2021年江苏自考房地产开发与经营复习重点.doc

房地产开发与经营复习重点第一章房地产开发与房地产经营1、（P1）开发是指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整顿或改造以达到一定经济或社会目行为。（选取题）2、（P3）房地产产品不可移动性决定了房地产开发地区性。（选取题）3、（P4）与老城区相比，新城区在地理位置上体现出劣势有哪些？（简答题） 地处都市外围，商业配套、文教设施、道路交通基本设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目开发，同步由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发公司自行建设，加大了建设成本，增长了开发建设周期。4、（P4）新城区与旧城区相比，优势有哪些？（简答题） 远离都市中心，新城区空气清新，环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅社区开发有利；同步，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这些都使得新城区建设成本较之旧城区改导致本大大减少。在如今土地资源日益短缺背景下，能获得政府批准与支持进行新城区开发，对房地产开发公司而言是十分具备吸引力。5、（P5）广义房地产经营活动范畴贯穿房地产产品生产、流通、消费所有过程。（选取题）6、（P6）普通商品互换对象范畴不受限制，而房地产产品交易则要受到各种各样限制。（判断改错）7、（P4）房地产经营供求关系调节缓慢性体当前哪些方面？（简答题）从宏观角度出发，政府要综合考虑社会效益、环境效益，采用某些手段对房地产经营进行调控，因而，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品供求关系调节，远不如对普通商品作用明显。从供应角度看，房地产经营供应弹性小。国内房地产市场政府垄断市场，这使得市场规律对土地供求关系影响已经大大减少。也使得土地获得、招投标手续繁杂、牵涉到部门多，房地产经营者普通在短期内很难增大其市场供应量。从需求角度看，房地产经营需求弹性小。尽管房地产商品需求具备广泛性和多样性，但其需求弹性较小，房地产有效期限要超过任何耐用消费品，不会也不也许用后即弃。就个人和家庭来说，近年甚至毕生都没有购买房地产能力和需求。因此房地产市场需求增长十分缓慢，只有随着人口增长、经济发展水平足部提高、居民收入水平提高，房地产需求量才会逐渐增大。8、（P8）房地产开发是一种以经营为核心经济行为。（判断改错）9、（P9）在国外，可行性研究涉及两个内容：一是在获得土地之前初步可行性研究；二是获得土地之后融资可行性研究。在国内可行性研究是合二为一，既研究项目自身可行性，也研究项目融资可行性，在顺序上它可以与获得土地使用权阶段互相调换。（判断改错）10、（P12）简述现行房地产金融体系（简答题） 国内房地产金融体系当前正处在正常发展阶段，已形成了一种以中华人民共和国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其她商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助，住房合伙社、信托投资公司、各类保险公司等为补充房地产金融机构体系。11、（P13）房屋租赁与房屋销售不同之处在于：房屋销售实现是房屋所有权转换，而房屋租赁实现是一定期限内使用权转换。（判断改错）12、（P16）下列关于房地产成片开发说法，哪些是对的（ AC ） A房地产成片开发不但要进行房地产产品建设，还应进行相应基本设施建设 B新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度 C随着都市建设发展，旧城区改造已经成为当前房地产开发中热点问题D与新区开发相比，旧城区开发风险更大 第二章房地产开发与经营基本理论1、（P21）房地产投资决策必要坚持以定量分析为主原则，然而定量分析又依赖于定性分析，只有建立在科学定性分析基本上定量分析，才使最可靠。因而，房地产投资决策，必要坚持定量分析与定性分析相结合原则。（判断改错）2、（P21）拟定型决策（名词解释） 拟定型决策是一种在自然状态发生非常明确状况下进行决策，决策者确知需要解决问题、环境条件、将来成果，在决策过程中只要比较各种备选方案可知执行成果，就能做出精准预计决策。3、（P21）风险型决策（名词解释） 风险型决策也称随机决策，即决策方案将来自然状态不能预先拟定，也许存在若干状态。