长沙市规划管理强制性条文.doc

长沙市规划管理局
建设项目规划审查强制性条文规定
（试行）

二00八年七月

目录

第一章 总则………………………………………………………（3）
第二章 规划指标核算…………………………………………（3）
第三章 各类规划审查适用范围………………………………（7）
第四章 规划退距要求……………………………………………（9）
第五章 住宅套型结构比例………………………………………（11）
第六章 配建停车场（库）规划设置…………………………（16）
第七章 建设项目规划编制内容及深度要求…………………（22）
第八章 环境景观规划……………………………………………（28）
第九章 其他规定…………………………………………………（30）
第十章 附则………………………………………………………（32）

第一章 总则
第一条 为加强建设项目规划实施阶段审批管理，保障规划审批工作质量，方便规划审批人员、设计单位和建设单位准确掌握长沙市建设项目规划审批强制性条文要求，根据《中华人民共和国城乡规划法》以及相关规定、规章要求，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 在本市城市规划区范围内进行各项建设工程设计及规划审查必须严格执行本规定。临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定。
第三条 《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）（见附件）和《长沙市城市规划管理技术规定（试行）》（以下简称《技术规定》）中的条文及名词解释均为建设项目规划审查的强制性要求。
第四条 本规定所列强制性条文是摘录自省、市现行的文件、规定、标准等地方性法规、规定、规章和标准，是《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）和《技术规定》的补充强制性条文。

第二章 规划指标核算
第五条 地下车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间均应计入容积率指标。
第六条 新建高层建筑必须在基地范围内的主要道路一侧或道路交叉口处设置广场，广场上建筑物退让道路边线的距离应在《长沙市城市规划管理技术规定（试行）》（以下简称《技术规定》）的基础上增加不小于5米的退让距离，广场的面积按下表要求控制：

基地面积（m2）
广场面积 （m2）
2000 ～ 5000
不小于基地面积的12%且最低不小于400
5000 ～ 10000
不小于基地面积的10%且最低不小于600
10000以上
不小于基地面积的5%且最低不小于1000
注：①如该项建设工程核定建筑容积率FAR≤4，则广场面积按表中规定控制。
②如该项建设工程核定建筑容积率FAR>4，则广场面积应按表中控制面积再乘以容积率系数β，即
广场面积S=表中控制面积×β（β=FAR/4）
③核定建筑容积率是指规划行政主管部门按《技术规定》核准的建筑容积率。
④基地面积是指扣除城市道路后的净用地面积。
    广场延伸至高层建筑或裙房内，其净高不得小于5米，有柱时其柱间围合面积在计入广场面积时应相应折减，折减系数为70%，且不得超过广场总面积的30%。
    广场临城市道路绿线（绿线宽度不小于10米）的，道路绿线范围面积的50%可计入广场面积，且临广场的建筑物距绿化边线的最小距离为10米。
第七条 建筑底层设置宽度不小于2.5米的骑楼，其骑楼按50%的面积计入密度，且不计算总建筑面积和容积率。
第八条 建筑物底层的架空开放空间作为永久性全天候的公共活动场地或实施绿化的，其面积不占用容积率指标，不计入绿地总面积，可不计入建筑总面积。
    架空开放空间不得封闭，不得改变使用性质。为住户提供服务的楼梯间、门厅等服务用房不计入公共开放空间。
    规划行政主管部门可在规定容积率的基础上，批准该建设工程增加相当于架空面积50%的建筑面积。住宅区内的架空开放性空间净高，多层建筑不得小于3.0米，高层建筑不得小于4.5米。
第九条 在建筑楼层部分架空作为共享空中花园的不计入总建筑面积及容积率指标，其架空高度最低不得小于两个标准层层高。
第十条 有关住宅坡屋顶面积的计算规定
（一）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度限1.2m以下，如超出1.2m，则视为一个自然层。
（二）坡顶住宅顶层有户内楼梯可达的，其垂直高度在2.2m及其以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积，2.2m以下的不计入建筑面积。(图1)详细规划设计阶段可按标准层正投影面积的50%作为估算值计入相关指标。

第十一条 利用地形高差的建筑，其屋顶和地面层标高与相邻地面基本相平，其顶部为开敞上人屋面，该部分屋顶面积按其地面层标高以上部分的建筑外轮廓线占其建筑总周长的基本比例计入建筑密度指标和容积率指标。(图2)

