房地产投资开发与经营.doc

编号：中国农业大学现代远程教育毕业论文（设计）论文题目：房地产投资开发与经营学 生 张观明 指导教师 赵雨副教授 专 业 土木工程（工程管理方向）层 次 专升本 批 次 131 学 号 w140102131083 学习中心 中国农业大学网络教育学院工作单位 介休市职业中学校 2015年 10 月 中国农业大学网络教育学院12独 创 性 声 明本人声明所呈交的毕业论文（设计）是我个人进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在毕业论文（设计）中作了明确的说明并表示了谢意。学生签名： 张观明 时间： 2015 年 10 月 4 日关于论文（设计）使用授权的说明本人完全了解中国农业大学网络教育学院本、专科毕业论文（设计）工作条例（暂行规定）对：“成绩为优秀毕业论文（设计），网络教育学院将有权选取部分论文（设计）全文汇编成集或者在网上公开发布。如因著作权发生纠纷，由学生本人负责”完全认可，并同意中国农业大学网络教育学院可以以不同方式在不同媒体上发表、传播毕业论文（设计）的全部或部分内容。中国农业大学网络教育学院有权保留送交论文（设计）的复印件和磁盘，允许论文（设计）被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文（设计）。保密的毕业论文（设计）在解密后应遵守此协议学生签名：张观明 时间： 2015 年 10 月 4 日密级：（请注明密级及保密期限）摘要在现代经济条件下，房地产业是人们进行社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生等活动的基础和栽体，是国民经济中不可缺少的组成部分。房地产业在我国国民经济中所占比重如此之大，使我们不得不重视房地产业的发展。房地产业是国民经济其他组成要素如农业、工业等发展的基础，我们将通过对房地产业相关知识的认识，结合房地产业的发展现状，综合分析房地产业在我国国民经济发展中所发挥的重要作用，并提出对房地产投资开发与经营的对策与措施。关键词 房地产业 国民经济 作用 投资开发与经营目录目录11前言11.1本文研究背景11.2国内外研究现状11.3研究目的和意义12我国房地产业的发展现状22.1泡沫成份开始收缩22.2 成交量萎缩，空置率上升22.3紧缩政策下房地产金融风险加大32.4市场开始走向分化32.5房地产中介经营困难33房地产业在国民经济中发挥的重要作用43.1房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用43.2房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用43.3房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用53.3.1房地产业能够带动经济的发展。53.3.2房地产业能够促进城市经济的繁荣。53.3.3房地产业能够带动消费市场的开拓。53.3.4房地产业能够优化城市消费结构。54对房地产经济实行宏观调控的必要性64.1房地产资源优化配置的需要64.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要64.3加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要64.4保证我国房地产经济健康、协调发展的需要75房地产投资开发与经营的对策与措施75.1平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位75.2进一步完善房地产业宏观调控75.3加强政府对房地产市场的宏观调控引导房地产的健康发展85.4建立完善的金融政策95.5协调房价与收入的比例关系95.6完善土地政策96结论9后记10参考文献111前言1.1本文研究背景随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是中华人民共和国城市房地产管理法的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。研究房地产在我国国名经济中的作用，是非常有必要的。房地产业包括土地的开发、房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、以及由此形成的房地产市场。对于房地产业的完整理解包含两个层次的意思：一是房地产业所从事的主要活动内容，二是具体参与这些活动的组织和机构。即房地产业是指从事以第三产业为主，第二产业为辅的，包括房地产买卖、租赁、评估、管理，以及土地开发、房屋建设、维修等活动内容，以及从事这些活动的组织和机构。房地产业是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地的开发、建设、流通、消费、服务等经济活动内容的一个产业，是随着房地产在我国国民经济发展中日益呈现的重要性而提出的，是国民经济中具有基础性、先导性、支柱性的产业。1.2国内外研究现状现如今，我国房地产市场出现了部分城市房地产价格上涨过快、供应结构不合理、低收入群众住房困难等突出问题。【1】中低价位、中小套型普通住房供应明显不足、一些房地产开发仓业囤积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生、这些矛盾和问题，虽然是局部性的、结构性的.但影响很大。国外房地产发展的形势也各不相同。美国房地产住宅销售量增长，商业楼闲置率上升，目前的房地产业呆帐比例有2左右，但房地产企业的财政形势在继续恶化，呆帐比例将会持续上升。同时，商业建筑业将急剧收缩。商业房地产业目前面临的困境主要是由于需求短期疲软，如果经济恢复顺利，商业房地产的出租率就有望回升，日本房地产创新改革，为了充分利用办公楼，缓解市中心住宅紧张状况。政府以都市圈的办公楼为对象，鼓励将办公楼层改装成住宅。英国央行降息，住房抵押贷款利率也不断下降，目前经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃，预计房地产市场将继续旺销，购房需求不断增加，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数也在逐年上升。另外，由于经济因素，预计今后相当一段时间内利率不会有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。1.3研究目的和意义房地产业作为产业部门，与国民经济中的其他产业部门一样，在其生产和再生产过程中也要经过四个环节，即生产、分配、交换、消费。房地产生产，就是对土地进行开发和再开发，对房屋进行的开发、建设、维修和养护等生产活动；房地产分配，就是依据国家经济制度和经济体制确定的分配原则和分配方式，把房地产品分配到国民经济各个部门和居民之间。