在不同状态下，每个备选方案会有不同执行成果，不论哪个备选方案均有一定风险，但每种自然状态发生可以从记录成果得到一种客观概率。4、（P21）风险型决策基本思路（简答题） 依照已知条件下直接有或计算出来状态收益值或损失值及概率，计算出状态盼望值，然后合计状态盼望值得到方案盼望值，即也许浮现所有自然状态方案盼望值，最有依照方案盼望值大小来取舍。5、（P22）不拟定型决策（名词解释）不拟定型决策是指决策者对将来也许发生状况虽有所理解，但又无法拟定或预计其自然状态发生概率状况而作出决策。6、（P22）不拟定型决策采用某种办法（准则）进行决策（案例分析）7、（P27）为强化节约和集约运用土地，必要实现土地运用方式主线性变化，也即运用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强管理向依法依规严格管理转变。（判断改错）8、（P28）“十一五规划”明确提出，对的到，大某些既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%总目的，使国内建筑节能水平接近或达到现阶段中档发达国家水平。（选取题）9、（P29）房地产资产是房地产形态资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制可以以货币计价并在市场上互换某些，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。（判断改错）10、（p30）资金融通管理有哪些?（简答题）抵押贷款业务、抵押贷款证券，除上述两种外还可以通过高比率融资，如回租、回买融资。第三章 房地产公司1、（P32）房地产公司以营利为目，以开发与经营活动为内容，在充分运用公司资源基本上，实现房地产公司经济效益最大化。（判断改错）2、（P34）房地产公司在国民经济中作用（简答题） （1）为国民经济发展提供物质保证（2）为都市建设事业发展开辟稳定资金来源（3）为有关产业发展起到有力带动作用（4）增进消费构造和产业构造合理化3、（P34）房地产业对国民经济发展具备重要推动作用，是国民经济支柱产业，也是繁华都市经济先导性、动力性产业。（选取题）4、（P35）消费构造、产业构造（名词解释） 消费构造是指社会人群对不同商品消费支出占其总收入比例或比重。 产业机构是指国名经济中各产业部门级及产业部门内部不同层次之间质结合与量比例状况。5、（P36）地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态（生地）土地或某些基本设施土地（毛地）变为可用于房屋建设或其她建筑用途土地，然后转让。（选取题）6、（P38）国内房地产开发公司资质级别可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或暂时级。（选取题）7、（P39）房地产开发公司二级资质，需要从事房地产开发经营3年以上。（选取题）8、（P39）针对新成立房地产开发公司，其应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文献到房地产开发主管部门申请暂定资质证书，申请暂定资质证书条件不低于四级资质公司条件。（选取题）9、（P40）二级资质房地产开发公司可以承担建筑面积25万平方米如下开发建设项目，承当业务详细范畴由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门拟定。（判断改错）10、（P47）弹性原则是指公司组织必要不断适应外界环境变化，适时进行自身调节治造，以达到公司组织和公司外部环境之间动态平衡。（选取题）11、（P48）职能型组织构造呈现出金字塔形，处在金字塔顶部是最高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层管理者。（选取题）12、（P48）在使用人员方面灵活性较大哪种组织构造？职能型组织构造（选取题）13、（P49）项目型组织构造是指在公司内部成立专门项目机构，独立承担项目刮泥任务，对项目目的负责。（选取题）14、（P49）组织效率低下、成本高是哪种组织构造？项目型组织构造（选取题）15、（P51）混合型组织构造形式对中小组织比较合用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素组织不太适合。（判断改错）16、（P52）由于房地产公司经营外部环境与内部环境是不断变化，因而房地产公司经营目的具备一定弹性，以适应不断变化内外环境。（判断改错）17、（P55）个人可支配收入提高、银行信贷利率变化、国家对土地使用权出让制度变化属于房地产经营决策影响因素中宏观环境因素。