房地产公司项目实施阶段工程造价精细化管理研究.pdf

福建材第7 期（总第2 6 7 期）建设经济与管理房地产公司项目实施阶段工程造价精细化管理研究黄昌荣（三明市城市建设发展集团有限公司，福建三明3 6 5 0 0 0）摘要以福建省三明市某商业房地产项目为研究对象，建立了项目实施阶段工程造价精细化管理体系，准则层分为投标管理阶段、施工阶段管理和组织管理，目标层共选取了1 5 个指标进行量化，并运用熵权物元可拓评价模型对项目实施阶段工程造价精细化管理效果进行了评价。结果表明，项目实施阶段工程造价精细化管理综合关联度值总和最大值为-0.0 6 5 7,项目实施阶段工程造价精细化管理等级评价为中等；评价指标利润率、钢筋损耗率、变更签证效率、精细化管理制度、员工精细化意识评价为中等。因此，在项目在实施过程中，有必要提高员工精细化造价管理意识，建立完善的精细化管理制度，对钢筋主材等材料加强成本控制，减少不必要的浪费，同时采取相应的施工进度控制和技术保障措施，减少施工变更，进而达到提高施工利润率的目的。关键词房地产公司项目；工程造价；实施阶段；精细化管理；熵权物元可拓模型0引言房地产行业在经济发展过程中经历了几轮强劲的宏观调控，成为城市进程中重要的经济支柱。受宏观因素和土地政策的影响,房地产整体行业成本大幅度上升，而现有的高周转、高负债和低利润的粗放型房地产项目管理模式，严重制约了房地产企业的长期健康发展2 。为了提高经济效益，对工程造价实行精细化管理是企业发展道路的必然选择 3。从工程项目的全生命周期出发，工程造价在项目实施阶段相对可控，且实现精细化造价管理的可行性强。因此，结合实际工程案例，建立实施阶段工程造价精细化管理评价体系，并运用熵权物元可拓评价模型对项目实施阶段工程造价精细化管理效果进行评价，研究成果可为房地产企业改善财务状况、降低成本和提高利润提供相应的理论和实践借鉴经验。1工程概况福建省三明市某商业房地产项目作为区域内首个推出的保租房项目，政府方希望打造成保租房项目的标杆。项目由3 栋高层住宅楼组成，建筑物编号分别为1 6#、1 9#和2 0#，其中，1 6#建筑为3 3 层，建筑高度为99.4 5 m，总建筑面积为1 1 991.5 5 m；1 9#建筑为3 2层，建筑高度为96.6 0 m，总建筑面积为2 0 1 7 5.97 m；作者简介：黄昌荣（1 97 7 一），男，本科，学士，工程师，从事建筑工程（房建）项目全过管理工作。20#建筑为3 3 层，建筑高度为9 9.4 5 m，总建筑面积为22217.99m。所有建筑物的标准层层高为3.0 0 m，地下1、2 层为地下室，主要功能为车库，地下建筑面积为20441.12m；高层住宅均采用混凝土框架剪力墙结构。该项目总投资1 0.98 亿元，总建安费6.0 1 亿元，具有工程施工体量大、工程造价高、施工过程费用支出占比高等特点，实施工程造价精细化管理显得尤为重要。2项目实施阶段工程造价精细化管理体系工程项目的全生命周期可以大致分为4 个阶段，分别是前期准备阶段、实施阶段、工验收阶段和运营阶段，各阶段对应的造价管理内容如图1 所示 4-5 。房地产项目建设房地产项目建设单位单位及设计单位前期准备阶段立顾目建可行性研初步设技术设施工图设工程招施工峻工验施工决生产运议书究报告计阶段计阶段计阶段标阶段阶段收阶段算阶段营阶段合同预付款投资估算设计概算图1 项目的全生命周期的造价管理内容为了研究房地产公司项目实施阶段工程造价的精细化管理，根据项目全生命周期的造价管理划分，建立项目实施阶段工程造价精细化管理体系（如图2 所示）。该体系中包括招投标阶段管理和施工阶段管理，同时在这2 个阶段的基础上，统筹考虑人员和机构方面的因素，形成组织管理。