东盟时代广场一期未售商业营销计划.doc

崇左市【东盟时代广场】
一、二期未售商业营销计划

第一部分 崇左市商业整体概况
一、 商业分布格局
老城区

老城区描述：
1. 老城区（江南区）属于崇左市中心商业区，是崇左具有历史和商贸的传统老城商业中心。
2. 以新民路与江南路交汇点为中心，新华路、建设路和沿山路为围合组成的区域为老城区商圈。
3. 江北区（太平镇）及江北规划新区建设路、太平路围合区域为江北区，目前江北区无商业网点，商业档次低。
4. 老城区共分为三个商业网点，其中目前已形成良好商业氛围的新裕丰（百家惠超市）商圈，主要以品牌服装店、金融业、餐饮业、手机及数码等业态为主；江南市场属于崇左最大菜市场，临近汽车总站，目前已形成一定商业氛围，以家装、水管、地板、橱柜、餐饮、宾馆等业态为主；而本项目位于新民路北，周边商业尚未成型，商业氛围较差。
5. 从调研发现，崇左老城区各商圈经营档次较低，略好的为新裕丰商圈；各商圈商业布局凌乱，尚未形成良好的都市商业氛围。
江北区、江北规划新区

本项目

江南区（江州区）
老城区
新裕丰

江南市场

新城区描述：

1. 新城区为崇左市政府规划城市重点发展方向，本区域09年开发建设，至今初现城市风貌；
2. 部分机关单位已陆续搬迁至新区，如崇左人民医院，公安局、财政局、检察院等；
3. 市政道路宽，以四车道为主，但人流量少，区域商业处于起步经营阶段，有铺无市，商业氛围较差；
4. 新城区规划有崇左八大住宅小区（各县、市公务员小区），后期通过开发建设后将成为新区商业中心。

新城区

新城区未来商业中心

八大住宅小区

综上所述，崇左商业分布格局以老城区为主，各大商业网点均落户其中，繁华的商业气象成为崇左人们消费重要区域；江北城区商业档次相对低；新城区将打造新商务商业圈，以八大住宅小区为中心，向四周辐射，目前区域商业处于有铺无市状态，商业氛围相当低；全市商业已初步成行成市，但商业布局不连贯。
二、 业态组合
名称

业态
沿山路东
五金、门窗、管业、橱柜、家装类等
沿山路中
广告、小吃、水果、五金、超市、海鲜类等
新民路南
广告、通讯、服饰、宾馆、小餐饮等
新民路中
服饰、通讯、数码、小餐饮、宾馆、电玩、KTV、超市、百货、烟酒、彩票等
新民路北
酒店、超市、宾馆、花卉、特产、杂货等
建设路
KTV、休闲娱乐、酒吧、餐饮等
太平路（太平镇）
五金、特产、药店、餐饮、杂货、管业等
江南路东
电动工具、油锯、杂货、家私、摩托车等
江南路中
一线品牌店、酒店、宾馆、金融、药店、珠宝、餐饮、超市、百货、烟酒等
江南路西
娱乐、金融、小餐饮等
新华路
咖啡、餐饮、KTV、杂货等
城西路
餐饮、娱乐、杂货等
描述：
1. 以新民路与江南路交汇处为中心的商圈内各种商业业态比较繁华的，聚集了酒店、品牌服装、金融机关、小型商业体（新裕丰）、临街各种商业铺面，铺面陈旧，以天地楼民宅商铺为主，经营客商多来自本地及周边县份，部分来自湖南、湖北等省份。
2. 沿山路属于城市主干道，汽车站、江南市场均落户其中，临街商铺经营率较高，空置率少，聚集着宾馆、各类家居用品（水管业、橱柜、家装等）、五金、广告等业态，各类业态档次较低、业态混杂、铺面陈旧，经营客商多来自本地、周边县份，部分来自南宁、玉林、北流、湖南、湖北等区域。
3. 江南路属于崇左金融街，聚集着各大金融机构（建行、北部湾银行等）、品牌服饰、酒店、宾馆及临街铺各种商业铺面，铺面陈旧，江南路西及路东经营业态档次低，业态混杂，江南路中（市中心地段）相对较好。
4. 新华路、建设路、城西路等路段经营业态混杂，档次低，人流量较少，商业氛围较差。
5. 太平镇（江北区）区域面貌较为陈旧，各类商业多落在太平街上，铺面陈旧，业态混杂，商业氛围差，当地消费者多到江南区消费。
综上所述：崇左市商业经营档次低端，业态布局混乱、各临街铺面陈旧，各商业网点以满足日常生活消费为主，商务休闲娱乐消费相对匮乏，无大型商务购物中心，无法满足当地消费者需求，对新兴城市的崇左市而言，一站式购物消费中心必然成为城市发展新趋向。