（选取题）第4章房地产开发与经营环境分析1、（P62）依照分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境和微观环境。（判断改错）2、（P63）房地产开发与经营环境特点（简答题）（1）关联性房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在，而是互相联系和互相影响。环境中每个因素对房地产开发经营项目运营均有一定影响，只是影响限度、影响范畴不同，环境对项目影响就是各个不同因素综合影响成果。（2）可变性房地产开发与经营环境是一种动态，可变开放系统，它总是处在不断运动之中。环境这种可变性一方面体现为外部环境中某些因素自身可变性，另一方面变现为由于环境中各个因素并不是孤立，而是互相联系、互相作用、互相协调，而这种互相作用成果使得其中某些因素会发生变化。（3）相对性房地产开发与经营环境好与坏，成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系完善与不完善都是相对一种国家、一种地区或一种都市而言，是通过比较得到。（4）层次性房地产开发与经营所处环境是一种综合体，从分析角度可降至分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再依照其呈现出以不同活动为中心物质环境，可将之划分出与一定活动相联系子环境，或依照内容将之分为经济环境、政治环境、人口环境等，充分体现出房地产开发与经营环境层次性。3、（p67）国内土地实行国家所有和集体所有 ，房开发商和个人只能获得有限土地使用权，土地政策对房地产开发与经营重要影响体当前地产出让土地方式上 。（选取题）4、（P67）通货膨胀对房地产业及市场有哪些影响？（简答题） 通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。一方面，通货膨胀会导致房地产市场供应减少，由于通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；另一方面，通货膨胀会使市场需求扩大。由于具备保值效益房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目投资增长，从而会增长房地产市场需求。5、（P68）国内人口地理分布状况如何？（简答题） 国内人口地理分布浮现如下倾向：一方面，人口迁移、人口流动呈现不断扩大趋势。农村人口流向都市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区现象日趋加剧，并有不断扩大趋势。另一方面，都市人口增长速度明显加快。再次，由于乡镇公司发展，农村居民中职工人数迅速增长。6、（P69）房地产市场周期可以分为四个不同阶段：市场整顿阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。（判断改错）7、（P76）公司优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点（选取题）8、（P76）公司优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点（选取题）9、（P76）公司劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点（选取题）10、（P77）公司劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）（选取题）11、（P77）房地产开发经营内容为出租或出售，房地产周期高峰期为最佳时机 购买或开发房地产，应选取房地产周期低谷期后期阶段为宜。（选取题）12、（P79）当前国内房地产开发经营中，住宅投资安全性较高（选取题）13、（P79）土地投资由于数额巨大，风险性比普通房地产投资要大诸多（判断改错）14、（P79）高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临风险更大。（判断改错）15、（P80）风险普通指自然界或社会所发生灾害或意外事故，其明显特点是不拟定性（选取题）第5章 房地产开发用地获取1、（P81）土地市场具备垄断性是哪种市场？（一级市场或称为出让市场）（选取题）2、（P86）土地使用权出让具备很强筹划性（选取题）3、（P86）国家出让土地使用权后，土地依然国家所有，依然是国家领土，因而，土地使用者不得回绝或阻拦国家主权行使。