招投标阶段管理包括合理投标报价、合同精细化管理、编制目标成本;施工阶段管理包括要素投人精细化管理、优化施工方案及技术、进度质量精细化管理、动态成本控制；组织管理包括组99房地产项目建设房地产项房地产项目建设运营商单位及承包单位恒承包商单位及承包商实施阶段峻工验收阶段运营阶段立峻工施工图预算价格进度款工程结算决算福建材2023年建设经济与管理织结构设置、精细化管理制度和全员精细化管理意识。建立基础数据资料库一支持作用工程造价精细化管理体系投标阶段管理施工阶段管理合理投合同精细编制目要素投入精优化施工方送进度质量精动态成组织结精细化管全员精细化标报价化管理标成本细化管理案及技术细化管理本控制构设置理制度管理意识专劳务分包管理材料精细化管理机械成本管理夜更签证管理+材料采购管理 材料使用管理 钢筋精细化管理混凝土精细化管理 砌体精细化管理 模板及支架精细化管理图2 项目实施阶段工程造价精细化管理体系3基于熵权物元可拓评价模型的项目实施阶段工程造价精细化管理评价3.1基于熵权物元可拓评价模型熵权物元可拓评价模型是一种基于信息熵和物元理论的评价方法。该模型将评价对象划分为不同的属性指标，并根据其重要程度计算权重，进而把评价对象转化为物元集合，进行可拓度量分析。熵权物元可拓评价模型具有针对性强、实用性强、抗干扰能力强等特点，已经广泛应用于社会经济、环境评价、工程与科学技术等领域 7 。具体来说,该模型的建立包括以下步骤。3.1.1确定评价对象和评价指标结合图2 中项目实施阶段工程造价精细化管理体系，确定评价对象（目标层）为项目实施阶段的工程造价精细化管理，评价指标包括准则层和指标层，准则层分为投标阶段管理、施工阶段管理和组织管理，目标层共选取1 5 个指标进行量化，各层级的指标如表1 所示。表1 福建省三明市某商业房地产项目实施阶段工程造价精细化管理评价指标体系目标层准则层投标阶段管理B目标成本节超率M；钢筋损耗率M4混凝土损耗率M,砌块损耗率M。项目实施阶段工周转材料成本M施工阶段管理B2程造价精细化管理评价A组织管理B;3.1.2属性指标的权重分配属性指标进行权重分配，可以采用不同的方法，如100层次分析法、模糊综合评价法、熵权法等，最终得到每个属性指标的权重。采用熵权法计算权重时，可对房组织管理地产公司项目实施阶段工程造价精细化管理各个指标立的关联函数进行求熵权，得到评价指标的权重系数。关联函数反映评价指标域与等级、等级变化程度之间的相关程度,其计算方法如式（1)所示：p(vik,l,)11K,(Vik）=人0(p(Vik,lu)-p(Vik,l)式中：K（v i）为第i个评价指标数值域属于第j个等级的关联度函数；p（v k,l,）为关联度函数的距,I,为区间节段临界值；III为节域区间长度;lu为经典域区间长度；Vi为第个评价指标特征量值。在熵权法的多维物元中,评价对象C的属性值可能会有明显的差异和异质性。为了更好地描述和评估这种局部性，物元理论将某个属性分为多个子区间，每个子区间就是一个节域，每个节域是一个局部的异质性区间,评价指标C,关于管理等级V.的节域Q.如式（2）所示。经典域则是整个属性空间，即物元属性值所处的全域空间。在经典域中，会考虑所有物元的属性值，对它们进行综合评价，得到全局范围内的评价结果。经典域可以更加全面、综合地考虑各属性值之间的相互关系，但并不能很好地反映局部的异质性和差异性。评价指标C关于管理等级V,的经典域Q,如式(3)所示。指标层合同管理M利润率M2零工用量占比M施工方案及工艺M，质量优良品率M10变更签证效率M11企业管理费占比M12精细化管理制度M13员工专业技能M14员工精细化意识M15VikEI,Vk=区间端点值(1)p(Vik,l,)U,C;VaU,C;(aul,but)C,VieCz(au2,bua)Qu=(U,C,Vum)=：U;Ci ViU,C,(ai,bit)C2Vi2C,(aiz,bi2)Q;=(U,C,Vin)=：C,VimJ对式(1)求嫡,得到式（4):H=-yZ(fuln fx）i=1,2,3,m;k=1,2,3,n（4)k=1(Viu+1)fik=2(+1)k=1(2)：C,(aubum)：C,(aimnbin)(3)(5)福建材建设经济与管理第7 期（总第2 6 7 期）式中：H,为指标层第i个评价指标的熵值;fi为第i个评价指标关于特征量值的函数；n为评价对象的数量;m为评价指标的数量。