营销管理时局与发展.pptx

时局与发展时局与发展时局与发展时局与发展 w建设部住宅产业化促进中心处长w孙克放一、由数字看发展一、由数字看发展一、由数字看发展 w（一）消费w1、过去5年，全国个人购买商品住房与商品住房销售额的比重由54.5%提高至95.3%。w2、2002年个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元。45004500亿亿 全国个人购买新建商品住宅交易额 w80008000亿亿 10001000亿亿 购买存量住房交易额 20002000亿亿 其他形式建房中的个人投入w3、全国平均每年有1000万个城镇家庭改善住房条件。城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，住房产权结构发生转变，居民私有住房的比例已经达到72.8%。w4、2002年城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，但是全国城镇人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭仍有1520万户，涉及城镇人口近5000万。w5、全面实现小康时应基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设备齐全”，即达到人均住宅建筑面积为35平方米左右。w6、2001年我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.9%（农村居民为47.7%），发达国家居住消费占家庭总消费的3050%，2002年我国城镇居民的居住消费仅为10.4%，发展潜力大。w7、家装：w（1）2001年城镇住宅装修装饰产值5000亿左右，占GDP的近3.5%。其中，当年竣工的新住宅5.4亿平方米，装饰装修工程量约为2800亿，存量住宅60亿平方米，装饰装修约为2200亿，年增长率超过20%。w（2）住宅装饰装修消费，东部700元m2，中部450元m2，西部350元m2，全国平均水平550元m2。按每户装修装饰总投资全面平均在7万元左右，住宅装饰装修消费总额占城市居民总消费额的15.1%。w（二）投资w1、1998年2002年，全国房地产开发投资年均增长19.5%，2002年增长21.9%，2003年上半年增长34%。w2、房地产开发投资占固定资产投资的比例逐年增 长。1997年 为 12.7%，2002年 提 高 到17.9%，2003年上半年超过20%。w3、1998年2002年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年平均住宅竣工面积达6.8亿平方米，是改革开放以来年平均住宅竣工面积的2倍以上。w4、2002年全面商品住房投资占住房投资的比重达81.8%，房地产投资增量占社会固定资产增量的三分之一左右，每年拉动国内生产总值增长近2%。w（三）供销w1、2002年商品房竣工面积增长19.1%，销售面积增长20.2%，2003年上半年商品房竣工面积增长40.4%，销售面积增长37.4%。w2、1998年2002年的五年间，全国房价平稳上升，商品房平均销售价格年均上涨2.8%，低于同期城镇居民可支配收入和国内生产总值的涨幅。w2003年17月全国商品房平均销售价格为2416元m2，同比增长4.3%，其中商品住宅平均销售价格为2253元m2，同比增长3.9%，北京、上海、广东平均价最高，分别是4693元、4509元、3308元。w（四）需求w1、城镇化加速带动住宅需求，2001年我国城镇化水平达37.7%，预计到2010年达到45%，城镇人口达到6.3亿，2020年城镇化水平将超过50%，城镇人口超过7.5亿。w2、我国每年新增城镇从业人员约800万人，农村劳动力转移进城约800万人，住房需求旺盛。w3、住房存量市场发展速度形成社会梯度消费，推进商品住宅的合理数量。二、需要解决的问题二、需要解决的问题 w（一）部分地区存在地产结构性矛盾，供求关系失调。w（二）部分地区投资增幅过大，造成土地供应失控。w（三）有些地区房价涨幅过快，市场调控不利。w（四）局部地区出现“过热”现象。w（五）住房制度亟待深化，经济适用住宅供应不足。三、面向新的发展期三、面向新的发展期 w（一）住宅开发建设进入以土地控制为中心的调整增长期。w（二）住宅销售价格进入现房销售为中心的稳定攀升期。w（三）居民购房进入以扩房、保值、舒适为中心的理性消费期。w（四）中低收入者住房进入以经济适用房为中心的普遍解困期。w（五）房地产业进入品牌为中心的资本扩张期。w（六）住宅产品进入以追求品质为中心的换代期。w（七）住宅的建造生产方式进入以科技集成为中心的产业现代化的起步期。四、住宅的明天追求高品质塑造新生活四、住宅的明天追求高品质 塑造新生活 w（一）高品质、新生活高品质：新生活：高舒适程度 新的居住理念 高性能标准 新的消费意识 高健康要求 新的生活行为 高质量保证 新的交往形态 高技术集成 新的管理模式w（二）当今住宅设计的发展趋势w1、住宅设计由单纯技术设计走向策划设计。w2、住宅设计中的科技应用走向集成化。w3、住宅设计走向信息化。w4、住宅设计走向精品化。w5、住宅设计市场走向开放化。w6、住宅辅助设计走向专业化。w7、住宅空间设计走向多样化。w8、住宅生态环保设计走向系统化。五、住宅产业现代化的实施内容五、住宅产业现代化的实施内容 w（一）建立完善的体系w1、加强基础技术和关键技术研究，建立住宅技术保障体系。w2、积极开发和推广新材料、新技术，完善住宅的建筑和部品体系。w3、健全管理制度，建立完善的质量控制体系。w（二）四大技术板块w1、住宅设计w2、住宅成套技术体系w3、住宅部品体系w4、住宅性能认定 w（三）五项技术目标w1、更合理的增加住宅功能w2、更明显地改变居住环境w3、更大幅度改善住宅装备w4、更全面提高住宅性能w5、更有效地延长住宅寿命w谢谢大家