第十二条 临城市道路两厢的建筑如底层设置门面,又未建地下停车库或立体车库的,应在《技术规定》要求的基础上增加4米的退让距离，其停车应满足《长沙市建筑工程配建停车场（库）规划设置标准（试行）》的要求，其门面临街总长度不得大于其基地有效临街总长度的60%且开门宽度不得大于门面总长度的30%。
临街门面长度控制计算式

L′≤L有效*60%
其中L有效=（L—L1—L2—L3—L4）
式中 L′——临街门面长度；
L ——基地临街总长度；
L1 ——用地红线内路幅（含绿带）宽度；
L2 ——建筑按照《技术规定》要求须退让道路的最小距离；
L3 ——基地临街面根据审定总图或相关规范核定的入口宽度；
L4 ——幼儿园、会所、物管等独立设置的非商业用房临街长度；
L有效——基地有效临街长度。
注：
（一）上式中“临街”指临路幅≥9米的城市规划道路，当所临规划道路路幅＜9米时，此临街面不计入基地临街总长度。
（二）如基地临2条以上城市规划道路时，项目临街门面总长度可按上式分别计算各临街面门面长度后进行累加，并且宜集中布置在等级较低的城市规划道路上（包括路幅＜9米的城市规划支路）。
（三）如临街门面与规划道路非平行布置，则按角度换算为平行临街面长度控制。
（四）如项目临街设置内凹公共开放广场且规模较大时，不按第（三）项的规定控制，可环绕广场（除临街方向外）设置门面。
（五）临街门面退让城市主次干道（道路规划路幅≥30米）大于20米时（道路绿化控制线除外），在满足国家规范及《技术规定》的前提下可不按上式控制。
（六）临街布置的高、多层建筑主体长度已超过上述规定长度的，可不按上式控制，但不得再单独加长其商业门面。

第三章 各类规划审查适用范围
第十四条 需进行交通影响评价的项目范围
（一）物流中心、体育场、展览馆、会议中心、酒店、医院、学校等重要的公共建筑；
（二）对外交通枢纽、公共交通枢纽、大型停车场、大型加油站等重要的交通设施项目；
（三）一类地区建筑面积超过2万平方米公共建筑工程和超过5万平方米的居住建筑工程；
（四）其他地区建筑面积超过5万平方米的公共建筑工程和超过10万平方米的居住建筑工程；
（五）城市规划部门或公安交通部门认为属交通敏感或饱和地段的建设项目以及严重影响城市交通的其他建设项目。
第十五条 编制控制性详细规划时，应当编制工程管线规划；编制修建性详细规划（规划总图）时，应当编制工程管线规划及管网综合。在编制并审批通过工程管线规划或管网综合后方可进行单体设计。新建、改建道路设计应编制管线综合设计，设计深度同修建性详细规划。
第十六条 用地面积在45亩以上（不含45亩）的建设项目及市政情况较复杂的其他项目应在审批总平面图（修建性详细规划）时编制和审批竖向及管线综合规划。
第十七条 下列项目在报建时须提供建（构）筑物夜景亮化设计资料和图纸
（一）城市标志性建（构）筑物；
（二）城市主、次道路（M≥30米）两厢的高层建筑及高度超过50米的建筑；
（三）重要的城市公共建筑；
（四）景观街、商业街两厢建筑及城市广场及重点地段周边建（构）筑物；
（五）其他指定须进行夜景亮化设计的建（构）筑物。
第十八条 长沙市城市规划区内新建的所有高层建筑、主要的公共建筑及用地面积不小于1公顷的住宅区项目，在领取建设工程规划许可证（副本）之前，应做好建筑环境设计报我局审定。
第十九条 凡长沙市行政区域内用地面积在20亩以上的大型基本建设工程，以及在各级人民政府划定的文物埋藏区内实施的建设工程，都应进行地下文物调查、勘探。