求熵权得到各评价指标的权重w，如式（6）所示：1-H;W;=(1-H,)i=1根据式（1）中指标关联度和式（6）中指标权重对应相乘,得到综合关联度如式（7)所示 9)。表2 福建省三明市某商业房地产项目实施阶段工程造价精细化管理评价指标经典域和节域目标层准则层投标阶段管理B目标成本节超率M3钢筋损耗率M4混凝土损耗率Ms项目实砌块损耗率M。施阶段施工阶段周转材料成本M,工程造管理B2价精细施工方案及工艺M，化管理评价A组织管精细化管理制度M13理B；员工专业技能M14员工精细化意识M15根据式（1）确定各评价指标的关联度,结果如表3表3 福建省三明市某商业房地产项目实施阶段工程造价精细化管理评价指标关联度目标层准则层投标阶段管理B目标成本节超率M3钢筋损耗率M4混凝土损耗率M砌块损耗率M。项目实施阶段周转材料成本M，施工阶段管理B2工程造价精细化管理评价A从表3 中可以看出，在项目实施阶段工程造价精细化管理评价中，零工用量占比M。和施工方案及工艺M，评价为优秀，合同管理Mi、目标成本节超率M、混凝土损耗率M，砌块损耗率M6、周转材料成本M，、质量优良K,(pi)=w;K(Vik)i=1按照式（7）的最大值确定房地产公司项目实施阶段工程造价精细化管理的等级。3.2项目实施阶段工程造价精细化管理评价结果分析(6)结合福建省三明市某商业房地产项目，运用资料分析、行业规范调研和行业专家咨询的方式，确定项目实施阶段的工程造价精细化管理各个评价指标的经典域和节域如表2 所示。节域矩阵V指标层优秀V合同管理M95 100利润率M20.07 0.090.045 0.0500 0.0200.0030 0.0047585零工用量占比M；0 0.01595100质量优良品率M100.90 1.00变更签证效率M195100企业管理费占比M120.10 0.2095 10095 10095 100指标层合同管理M利润率M2零工用量占比Ms施工方案及工艺M。质量优良品率M10变更签证效率M1企业管理费占比M12精细化管理制度M13组织管理B;员工专业技能M14员工精细化意识M15(7)经典域V良好V中等V,85.9575850.06 0.070.04 0.060.0300.0450.0200.0300.02 0.030.03 0.040.003 0.0040.004 0.0050.004 0.0100.01 0.02085 95951050.015 0.0250.025 0.035859575 850.80 0.900.70 0.80859575850.20 0.300.30 0.4085 9575 8585 957585859575 85所示。关联度值优秀V良好中等V差等V-0.65000.5050-0.1439-0.1000-0.22230.4300-0.5000-0.2590-0.55000.0522-0.60000.4900-0.60000.49000.2500-0.56000.1000-0.1000-0.22220.4000-0.3291-0.1930-0.18930.30230.3667-0.4200-0.29160.3700-0.4000-0.1200品率M1o、企业管理费占比M12、员工专业技能M14评价为良好，利润率M,、钢筋损耗率M4、变更签证效率Mi、精细化管理制度M13、员工精细化意识Mi5评价为中等。