户型选择指南.doc

如何选择好户型（一）
缺陷户型识别
在讲座上，专家除了介绍好户型选择的七大要素以外，对于缺陷户型的辨别，也给在场的老百姓提了个醒，从采光、通风和功能分布等方面，进行了讲解。 有缺陷的户型一般具有如下特点：
·起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；
·起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；
·起居厅的形状不好或尺度不合理；
·入户无过渡空间；
·餐厅面积过大或过小；
·主卧室的宽度小于3米或面积过小； ·户内交通线长；
·卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生间无前室；
·四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；
·功能分区不合理；
·各功能空间面积比例不当；
·跃层户型室内楼梯的位置不当；
·卫生间、厨房宽度不够。
如何挑选最佳的户型
户型的设计应满足居住的要求，购房者在选择户型时应注意以下几点：
1、户门。户门不宜正对客厅，更不应直对卧室。户门与客厅之间有一个过渡，不要一开户门就使门外的人把室内一览无余。
2、客厅。客厅的设计应尽量的方正，利于摆放家具；此外还要避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉，造成视觉上的凌乱。
3、卧室。卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私密性。 4、厨房。厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。
5、卫生间。卫生间不要正对客厅，卫生间最好设计为两部分，最里面是马桶、浴缸（如有条件，马桶浴缸分开更好），外间则摆放洗手池，洗衣机。
6、阳台。阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。
7、室内走道。室内应尽量减少或避免狭长的走道。这种走道即不利于家具的摆放，又造成面积的浪费，对购房者来说，更是资金的浪费。
8、通风、采光。挑选住房时，还要注意，户型的布局要有利于室内通风和采光。
选户型记住“七看”
一看起居厅。应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1/7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽量减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。
二看卧室。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平 方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。
三看餐厅。和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅净宽度不宜小于24米。
四看厨房。应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度应大于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。
五看卫生间。带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。
六看阳台。为保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。
七看储藏间。可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。
如何选择好户型（二）
那么优秀的户型应该具备那么条件那 ？
1、有足够的朝阳面和采光面。 合理的户型应有2－3个开间是朝阳的，比如三室的南面宽度一般会在10－12米，进深在10－12米（多层），日照、采光、通风都能满足基本要求。而差的户型进深在15米左右，有的甚至达16.5米（不包括边套），南面面宽在8米左右，北向的客厅进深在6－9米，采光严重不足，黑洞洞的家只能靠电灯采光。而且通风也不畅，常常靠人工通风，否则，室内空气洁净度差，尤其是装修不久的房屋，空气的污染程度远高于大开间、小进深的房屋。因此，可以说大开间、小进深的房屋因其居住质量高，物业的价值也高于小开间、大进深的房屋。 其实，按规范的建筑标准，开间和进深都有合理的标准，而且开发商也深知这一点，但为什么还会建造大进深的户型呢？应该说大进深的产生并不是设计师的原因，而是因为高地价和严格的规划条件。&考&试大$大进深容易出容积率，即使开发商不增加容积率来降低楼面地价，在一系列严格的规划条件下，开发商也只能用增加进深的方法来达到预定的容积率，否则为设计好户型牺牲应得的容积率，意味着楼面地价的提高，使得原已相当高的销售价格更高。所以，开发商往往在楼面地价、容积率、建筑高度、建筑间距、中心花园等几大绳索捆绑下，
通过加大进深来达到既不牺牲容积率，又能腾出较大空间建设中心花园的目的，有时地块形状不凑巧，放三排建筑间距不够，放两排又出不了容积率时，开发商也不得不把单体得进深加大2－3米，因此在最近几年大进深的户型越来越多。
2、客厅最好朝南。 客厅的使用率往往高于卧室，在江浙一带对日照要求较高的地区，能在一个南向的、阳光充足的客厅中娱乐休息，这是居住质量的重要体现；但目前较多的高层建筑多以两梯四户为主，房间朝北或居中，采光都不足，更不用说日照了。正因为客厅采光十分重要，边套往往比中间套更受欢迎，尽管西边套日照强烈，但人们宁愿接受其这一缺点，也不愿选择中间套，正是说明客厅采光的重要性。
3、卫生间尽可能开窗（明卫）。 在传统的观念中，卫生间似乎并不重要，但在现代生活中卫生间成为居住质量的重要组成部分，不仅卫生洁具的不断升级要求卫生间面积越来越大，而且对卫生间的采光和通风要求也在提高，明卫采光和通风远强于暗卫，尤其是通风，对卫生间而言，通风十分重要，非典时期更说明这一点。因明卫的舒适程度远远高于暗卫，一些高档次的楼盘在设计时不惜牺牲建筑面积，尽可能设计成明卫。但实际上许多楼盘往往不能做到这一点，绝大多数高层或小高层的卫生间都是暗卫。