三、 商铺租金及价格概况
（一） 各临街铺租金情况：
名称
面积（㎡）
租金（元/㎡）
递增
押金
交付方式
租期
转让费（元）
客商群体
沿山路头
30—50
50—90元/㎡月
（2000—3000元/间）
5%
2000—5000
半年或一年居多
1年居多
8000—20000
本地、周边县市、玉林、北流、湖南、湖北
沿山路中
40—60
菜市摊位300到800元每间；沿街商铺80—120元/㎡月
5%—6%
2000—5000
半年或一年
1—3年
8000—25000
新民路头
40—50
70—90元/㎡月
（2000—4000元/间）
5%
1000—3000
1年
1—3年
10000—30000
本地客户为主
新民路中
5—60
100—180元/㎡月
（1000—7000元/间）
5%—7%
1000—5000
半年或一年
2—5年
20000—60000
本地、周边县市、广东、湖北、湖南
新民路尾
20-50
40-80元/㎡月（1800-3000元/间
5%
2000-4000
半年或一年
1-3年
20000-40000
本地、周边县镇居多，外地客户较少
江南路东
3075
40-70元/㎡月（1500-3000元每间）
5%
1000-3000
半年
1-3年
10000-30000
江南路中
20-50
100-150元/㎡月（2500-6000）
6%—7%
2000-5000
一年
1-3年
15000-50000
外本地、周边县市、广东、湖北、湖南
江南路西
30-60
60-90元/㎡月（2000-4000元每间）
5%—6%
2000-5000
一年
1-3年
10000-30000
本地、周边市、县、镇
建设路
30-100
30-50元/㎡月（1000-3000元每间）
3%
2000-4000
半年
1年
15000-30000
本地
新华路
20-50
40-70元/㎡月（1000-3000元/间）
5%
1000-3000
半年
1-2年
10000-30000
本地
城西路
20-50
30-60元/㎡月（700-2400元每间）
3%
1000-2000
半年
1年
8000-20000
本地、广东
太平镇
40-80
20-40元/㎡月1500-3000元/间）
3%
1000-2000
半年
1-2年
8000-15000
本地
描述：
1、 以新民路和江南路交汇区域租金为整个商圈最贵地方，均价达到了100—180元/㎡·月,转让费达到了2—6万元/间。
2、 沿山路中与新民路头交汇处均价100—120元/㎡·月。
3、 建设路、新华路、城西路和江南西路组成的回合区域的租金均价30—70元/㎡·月居多。
4、 江北（太平镇）区域的租金均价20—40元/㎡·月。
5、 各路段临街铺递增在3%—5%居多，即每年递增100—200元/间居多，最高为7%递增，即200—300元/年。
6、 调研发现，各临街铺客商来自本地及周边县份、市、镇居多，外地客户也有一定比例。
崇左市各商业网点整体租金水平较低，其中租金最贵的为市中心地段（新民路与江南路交汇处），达到100—180元/㎡•月，其他各临街商业借助市中心地段商业氛围优势及其商业位置进行相应租金调整，最低为20元/㎡·月；因城市人口相对集中，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大。

（二） 各商场租金情况
名称
租金
递增
交付方式
物业费
新裕丰
1F:100—180元/㎡·月；2F：50元/㎡·月；3F、4F：290元/间·月（建筑面积11㎡，使用面积6㎡/间）；
5%
1年
5元/㎡
崇左百货大楼
1F:100—150元/㎡·月；2F：70元/㎡·月；3F：40元/㎡·月；
5%
1年
——
东盟时代广场
1F:70—100元/㎡·月；2F：40—50元/㎡·月
5%
1年
——
江南市场
摊位：300—800元/位；临街铺面100—120元/㎡
5%
1年
——
描述：
1. 以上各商场中，位于市中心地段临街商场铺中，1F一般都能达到了100—150元/㎡·月，如新裕丰、崇左百货大楼；
2. 市中心商场二楼租金基本在50—70元/㎡之间，商铺空置率低；三楼租金在40—60元/㎡·月之间，有一定商铺空置；
3. 江南菜市场摊位租金基本在300—800元/位，市场临街铺（沿山路）租金可达100—120元/㎡；
4. 新西洋超市由于不临街，进深太长，没有大型停车场，整体商业氛围较差，租金较低，在30—35元/㎡；
5. 东盟时代广场1F租金在70—100元/㎡·月，2F：40—50元/㎡·月，二楼有一定商铺空置；
6. 各大商场中，每年递增一般在5%内，租期以一年签订为主。
各大商场租金整体较低，租金最高为新裕丰商场，从各大商场出租情况来看，一楼出租率高，二楼以上商铺有一定的空置。