（判断改错）4、（P87）城乡国有土体使用权出让和转让暂行条例规定，国有土地使用权怵然最高年限按下列用途拟定：居住用地70年；工业用地50年；教诲、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其她用地50年。（选取题）5、（P87）国土资源部第71好部令规定，土地使用权出让采用招标、拍卖或挂牌方式（选取题）6、（P88）表5-1 招标、拍卖和挂牌交易比较 （填表，案例分析）类别交易方式招标拍卖挂牌交易底价与否公开不公开不公开公开底价由谁拟定招标委员会拍卖委员会委托人与否设立独立于委托人集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞买（投）人数321公示发布地点在交易中心和互联网发布，报纸刊登在交易中心和互联网发布，报纸刊登普通在交易中心和互联网发布公示期限拍卖前不少于30日不少于30日公示发布方委托机构委托机构委托机构7、（P94）划拨土地转让行为与否存在问题？（简答题） 中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条规定，划拨土地使用权，除特殊状况外，不得转让、出租和抵押。如果要转让、出租和抵押，应当向本地人民政府补交土地使用权出让金，然后订立土地使用权出让合同、领取国有土地使用权证书及出具地上建筑物和附着物合法产权证明，同步，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准之后方可转让、出租和抵押。8、（P95）农村集体土地所有权属于村农民集体所有（选取题）9、国内当前土地征用存在问题及对策（简答题）问题：有些地方政府通过修改土地运用总体规划，化整为零，把土地审批权下放到地方政府，浮现低原则土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益现象。 对策：加大土地违法案件查处力度；进行土地产权制度改革，保护农村集体土地所有权，保障农民合法权益。10、（P98）安顿补贴费、新菜地开发建设基金（名词解释）安顿补贴费是指为了安顿以土地为重要生产资料并获得生活来源农业人口生活，国家所予以生活补贴。新菜地开发建设基金是指征用都市郊区商品菜地时支付费用，这项费用支付给地方财政，作为开发建设新菜地投资。11、（P100）货币补偿、房屋产权调换（名词解释）货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋所有人。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋评估价和调换房屋市场价进行结算调换差价行为。12、（P101）暂时建筑、违章建筑拆迁补偿（简答题）暂时建筑必要在批准有效期限内拆除。因而，拆除已超过批准有效期限暂时建筑，不予以补偿。对于尚没有超过批准使用年限暂时建筑，可考虑暂时建筑在有效期限内残值和剩余合法有效期长短，予以恰当补偿。违章建筑存在是不合法，拆除违章建筑坚决不予补偿。13、（P101）都市房屋拆迁补偿对象时被拆迁房屋及附属物所有人；都市房屋拆迁安顿对象是被拆除房屋使用人。（选取题）14、（P102）被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定搬迁期限内未搬迁，由市、县人民政府责成关于部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。（判断改错）15、（P102）竞标团队重要工作（简答题） 认真研究公示信息和有关文献，讨论本开发公司与否符合有关条件以及与否具备开发能力；进行现场勘察，理解地块详细位置、地块开发限度、地块周边状况、地块片区市场状况等去、内容；研讨地块拟开发物业形态、政策和工程技术可行性，预测楼盘销售或经营状况，以对地块价格进行精确测算；初三地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；预测竞标风险，重要涉及保证金风险、攀比风险、寻租损失风险等，并提出可行办法方案。16、（P103）地价测算惯用办法是假设开发法（选取题）17、（P103）假设开发法（名词解释）假设开发法是指求取评估地块将来开发完毕后价格，减去将来正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为评估地块价格办法。第六章 房地产开发项目可行性研究1、（P110）投资机会研究阶段重要任务是对投资项目或投资方向提出建议。（选取题）2、（P110）初步可行性研究阶段审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区社会经济状况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。