第四章 规划退距要求
第二十条 应保证建筑物配建停车设施与建筑基地出入口、主体建筑主要人流出入口及基地内道路之间有合理顺畅的交通联系。配建停车设施出入口不得直接与城市主干道连接，其与城市主要道路交叉口应有不小于100米的距离，与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道入口应有不小于80米的距离。基地临城市道路最长边长度小于上述规定距离时，经城市规划行政主管部门核准，可在距离道路交叉口最远处设置出入口。
第二十一条 《技术规定》第二十九条第（四）项规定的山墙间距，是指高层居住建筑与多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距控制，即Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类区分别不得小于9米、11米、13米，但居住建筑山墙有居室窗户的，其间距不应小于13米。
第二十二条 当建筑临城市道路绿带边沿布置时，其退让城市道路红线最小距离除满足《技术规定》第三十五条规定退让外，有下列情况的还应符合下列规定：
1、临街设有出入口时，对路幅宽度在36米以上（含36米）道路的绿线退让，高层建筑不得小于4米，多、低层建筑不得小于3米；对路幅宽度在36米以下道路的绿线退让，高层建筑不得小于3米，多、低层建筑不得小于2米。
2、临街设有商业门面时，对路幅宽度在36米以上（含36米）道路的绿线退让，高层建筑不得小于6米，多、低层建筑不得小于4米；对路幅宽度在36米以下道路的绿线退让，高层建筑不得小于4米，多、低层建筑不得小于3米。
3、临街既未设置商业门面又无出入口时，对路幅宽度在36米以上（含36米）道路的绿线退让，高层建筑不得小于3米，多、低层建筑不得小于2米；对路幅宽度在36米以下道路的绿线退让，高层建筑不得小于2米，多、低层建筑不得小于1米。
第二十三条 已建成的城市轨道交通和已办建设工程规划许可证的轨道交通沿线两厢建设控制范围按以下控制。
轨道交通特别保护区范围：
（一）城市轨道交通工程结构及其边线外侧5米范围内的区域；
（二）城市轨道交通地面线路路堤的坡脚或路堑的坡顶外边线外侧3米范围内的区域；
（三城市轨道交通高架线路投影及车辆段用地范围边线外侧3米范围内的区域。
（四）城市轨道交通铺设电缆廊道两侧3米范围内的区域。
在轨道交通特别保护区内原则上不得新建、扩建地面地下工程项目及进行钻探作业。
轨道交通控制保护区范围：
（一）城市轨道交通地下车站、隧道和高架线路外边线30米范围内的区域；
（二）城市轨道交通地面车站、地面线路用地范围内外边线20米范围内的区域；
（三）城市轨道交通车辆段、控制中心、变电站用地范围外边线20米范围内的区域。
在轨道交通沿线两厢建设控制保护区内的地上、地下各类新建、改建、扩建工程项目，在办理手续时,必须征求市轨道办意见。
第二十四条 在城市轨道交通未办理建设工程规划许可证之前，城市轨道交通特别保护区按城市轨道交通线网规划线路中心线向外扩30米进行控制，控制保护区按城市轨道交通线网规划线路中心线向外扩60米进行控制。