（三） 商铺销售价格情况
目前崇左市有商铺销售均在新城区，商铺销售情况如下：
1. 商铺销售价格：1、2层连体销售（110—150㎡）6000—7000元/㎡；
底层临街铺8000—9000元/㎡（较少）；9000—15000元/㎡（居多）；15000—20000元/㎡（较少）（君临天下）
2. 租金：20—40元/㎡·月
3. 客商购买群体：本地、外省（湖南、湖北）、周边县份
4. 经营状况：处于起步经营阶段，有铺无市。
综上所述：崇左市商铺租金水平整体较低，因城市人口相对集中，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大，新城区目前租金价格也较便宜，因此导致了商铺的整体销售价格也较低。

四、 各商场经营状况
名称
建筑面积
业态
装修档次　
人流量（5min）　
层数
总面积
单层面积
　新裕丰
4层　
2万㎡　
5000㎡　
1F：名坊店；2F百家惠超市；3F服装；4F网吧、箱包、服装　
较好
一台扶手梯　
　早：20人
中：50人
晚：80人
新西洋
1层
2000㎡
超市、肯麦基
一般
　早： 5人
中：10人
晚：30人
崇左百货大楼
3层
2400㎡
800㎡
1F：服装、药店、皮包、珠宝、化妆品；2F服装；3F陶瓷；
一般
　早：10人
中：20人
晚：40人
东盟时代广场
2层
8000㎡
4000㎡
1F：品牌服装、药店、2F：超市、摄影
一般
一台扶手梯
早：10人
中：15人
晚：30人
江南市场
大棚（7000㎡）
五金、青菜、肉类、超市、药店、低档服装等
差
——
描述：
1. 新裕丰凭借的良好地理优势（市中心地段），较好的商场规划，聚集着良好的商业氛围（以百家惠超市为主），形成崇左目前最大的商业中心，周边商业有新西洋超市、百货大楼均落户其商圈内。
2. 各商场中，人流量最多为新裕丰商场，最高可达80人/5min，人流从新民路及江南路向该商场汇聚，商场以较为完善的配套、宽敞舒适的购物环境、齐全的商品种类吸引消费者；其他各商场人流量整体偏低，主要受到商业规划及位置影响。
3. 各商场无整体商业管理，无统一招商运营管理，经营理念落后，服务水平及消费环境离城市感较远。
4. 百货大楼整体规划布局不理想，不利于客流量，业态布局单一，商业体量不大，多为服装类，商业氛围一般。
5. 新西洋超市不临近城市主干道（进深长），停车位少，整体规划不理想限制客流量，对拉动商业运营有一定限制性。
6. 江南市场是崇左市主要菜市场，每天人流量较大，但整体商业档次低，衣服15—30元/件，环境脏、乱、差，未能很好地聚集客流量。
7. 东盟时代广场商业规划不理想，未能很好地带动客流，对拉动商业运营有一定限制性。
综上所述，崇左市各商场经营业态单一，体量小，商业规划布局不理想，多以自主经营，无统一商业经营管理，经营理念有待提升，服务水平、消费环境更是离城市感较远。

五、 市场调研总结
1. 崇左市整体各大商业网点经营档次较低，业态混杂，初级成行成市，但商业不连贯，铺面陈旧，多以天地楼商铺为主。
2. 商业业态多以低端为主，以满足日常生活消费为主，商务休闲娱乐消费相对匮乏，无大型商务购物中心，主要表现在KTV、咖啡厅、餐饮类、服装类等行业档次低，各类业态布局分散，无核心一站式商圈，消费需求正逐向都市消费；
3. 因城市人口相对集中，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大，市中心商圈最高最近可到180元/㎡·月，最低20元/㎡·月。
4. 目前商业多为自主经营，无统一管理、经营理念有待提升，服务水平、消费环境更是离城市感较远。需通过商业管理统一招商运营、统一管理、统一推广方可突破现商业现状，将商圈商业价值展现最大化，满足消费者各类需求。
综上所述，目前崇左市商业以满足日常生活消费为主，业态多以低端为主，
崇左市已呈现城市规模，但不能满足消费者消费需求，缺乏一站式生活购物、娱乐、办公商业综合体，消费需求正逐向都市消费。