房地产流通，就是房地产品在市场上形成的各种交易活动，即对房地产品出售、租赁和抵押等经营活动，通过房地产市场，实现房地产资源优化配置和房地产价格和价值，满足居民生产和生活的需求。在房地产消费过程中，房地产经营管理部门还要为消费者提供房屋维修、管理和消费过程中的其他服务，也就是我们现在所说的物业管理活动。房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。从事房地产开发、建设、经营、维修、服务和管理的企业，就是房地产企业。房地产业，是国民经济产业体系有机构成部分。按照国民经济产业分类或性质的划分，房地产业属于第三产业部门。无论在理论研究上，还是在实践上，对国民经济和房地产经济发展的指导上，都有着极其重要的意义。2我国房地产业的发展现状2.1泡沫成份开始收缩 2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。而据某门户网站报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较以前高峰时有了较大的下降。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售【2】。2.2 成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2014年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。 广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44，而与2014年同期相比降幅更达52。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。 2.3紧缩政策下房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力【3】。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 2.4市场开始走向分化一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示；根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。 2.5房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴公示，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。 在杭州，据杭州市信息中心监测的家中介公司的最新数据统计显示：6月杭城二手房市场成交量较上月下降46%，成交量比上年同期亦减少了35.7%；杭州中介行目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境地，6月份，中介公司几乎都处在亏损状态。在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件，比去年同期的2412件减少了约30%。如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30多家门店收缩至目前的20余家，经纪人队伍也进行了裁员。同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。3房地产业在国民经济中发挥的重要作用房地产业与国民经济有着密切的关系。据有关资料表明，“预测2015年城乡住宅投资总额约占GDP的比例为7.98%”，“住宅产业所产生的增加值约占GDP的增长量的8.9%，也就是说，在2015年国民经济增长7个百分点中占0.71个百分点”。据有关反映我国房地产业与国民经济发展的数据资料分析，房地产业尤其是住宅建设投资增长、城市居民人均居住面积增长、房地产开发竣工房屋面积增长都同国民生产总值及全社会固定资产的增长同步，呈正相关。3.1房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用房地产业是国民经济的基本承载体，在许多经济发达的国家和地区，房地产业已成为经济繁荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。主要表现为以下几个方面【5】：第一，房地产业是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件。农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋和与其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。房地产业发展的规模、水平、速度，都将直接决定并影响各行业的规模、结构、布局，和发展水平与速度。同时，任何行业也必然会拥有相当数量的房地产，并作为产业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。第二，房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件。住宅是劳动力维持生命，恢复体力和养育后代的基本的生活消费品，或生存消费资料。如果没有住宅及与之相配套的文化、娱乐、交予、卫生、体育、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生活采纳和再生产，劳动力的素质也难以得到发展。第三，房地产业是城市经济建设的重要物质基础。土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设直接影响城市的形成与发展。现代城市是否具有高效益的经济活动，往往取决于城市内部的结构是否合理以及城市基础设施建设完善程度。第四，房地产业是国民经济积累资金的重要来源。房地产业是一个高附加值的产业，利用土地开发和房屋建设，可以为国家提供大量的积累资金，加快城市建设的步伐。3.2房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接的引导和影响相关产业的发展。据统计，我国每增加一亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.479亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。同时，住宅消费的提高还能带动建材，化工，家电、装饰及家具等生活资料消费的相应增长，其比率大约是1：6.与房地产业相关性比较大的几个产业的具体关系分析如下：第一，房地产业对建筑业的带动作用。