第五章 住宅套型结构比例
第二十五条 根据《长沙市城市规划管理技术规定》，市区内用地分为4个等级区域：（1）核心区（核心旧城区）：湘江――湘春路－－芙蓉路――劳动路围合的区域;（2）一类用地（旧城区）：三一大道――东二环――南二环――湘江围合的区域；（3）二类用地（其他城区）：除核心区、一类地区、三类地区的区域；（4）三类用地（风景名胜区）：岳麓山风景名胜区。分用地区域类别内的项目套型结构比例，按照节约集约利用土地要求，确定如下：
规定核心区用地内，所有套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的90％以上控制。
规定一类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的80％以上控制。
规定二类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的60％以上控制。
规定三类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的90％以上控制。
另外，经济适用住房和廉租住房项目的90㎡以下的套型结构比例达到100％。对于滨水区、风光带等特定区域的项目以及重点工程拆迁安置项目的套型结构比例由市政府具体研究确定
规划期内所有项目套型结构均按项目所在区域内的套型结构比例要求进行控制。
第二十六条 近期（2006－2008年）住房建设主要集中在十七个控规片区，具体建设规模和套型结构比例如下：
（1）金星路两厢控规区域。由北二环――西二环――市区界线围合的的区域。整个区域总面积为7.67平方公里，其中居住用地面积为96.46万㎡。近期建设住宅总面积为45.31万㎡，其中商品房面积为31.83万㎡，保障性住房面积为13.48万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在72％以上。
（2）麓谷三期控规区域。由长常高速公路――麓云路――枫林三路――西三环围合的区域。整个区域总面积为10.04平方公里其中居住用地面积为225.16万㎡。近期建设住宅总面积为50.99万㎡，其中商品房面积为42.01万㎡，保障性住房面积为8.98万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在67％以上。
（3）桐梓坡片控规区域。由岳麓大道――湘江――龙王港――枫林二路――西三环围合的区域。整个区域总面积为8.30平方公里，其中居住用地面积为359.58万㎡。近期建设商品房面积为35.64万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在60％以上。
（4）岳麓山大学城南片控规区域。由南二环线――湘江――靳江路――后湖路――阜埠河路――麓山南路――西二环围合的区域。整个区域总面积为4.07平方公里，其中居住用地面积为89.29万㎡。近期建设商品房面积为17.82万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在60％以上。
（5）鹅秀组团控规区域。由北三环――京广铁路――捞刀河――湘江围合的的区域。整个区域总面积为11.97平方公里，其中居住用地面积为385.68万㎡。近期建设住宅总面积为83.85万㎡，其中商品房面积为61.98万㎡，保障性住房面积为21.87万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在70％以上。
（6）新河三角洲控规区域。由浏阳河――芙蓉北路――三一大道――湘江围合的区域。整个区域总面积为2.05平方公里，其中居住用地面积为91.10万㎡。本区域拆迁安置用房另行择址建设。近期建设商品房面积为49.58万㎡。套型结构比例根据市场需求确定，不足70％套型结构比例要求部分，由市内其他区域总体平衡达标。
（7）朝阳电子街控规区域。由五一大道――车站中路――人民中路――韶山北路围合的区域。整个区域总面积为1.36平方公里，其中居住用地面积为52.54万㎡。近期建设商品房面积为45.31万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在80％以上。
（8）远大路以北片控规区域。由东二环――远大路――浏阳河围合的区域。整个区域总面积为4.83平方公里，其中居住用地面积为192.32万㎡。近期建设商品房面积为108.74万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在60％以上。
（9）隆平高科技园控规区域。由浏阳河――市区界线围合的区域。整个区域总面积为22.14平方公里，其中居住用地面积为367.46万㎡。近期建设住宅总面积为59.18万㎡，其中商品房面积为27.19万㎡，保障性住房面积为31.99万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在82％以上。
（10）坡子街周边地区控规区域。由五一大道――黄兴南路――白沙路――湘江围合的区域。整个区域总面积为1.87平方公里，其中居住用地面积为65.14万㎡。近期建设商品房面积为17.65万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在90％以上。
（11）南郊公园周边地区控规区域。由南湖路――芙蓉路――南二环――湘江中路围合的区域。整个区域总面积为6.18平方公里，其中居住用地面积为250.20万㎡。近期建设商品房面积为123.55万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在80％以上。
（12）天心生态新城控规区域。由友谊路――新开铺路――韶山路――天心区界线围合的区域。整个区域总面积为17.75平方公里，其中居住用地面积为506.64万㎡。近期建设住宅总面积为44.65万㎡，其中商品房面积为35.30万㎡，保障性住房面积为9.35万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在68％以上。
（13）天心环保工业园控规区域。由韶山路――天心区界线围合的区域。整个区域总面积为5.83平方公里，其中居住用地面积为9643万㎡。近期建设保障性住房面积为21.81万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在100％。
（14）劳动东路两厢控规区域。由长沙大道――京珠高速公路――曲塘路――万家丽路――劳动东路――东二环路围合的区域。整个区域总面积为6.18平方公里，其中居住用地面积为302.57万㎡。近期建设商品房面积为93.16万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在60％以上。
（15）香樟东路两厢控股区域。由曲塘路――京珠高速公路――湘府路――坝湾路――官寺冲路――体院路――木莲冲路――万家丽路围合的区域。整个区域总面积为4.86平方公里，其中居住用地面积为175.69万㎡。近期建设商品房面积为72.46万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在60％以上。
（16）洞井片控规区域。由杉木冲路――中意路――时代阳光大道――洞井路――省植物园边界――杨林路――圭白路――绕城线――雨花区界线围合的区域。整个区域总面积为9.57平方公里，其中居住用地面积为277.75万㎡。近期建设住宅总面积为48.71万㎡，其中商品房面积为41.40万㎡，保障性住房面积为7.31万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在66％以上。
（17）雨花环保工业园控规区域。由绕城线——京珠高速公路——雨花区界线围合的区域。整个区域总面积为10.79平方公里，其中居住用地面积为141.17万㎡。近期建设保障性住房面积为29.23万㎡。90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在100％。
第二十七条 严格控制经济适用住房套型建筑面积。套型建筑面积全部控制在90㎡以内，以60-80㎡为主，其中新审批的经济适用住房项目套型建筑面积全部控制在60㎡左右。
第二十八条 分期建设项目要同比例满足户型结构比要求。