（选取题）3、（P110）大型复杂工程，详细可行性研究所需费用约占投资0.2%-1%（选取题）4、房地产市场调查作用（简答题） （1）有助于房地产公司拟定对的投资方向； （2）有助于房地产公司适时进行产品更新换代； （3）有助于项目投资者制定科学营销和开发筹划；（4）有助于项目投资者实行对的价格方略；（5）有助于房地产公司改进经营管理、提高经济效益；5、（P116）专项性市场调查优缺陷（简答题） 长处：具备组织适时灵活以便、所需人力有限、对调研人员规定相对较低缺陷：提供信息具备某种局限性、市场调研主体无法仅凭此对市场全面理解。6、（P116）综合性市场调查优缺陷（简答题） 长处：涉及市场各个方面，提供信息能全面地反映市场全貌，有助于市场调研主体对的理解和把握市场基本状况。 缺陷：市场调研组织实行困难，不但需要投入相称多人力物力，费时费钱，并且对调研人员规定也相对较高。7、（P117）回答是“可以做什么”即“投石问路”调查是探测性调查（选取题）8、（P117）回答是“为什么”调查是因果调查（选取题）9、（P118）晚上观测社区住户亮灯数量，由此得到较为精确入住率，这种调查办法是直接观测法（选取题）10、属于市场调查办法中观测法是行为记录法、痕迹观测法、亲自经历法、直接观测法（选取题）11、（P128）前期工程费用涉及：开发项当前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察及“三通一平”等土地开发工程费支出。（选取题）12、（P129）基本设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范畴内各种管线、道路工程。（判断改错）13、（P129）以每间客房综合投资乘以客房数估算一座酒店总投资，以每张病床综合投资乘以病床数估算一座医院总投资属于单元估算法（选取题）14、（P129）以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资估算办法属于单位指标估算法（选取题）15、（P130）工程监理费属于其她费用估算。（选取题）16、（P131）在财务评价前，必要进行财务预测。就是先要收集、预计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需基本数据。（判断改错）17、（P132）钞票流量表反映项目计算期内各年钞票流入和钞票流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务赚钱能力。（判断改错，注意张冠李戴）18、（P136）资金来源与运用表反映项目计算期内各年资金盈余或短缺状况，用于选取资金筹措方案，判断适当借款及偿还筹划，为编制资产负债表提供根据。（选取题）19、（P137）反映清偿能力和资本构造是资产负债表（选取题）20、（P137）表6-6 填表 （案例分析）评价内容基本报表评价指标静态指标动态指标赚钱能力分析钞票流量表（所有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值财务净现值率动态投资回收期钞票流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期损益表投资利润率投资利税率资本金利润率偿债能力分析资金来源与运用表借款偿还期资产负债表资产负债率流动比率速动比率外汇平衡分析财务外汇平衡表21、（P138）房地产开发项目财务评价静态指标有哪些？（简答题）（1）投资回收期（2）投资利润率（3）投资利税率（4）资本金利润率（5）偿债借款期（6）资产负债率（7）流动比率（8）速动比率22、（P140）速动比率反映项目流动资产中可以及时用于偿付流动负债能力（判断改错）23、（P140）房地产开发项目财务评价动态指标有哪些？（简答题） （1）财务净现值（2）财务净现值率（3）财务内部收益率（4）动态投资回收期24、（P140）当FNPV0时，表面该项目获利能力达到或超过贴现率规定投资收益水平，应以为该项目在经济上是可取，反之则不可取。（案例计算） 施工单位报总价同样，但付款方式不同样，分析哪家报价对开发公司有利。（案例分析，提示可用净现值计算比较）25、（P140）财务内部收益率计算公式 小计算（选取题）26、（P140）财务内部收益率中插值法计算公式，简朴计算（选取题）27、（P141）动态投资回收期长于静态投资回收期（两者之间关系，选取题）28、（P141）动态投资回收期与静态投资回收期相比优缺陷。（简答题） 长处：考虑了钞票收支时间因素，能真正反映资金回收时间。 