杭州市拆迁安置房买卖操作实务.docx

杭州市购卖拆迁安置房操作实务

内容提要：本文通过一则浙江智仁律师事务所侯二朋律师办理的案例引入对购买拆迁安置房风险防范及律师办理拆迁安置房买卖诉讼案件若干问题的思考，主要解决了未取得权属证书时房屋买卖合同的效力问题、被拆迁人的主体资格审查、购房人购房资格审查、土地出让金的补缴以及如何约定过户手续的办理等实务问题，具有极强的实践指导意义。
关键词：拆迁安置房 被拆迁人 购房人

拆迁安置房在市场上价格偏低，广受中低收入群体的欢迎。但是由于拆迁安置房一般在出售时尚未取得权证，且何时可以办理权证及房屋价格变化等因素具有较大不确定性，为发生纠纷埋下了较大隐患，可能会引发一系列争议。
浙江智仁律师事务所侯二朋律师最近有幸办理一起拆迁安置房买卖纠纷。基本案情如下：2011年8月，王某与李某、张某签订《房屋转让合同》，约定李某、张某将位于某小区的拆迁安置房以总价60万元出售给王某，待小区可以办理房产三证时，李某、张某应及时协助铁某办理房产三证，否则承担违约金20万元。2011年9月，王某付清了房款，李某、张某将房屋交付给了王某。至2012年10月，该小区房屋可以办理产权证，而李某、张某至王某起诉时未履行其办证义务，遂成讼。
通过这个案例，经过研究发现有诸多问题需要在购买拆迁安置房时予以注意。为了便于拆迁安置房的交易及律师办理拆迁安置房购买纠纷案件，特将系列问题分述如下。

一、拆迁安置房买卖合同是否有效
1、就未取得权属证书的拆迁安置房能否进行买卖
由于拆迁安置房在出售时大都没有取得权属证书，而根据《城市房地产管理法》第38条的规定，未取得权属证书的房地产不得转让。这是否意味着在未取得权属证书时即签订的房屋买卖合同无效？就目前大量的司法判例来看，人民法院都是依据《合同法》第52条的规定，认为当事人在未取得权属证书即签订的房屋买卖合同并未违反法律的强制性规定，不能仅依据未取得权属证书即认定房屋买卖合同无效。由此而言，当事人可以就未取得权属证书的拆迁安置房签订买卖合同。
2、当地政策是否允许拆迁安置房上市交易
拆迁安置房的政策性强。在购买前最好对当地政策进行评估，以确定当地政府是否允许拆迁安置房的上市交易，否则可能面临办证的难题。就杭州市而言，根据《杭州市人民政府办公厅关于加强我市拆迁安置房统筹管理的若干意见（试行）》（杭政办[2008]18号）第4条第4项“农转非居民拆迁安置房产权证上应标注‘拆迁安置房’字样。如上市交易，可按房改房上市交易的有关政策补缴土地出让金”的规定，拆迁安置房可以办理上市交易，但需要补缴土地出让金。

二、被拆迁人的基本情况
购房人需要了解清楚被拆迁人的基本情况，否则可能发生共有权人提出异议，导致房屋买卖合同无效。具体而言，需要明确欲购房屋所属被拆迁人的数量、年龄、智力状况及其相互关系。
1、以户为单位的被拆迁人数量
房屋拆迁一般以户为单位。所取得的拆迁安置房属于一户所有人员的共同财产。所以房屋所属一户有多少人员要进行明确，防止漏掉相关权利人。
2、被拆迁人的年龄及智力状况
所有人的年龄及智力状况要弄清楚，以确定哪些是完全民事行为能力人，哪些是限制民事行为能力人，哪些是无民事行为能力人。限制民事行为能力人或者无民事行为能力人处分房产必须由其监护人代为办理。对有智力障碍的被拆迁人需要通过司法程序对其民事能力进行宣告。
为了便于办理权属证书，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人应当出具证明，保证其处分财产的行为是为了无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的利益。
3、对限制民事行为能力人或者无民事行为能力人的监护人不确定的处理
（1）未成年人的监护人
根据民法通则的规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。如果顺序在前的监护能力却由顺序在后的人员担任监护人的，需要达成监护协议或者顺序在前的表示同意由在后的担任监护人。
对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有前述监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。
（2）精神病人的监护人
无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。如果顺序在前的监护能力却由顺序在后的人员担任监护人的，需要达成监护协议或者顺序在前的表示同意由在后的担任监护人。
对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有前述监护人的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。
4、被拆迁人间达成协议对安置房屋进行分割
如果购房人在购买房屋时被拆迁人间对所有安置房屋进行了分割的，应注意审查被拆迁人的分割协议是否合法，有没有侵害无民事行为能力或者限制民事行为能力的利益。为了确保分割合法，最好由全部完全民事行为人出具保证书，没有损害无民事行为能力或者限制民事行为能力的利益，并明确如有损害，由完全民事行为能力人承担赔偿责任。