第二部分 【东盟时代广场】未售商业营销计划

一、 背景
（一） 天时
1. 经调研得知，目前崇左市商业格局凌乱，主要表现在：各大商业网点经营档次较低（以满足人们日常生活为主），业态混杂，初级成行成市，但商业不连贯，铺面陈旧，多以天地楼底商为主。
2. 目前崇左市休闲、娱乐、餐饮、购物类商业档次低端，商务休闲娱乐消费相对匮乏，无大型商务购物中心，主要表现在KTV、咖啡厅、餐饮类、服装类等行业档次低，各类业态布局分散，无集中式消费场所，消费者的消费力得不到充分释放及挖掘
3. 各商圈以自主经营居多，满足日常生活消费为主，无统一管理，经营理念有待提升，服务水平、消费环境更是离城市感较远。
4. 崇左市从2003年挂牌成立至今，已初具城市规模，随着城市的发展，商务往来需求会更高，但由于商业布局凌乱、商业档次低，无法满足城市发展商业需求，同时也无法体现城市气息，城市发展需要商业业态更加综合、档次更高消费中心出现。

（二） 地利
1. 项目位于崇左市商业中心圈（江南区），比邻江北新区，是老城区与江北新区商圈交汇点，随着江北新区的开发，未来将成为两个区域的中心结合点，既为目前商业的核心商圈内，未来更是城市商圈的核心点，具备超高的商业价值，具有良好升值空间。
2. 项目位于江南区与江北区（太平镇）交接点，是两区人流、车流必经之道，咽喉之地，商机无限，拥有优越的城市资源。
3. 项目所在区域周边政府各行政部门林立、学校、医院、市场等城市配套成熟完善，同时项目位于新民路、太平路交汇处，拥有良好的交通网络，可谓本项目拥有得天独厚的城市资源，成为城市资源高度集中点。
4. 目前崇左市最好、最高档的酒店为本项目左江酒店，同时，本项目已是崇左市商住地标建筑，一期商业已处于经营状态，在市场上有良好的认知基础，为后期提升商业价值奠定良好的基础。
综上所述，本项目拥有优越的地段优势，占据城市核心资源（商业资源、交通资源、地理资源），
项目商业体量大，同时目前已拥有星级酒店，有条件做成集生活、购物、休闲娱乐、办公为一体一站式商业综合体。

（三） 人和
1. 从目前崇左市商业格局来看，城市缺乏集生活、购物、休闲、娱乐、办公为一体的一站式商业综合体，随着城市的发展，人们生活水平的提高，消费者对一站式商业消费综合体需求越来越突显。
2. 本项目体量大，一、二期商业体量达到4万㎡以上，整个商业体量可谓目前崇左市最大的商业体量，同时拥有星级酒店，成为集酒店、商务、休闲、购物于一体必备条件。
综上所述，崇左市各商业网点经营档次较低，同时各商业网点规划布局不理想，没有形成一站式商业中心，对消费者而言，无法满足市场的消费需求，存在市场消费空白点，而本项目是连接江南区与江北区重要咽喉之地、崇左的商业核心地段，同时项目在当地已是商住地标性建筑，以及本项目拥有良好的硬件基础设施，有机会打造满足城市需求的一站式商业综合体，填补市场空白点，满足人们对消费的需求，因此我公司认为在短期内消化本项目一期剩余产品，需对一站式商业综合体进行概念包装，同时快速启动各项营销工作，直攻意向客商群体，完成短期营销目标。
二、 项目定位
（一） 项目案名包装
由于本项目目前在市场上已有一定的知名度，同时，由于本项目外立面的包装、LED发光字体、楼高等优势，在当地已然成为地标性建筑物，因此我公司建议在推广案名上不做调整，仅在销售时加上销售物业即可，即为：
东盟时代广场·商业街区震撼发售

（二） 产品定位
根据我司对市场调研得知，目前市场整体商业档次低，缺乏集生活、购物、休闲娱乐、酒店办公为一体的商业中心，随着城市化进程的发展，人们对消费环境良好、消费档次高的商品、满足一站式消费的需求，而目前市场商业消费市场无法得到满足，结合项目商业体量大（一期、二期）、地理位置好（江南区与江北区交汇咽喉之地）、交通便捷、硬件条件好等各项优势，因此建议项目的产品定位为：
满足人们购物、休闲、娱乐、办公、商务需求为一体的商业综合体

