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小区商铺怎么样才能赢利
“一铺养三代”市场主流的声音是投资商铺收益明显，于是不管是综合商业还是社区商业，总有人一拥而上。
不过，投资有风险，购铺需谨慎。君不见不少新小区中的社区商铺难觅租客，营业中的小商铺生意清淡。
投资商铺，有木有赚头？有，不过要看社区定位及入住率。
入住业主多，有木有人流？木有，要看你卖的东东有特色不，是不是符合业主口味。
买铺与租铺，哪个风险高？两个都有风险。社区商铺的业态定位、规划、招商和管理不统一，风险就一定有。
曾几何时，投资商铺成为很多家庭的首选，而昆明商品房住宅限购，无疑为商铺投资添了一把火，一时间，整个市场更“火”气十足。不管是综合类商业还是社区商业销售都很火爆。再看现实市场，一边是购买时的火，另一边是空置率的“苦”。 这是怎么样一个疯狂的行业？
要说商业市场到底有多火？用“只要你有料，我就敢去碰”这句话就可以一语道中如今的商铺销售市场。别误会，有料的商铺，往往也有“价”。作为投资者，看到更多的是投资预期和未来收益，于是有商铺在开盘当天售罄，有商铺需要通过摇号才能买得到。然而，却很少有投资者看到商铺投资的风险。南市区某盘的社区商业部分3月份交房，目前大多商铺门上张贴着“铺面出租”的信息。再看价格，销售价基本在2万元/平方米以上，租赁价格最低的也在每月100元/平方米以上。
这不是一笔小数目，投资者前期购铺成本不小，后期经营者要以这个价格接手，培育市场需要时间。社区成熟需要时间，何时能够赢利应该是各方多关注的。商人的世界里不会出现“为他人作嫁衣”这样的词汇。
一言以蔽之，社区商铺不同于综合类商铺，它主要起着服务社区的功能，同时有一定的对外辐射力，其特殊性也决定了商铺的升值空间及业态。未来经营哪些业态能赚钱，如何算好投资和经营这笔账，都需要投资者和商铺经营者慎重考虑。此外，既然是投资，社区商铺成熟需要时间，未来片区入住率如何等不定因素也给社区商铺带来了一定的“风险”色彩，还是那句老话，“投资有风险，购铺需谨慎。”
说千到万，社区商铺很美，能不能火，也许由不得你，买铺之前，看看这些风险，投资才能做到心中有数。
买还是租？
算好账再下手
云上城于5月14日推出37套商铺，奥宸财富广场5月22日开始销售36套商铺，版筑·后街商铺于6月11日正式认筹，龙江雅苑于6月推出公园街区商铺，均价在3万元/平方米……关于商铺的信息一直不绝于耳，尤其是去年以来，住宅被限购的大背景下，商铺市场呈现出异常活跃的状态，价格一再推高。
至祥发布数据显示，5月，昆明商铺类总体均价31919元/平方米，平均租金70元/平方米/月。其中，社区商业均价26500元/平方米，综合商业中个铺均价36587元/平方米。售价比4月份多出2552元，环比涨幅约为8.69%，租金持平。
大部分铺投资者的投资目的均是用以出租赚取收益，作为资金保值并升值的手段。就昆明而言，目前新建社区商铺价格在2-3万元/平方米左右，租金价格在100-180元/平方米/月。一个新建社区，往往有2-3年的成熟期。不论是购买还是租赁，商铺的总价或租金以及装潢费的投入都是很高的，下手之前，你对片区的发展前景有了解吗？
与综合商业相比，社区商业的总价略低于综合商业，但局限性也比较强。受小区规模、居住人口密度、居民消费习惯和消费水平等影响，购房者在下手前要考虑个人资金承受能力。
支招：相对成熟的商铺售价较高，但利在位置优，见效快，回报丰。位置偏一些的商铺，价格要低于成熟商铺。一个片区的成熟需要足够长时间培育，收益见效也略慢一些。对于大部分社区商铺的租赁者，同样需要算好租金、成本和利润这笔账。
卖什么？要看社区定位和消费水平
现实中很多商铺购买者，往往不是后期经营者，而是租户。记者在采访中也注意到，除了租金，不少出租转让的商铺还要一次性交10-15万的转让费，而这些商铺的面积仅为50平方米左右，如此算来，租个商铺不易，如何赚钱是个技术性问题。
先看位于南市区滇池路的中央丽城，该项目Ⅰ期、Ⅱ期商铺于今年3月初交房，目前，社区中已有东骏大药房、品牌装饰店、口腔诊所、港货店、中介公司和装修公司处于营业中。“待租”是中央丽城很多商铺当下的现实。据了解，该项目商铺售价在35000元/平方米左右，租赁价格为140元/平方米/月。
“该项目住房售价在1.1万/平方米左右，社区定位偏高端，项目还要考虑周边有云纺商业广场、家乐福等大型配套，在业态选择上要有差异性。此外，Ⅱ期住户基本上还在装修，消费力很有限。”已经开业的一小食品店老板告诉记者。
