面对购买的拆迁安置房被查封.doc

面对购买的拆迁安置房被查封………

黄跃君

引言：

　　因城市发展建设的需要，我市大量房屋被拆迁，随之而来的拆迁房买卖现象在温州房产交易市场上普遍出现。然而，由于拆迁安置房尚未建成交付，往往不能使拆迁户及时领取产权证，而致买受人也相应无法及时办理产权过户登记手续，从而引发诸多风险和纠纷。本案廖某购买拆迁安置房不久，却因该房出卖人负债，而连累其购买的安置房被债权人申请法院查封执行。笔者作为廖某的代理人，通过记叙本案的成功代理过程，以期对今后类似案件的出现具有指导和借鉴意义。

案情简介：

　　2002年5月初，市民萧某在《温州都市报》广告栏上连续刊登一则拆迁安置营业房（未交付）的出卖信息，市民廖某获知后与萧某联系购买事宜。同年5月中旬，萧某和廖某经协商一致，签订了一份《营业房买卖协议书》，约定萧某将尚未交付的建筑面积约28平方米的拆迁安置营业房出卖给廖某，总价二百多万元；廖某暂行扣留10万元，该款于双方办妥房产交易过户签字之日一次性付清。上述协议签订后，萧某到拆迁部门签订了正式的《营业房拆迁补偿安置协议书》，并将其与被拆迁房屋的所有相关凭证移交给廖某。廖某同时向萧某支付房款（扣留10万），并取得了该营业房相关的周转营业房的使用权。

　　此后，廖某将向萧某买受拆迁安置营业房之事告知拆迁部门，并得到其认可，拆迁部门将该拆迁安置营业房的临时过渡费发放给廖某领取。同年10月，廖某获知其买受的房屋因萧某欠多个债权人债务，经债权人申请，已被法院于同年5月下旬（B买房后10天）裁定查封。廖某向法院提出查封异议申请。2002年7月，多个债权人起诉萧某的债务纠纷案经法院判决，萧某应偿还债务上百万元。判决生效后，所有债权人向法院申请执行，要求处理萧某出卖给廖某的未交付的拆迁安置营业房。廖某只好向法院起诉萧某，要求确认《营业房买卖协议书》的效力。2006年9月，二审生效判决认定：萧某和廖某双方签订的《营业房买卖协议书》有效。同年11月，法院向廖某发出执行听证通知书，要求廖某到庭参加债权人申请对萧某债务执行的听证。

　　争议焦点：

　　萧某虽已出卖房屋，并取得相应对价，但未将房产权变更到买受人廖某名下，萧某的债权人可否申请查封并要求法院处理该房屋。

　　三、双方观点：

　　作为执行案件申请人（出卖人萧某的债权人等）提出：虽然萧某已就被查封的房屋与廖某签订了《营业房买卖协议书》，但被查封的房屋至今未办理产权过户手续，依法尚不属于买受人廖某所有。

　　作为执行案件的案外人（买受人廖某）提出：其与萧某签订的房屋买卖协议经法院依法判决认定为有效。双方之间的买卖行为已得到拆迁部门的确认，并实际享有被拆迁人的有关拆迁安置补偿利益。法院如不及时解除查封，将侵害其享有的合法权益，要求撤销裁定。

　　四、律师意见：

　　笔者接受廖某的委托，代理执行案件。经过对全案分析，并研究了最高院和省高院对类似执行案件的有关司法解释和会议纪要，提出以下意见：

　　1、《营业房买卖协议书》合法有效，廖某系善意买受人。

　　已生效的房屋买卖纠纷判决认定萧某、廖某双方签订的买卖协议有效，故双方之间买卖拆迁安置营业房行为合法，廖某依法享有协议约定的营业房拆迁补偿安置的各项利益，包括使用临时周转营业房、领取拆迁过渡费和享受营业房拆迁安置权等。因萧某和廖某签订营业房买卖协议在前，法院查封在后，且廖某在买房时根本不知道萧某负有巨额债务，故廖某系善意取得房屋。