（三） 项目市场定位
从本项目的产品地位可以看出，本项目的出现将成为集购物、休闲、娱乐、办公、商务需求为一体的项目，而市场上仍有其他项目亦为综合体的项目，我公司认为应抢占市场先机，在市场定位上首先提出综合体概念，同时所提出市场定位又能突显出本项目的独一无二的地理位置优势，因此建议项目市场定位为：
崇左商脉·一站式生活城
解读：
崇左商脉：体现出本项目的中心地理位置，同时该位置还是崇左市目前的商业核心地段，成熟的商业氛围，拥有更好的商业前景。
一站式：代表本项目业态全，吃、喝、玩、乐、购物、商务办公等一应俱全，从基本的生活需求到更高层次的享受需求均能在本项目消费。
生活城：项目集居住、购物、娱乐、商住、办公、餐饮为一体，可以满足人们生活、购物、工作、休闲娱乐的需求，项目的商业及住宅可以满足人们日常生活需求，在项目即能实现各种需求，形成一个比较完善的“生活城”。

（四） 经营档次定位
就目前整个市场所在运作的商业体而言，表现出来的状况为商业运营管理水平低、服务水平差、消费环境差等，因此我公司建议本项目的经营档次为：
统一包装、招商、运营管理的中高端商业综合体
解读：
统一包装：意味着本项目对外展示的形象统一性，而且能更好的衬托出本项目的档次，吸引更多的消费者至本项目，保证经营旺场、保证投资者的收益。
统一招商：只有统一的招商，才能做到业态的互补，满足消费者的多样化需求，同时不同业态的组合能保证本项目的整体租金水平，才能保证投资者的投资收益。
统一运营管理：好的商业项目，单靠好的规划、好的招商还不能保证项目后期的旺场，而好的运营管理团队是旺场的良好保证，同时也是提高良好服务水平的保证，吸引更多的消费者。
中高端商业综合体：市场上目前商场的消费环境，普遍存在消费档次低、装修环境差等弊端，良好的消费档次、消费环境是客户再次愿意回头消费的保证，也是人们消费向往的地方，能更好的保证项目投资收益。

（五） 销售客户定位
项目商场商家、业主、本地各商圈主力商家、周边县市客户及外地投资客
说明：
1、 项目商场商家最能直接感受到项目商业价值，同时通过项目整体商业包装后，更能增强其群体购买信心；
2、 项目业主对地段、项目商住布局认可度较高，同时对项目商业价值也能直观感受，通过在后期项目整体商业包装后，攻打其群体；
3、 本地各商圈主力商家对商业价值敏度高，对崇左整体商业格局比较清晰，通过在后期项目整体商业包装，打造都市商业综合体，对挖掘此客户群体有很大利好作用；
4、 由于崇左是新成立市级城市，对吸纳周边市县客商及外地投资客有较好的基础，通过在后期项目整体商业包装后，打造都市商业综合体后，对挖掘此客户群体有很大利好作用；
（六） 业态定位
通过我司对市场调研，市场尚未出现集生活、购物、休闲娱乐、酒店办公为一体的商业中心，属于零散分布、消费档次低、服务水平差等，结合项目整体定位，我司建议一期、二期商业业态整体定位为：
满足人们物质生活需求到精神享受需求为一体的多种业态组合
通过我公司对市场的调研，针对目前市场商业消费零散分布、消费档次低的情况，我公司建议本项目的经营业态为：
1、一期：日常生活购物超市
1F：于一楼专门设立一个区域为IT产品，做成崇左市数码城，与现有的名坊店形成以购物为主的室内商业步行街；
2F：超市
2、二期：商业综合体楼
1F
2F
3F
4F
5F
6、7F
8F
9F
室内步行街：精品、饰品（钟表、化妆品等）
潮男潮女精品服饰、鞋、箱、包
茶馆、咖啡、休闲餐饮
量贩式KTV
电影院、电玩城、网络会所
多功能厅（能容纳50人、100人、200人各一个）
体育用材及场所、健身
备注说明：
从上表可以看出，本项目所包含的业态相对较全，同时各类业态之间能互补，形成购物、休闲、娱乐、餐饮、办公等多种业态，更能凸显本项目的定位。