缺陷：只强调投入资金回收快慢，忽视了投入资本而赚钱能力，没有考虑投资回收后来收益状况，计算也比价麻烦。第七章 房地产开发项目准备1、（P152）安全性按风险限度大小分为A、B、C、D四级，D级表达风险极大（选取题）2、（P153）房地产开发公司应当在对的恰当合理筹集时机和规模条件下，选取AAA级原则筹资方案为最佳筹资决策方案。（选取题）3、（P153）银行是房地产开发项目最重要资金来源。（选取题）4、（P154）房地产开发资金成本（名词解释） 房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实行中，为筹集和使用资金而付出代价，资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两某些构成。5、（P156）例7-1 和例7-2第一小问 （选取题） 例7-1某房地产公司长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，所得税税率33%，筹资费用忽视不计，试计算该笔长期借款资金成本率。 公式中：f1筹资费用率即筹资费用与筹资总额之比 T所得税税率K1=10.8%（1-33%）=7.236%例7-2 某房地产开发公司发行总面值为500万元期债券，票面利率为8%，发行费率为5%，发行价格为550万元，公司所得税税率为33%，试计算该公司债券资金成本。公式中：fb债券筹资费用率即筹资费用与筹资总额之比 Ib债券年利息率；B债券筹资额；Rb债券利率6、（P160）房地产开发公司边际资金成本（名词解释） 边际资金成本是指公司在新增长一种单位资本而需要承担成本。边际资金成本分为资本成分边际成本和加权平均边际资金成本。7、（P166）人口净密度指每公顷居住用地上所容纳居住人数，它与平均每人住宅建筑面积关于，在相似住宅建筑密度条件下，平均每人住宅建筑密度超高，则人口密度相对减少。（判断改错）8、（P166）容积率（名词解释）（又称建筑面积密度）指每公顷开发社区用地上建造建筑面积。9、（P166）用地面积一定，决定可建设建筑面积大小是容积率技术经济指标（选取题）10、（P166）绿化覆盖率（名词解释）绿化覆盖率指在建设用地范畴内所有绿化种植物水平投影面积之和与建筑用地面积比率（%）。11、（P167）综合评分法（两个案例）12、（P168）用层次分析法评价开发项目规划设计方案基本思路（简答题） 按照评价问题中各类因素之间从属关系把它们排成从高到低若干层次，建立不同层次之间互有关系。依照对同一层次元素相对重要性比较成果，决定层次各元素重要性先后顺序，以此作为决策根据。13、（P171）房地产开发项目报建（名词解释） 是指在原规划设计方案基本上，房地产开发公司委托规划设计单位提供各单体建筑设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范畴内道路和各类工程管线作更进一步设计，使其达到施工规定，并提交关于部门审批过程。14、（P172）建设工程规划允许证（名词解释） 建设工程规划允许证是由都市规划行政主管部门核发，用于确认建设工程与否符合都市规划规定法律凭证。15、（P177）房地产开发项目施工招投标程序（案例分析） （招投标过程与否存在问题，或者这样做与否对的）16、（P179）评标小构成员构成状况（案例分析） 评标小组由开发公司依法组建，开发项目评标由评标小组负责。评标小构成员来自房地产开发公司代表和关于技术、经济等方面专家，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家不得少于成员总数三分之二，。评标小组专家普通由开发公司从关于部门提供专家名册或招标代理机构专家库内有关专业专家名单中随机抽取拟定，评标小构成员名单在中标成果拟定前应当保密。（重点加粗某些）17、（P180）开标由房地产开发项目招标人主持，邀请所有投标人参加。（选取题）18、（P180）定标（名词解释） 开发公司对投标者进行全面审查、评比、分析，最后选定中标者过程叫做定标。19、（P183）通过对投标单位能力、业绩、财务状况、信誉、投标价格、工期质量、施工方案等内容进行定性分析和比较，进行评议后选取投标单位在各指标都较为优良为中标单位，也可以用表决方式拟定中标单位评标办法为定性评议法。（选取题）20、（P183）将评审各种指标和评标原则在招标文献内规定，开标后按评标程序，依照评分原则，由评委对各投标单位标书进行评分，最后以总得分最高投标单位为中标单位评标办法是综合评分法（选取题）21、（P183）评委会一方面通过对各投标书审查裁减技术防范不满足基本规定投标书，然后对基本合格标书按预定办法将某些评审要素按一定规则折算为评审价格，加到该标书标价上形成评标价以评标价最低标书为最优（不是投标报价最低）评标办法是评标价法。