深圳花木搬迁费用评估的探讨.doc

关于花木搬迁评估的探讨

花木搬迁补偿的政策问题
在征（收）地补偿评估、房屋拆迁评估过程中，经常遇到花木补偿的问题，在《深圳市征用土地实施办法》（深府[2002]121号）文中规定，苗圃、花木场、风景树、古树等，原则上参考评估价格补偿搬迁费，特殊情况可考虑按评估价格补偿。在《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）中规定，苗圃、花木场、风景树、古树等只补偿搬迁费，搬迁费按市场价格进行评估；特殊情况可按其价值进行补偿，其价值按市场价值进行评估。在新近颁布的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深府[2007]161号）中也规定，拆迁涉及的青苗及其他地上附着物补偿，特区内按照征地补偿相关标准执行，特区外按照城市化转地相关标准执行。
根据以上文件，对花木的补偿政策问题已经很明晰了，简单说就是补偿搬迁费，特殊情况可按市场价作价补偿。

花木搬迁补偿评估的技术问题
结合宝安龙岗两地转地的经验，针对花木起挖、运输、种植、保养的搬迁过程，根据《深圳市园林建筑绿化工程综合价格2000》（以下简称“《综合价格》”）及计价办法，套用绿化种植一类工程综合价计算花木场的搬迁补偿费用。
花木搬迁补偿费用＝搬迁费（起挖费＋运输费＋种植费＋养护费）＋损失费。具体分步综合计价过程如下。
1）搬迁费：
A、花木起挖费
包括花木的修剪、起苗、包扎土球、集中搬运、回填树坑、清理场地等工序的费用。套用《综合价格》第九章第一节的“起挖工程”。土栽植物的起挖和种植费用随土球直径的增加而增加，而土球直径直接与树木的胸径（乔木类）、地径（棕榈类）以及冠幅（灌木类）相关，因此清点时区分花木类别，并根据《综合价格》规定的级别分别清点登记，根据具体清点结果参照《综合价格》测算起挖费用。
B、花木装卸运输费
花木的运输包括装车、绑扎固定、运输、卸车、按指定地点堆放等费用。运输机械均采用8t汽车，大型树木需吊装的采用8t汽车式起重机，并增加人工装卸辅助费用。在运输机械的消耗量标准上，深圳今年没有相关的标准可以套用，可以选择套用广东省园林建筑绿化工程综合定额（二○○三）之消耗量标准，采用深圳市台班及人工工日单价进行计算。
关于搬迁距离，应根据实际搬迁情况确定，或者与被搬迁种养权利人协商，以往的估价中一般仅考虑深圳市内的搬迁距离（25公里）。
C、花木种植费
包括花木的种植、支撑等费用。计算各类花木的种植费用，和棕榈、乔木的支撑费用。
花木种植包括：挖穴、施基肥、栽植、浇水覆土、整形、清理、施工期养护等工序。套用《综合价》第九章第二节的“种植工程”；由于花木种植综合价格已包含了花木用量及其价格，而后面我们又按花木市场价给了损耗费，因此花木种植综合价格中应扣除花木综合价格，避免重复计算补偿。
花木支撑包括：制桩、运桩、打桩、绑扎等工序。对于高度超过350cm的花木，进行树桩支撑。套用《综合价》第九章第三节“其它工程”之“（二）绿化维护措施”的“树木支撑”，根据实际选用的树木支撑套算，一般选毛竹桩材料支撑。
D、花木成活期养护费
花木的养护包括：中耕施肥、整地、拔除杂草、整形细剪剥芽、防病除害、树桩绑扎、加土扶正、勾除枯枝、环境清理、垃圾清运、地勤安全、洒水、灌溉排水、设施维护等。
考虑花木场不搬迁也要进行日常养护，即付出日常养护费用，而花木成活期养护已经包含了日常养护费用，所以计算花木成活期养护费时，应扣除日常养护费用。根据《综合价》规定，花木成活期养护按一级养护项目相应综合价格乘以1.68计算，花木日常养护期按一级养护项目相应综合价格乘以0.8计算。因此，两者相减，因搬迁造成的养护增加费按一级养护项目相应综合价格乘以0.88计算，套用《综合价》第十章“绿化养护工程”第一节“一级绿化养护”的综合价，取养护期三个月，计算成活期养护费。
2）损失费
根据花木信息总价，依据《综合价》规定的同一档次损失率，计算出花木的损失费。
棕榈乔灌木 ：
土球直径40cm以内（含40cm）的花木，损失率按花木价值的5%计。
土球直径40-100cm以内（含100cm）的花木，损失率按花木价值的10%计。
土球直径100-180cm以内（含180cm）的花木，损失率按花木价值的15%计。
其它花木（如盆栽、袋栽、草皮等）损失率按花木价值的5%计。
花木的价值按最新的《价格信息》中的参考价格计算。规格较大，价格信息未涵盖的花木，可以咨询农林园艺专家及参考市场价进行评估。
3）根据《2000深圳市园林建筑绿化工程综合价格》，确定工程量计算规则
依据《综合价》计价时，需确定花木的地径、胸径、冠幅等规格数据应该以现场清点签字确认的花木数量为基础，分档进行统计并测算。
根据《综合价》规定，乔木土球直径以胸径的7倍计算。
棕榈类花木的土球直径，按地径的2倍计算，套用乔木项目。棕榈类胸径以地径的0.4倍套用乔木项目。
灌木的土球直径按自然冠幅的0.4倍计算。
在评估过程中，根据花木大小、高度、种植密度及实际搬迁情况，估价人员可以对土球直径进行相应调整。
花木的种类、规格是花木场搬迁补偿费计算的依据，因此评估人员在实际清点时必须分门别类，详细记录下花木的名称、胸径、冠幅等有关数据。评估人员对品种稀少、无法辨认的花木，可以请农林专家现场鉴定或者取样交农林专家鉴定。所有花木品种都应该取远、近景进行拍照，对个别价值贵重的花木还需从各个方位进行拍照作为评估依据。

