房产测量技术要求.doc

房产测量技术要求

房产测量是一项政策性和技术性非常强的工作，每个作业人员和检查人员都应认真吃透《房产测量规范》的每一项规定和本地房产主管部门的一些具体规定。
一、房产测量从功能上分为：
1、房产主管部门为加强管理的房籍测量；（从经验看，此类测量很少）
2、征地拆迁补偿房产测量，凡需征地拆迁的地方均需此项测量。
3、补办证件的房产测量（含房产分割、办证）。
4、竣工商品房房产测量，需上市的商品房均需此项测量，工作量很大。
二、各类房产测量中的房产调查测量与地籍测量相似，如房屋调查和房屋用地调查按《规范》附录表格逐项调查即可，房产界址点、房角点测量精度达到规范要求。
三、房屋丈量的工具选择，主要有皮尺、钢尺、手持测距仪。
1、皮尺，《规范》允许用，但精度较差，伸缩性太大。一般不用。
2、钢尺，选择50cm钢尺，即能达到精度要求，且比较经济。
3、手持测距仪，精度较高，不易出错，但成本较高
四、房产测量
房产测量的难点主要是面积计算、分摊等。
1、计算全部范围面积的建筑。
1.1永久性的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（以外墙为准丈量）
1.2房屋内的夹层、插层（主要是层高在4.4米以上的商铺。修建的阁楼三类的建筑，一般面积少于正常层，2.2米以上以投影面积计算建筑面积，技术层（指高层建筑中的避险层等）及其楼梯间、电梯间（指通向夹层、插层、技术层的楼梯间、电梯间）只要高度达到2.2米以上的均计算建筑面积。
1.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅（不管多高，占用二层或三层的建筑空间）均按一层计面积。门厅，大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按回廊水平投影计面积。
1.4楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计面积。
1.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算（注意：斜面结构屋顶必须是作为一层面积在使用的，2.2米以上部位才计算建筑面积，纯装饰性的如本公司办公楼顶，不论多高均不计面积。）
1.6挑楼（指挑出地面层墙体外的部分）全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
1.7永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
1.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算（柱外有上盖部分不计面积）。
1.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
1.10地下室， 地下室及其相应出入口，层高在2.2以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水手投影面积计算。
1.11有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
1.12玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
1.13永久性建筑有柱的车棚，货棚等按柱的外围水平投影面积计算（柱外部分不计面积）
1.14依坡址建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的（能正常使用的）按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。
1.15有伸缩性缝（含水平伸缩缝与沉降伸缩缝）的房屋，若其与室内相通（能利用的）伸缩缝计面积。
2、计算一幢范围面积的建筑
2.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、 廊、按其围护结构外围水平投影一半计算。
2.2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算
2.3未封闭的阳台，挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2.4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
2.5有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积一半计算（无顶盖的永久性架空通廊不计面积）
五、房屋总层数与所在层次
1、房屋的自然层数是指室内地坪以上的层数，（采光窗在室外地坪以上的半地下室，起室内层高在2.2米以上的，计自然层数）。 层、附层（夹层）插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数（与地形测量不同，应特别注意）
2、所在层次是指一个权属单位的房屋在该幢楼房中心第几层，地下层次为负数表示。
六、征地拆迁，房屋测量除测绘丈量永久性的房屋外，简易房，棚房亦要丈量计算面积。
七、所有房产查丈均要实地绘制草图，将丈量的数据标注在草图上的相关位置上，丈量每幢房子长、宽、总长度作为控制，把每间房子的分段长度相加应严格等于总长，如不等超出《规范》限差，应重新丈量。
限差可参照下面公式计算
△D=±（mj+0.02mjD）
式中：mj—相应等级界址点的点位中误差（m）；
D—相邻界址点间的距离（m）；
△D—界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差（m）（从外地经验看，对于高档次房屋、正规的房屋的边长较差限差一般控制在0.1米以内。即2倍中误差中误差=±0.05m）
八、房产测量难点之二：房屋共有建筑面积分摊，面积测算，尤其是带裙楼、子楼的大型建筑中比较复杂。
1、成套房屋建筑面积的测算;
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1.1套内房屋的使用面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a 套内使用面积为套内卧室，起居室、客厅、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b 套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积。
c 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d 套内内墙面装饰厚度计入使用面积。
1.2 套内墙体面积
a 套内 有墙按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
b 各套之间的分隔墙与公共建筑的分隔墙以及外墙（包括山墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
1.3 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。封闭阳台计全面积，未封闭阳台计半面积。
2、共有建筑面积的分摊
2.1 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为本幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
共有建筑买年纪还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室等不计入共有建筑面积。
2.2 共有建筑面积分摊的原则：谁受益，谁分摊。例如： 为某楼层或某几层服务的电梯、楼梯等，到该电楼，楼梯间从1楼到达层的所有面积由该层或该几层分摊。
2.3 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内面积之和，并扣除工作为独立使用的地下室，车棚、车库为多幢服务的警卫室，管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
2.4 共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能和共有建筑面积的受益状况将共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。按下式计算：
SSi=K*Si
k=
式中：K—分摊系数
Si—为个各单元参加分摊的面积（m2）
Si—各单元参与分摊所得的分摊面积(m2)
SSi—分摊面积总积(m2)
—各单元建筑面积(m2)
（如果各楼层分摊系数不同，则先分摊至楼层，再分摊至各单元，方法同上。）
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
房屋测量的几点要求：
1、需要仪器测量部分应严格按《规范》要求操作。
2、参与作业的人员和检查人员应严格遵守职业道德涉及经济利益，杜绝弄需作假。
3、投入作业的仪器设备应经过严格鉴定，检查（含钢卷尺等）
4、房屋丈量时，尺子必须拉直拉紧，尺子的两端应大致水平，当受地形限制，丈量成斜距时，应按勾股定理予以改正，即平距。
5、半墙丈量时，最好是在窗口，门口实量，当某墙无窗无门时，一是查阅建房资料，二是观察是否与邻墙厚度一致，丈量邻墙间接得到某墙厚度。
6、楼层高度丈量，从一楼地面量至二楼楼面为一层层高，余层类推。（但应减去一、二楼地面装饰厚度。
7、作业时养成良好的自检，互检习惯，随时自检、互检，房屋丈量不允许出差错。
8、公司应严格检查验收制度。