调查中也发现，社区便利店、小食品店、水果干货店、药店等与社区居民生活息息相关的业态占据了重要的比重。比如北市区的春之城，该项目临街商铺被健之佳、天府棒棒鸡、杂货店、衣帽、精品店等店面环绕。“社区约有80%入住率，大部分业主是早出晚归的上班族，很多消费不在社区完成。”某中介工作人员告诉记者。
同样位于北市区某社区商铺租赁很红火。目前，该社区商铺内已有茶室、精品店、小食品店、中介等商家。“之前这附近没小超市，后来开了一家，生意特别好，消费人群主要是社区的业主。”一名中介工作人员称。
支招：商铺经营什么业态，要符合小区业主的销售习惯和水平；小区入住率高，地段有优势是好事，但就怕业主们的消费不在社区解决，这样投资同样有风险。租赁之前，还是要考虑社区定位和居住群体需求。
如何赚？选好业态还要看地段
租一间商铺，面积在40平方米，租金140元/平方米/月，每个月的租金是5600元，一年租金则在67200元，当然这还只是房租费，卖什么能赚到租金还要盈利呢？
也许有人说 “餐饮”，因为民以食为天，衣服等消费品可以暂时不买，一天不吃饭是万万不行的。这个逻辑没有任何问题，问题是大多新建社区商铺都 “拒绝”餐饮店进入。比如北市区，居住相对集中的片区，很多新建小区的教育、超市、写字楼，商业等配套趋于完善。随着大型综合社区开发的逐步完善，入住人群的增多，社区商业的需求和发展空间也将变大。
是这样吗？先来算笔账。比如与餐饮有关的面食、糕饼、小吃、水果类，这类业态对经营面积基本在15-30平方米左右，每月成本在5000以上，利润空间可观，每月利润都在3500元以上。另一类是小型超市、便利商品店，经营面积一般在70平方米以上。据了解，部分经营良好、入住率高的小区，这类店铺月利润可达5000以上，也有一些因与“沃尔玛”、“家乐福”等大超市“撞衫”，处于亏损状态，此外，部分社区茶室等也处于亏损状态。卖衣帽饰品类商铺，经营面积约30-50平方米，租金约为140元/平方米/月。和谐世纪某服装店，每日进店人数为30人左右，月营业额6000元左右，持平或者少量盈利。
这三类社区商铺以家庭消费为主，具有普遍性，与社区的入住率有着密切的关系。作为社区商业的主要形式，昆明社区商铺在商业业种、业态组合方面局限明显，存在着业态单一、多元化经营不足的隐忧。
支招：社区商业要考虑普遍性，也要讲究社区人群的消费定位，走特色经营之路。有这样一个案例，南市区某社区一港货店，店面仅为20平方米，4月份开业，开业首月亏本经营，第二个月就扭亏为盈。除去房租、水电费、成本，还有数百元的盈利，该店铺老板告诉记者，店中所售产品比较精致，有特色，别的店买不到，这就是此店能在第二个月盈利的优势之一。
如何避险趋利？统一管理是趋势
所谓投资，总是与风险并行的，如何避险而趋利呢？按照国外的运营经验来看，商铺是一种长期投资行为，其经营价值远大于房产本身的价值。社区商铺的业态定位、规划、招商管理要统一，这样才能保证良好的运营和租金收入。
开发商或者物管对商铺业态定位、规划、招商是统一管理还是分散式经营？这直接影响到整体社区商业的未来发展。某业内人士分析称，物管公司统一管理，根据社区需要，规划出不同业态，然后根据业态需要招商，是一种新的趋势，也符合社区商业的长远发展。对此相对应，现在普遍存在的一种现状是，一个个社区商铺都分散卖出去，后期管理难度大，也易造成雷同经营，都不利于社区商业整体提升和升值。
社区商业在功能定位就要明确是服务社区业主需要，根据不同社区的规划和定位，消费群体的需求也是多层次的，而且不同层次的需求、偏好也是不同的，因此社区商铺经营类型也应该是根据市场的需求而变化的。比如滇池卫城的社区商铺，主要以二手中介和装修公司、社区便利店等为主，此外该项目还专门打造有独立商业体量。独立商铺相比社区底商辐射更广，已形成一定规模，相近的业态比较集中，消费者选择更为方便具体。北市区的金实小区周边，逐步形成了具有特色的餐饮街，极大满足了片区周边消费需求。当然，选择这样的片段，也应考虑避免雷同竞争。
支招：对于一些空置的商铺，其实应该分不同阶段寻找不同类型的商家。在居住区刚刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业态。两年以后，小区入住率达到一定水平，居民需要的是零售业的服务。当整个社区全部入住、商业进入成熟阶段以后，主力商业纷纷进入周边商圈，如时装店、鞋店和饰品店等。