三、 营销目标
根据开发公司拟定项目总体营销目标，为能更好地配合完成既定营销目标，我司特对营销目标进行分解，详情如下：
1. 总体营销目标： 50天完成2000万现金回款、80天完成8000万销售任务
2. 目标分解：
时间
实现现金收益目标
实现销售额收益目标
备注说明
6.1—6.25
500万元
1000万元
项目工作筹备及自然销售
6．25—7.20
1500万元
3000万元
销售强销期
7.20—8.20
2000万元
4000万元
销售冲刺期
合计
4000万元
8000万元
——
以上目标安排仅供参考，具体以实际销售情况为准。
四、 营销策略
为了更好运营和销售本项目，我公司认为本项目需要三个阶段为实现本项目的最终旺场，分别为：
第一阶段：一期剩余货量的销售
第二阶段：二期产品销售
第三阶段：项目的整体运营管理
本阶段主要的营销任务为销售一期剩余产品，加快回款，为二期开发做好资金供给的铺垫，同时借助一期商业营销提升开发公司及项目在市场认知度，为二期商业营销运营奠定良好的基础，根据我公司对项目整体定位，特提出以下项目营销策略：
通过项目整体商业包装，以二期商业推广、商业活动造势，一期包装运营旺场，提升及营造未来的旺场氛围，塑造项目未来高升值空间，提升预期价格，再利用一期价格较低方式吸引市场抢购，促进一期商业销售。
策略解读：
1、 充分挖掘一期现有商家，给予现有商家足够的优惠政策，包括销售政策及招商政策，鼓励已进驻的商家购买本项目商铺。
2、 对一期商场进行包装，包括外围的广告位包装、沿路商业氛围包装等，提升商场消费氛围，营造良好的消费环境，吸引更多的客户到项目消费，提升本项目的知名度。
3、 针对一期现有商业业态设计消费导刊，对市场进行消费引导及扩大商场的影响力和知名度，让更多消费者了解本项目，进而到本项目消费，提高商家的盈利额，提升商家信心，为销售做好铺垫作用。
4、 与一期商家开展系列性商业活动，配合商家做旺本项目，带动更多的消费者到本商场消费，同时，借助商业活动促进更多的客户了解本项目，带动一期销售。
5、 针对崇左市各种业态类型的商家开展二期商业小型推介会，不同行业分批次开展，对商家进行项目定位以及后期运营的全面介绍，提升项目在商家之间的影响力，为一期销售做好铺垫，持续开展5-6场活动。
6、 以二期项目不同的时间节点进行宣传推广，借助二期进行宣传促进一期销售，节点安排如下：
节点安排
时间安排
推广配合
目的
二期拆楼
6月下旬
统筹左江日报进行系列报道，以及项目的报纸广告宣传
利用动工信息冲击市场
二期总体亮相
7月初
利用媒体宣传征集商家意见
在行业内引起议论氛围
重点商家进驻
7月中旬
利用媒体进行大肆宣传，以及现场包装和活动配合
树立市场威信，造大势
一期开盘
8月初
大肆媒体宣传、现场包装及活动配合
引起市场抢铺狂潮，消化一期

五、 各策略部署
（一） 价格策略
1. 通过我司对市场商铺调研，目前市场商品销售价格在9000—15000元/㎡居多；
2. 项目周边商铺租金在70元/㎡·月左右，以6%回报率计算，预期销售价格可达14000元/㎡·月；

3. 项目商业已处于经营状态，商业价值已明摆市场，但经营状况不是很理想，价值得不到体现，对客商而言吸引度将有所降低；
4. 将项目一期商业与二期结合包装成为都市一站式商业综合体后，填补市场空缺，拉升项目整体价值，提高项目预期价格，在通过后期系列的商业活动来体现项目经营旺场，提高未来升值空间，拉升价格，以达到较高的收益。
综合以上情况，我公司建议价格如下：
19000——20000元/㎡

（二） 促销策略
针对不同商铺进行相应促销政策，通过促销增进客商购买信心，详情如下：
1. 带租约销售
由于有部分商铺开发公司目前已租赁给商户，因此该部分已有租赁合同的商铺，建议实行带租约销售，由开发公司将租赁合同直接转给商铺业主，实行即买即收租，保证业主的收益。

2. 经营户、业主、购买自主经营的客户
目前本项目已有客户租赁，同时住宅部分已有业主，以及有部分客户购买项目商铺物业自主经营，因此我公司建议针对该类客户做特殊处理，给予更多的优惠折扣，建议在同等优惠的情况之下额外98折优惠。

3. 正常优惠折扣
普通投资客户购买本项目商铺，按揭付款可获95折优惠，一次性付款可获90折优惠。

（三） 推广策略
由于项目定位为高端商业综合体，故在推广块面突显“霸气”商业价值，树立全新商业价值，传递给市场商业稀缺性、高升值性，推广策略为：
体现本项目的规模大、业态全、消费群体广、统一招商、运营以及商家经营支持等方式，体现本项目与其他项目的不同，拥有更好的获利前景，以及通过不断的宣传项目动态信息，在市场上树立威信，扩大项目影响力。