第六章 配建停车场（库）规划设置
第二十九条 建筑面积大于500平方米（含500平方米）的建筑物，应按本规定的有关要求设置停车设施；建筑面积小于500平方米的建筑物，可不单独配建停车设施。
第三十条 扩建、改建的建筑物总建筑面积大于500平方米（含500平方米）的，其建筑面积增加部分按本规则的有关要求配建停车设施，原建筑配建停车设施不足的应在改、扩建的同时按车位差额数的20%—30%予以补建。
第三十一条 建筑物配建的停车设施应设置在建筑项目规划允许用地范围以内（特大型公共建筑可另作特殊处理）；分期建设的按每期容量配足到位。
第三十二条 各类建筑配建停车位指标按表一要求控制，表一所列配建停车位指标均为建筑应配建停车位的最低指标。
第三十三条 在建筑间距I类地区配建停车场（库）车位指标按附表规定执行在技术上无法做到的，以及按附表规定执行，停车面积总规模超过10000平方米以上的，可在附表规定配建指标基础上适当折减，折减率最大不超过30%。
第三十四条 建筑物的使用性质发生变化时，须按本标准要求增配停车位。
第三十五条 建筑配建的停车场（库）机动车位指标，以小型汽车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。各类车辆的换算当量系数应符合国家现行规范的规定。
第三十六条 多功能的综合性建筑，应按各部分使用面积比例且考虑各部分峰值时特征综合确定配建停车位。
第三十七条 建筑物按配建指标计算出的车位数，尾数不足1个的以1个计算。
第三十八条 属下列情况之一的建筑应按以下要求增配装卸车位：
1、宾馆建筑每10000平方米建筑面积应设置１个装卸车位，不足10000平方米的按１个装卸车位设置。当装卸车位超过３个时，每增加20000平方米建筑面积设置１个装卸车位。
2、办公类建筑每10000平方米建筑面积设置１个装卸车位。
3、商业建筑每5000平方米建筑面积设置１个装卸车位，不足5000平方米的按１个装卸车位设置。当装卸车位超过３个时，每增加10000平方米设置１个装卸车位；当装卸车位超过６个时，每增加15000平方米设置１个装卸车位。
4、批发交易市场按每30个摊位设置１个装卸车位。
5、工业厂房区每3000平方米建筑面积设置１个装卸车位，最低不得少于每幢厂房或每单元（排屋式厂房）设置１个装卸车位。
6、金融类建筑每1000平方米营业面积设置１个装卸车位，不足1000平方米的按１个装卸车位设置，且装卸车位不得临城市道路设置。
第三十九条 属下列情况之一的建筑应按以下要求增配出租车位：
1、办公类建筑每2000平方米建筑面积应设置１个出租车位。当出租车位超过５个时，每增加10000平方米建筑面积设置１个出租车位。
2、剧院每300个座位应设置１个出租车车位。
3、各类交通建筑每400名，日设计旅客容量设置１个出租车车位。
4、住宅区入口处应按每100户设置２个出租车位。当出租车位超过６个时，每增加200户设置１个出租车位。
5、超市每1000平方米建筑面积应设置１个出租车位。当出租车位超过10个时，每增加10000平方米建筑面积设置1个出租车位。
6、旅馆每100间客房应设置1个出租车位。当出租车位超过10个时，每增加200间客房设置1个出租车位。
7、餐饮、娱乐类建筑每500平方米营业面积设置1个出租车位。
8、体育场馆每300座设置1个出租车位。当出租车位超过20个时，每增加1000座设置1个出租车位；当出租车位超过30个时，每增加10000座设置1个出租车位。
第四十条 医院每100个床位应增配一个救护车位。

