼、叠加别墅，直至独栋别墅，同时该区域别墅发展时期较长，从先期的温莎别墅、西郊名邸、海天花园、西郊庄园、青桥美庐别墅、安盛杉庄以及最新九溪十八
49、岛、银涛高尔夫、长堤花园、湖畔佳苑均分布在沪青平公路沿线，并随时间向西和公路沿线纵深发展。 3. 佘山板块——高档别墅的发翔地 佘山，是上海别墅发展最引以为豪的灵秀之山，与月湖晶涛一碧连天，又有Ｒ４线轻轨和方松公路、沈砖公路、泗陈公路连接市区，有离尘不离市的生态环境才有纵揽山水精华之赋闲，坐落在上海唯一的国家级旅游度假区内，依托于佘山自然景观，加上月湖的滋润。难以复制的稀缺自然环境及地理优势，是打造佘山高档别墅居住区的基础。整个度假区核心区总面积10.88平方公里中，西佘山、东佘山、薛山、凤凰山如众星拱月，碧绿的月湖恰似满月生辉，山体林地、水体、绿化占区域总面积的62％。 佘山板块
50、是上海目前所公认的为数不多的高档别墅的集聚地，因为其得天独厚的自然环境（佘山风景区）及优越的地理位置，因为拥有高尔夫、森林、湖泊、山丘，使得该板块所造别墅都不低于500万元一栋，单价也基本在10000元以上，面积大都在300平米以上，唯恐造成对该区域优美风景的浪费和亵渎。早期有佘山天马别墅，近期有佘山银湖别墅、上海紫园、上海晶园等高档别墅，借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅依山傍水，小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角，使这里成为真正上海高档别墅的发翔地和荟萃地。 4. 九亭—莘闵别墅区——平民化的风流 九亭—莘闵是上海西郊经济别墅最为集中的区域，
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