（选取题） 注意：19、20、21尚有也许浮现案例分析，采用某种评标办法选取中标单位与否对的22、（P183）项目法人普通通过招标方式择优选定监理单位。（选取题）23、（P184）监理任务大纲是监理投标单位制定监理规划、拟定监理报价根据。（判断改错）第八章 房地产开发项目实行1、（P184）开发项目平行承发包管理优缺陷（简答题）（1）长处：有助于开发商只会各个承包单位，通过项目之间进度、投资等建设目的完毕状况比对实行奖惩方略。（2）缺陷：由于参加单位过多，开发商组织协调工作量2、（P184）总承包委托建设管理优缺陷（简答题） 长处：开发商只需面对一家总承包单位，而各分包商之间作业面协调、任务协调等工作由总承包商来做，开发商组织管理工作量较小。 缺陷：一旦总承包单位和开发商发生不可调和矛盾，对开发项目建设将会带来很大影响。3、（P191）进度管理（名词解释） 进度管理是指以进度筹划为根据，综合运用组织、技术、经济和合同办法，保证项目工期目的得以实现。4、（P191）开发项目建设总进度筹划是指根据设计文献对开发项目从动工到竣工验收全过程统一布置，是总进度规划细化和完善。（判断改错）5、（P193）网络图法是应用网络形式来表达筹划中各项工作先后顺序和互有关系，可以通过参数计算找出筹划中核心工作和核心线路，在筹划执行过程中进行有效控制和监督。（选取题）6、（P194）房地产开发项目投资管理（名词解释） 房地产开发项目投资管理是在保证工期和质量前提下，运用组织、经济、技术和合同办法将成本控制在筹划范畴之内，并谋求最大限度投资节约。7、（P194）投资筹划表重要内容有哪些？（简答题）（1）工程分项编码；（2）工程内容；（3）计量单位；（4）工程数量；（5）筹划综合单价；（6）工程发生起止时间。8、（P195）工程预付款是建设工程施工合同订立后开发公司在承包商正式动工前7天应支付用于施工准备和采购材料、构件流动资金。（判断改错）9、（P196）分析投资是运用会计核算、业务核算和记录核算资料，对投资支出过程和影响因素进行分析，谋求成本减少途径，为实现成本目的创立良好条件。（判断改错）10、（P196）因素分析法（案例分析）11、（P198）重要质量控制要点（简答题） （1）审核施工组织设计（2）对原材料检查（3）对工程中配套设备进行检查（4）控制混凝土质量（5）隐蔽工程验收12、（P199）在安全健康环境管理中，开发商重要任务有哪些？（简答题）开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工办法所需费用，及时将安全施工办法和拆除工程关于资料向本地建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期，明示或暗示承包人采用不符合安全生产规范原则。（简答题）开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工办法所需费用（选取题）12、（P199）在安全健康环境管理中，施工公司重要任务有哪些？（简答题）施工公司应在施工前编制详细施工技术规定和安全方案，施工现场依照不同施工阶段采用相应安全办法，城区内施工应由封闭围栏办法，对毗邻建筑物、构筑物和地下管线采用相应办法，对于施工起重机械、脚手架、自升模板等安全、拆卸工程应由相应资质单位承担并经验收后方能投入使用，为现场作业人员提供必要安全办法和进行安全教诲。13、（P200）对于承包商来说，文明施工重要内容有哪些？（简答题） 施工现场公式标志；施工现场总平面布置整洁有序，材料机具设备堆置合理；施工现场用电符合安全操作规范；施工机械经检查合格，不侵占场内道路；施工道路畅通、排水系统良好、建筑垃圾堆放合理并可以及时消除；劳动保护器具、劳保设施经常检查，保证安全有效；职工生活设施符合卫生规定；消防设施运营良好。14、（P200）环境管理重要内容（简答题）施工垃圾及时清除，高大建筑物建筑垃圾应有专门解决办法；施工道路定期洒水，防止扬尘，车辆开出工地不带泥沙；对细微粒物运送与储存要注意密封和遮盖；不在现场燃烧产生有毒、有害气体物质，如工艺必要，则应有相应解决装置；拆除建筑物时，注意洒水；施工废水、污水必要经沉淀池沉淀后排放；储备油料等液体物质时，应做好地面防渗办法；食堂污水排放应有隔油池；工地暂时厕所应有防止渗漏办法；从噪声源、传播过程和保护三个方面削减噪声危害；机械作业昼夜噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝；建筑垃圾和废弃建筑材料包装物以及生活垃圾应坚持回收运用和减量解决。