三、购房人是否拥有购房资格
根据《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（杭政函〔2011〕22号）第6条的规定，自2011年2月28日起只有三种家庭可以购房，一是本市户籍居民家庭没有房屋；二是在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购一套房屋；三是能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可以购买一套住房（含新建商品住房和二手住房）。经询问杭州市房管局，未成年子女算作家庭成员，而已成年子女则不再算作家庭成员。即便成年子女名下有房，也与父母的购房资格无涉。

四、补缴土地出让金
根据《杭州市人民政府办公厅关于加强我市拆迁安置房统筹管理的若干意见（试行）》（杭政办[2008]18号）第4条第4项的规定，拆迁安置房上市交易，可按房改房上市交易的有关政策补缴土地出让金。根据《关于杭州市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见》及《关于杭州市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的补充通知》的规定，具体情形如下：
1、缴纳出让金数额的确定
（1）应缴出让金的计算方法：应当缴纳的出让金数额=房屋所在土地等级相对应的出让金标准×土地分摊面积。土地分摊面积为交易房屋的土地证书证载土地面积。
（2）发证的土地面积：房屋所在宗地已通过建设用地复核验收的，按复核验收确定的土地面积登记发证。如房屋所在宗地未通过建设用地复核验收的，按原土地使用证载明的面积登记发证或由市国土资源局按无建设主体地块复核验收后再登记发证。变更登记的土地面积发生变化的，土地出让金不作调整。
2、办理程序
（1）在购买方凭房产转让合同等资料到杭州市财政局农税征收管理局(以下简称市农税征管局)缴纳房地产交易契税时，由市农税征管局协助市国土资源局办理签订土地使用权出让合同的相关事宜，并缴清土地使用权出让金。土地使用权出让合同套印“杭州市国土资源局房改房、私房土地出让合同专用章”。
（2）购买方缴纳土地出让金后，由市农税征管局出具划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的《浙江省非税收入统一票据》。《浙江省非税收入统一票据》上注明出让土地的座落、面积、出让年限、出让金数额等内容。
（3）市国土资源局凭购买方提供的《浙江省非税收入统一票据》、土地使用权出让合同、变更后的房屋所有权证及契证，办理土地使用权变更登记手续，核发《国有土地使用证》。

五、如何约定过户手续的办理
考虑到拆迁安置房最终过户到购房人要经历由拆迁指挥部先过户到售房人，然后再由售房人过户到购房人的程序，面临不测因素较多的情况，可以通过如下方式予以解决。
方案一：在签订房屋买卖合同时，直接办理公证手续，公证委托书由被拆迁人委托购房人代为办理办理权证手续。购房人应在签订合同的同时收集办证的全部资料，包括售房人的身份证证明文件、房屋拆迁产权调换协议原件及安置补偿表或拆迁补充协议、购房合同原件（指货币安置）、房屋付款发票原件、被拆迁房屋的产权证明。这些文件如果售房人只愿意提供复印件的，最好也做公证，公证内容是复印件与原件一致。最好在签订合同前，向房管部门咨询具体所需资料。
方案二：约定办证期限，如果逾期办证的，售房人应承担高额违约金。考虑到未来的风险，也可以约定部分房款在办证之后再予以支付。为了让售房人愿意接受，购房人可以支付利息给售房人，或者额外支付一些款项。