表一：长沙市各类建筑工程配建停车位指标

注：
（1）I类区：指湘江以东、三一九国道以南、二环线以西、以北所围合的范围。
 （2）II类区：指I类区以外的城市规划区范围。
 （3）工厂办公（包括生产办公、综合楼等），其配建停车设施可在工厂用地范围内统一集中设置。建筑面积在20000平方米以上的办公类建筑每增加10000平方米建筑面积，增加部分的配建指标折减10%，但最高不得超过50%的折减率。
 （4）批发交易市场是指生产资料市场和以批发为主的其他交易市场。
 （5）一类体育场馆指大于15000座的体育场或大于4000座的体育馆；二类体育场馆指小于15000座的体育场或小于4000座的体育馆。
 （6）交通类建筑的配建停车指标仅供参考。具体设计时根据停车需求分析的结果来确定。
 （7）一类住宅指户面积大于等于100平方米的非独立式住宅，二类住宅指户面积小于100平方米的非独立式住宅（包含户面积小于100平方米的公寓式住宅）。
  （8）商住综合楼的配建停车指标也可按商业与住宅分别计算后累计确定。

第七章 建设项目规划编制内容及深度要求
第四十一条 建设项目交通影响评价报告应包含文字说明和图纸两个部分，各部分包含以下几个方面内容：
（一）文字说明应包括：
1、概况
（1）建设项目的基本情况（包括总平面规划、建设时序等）；
（2）建设项目目标年的确定；
2、建设项目影响区域现状及规划情况（包括土地利用、城市道路等）
3、交通调查
（1）交通调查主要是获取评价区域交通量现状数据，分析主要路段、交叉口现状饱和度。调查时段一般不少于连续3日的早晚高峰，早晚高峰时段一般按城市交通规划确定，特殊项目由市规划局商市交警支队确定。
（2）应说明评价区域内的现状交通情况，包括道路名称、道路等级、横断面形式，交通设施设置及交通组织形式、主要交叉口技术参数、交通信号、公交线路、站点和换乘点等；
4、交通预测
（1）预测目标年建设项目交通发生、吸引、分布与方式划分及交通量分配；
（2）预测分析目标年周边道路背景交通量，背景交通量一般按城市交通规划确定；
（3）研究范围一般为与拟建项目相邻主次干道的围合区域。对于重大项目或位于交通敏感区域的项目，交通影响研究范围应适当扩大。在Ⅰ类区应包括建设项目新增交通量超过道路通行能力的5%以上的主次干道；在Ⅱ类区应包括建设项目新增交通量超过道路通行能力的10%以上的主次干道。
（4）目标年城市路网应以建设项目建成投入使用时的城市路网为准；
（5）分析建设项目交通量与城市路网的叠加效应。
5、交通影响评价
（1）分析建设项目对城市路网的影响程度；
（2）评价建设项目出入口及内部道路交通组织合理性；
（3）评价建设项目配建停车泊位的数量及位置是否符合相关规定；
（4）建设项目交通安全评价。
6、结论和建议
（1）结论应包括：建设项目对城市路网的影响程度；对建设项目出入口位置、内部交通、配建停车泊位的评价结果；
（2）建议应包括：可接受的交通设施、总图布局的改善建议，相应的周边道路交通组织与管理要求，分步实施计划方案。
（二）图纸部分应包括：
1、项目区位图
2、交通影响范围图（可和项目区位图合并）
3、项目规划总平面图及交通组织图
4、周边土地利用现状图
5、周边土地利用规划图
6、影响区域道路现状图
7、影响区域道路规划图
8、项目周边路网主要交叉口的高峰小时流量流向图（或表）
9、影响区域现状路网饱和度分析图（或表）
10、影响区域目标年路网饱和度分析图（或表）
11、交通改善建议图
第四十二条 工程管线规划及管网综合应包括给水、排水、电力、电信、燃气、路灯等管线，有条件的地区还应考虑热力管道，特殊地段还应考虑人防、防洪工程。各种弱电管线（包括通讯、广播电视等）应同沟（槽）敷设。
（一）文本的内容要求：
1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、用地等）和管理要求；
2、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、
建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据。
3、水质、水压，用水量计算等；
4、排水体制，雨污水量计算，污水处理方式；
5、用电负荷计算，电力线路架（埋）设方式；
6、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施控制保护界线；
7、燃气用量计算；
8、热负荷计算，热力管道敷设方式；
9、修建性详细规划还应增加工程造价等资料。
如文本文字较少，可以用图纸说明的形式表示。
（二）图纸内容要求：
1、工程管线规划及管网综合一般采用与相应的详细规划相同的比例尺。
2、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其它建成区），应提供工程设施及管线现状图。
3、单项或综合工程管线规划图。标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或保护界线、各类管线的平面位置、管径、控制点坐标和标高，管径、标高宜用引出线表示。排水规划图单列。
4、修建性详细规划应编制管网综合图。标明各种管线之间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离，管线较集中处应用横断面图表示。
5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同的颜色区分（见下表）。
表二：工程管线规划线型及颜色
种类
线型
颜色
供水