综上，项目在实施过程中，有必要提高员工精细化造价差等V65 750.02 0.040.0100.0200.04 0.050.005 0.0060.020 0.0301051100.035 0.04565 750.60 0.7065 750.40 0.5065 7565 7565 75-1.0000-0.09001.0000-0.3293-0.6000-0.45920.5000-0.2523-0.1000-0.3124-0.2100-0.1430-0.2300-0.1430-0.2700-0.5090-0.5600-0.7820-0.3042-0.53900.0510-0.3623-0.3500-0.56680.0349-0.1000-0.1500-0.43000.2500-0.307765 1000.02 0.090.0100.05000.050 0.0060 0.030751100 0.04565 1000.60 1.0065 1000.100.5065 10065 10065 100评价结果良好中等良好中等良好良好良好优秀优秀良好中等良好中等良好中等101福建材建设经济与管理2023年管理意识，建立完善的精细化管理制度，对钢筋主材等材料加强成本控制，减少不必要的浪费，同时采取相应的施工进度控制和技术保障措施，减小施工变更，进而达到提高施工利润率的目的。由式（4）和式（6）可以得到各评价指标的熵值和熵权（如图3 所示）。1.02日摘值口权重1.000.980.960.920.900.880.86MMMM4MsMoMMsMMioMuMnMisMuMis图3项目实施阶段工程造价精细化管理评价指标权重和炳值由式（7）可以得到福建省三明市某商业房地产项目实施阶段工程造价精细化管理评价的综合关联度总和（如表4 所示）。从表4 中可以看出，综合关联度值总和最大值为-0.0 6 5 7，因此项目实施阶段工程造价精细化管理等级评价为中等。表4 福建省三明市某商业房地产项目实施阶段工程造价精细化管理评价综合关联度总和综合关联度值总和目标层优秀V良好V，中等V差等V项目实施阶段工程造-0.3398-0.0826-0.0657-0.3950价精细化管理评价A4结论以福建省三明市某商业房地产项目为研究对象，研究分析了项目实施阶段工程造价精细化管理体系，运用熵权物元可拓评价模型对项目实施阶段工程造价精细化管理效果进行评价，得到以下几个结论：（1）根据项目全生命周期的造价管理划分，统筹考虑人员和机构方面的因素，建立了项目实施阶段工+（上接第98 页）7结论光面爆破工艺的使用，可以大大改善浦城县羊角尾萤石矿岩巷掘进超挖现象严重的问题，具有巷道成形美观、围岩稳定、安全性高、节约炸药、减少废石、节约成本和提质增效等优点。现有施工队具备光面爆破的钻眼施工技术要求，光面爆破工艺在浦程造价精细化管理体系，准则层分为投标管理阶段、施工阶段管理和组织管理，目标层共选取1 5 个指标进行量化。（2）基于熵权物元可拓评价模型对福建省三明市某商业房地产项目实施阶段工程造价精细化管理评价表明，综合关联度值总和最大值为-0.0 6 5 7,项目实施阶段工程造价精细化管理等级评价为中等。（3）评价指标利润率、钢筋损耗率、变更签证效率、精细化管理制度、员工精细化意识评价为中等，因此，在项目在实施过程中，有必要提高员工精细化造价管理意识，建立完善的精细化管理制度，对钢筋主材等材料加强成本控制，减少不必要的浪费，同时采取相应评价指标的施工进度控制和技术保障措施，减小施工变更，进而达到提高施工利润率的目的。参考文献1张永成,郭帅,叶艳兵.大数据视角下工程造价数据信息服务体系.土木工程与管理学报,2 0 2 0,3 7（1）：1 0 6-1 1 1.2杨圣山.基于BIM技术在工程造价管理中的应用分析U宏观经济管理,2 0 1 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