15、（P200）机械作业昼夜噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝（选取题）16、（P201）合同管理（案例分析）重点考察甲方分别与监理单位，施工单位订立合同，签合同先后顺序17、（P204）开发商拟定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包商，并进行现场交验。（判断改错）18、（P208）工程索赔（名词解释） 工程索赔是指订立工程承包合同开发商和承包商在履行合同过程中，依照法律、合同规定及惯例，对并非自己过错，而是应由合同对方承担责任状况导致实际损失，向对方提出予以补偿规定。19、（P208）工程索赔对并非自己过错，而是应由合同对方承担责任状况导致实际损失，向对方提出予以补偿规定。（判断改错）20、（P208）索赔是单方面行为，对对方尚未形成约束力，这种索赔规定能否最后得到实现，必要要通过双方确认后才干实现。（判断改错）21、工程索赔（案例分析）22、（P215）房地产开发项目竣工验收（名词解释） 房地产开发项目竣工验收是指建设单位在单位工程验收和专业验收基本上邀请关于部门和有关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益内容及公共设施配套建设等状况核定。23、（P216）根据国内施工合同范本和有关法律规定，竣工工程应满足：完毕工程设计和合同商定各项内容（选取题）24、（P216）开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及验收组名单书面告知负责监督该工程工程质量监督机构。（选取题）25、开发商收到承包商提交竣工验收报告后28天内不组织验收，或者验收后14天内无修改意见，视为验收报告被承认。（选取题）26、（P217）住宅工程质量分户验收（名词解释） 住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范规定内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收何婷后出具工程质量竣工验收记录。第九章房地产营销管理1、（P229）物价水平、利率、汇率及政策因素与房地产价格之间关系（简答题）从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于普通物价上涨率。而利率除了影响房地产开发投资利息外，对需求者购房承担也产生影响，还对影响需求者对房地产预期价值判断。政策因素则通过利率、税种和税率等工具以及消费者预期来对房地产供需施加影响，从而影响房地产价格。2、（P231）房地产价格定制程序（简答题） 拟定定价目的、测算开发经营成本、估测目的市场需求、分析竞争者、选定定价法并进行测算、拟定销售价格。3、（P232）房地产价格制定目的（简答题） 实现预期投资利润率；项目或当期利润最大化；适应市场竞争；树立公司品牌；提高市场占有率；求得生存。4、（P234）成本加成定价法、目的利润定价法、变动成本定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。（名词解释） 成本加成定价法又称完全成本定价法，是以成本为中心老式定价办法，即在单位成本基本上，再加上一定比率加成来制定房地产价格，即价格=成本+利率+税金；单价=单位成本（1+成本利润率）/(1-税率) 目的利润定价法又称投资收益顶级发，是依照房地产公司总成本和筹划总销售量，再加上按投资收益率拟定目的利润来进行定价办法。即单价=（总成本+目的利润+税金）/预测销售面积，目的利润=投资总额（1+投资收益率） 变动成本定价法又称编辑贡献定价法，是公司以房地产开发变动成本为基本来拟定产品销售价格办法，即预测单价=单位变动成本+单位边际贡献 需求导向定价法是房地产公司以市场需求为基本，依照消费者需求强度和对价格心理反映不同来制定产品价格一种办法。 竞争导向法是房地产公司以竞争商品价格为基本，依照同类房地产市场竞争状况来制定产品价格办法。 备注：房地产销售价格制定办法有三大类：成本导向定价法（又提成本加成定价法、目的利润定价法、变动成本定价法）、需求导向定价法（又分为理解价值定价法、需求差别定价法，最优价格定价法）、竞争导向定价法（又分随行就市定价法、积极竞争定价法）5、（P236）撇脂定价方略是一种高价方略（选取题）6、（P237）差别定价方略有哪些（简答题） 质量差价；朝向差价；楼层差价；面积差价；视野差价；边间差价6、（P 238）心理定价方略有哪些？（简答题） 尾数定价方略；整数定价方略；声望定价方略；习惯定价方略7、（P240）在住房产品供不应求状况下，