蓝

排水
雨水

赭
污水

赭
电力

紫
电信

绿

第四十三条 建筑环境设计文本应包含以下内容：
1、文字说明：项目概况，规划原则，环境设计主题，建筑外墙色彩搭配及材质选用，临街建筑、广场等夜景灯光处理方式，景观雕塑小品和植被布局情况，中心花园、屋顶花园和广场、小区入口、架空开放空间等场所的处理，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理以及站厕、配电间、地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理等；
2、景观规划总平面图（附经济技术指标一览表）；
3、景观分析图（从城市整体景观效果和与周边建筑的协调角度分析景观节点、景观空间及景观轴线）；
4、交通分析图（包括人流、车流路线及消防车道图示，应满足消防批复要求）；
5、建筑临街主立面效果图（应与环境设计方案融合，与建筑外墙色彩搭配及材质选用的文字说明相符）以及中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等主要景观节点效果图，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理效果图，主要雕塑、小品效果图以及不能结合主体建筑设置的站厕、配电间等配套设施和地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理效果图（附索引图，注明该景观节点名称、在总图中的位置以及效果图的投视方式和方向）；
6、城市标志性建（构）筑物，城市主、次干道（M≥30米）两厢的高层建筑和重要公共建筑，景观街、商业街两厢建筑及城市广场周边建（构）筑物等须做好夜景亮化设计，附夜景效果图；
7、平面定位图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区以及雕塑、小品等元素的平曲线要素、基本尺寸、定位尺寸等）；
8、竖向设计图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区的场地设计标高、坡向箭头等）；
9、景观布局图（标明位置，可附园林小品一览表）和种植配置图（可按乔木和灌木分别出图，标明位置，可另附植物名录表，并标明名称、图例及规格等）；
10、重要景观节点、轴线剖面图（对基地地形起伏较大的景观轴线和台地花园、下沉广场等重要景观节点进行竖向分析）。
注：建筑环境设计审查应包括建筑立面、亮化效果、景观园林以及小区配套设施等内容，应强调与周边建筑的协调，突出城市整体景观效果；其中建筑环境设计文本中的2-6条出彩图，7-10条以≥1/500比例出蓝图（设计单位应签章并注明设计和审图等人员姓名），如项目用地规模较大，可分区出图。
第四十四条 修建性详细规划编制须满足《长沙市修建性详细规划编制标准》（CSGH/003-2005）深度要求。