花木搬迁补偿评估的难点以及有待解决的问题
花木搬迁评估在技术上仍然存在一定的难点和有待解决的问题，有赖于估价师较好的把握。
一是花木识别问题，深圳较大型的花木场很多，花木情况复杂，最好有农林园艺方面的专业人员参加，同时需要花木种养户陪同清点由种养户指认花木品种与数量,便于清点的开展和清点结束后各方签字确认。对于现场无法认定的花木,一定要及时拍照,并详细记录花木的规格尺寸,待请教农林园艺专家进行确认.
二是种植密度极大的数量清点问题，花木场有些苗木较小，种植密度较大，这样逐棵清点无法实现时，应采取抽样清点的方法，为了使清点结果更为贴近实际，样点至少应取三个以上,每个样点的范围为1×1米，花木种植密度不均，可适当扩大样点范围及数量。
三是搬迁距离问题，搬迁距离的远近直接影响搬迁费用的大小，按以往评估的惯例都是取20-25公里，即深圳市内的搬迁范围，但是又缺乏可执行的依据。如果根据具体种养户的实际搬迁距离确定，这个距离就存在很大的不确定性，不利于评估的开展。因此，搬迁距离应根据不同的项目，在制定项目补偿标准与方案时予以明确，这样就达到了较好的统一。
四是土球径的计算问题，土球径大小直接影响到搬迁费评估金额的大小。根据《综合价格》，乔木土球直径以胸径的7倍计算。棕榈类花木的土球直径，按地径的2倍计算，套用乔木项目。灌木的土球直径按自然冠幅的0.4倍计算。以上计算标准是园林绿化定额的技术标准，在实际搬迁过程中，土球径往往很少达到上述的标准，尤其是大规格的花木，因此，估价师在计算花木土球径时，要根据花木规格情况，对较大规格的花木适当调低土球直径。比如胸径为50公分的乔木，如果按定额计算，土球径为3.5米，在实际搬迁过程中根据树种不同，土球径仅为1米到1.5米，因此，在计算土球径的过程中这一点应引起估价师注意。
五是大规格花木的价格问题，深圳市建设工程价格信息中涵盖了绝大多数本地宜植花木种类，但是苗木规格较小，在评估过程中，会遇到大量的规格较大的花木，这时，就要求估价师多方位询价，包括到花木场现场询价、向农林园艺专家咨询以及网上、电话调查，以使评估结果较好的接近实际。
六是名贵花木的问题，现场遇到名贵花木时，必须要进行全面的拍照与测量，并进行大量的市场调查，在必要时请有关专家进行鉴定，既不能因没有较为透明的价格信息采取保守原则而低估花木价值，也不能无限制放大名贵花木的价值损害补偿方利益。

树木和花木补偿标准 
类别
说       明
规格（直径）
单位
标准（元）
一般树木 
移植补偿
   凡树木未成材可移植的，不分品种，从1.3米高处直径计算,付移植费用.
5-10厘米（含10厘米）
株
15
3-5厘米（含5厘米）
株
10
3厘米以下（含3厘米）
株
不予补偿
砍伐补偿
   凡树木可作成材使用的,不分品种,从1.3米高处直径计算,砍伐树木归所有权人.
25厘米以上
株
100
20-25厘米（含25厘米）
株
75
15-20厘米（含20厘米）
株
50
10-15厘米（含15厘米）
株
25
5-10厘米（含10厘米）
株
5
5厘米以下（含5厘米）
株
2
经

济

树

木
桃李杏柿梨等
未挂果的果树应尽量移植，按年限每株补偿标准；一年内2元；二年内4元；三年内每株补偿标准见右。

株
100
葡萄湖桑竹林杞柳
按等级和年限确定

墩株平方米亩
50-100
5-10
10
600-1000
银 
杏
  每亩栽植低于50棵的，按直径大小分等，从地面1米高处测量。
30.1厘米以上
厘米
100
20-30厘米（含30厘米）
厘米
100
10-20厘米（含20厘米）
株
1000
5-10厘米（含10厘米）
株
100
3-5厘米（含5厘米）
株
30
3厘米以下
株
不予补偿
每亩栽植多于50棵的（定植苗木除外），一律按市场苗木价格补偿
花木苗圃迁移
1、庭院观赏地花木，参照移植费用补偿；2、盆栽花木，不予补偿；3、花木、苗圃实施迁移的补偿，经有评估资质的人员评估后确定。 

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