推广主题：
引标：
城市中央一站式商业街区
第一句：
一条街改变一座城
第二句：
一个项目改变一个商圈
第三句：
百年商脉，缔造崇左城市创富方向
第四句：
一间商铺改变财富人生

（四） 活动策略
通过商业推介会（分行业、分业态举办）、开盘等大型活动为主线，整合商场各品牌商家适当开展系列小型商业活动，商业巡演活动，小活动不断，大活动突出，投入少，见效快，形成强有力的口碑传播，使项目快速通过市场，既获利，又得名。
根据我公司操作商业项目的经验，活动在市场的影响力较大，信息传递效率快，在时间短，任务重的前提下，我司建议频繁开展相应商业活动，通过活动聚集人气，树立项目全新商业价值。具体活动形式如下：
1. 充分利用商场门前小广场，联合品牌商家开展系列小型商业活动，打造全新商业氛围，扩大项目口碑影响力。
2. 间断开展大型商业推介会及商业开盘活动，通过开展大型商业活动，建立公司品牌，增强品牌影响力，增强客商购买信心。

（五） 现场包装
通过现场包装浓化现场商业氛围，突显项目商业价值，同时现场包装对客商直观感触很大，增强其购买信心，为商业销售奠定良好的基础，故我司特提出以下现场商业包装：
1. 售楼部包装：通过展板、X展架、销售物料等推广物料清晰地将项目商业氛围（一站式商业综合体）及商业价值传递给市场，突显商业价值。
2. 一期商业广告包装：对一期1、2楼商业广告位进行全新包装，将商业综合体商业氛围及销售信息传递给市场，为销售奠定基础。
3. 在项目交通主干道上安装路旗，增强销售现场氛围，同时利于项目推广。
4. 一二期商业氛围渲染图，通过未来商业包装，提升项目整体档次及规模，吸引市场关注，提升升值空间。

（六） 行销
点线面相结合，开创移动式售楼部，加快项目信息传播，同时结合崇左辖区各县市巡演活动，提升项目的市场影响力，带动客户进场。
总结我公司所运作项目的成功经验，行销乃最行之有效的方式，我公司针对行销工作采取“三步走”的方式：
1. 第一次行销，采取地毯式大扫荡信息投放方式，最大范围的信息铺盖，同时收集意向客户及寻找当地的意见领袖；
2. 第二次行销，以信息覆盖+重点跟进方式，主要为针对第一次收集的意向客户及当地意见领袖进一步跟进，通过意向客户，带动销售，同时利用意见领袖影响力，能提升为项目意向客户则提升通过将其纳入项目“泛销售人员”当中的方式，利用其影响力为项目做宣传。
3. 第三次行销，信息覆盖+重点回馈老客户及意见领袖的方式，特别为已成交老客户，通过定期带上礼品上门回访；意见领袖则通过及时兑现奖励+定期礼品上门回访，利用这两类客户，让其真实感受项目的超值服务，形成口碑效应，塑造项目良好形象，带动整个片区的销售。
同时，配合各县市巡演活动开展系列的行销活动，加快项目在各县市的市场影响力。
（七） 销售政策配合
目前住宅业主及商场客商对项目价值认可度高，为能更好借助其群体力量开展商铺营销工作，挖掘其身边亲朋好友，同时基于营销时间短，任务重情况下，如何加快项目走货是重点，我司建议围绕业主、商场客商及愿为项目宣传群体开创的销售模式——“老带新”及“泛销售”模式，详情如下：
1. 老带新
凡本项目业主、客商成功介绍客户购买本项目商铺产品，老业主、客商即可获得5000元/套奖励；
成功介绍购买5—10套，老业主即可获得8000元/套奖励；同时新成交业主可获额外99折优惠。
2. 泛销售
成功介绍客户购买本项目产品，客户即可获得2000元/套奖励；
成功介绍购买5—10套，客户即可获得5000元/套奖励；同时新成交业主可获额外99折优惠。
六、 营销节点安排
通过前期开展系列营销工作，市场对项目商业价值认知及认可度有一定基础，此期间举办商业开盘活动，促进销售。
通过推广、活动、行销等块面工作告知市场本项目二期有重点商家意向进驻，吸引市场关注度，炒热市场，起到良好的商业造势氛围。
通过推广、现场包装将项目商业综合体总平亮相，激起市场对项目的崭新认识热度，提高市场对项目的关注度与宣传度。
启动二期拆迁工作，通过各类媒体报道扩大拆迁事件影响，告知市场项目二期正式启动，提高市场对项目的关注与宣传度。
开展推广、行销、现场包装（一期广告位、内铺、导视牌、道旗等）等工作，传递商铺信息，同时联谊商家制作消费导刊，营造商业旺场氛围。