房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金的周转。建筑业为房地产业提供劳务和技术服务，建筑业的发展要以房地产业发展为前提条件，房地产业的发展，土地开发和住房的建设，必然扩大对建筑业的需求，为建筑业提供更为广大的市场和发展机会。房地产业与建筑业的关系式“一荣俱荣，一损俱损”的关系。第二，房地产业对建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等产业的带动作用。房地产业的兴旺，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这些产业的社会需求，直接或间接地促进了这些产业的发展。第三，房地产业对金融业的推动作用。房地产业的投资量巨大，资金周转期长，房地产业的发展需要金融业的支持；繁殖，房地产业以其投资回报率高，投资风险小等特点，也是吸引金融业的投资的重要领域，房地产业的惊奇会带动金融业的兴旺，房地产业的低迷，首当其冲受损的事金融业，所以，两者也是息息相关的【6】。3.3房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用3.3.1房地产业能够带动经济的发展。罗斯托的起飞理论和增长阶段理论认为，人类社会的发展可划分为6个阶段，由传统社会向工业化社会的转变时“起飞”阶段，在以后的每个阶段都应有“主导产业”的发展和带动。我国已经进入工业化发展的加速时期，这一阶段是房地产业作为支柱产业的形成时期。各业的发展需要房地产业的快速发展，房地产业的发展也将为经济的发展起到巨大的推动作用。3.3.2房地产业能够促进城市经济的繁荣。房地产业的发展，有助于优化城市经济结构，提高城市的集聚效益；也有利于与城市生态结构的优化，改善投资结构；也能够促进房地产资源的合理配置，优化城市产业结构，增加城市财政收入；同时利于社会市场体系的培育和完善，促进企业的改革和发展。3.3.3房地产业能够带动消费市场的开拓。除了房地产业的直接效应外，人们对物业功能质量和环境质量持续不断地追求和更新，必然带动和促进房地产业及相关消费市场的发展。有了合适的住房，人们还希望创造更舒适的居住条件，如通过室内装饰、购置新式家具、电器等改善生活的空间。这样，无疑会带动各种装修材料和家电，家具的消费。同样，随着对办公条件要求的不断提高，也会带动现代通讯设施，自动化监控设备，及自动化办公设备等消费。3.3.4房地产业能够优化城市消费结构。住房消费时居民消费中的重要组成部分。传统的经济体制下，我国住房实行的是实物性，福利性分配政策，人们对住房消费缺乏选择的自由，在传统的住房制度下，租金支出仅占生活总消费的比例不到2%，因此住房支出比例低是形成不合理的消费结构主要因素之一。4对房地产经济实行宏观调控的必要性房地产业在国民经济中占有重要的地位。局联合国统计，世界各国以房地产形式所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的59%以上。例如，英国的房地产价值占该国财富的73.2%，房地产价值战全国固定资产总值的2/3；美国的房地产业与建筑业相结合为其战后经济高速发展提供了强大的物质保证，房地产业与建筑业一起成为四大经济支柱之一。与世界发达国家相比，我国的房地产投资结构不尽合理，建设质量不高，商品房空置量过大等一系列问题仍比较突出，加强政府对房地产经纪的宏观调控和引导是推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容【7】。4.1房地产资源优化配置的需要政府宏观调控是社会主义市场经济体制条件下政府的基本职能，市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础。但市场配置有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源，特别是作为房地产基础的土地不可再生，是一种稀缺资源，它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展，所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。4.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装潢业甚至有决定性的作用。随着房地产业的发展，他在国民生产总值中所占的比重将日益提高，地位不断上升【8】。目前，房地产业在国民生产总值中所占的比重虽然只有3.5%，但是，他的发展潜力很大。我国“九五”期间房地产的增加至每年以18%的速度增长，20002014年每年将以12%的速度增长，到2014年房地产业的增加值占国民生产总值的比重将增加到5%，将逐步发展为支柱产业。根据发达市场经济国家的经验，房地产业的增加值占国民生产总值的比重可达到10%左右。房地产业的发展，直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡，对整个国民经济的协调快速发展至关重要。因此，对房地产经济的宏观调控，就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要组成部分。4.3加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要（1）房地产是不动产，位置固定不能移动，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须合理规划和控制。（2）房地产是使用年限特别长、价值链巨大的耐用品，投资决策正确与否，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡和结构平衡关系极大，所以房地产投资要实施有效控制。（3）房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定，分割，符合，充足，转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而更需要用法律手段来规范其行为。4.4保证我国房地产经济健康、协调发展的需要我国房地产经济处于起步阶段，其发展的幼稚性也要求对他实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面：（1）发展不稳定。20世纪80年代以前长期处于停滞状态，1992年开始进入迅猛发展期，超常发展，近年来又遇到有效期需求不足的障碍，处于相对低迷状态；（2）地区间发展不平衡。东部地区发展快速，西部地区则缓慢。（3）竞争无序，市场运行不规范。（4）房地产价格秩序混乱，价格体系尚未理顺；（5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验，操作不规范。