　　2、本案适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定，法院应依法予以解封。

　　该《规定》第十七条第二款规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。对照本案，第一、结合已生效的民事判决的认定，廖某已向萧某支付全部房款（仅扣留A应协助其办理房产交易过户手续的保证金10万元）；第二、廖某实际已享受作为被拆迁人的各项利益。该事实由拆迁部门出具的《证明》及《领款收据》为证。第三、原来属于萧某所有的营业房早已被拆迁，而新的营业房尚未建成交付使用，故不存在萧某拥有所有权的问题，更不存在营业房安置之前的所有权变更登记问题，廖某对没有办理房屋变更登记过户手续，主观上没有任何过错。

　　3、参照浙江省高院下发的《执行中若干疑难问题的处理意见》第1点之规定，法院也应依法予以解封。

　　该《意见》第1点规定：债务人已与第三人签订了买卖城市私有房屋的合同，第三人支付了购房款，并已实际占有该房屋，但未办理过户登记，该房屋能否作为债务人的财产执行？答复是：可以作为债务人的财产执行，但两种情况除外，其一是因买卖的房屋被列入拆迁范围等原因，房地产管理部门暂停办理相关房产变更登记手续的。结合本案，萧某和廖某双方签订的《营业房买卖协议》所涉的标的从法律上讲，是房屋被拆迁后应享有的各项拆迁补偿安置权益；从双方当事人的真实意思表示看，就是买卖尚未交付的拆迁安置房。而廖某没有办理过户手续的原因就是该意见中所提到的除外情况之一。

　　五、法院意见：

　　2007年2月，负责执行该案的法院作出民事裁定，认为：廖某购买萧某的拆迁安置营业房的真实性和合法性已获得生效判决的确认。虽然由于拆迁原因，廖某未能办理过户手续，但廖某已通知房屋拆迁部门并获得其认可，享有了相关的拆迁补偿利益，实质上已取代了被拆迁人萧某的地位。因此，廖某对法院查封裁定所提出的异议成立，并解除对上述营业房的查封。

　　执行申请人即萧某的债权人不服裁定，向上级法院提出复议申请。2007年5月，上级法院的《复议决定书》认为，根据法律规定，房屋物权变更必须办理变更登记。虽然廖某未办理产权变更登记，未产生物权变更效力，但房屋买卖后，廖某付清房屋所有价款，萧某移交了拆迁安置材料，且买卖事实得到拆迁部门认可，故廖某对未办理产权登记不存在过错，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定的查封情形，法院解除对该房屋的查封合法，萧某的债权人的复议理由不成立，驳回其复议申请。

　　六、案后思考：

　　在拆迁安置房的买卖过程中，如何不使买受人在房产变更登记前可能因拆迁户的债权人申请法院查封甚至被依法拍卖，成为买受人非常关注的问题。作为本案代理律师，笔者提出以下建议：

　　1、在购买拆迁安置房前，应对拆迁户的资信情况尽可能多地进行了解，以防其为逃避债务出卖房屋。

　　2、《拆迁安置房屋买卖协议》要明确约定拆迁户应将房屋拆迁安置的所有资料原件移交给买受人，并办理公证手续，委托买受人信任的有关人员办理安置房交付及产权登记手续。

　　3、要及时将《拆迁安置房屋买卖协议》送往拆迁部门，并取得拆迁部门的认可。本案中，法院之所以撤销查封裁定，一个很重要的因素是廖某买房后已经告知拆迁部门，并实际享受了拆迁安置补偿各项利益，从而取代了拆迁户的地位。

　　4、如拆迁安置房尚未交付的，买受人要及时了解交付时间；如已交付但拆迁户尚未领取产权证的，要及时了解拆迁户办理产权登记的时间，以便买受人及时办理变更登记手续。按照上述判例，只有买受人对没有办理产权变更登记手续无过错的，法院才不能对房屋进行查封处理。