4、功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的面积应尽可能少。 优秀的户型平面经过设计师的精心划分，每一块面积都有明确的功能，可谓合理紧凑，几乎没有浪费的空间，让付出高房价的消费者心理平衡，但近几年开发的楼盘有相当比例的大户型房，虽然面积很大（多在150平方米以上），但功能布局很不合理，很多空间没有明确的功能定位，被消费者视为浪费的空间，不但在新房销售时困难重重，在二手房转让时也难以达到与功能紧凑的中小户型同样的价格，这一点在估价时也应充分关注。
以上只代表个人观点。但是我想大家以上几点能看好的话，一定能找到一个舒适的房子。
如何选择好楼层
如何挑选楼层
俗话说，萝卜咸菜各有所爱。买房子选楼层也是如此。其实楼层高低各有妙处，只要这个楼层适合你，那就是好的。不过有时事情并不是象你理想中的样子，选择楼层也不能单单靠个人的感觉、喜好。编者综合了几位专家的观点为购房者详解如何看建筑选楼层。
多层房型好 高层坚固
多层住宅就是砖混结构。这种结构成本低，比钢筋混凝土结构低40%左右。这类房子的耐久性一般，折旧较快。它的优势是房子由于受到各种限制，通常只能是板式，大多南北通风；少了柱梁的限制，户型也比较好。加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高。多层的最佳楼层为3、4层。
高层住宅就是钢筋混凝土建筑。又分为框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等。
框架结构，就是用几根柱子和栋梁架起整栋房子，这种结构可以随意更改户型结构。缺点是房间内有梁有柱出现，影响美观、家具布置。
框剪结构，优点是隐梁隐柱。缺点是房型布局有局限性，室内多数墙壁不能拆卸，装修不便，同层平面难免会出现较差户型。
框筒结构：整体建筑主要由几大框筒承担重量，单元内的墙体不起承重作用，真正的活性建筑，墙体可以随意改变，甚至整层都可以随意间隔。这是现在最先进的结构。
最佳楼层——大楼的3/1到 3/2之间处
以21层的大楼为例，它的最佳楼层是7-14层之间。这里无论是采光还是空气都不错，如果是景观楼观景的效果也很好；这样一个高度人站在阳台上也不会有眩晕的感觉，对于中年和青年人都很适合；这个高度离地面有一定距离，受马路上噪音的影响也不大。即使电梯坏了，住户跑10几层楼也不是问题在销售中，这些楼层虽然价格要比其它楼层贵许多，仍然是最先被抢掉。
有种说法：由于“峡谷效应”的影响，很多社区密集区高层住宅的中间位置有一个“污染物高密度区域”俗称，扬灰层。 所谓“峡谷效应”指的是周边有公交干道或工厂，以及高楼密集的住宅。在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。有人说这个高度就在9-11层。据行家介绍这也要具体楼盘具体分析，不能一概而论。比如一些闹市区，工厂的旁边等扬灰尘是存在的，不过它受到许多因素的影响，高度不一定在9-11层。而在一些周边环境好的社区，就不会有这种现象出现。
低层的五个缺点
我们老祖宗的住宅都是贴近自然、贴近地面，俗称接地气的，原来大家住的四合院之类的房子其实是最适宜居住的。现在我们也开始怀念住在平房里的好时光，邻居亲如一家，有来有往，出出进进都很方便。如今到处都是高楼大厦，住平房已经成为奢侈的理想。普通人也只能通过住低层来实现了。
低层是老年人的首选，方便是最重要的因素。老年人出行困难，住低层方便走动，电梯坏了也不受影响。尤其是底层现在还有很多楼盘都附送花园比如未来域，送一个花园，老人大多空闲在家，种种花，养养草也很惬意。另外，对老人来说，住在高层还可能缺氧出现心脏不适、站在阳台上头晕目眩等身体问题。
但是低层也有非常大的缺陷：
一， 噪音问题。虽然低层有障碍物和绿化带的过滤，但是如果靠近马路边，噪音会很大。
二， 灰尘多。有从楼上掉下的灰层，有从马路上跑来的灰尘。尤其是带花园的底层，楼上的住户会不时的丢东西下来，打扫卫生成了住户头痛的事情。
三，卫生间的气味很难消除，而且一旦楼上有人家水管跑水，底层住户最倒霉，水漫金山是肯定的。
四，采光不好。低层住户采光上都会受到一定的影响，许多楼盘楼距都不够开阔，不是前面挡着就是后面遮着，低层总是在高楼的“照顾”之下 。
五，潮湿。上海地面潮气重，空气又潮湿还常常下雨，再加之采光又不好，低层的潮湿更难免。这点对于老人的身体不太好。
高层适合年轻人 很多高层超过了15层，这些楼盘由于外观时尚，现代，非常受年轻人的喜爱。年轻人喜欢住高层，那里视野开阔，抬眼望去一览无余，无拘无束；空气新鲜、安静，远离马路、嘈杂的人群，拥有良好的私密性，可以独自享受自己的空间。由于高层对建筑的要求非常高，防震、水压等方面设计的难度加大，所以开发成本相对更高，自然价格就很高。即便如此，高层住宅也大受欢迎，现在顶层大多会送露台，有些人完全是喜欢大露台而买顶层的房子。专家建议，选择高层住宅一定要注意不能靠近高压电线，高压电线有相当大的辐射，对于女性健康有很多的负面影响，比如易衰老、不孕等。
高层缺点：
一， 容易漏雨如果顶层防水层做的不好，下雨天会出现漏雨现象。
二，可能会被雷击。
三，太高会缺氧，长期居住在那里会对身体有影响。
四，电梯出现故障，无法正常生活。
五，会担心地震。
六，顶层冬天冷夏天热。
看价格选楼层 楼盘的各个楼层都具有其特定的优势，同时也面临一定问题，买房选层的时候就要根据需求不同酌情而定了。价格也是选择楼层时要考虑的问题，楼层不同房子的价格也就不同，比如高层楼盘的8层以下，由高到低价格差是50-100元，8层以上每一层的价格差为200-300元不等，接近顶层才略有下降。能够观景的楼层价格更是比其它楼层高500-1000元。对于普通购房者要量力而行，不要因为一时的喜好而给自己的还款带来很大的压力。能够观景的楼层自然好，但想想要为此付出近10万元的代价，一定要三思而后行，其实只要自己住着舒服就可以了。也许你购买了景观层入住之后并无时间赏景，多付出的金钱就浪费了。