6月上旬 6月下旬 7月上旬 7月中旬 8月上旬

针对各行业、各业态开展项目商业推介会，商家联谊活动、县巡演活动穿插举办，小活动不断，大活动突出，通过活动告知商铺销售信息及商业价值。
通过活动、推广等营销块面将项目正规商业运营公司（统一招商、统一运营、统一管理等块面）传递给市场，改善目前城市无商业管理局面（脏、乱、差），为后期商业旺场奠定有利的基础。
启动商场商家、业主营销工作，通过优惠促销促进销售；同时联合商家启动小型商业活动，提高项目影响

力，促进销售。

七、 各阶段营销工作计划
按项目整体运作策略部署，在密切配合开发公司财务目标的前提下，通过整合推广、营销活动、行销及现场把控等工作配合，力争按时按质完成项目既定营销目标。为使策略得到贯彻并顺利进行，以营销目标为导向，对80天营销周期总体工作按三大阶段分别开展，具体安排如下：
（一） 第一阶段（6.1—6.25）
1. 目标：
现金回款500万元，约1000万元销售额；按40㎡/间，19000元/㎡预算，约需完成13间铺销售。
2. 营销策略：启动推广、活动、行销、现场培训等块面营销工作，告知市场商铺销售信息的同时营造商业旺场氛围。针对商场商家、业主启动营销工作，通过加大促销力度，圈定此类群体。
3. 推售货量：一期可售商铺。
4. 促销策略：
按上文所提的销售及促销政策执行
5. 活动配合
开展系列商业活动（招商、销售启动会，商业推介会，县城巡演，商家联谊活动等活动），通过活动向市场传递项目商业销售信息，带动客户进场量，促进销售，具体活动安排如下（具体各活动执行方案后期补上）：
① 招商、销售启动会
Ø 时间：6月16日（暂定）
Ø 地点：项目商业广场（暂定）
Ø 主题：东盟时代广场招商、销售启动会；
Ø 活动内容：将项目商业销售信息、商业价值、商业定位等块面信息通过活动传递给市场；
Ø 形式：表演、讲述；
Ø 费用：4万元

② 县城商业巡演
Ø 时间：6月19日（崇左市）、6月24日（太平镇）、6月26日（宁明县）（暂定）
Ø 地点：崇左市、太平镇、宁明县等区域
Ø 主题：东盟时代广场商业巡演推介会；
Ø 活动内容：将项目商业销售信息、商业价值、商业定位等块面信息通过活动传递给市场；
Ø 形式：表演、讲述；
Ø 费用：3万元/场，共9万元

③ 联谊商家开展系列商业活动
Ø 时间：每周五晚，6月16日（与销售启动会同时进行），6月23日（暂定）
Ø 地点：项目商业广场（暂定）
Ø 活动内容：联谊商家开展系列商业活动，通过活动将项目商业销售信息、商业价值、商业定位等块面信息及商家信息传递给市场；
Ø 形式：表演、讲述；
Ø 费用：1万元/场，共2万元

④ 商业推介会
Ø 时间：每周六，6月23日，6月30日（暂定）
Ø 地点：项目商业广场（暂定）
Ø 活动内容：针对不同行业开展相应商业推介会活动，通过推介会将项目商业销售信息、商业价值、商业定位等块面信息及商家信息传递给市场；
Ø 形式：表演、讲述；
Ø 费用：1万元/场，共2万元

6. 推广配合
通过推广包装，拓展推广渠道，将商业定位综合体展现给市场，同时将商业价值、商业销售信息、活动信息等内容传递给市场，为挖掘潜在意向客户奠定良好的基础。
① 推广内容：
Ø 推广语：
一条街改变一座城；一个项目改变一个商圈；百年商脉，缔造崇左城市创富方向；一间商铺改变财富人生
Ø 推广信息：商业综合体描述、商业价值及销售信息。
② 推广渠道：山墙、高炮、三轮车、短信、报版、道旗、桥体广告、单张、海报等渠道，全力攻打市区及部分县城。
时间
渠道
推广内容
数量
单价
总价
6月10日
项目形象海报
项目整体介绍
10000
0.5
5000
6月10日
形象单张
形象海报缩小版
20000
0.25
5000
6月10日
户型图
商场平面图
5000
0.25
1250
6月10日
高炮
项目形象广告
2
20000
40000
6月10日
山墙
项目形象广告
——
——
50000
6月10日
三轮车
项目形象广告
100