第八章 环境景观规划
第四十五条 居住区绿地率的设置应严格执行国家有关规定。集中绿地应不小于规定绿地总面积的30%，单块集中绿化用地面积最低不得小于400平方米。并应进行环境景观设计，在报建时一并审查。
第四十六条 严禁设置各种突出窗外的防盗网，空调外机的悬挂必须统一隐蔽处理，临街室外机设置高度须高于地面3米，冷凝水必须有组织排放；装修的任何构件（含广告、招牌、挑廊、踏步等）均不得突入规划道路路幅；临街商业门面严禁采用封闭式卷闸门，其招牌应在雨棚（或挑廊）以下统一设置。
第四十七条 亮化实施的控制要点
（一）高度超过100米的建筑顶部必须设置动态射灯。
（二）城市标志性建（构）筑物、城市主、次道路（M≥30米）两厢的高度超过50米的建筑和城市重要公共建筑以及城市广场周边建筑必须设置轮廓灯，并对临街或临广场非住宅界面实施泛光照明。
（三）高度超过50米的建筑必须实施屋顶亮化。
（四）商业街两厢建筑必须考虑广告牌匾亮化；设置商业骑楼的须对骑楼实施泛光照明。
（五）建筑退让广场面积≥600m2时，建筑亮化须结合广场的景观亮化一并设计。
（六）设置在景观街、商业街、城市广场和建筑开放广场内的景观小品、雕塑及集中绿地需考虑泛光照明；设置在建筑顶部或墙体的大幅广告应结合建筑主体统筹考虑亮化方案。
第四十八条 住宅区内需配套的道路、综合管线、绿化、停车场、垃圾站、公厕、配电间等，应与小区建设同步设计、同步报建、同时验收并投入使用。
第四十九条 对高层建筑、城市主次干道（道路规划路幅≥30m）、城市重要地段及风景名胜区内的已建建筑需进行外装修改造的，需报三套以上方案供审查。经审定后方可申请办理开工手续。
第五十条 建筑基地临城市道路部分不得修建实体围墙，可以花台、绿地绿篱等作为用地边界的隔离带。因使用功能等特殊原因确需修建围墙的，需按程序报批，并应符合以下要求：
    （一）、围墙退让道路边线1.5米以上，且围墙边至道路边线需设置绿化带。
    （二）、围墙为通透式，且高度不超过1.6米。有特殊要求需建封闭式围墙的，围墙高度一般不得超过2.2米，并应对其饰面及外观进行美化处理。
第五十一条 凡建设项目申请放线开工的，必须确保其建筑基地红线范围内所有非保留性的建、构筑物全部拆除，否则将不受理其放线定位的申请。

第九章 其他规定
第五十二条 成片、成组的多、低层居住建筑一般应采用全坡屋顶，不得为满足间距要求而采用北向退台方式。建筑物坡屋顶上禁止设置户外广告及招牌。
第五十二条 高层住宅设置电梯应满足如下要求：
（一）12层及以上（不包括11层复式住宅）独立单元的高层住宅电梯设置不应少于两台。开放性架空层不计入自然层数。
（二）12层及以上多单元组合的高层住宅，每单元电梯不应少于两台，如每单元仅设一台电梯，须从第10层起，至少隔一层用通廊将邻近楼梯间或前室两两相连，确保一台电梯在非正常状态下可利用相邻电梯缓解垂直交通困难。
（三）高层住宅每单元户数超过60户时，其电梯设置不应少于2台。且平均每台电梯的服务户数不应超过75户。
第五十三条 社区用房配建应满足如下要求：
（一）社区办公用房的标准：旧城区建筑面积不小于300m2，新城区建筑面积不小于500m2。为方便社区工作，一般要求独立出进。
（二）凡用地面积4公顷以上，而所在社区没有办公用房或办公用房未达到标准的，在审批修建性详细规划时，应明确社区办公用房设置的栋号和标准。旧城区内新开发项目用地规模不足4公顷的，但所在社区办公用房未达标的，也需按规定设置社区办公用房。
（三）凡要求设置社区办公用房的项目，报建图中应注明社区办公用房的楼层及具体范围，并在三阶段进窗前由建设单位与社区签订有关协议。
（四）对建成区的社区设置，以市民政局名单为依据。对于由农村转为城市的新城区，凡用地规模达到4公顷的一定范围内的首个新开发项目，不管社区是否成立，均应配套建设社区办公用房。
第五十四条 住宅区应根据用地情况集中配套设置独立的商业建筑。住宅区内设置的临街商业建筑，其商业服务总建筑面积占整个住宅区总建筑面积的比例按I类地区6%、其它地区4%控制，商业内街不计入上述指标。（公共服务设施按《城市居住区规划设计规范》配套）。
    临城市主次干道（道路规划路幅≥30m）的多层住宅一般不得设置底层商业门面。
当临街商业建筑退让城市主次干道（道路宽度≥30m）大于20米时（道路绿化控制线除外），在满足国家规范及《技术规定》的前提下不受前两款的限制。
第五十五条 临街商业用房连续长度超过80米时，应设置不小于2.5米宽的骑楼。

第十章 附则
第五十六条 本规定中所列强制性条文要求高于《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）和《长沙市城市规划管理技术规定（试行）》（以下简称《技术规定》）中条文要求的以本规定条文要求为准。
第五十七条 本规定附附件一：《长沙市修建性详细规划编制标准》（CSGH/003-2005）和附件二：《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）