这些矛盾表明我国房地产业的发展尚处于初始阶段，很不成熟，容易产生大的波动，因此，必须有政府强有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使其更快的走向成熟，对国民经济的发展发挥其应有的作用【9】。5房地产投资开发与经营的对策与措施5.1平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位第一，要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系，既要继续推进房地产业的发展，更要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。在这一过程中，特别要强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动。各地方政府应当根据产业特征因地制宜的发展经济，避免不顾当地实际情况，争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构，应该从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展【10】。第二，要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来，我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资规模增长过快，引发了投资过热。当前，特别要注意防止房地产经济过热，避免其影响到我国经济的持续健康发展。同时，由于我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险。为此要加强金融体系的监管，逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽房地产开发企业的融资渠道，并加快发展金融衍生产品，以化解房地产投资所带来的系统性风险。 第三，要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。在我国房地产业的发展过程中，粗放型痕迹比较明显，不乏高投入、高能耗，造成了大量的资源浪费。这与“十二五规划”所要求的集约型经营方式和国民经济持续发展的战略目标不相协调。因此，加快我国房地产业发展模式的转变显得尤为迫切。从全行业来看，当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。 5.2进一步完善房地产业宏观调控第一，在防止或解决房地产业过热采取降温措施的同时，要维持房地产业的适度规模。当前，由于房地产业过热的经济现象已经出现，降温是必要的，但这并不意味着我国房地产的规模化发展已经历史性地告一段落。相反，无论是从全球经济一体化的趋势，还是从中国市场经济的客观要求，以及产业自身成熟度来看，房地产业的规模发展，走规模经济之路不仅是房地产业发展壮大的必然选择，也是整个社会经济的需要。从房地产业的自身情况看，当前，我国房地产业的集中度不高，最大的房地产开发企业在全国的市场占有率仅仅约为 1%，与美国最大开发商4.5%的市场占有率相比，发展规模依然有较大的上升空间。房地产业通过发展规模经济，可以从根本上改变重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。第二，要完善我国房地产业宏观调控的运作体系【11】。在我国房地产业的高速发展过程中，各种不良现象和危险信号在一些城市已频频显现，但是某些地方政府由于认识上的或者利益上的种种原因，有可能对中央政府宏观调控政策进行选择性执行。近年来，我国中央政府针对房地产业的宏观调控，在某种意义上也可以说是针对地方政府的调控。随着中央政府调控政策的全面化、纵深化和严厉化，一些地方政府的态度和反应也经历了一个演变的过程，已从观望犹豫转变为积极响应。然而，从更高的要求看，还要进一步提升地方政府在宏观调控中的自觉性和主动性，这就需要在税收、信贷等方面有完善的配套措施。只有完善了政府在房地产业宏观调控中的整个运作体系，宏观调控才能更加有效，从而确保房地产业按经济规律持续健康的适度发展。第三，要创造条件建立更加完善的房地产业宏观调控机制。为了缓解房地产业过快的增长，我国对房地产业的宏观调控在今后相当一段时期也就成为了一种常态。由于房地产业的关联效应巨大，所以还需关注并防止因为调控不当造成产业经济的过度降温，引发国民经济下滑和失业人数增加。所以房地产业宏观调控政策必须在适当降温的同时维持并促进适度的规模经济。这就需要我们建立房地产经济领域中更有效的市场机制，从而形成更完善的市场资源配置体系、市场传导机制和经济运行机制。让房地产业宏观调控由原来的“刹车机制”进一步调整转变为在宏观调控下比较完善的“自控机制”。对此，按照我国现阶段国民经济发展的总体要求及社会主义市场经济体制的要求，必须深化研究，从长远来说，这样的调控机制才能更好地促进房地产业与国民经济持续协调的发展。 5.3加强政府对房地产市场的宏观调控引导房地产的健康发展当前,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求【12】。据统计,我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的50%左右、香港的40%左右要高出许多,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢,就因为他们有较为成熟和理性的消费需求。其次,政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策,帮助社会公众提高有购买力的住房需求,通过扩大有购买力的需求,使房地产业步入良性发展的轨道。5.4建立完善的金融政策国外的发展经验表明，金融业的参与对实现房地产业的健康发展起着重要作用。我国今后可通过进一步简化个人住房抵押贷款手续，制定多种灵活的还款方式，延长个人住房抵押贷款的期限，降低首期付款比例，进一步加大房地产信贷的力度，满足房地产业的资金需求。为了更好的完善我国房地产金融市场，应从以下几点进行完善。商业按揭贷款、住房公积金低息贷款、住房合作基金、住房储蓄、政府的优惠政策。另外，建立有效的住房金融管理制度，目前房地产融资渠道单一以及银行运营体制不适应现代企业制度的要求，健全住房金融机构,丰富住房金融工具,完善住房金融市场以及制定有效的政策法规和管理体制,是建立住房金融体制的基础【13】。5.5协调房价与收入的比例关系房价收入比例高达到一定程度会引发房地产泡沫，从而诱发金融危机和经济危机，最终危机甚至破坏国民经济协调健康发展。协调好房价与收入比例关系对建设和谐社会有重大意义。1）保持城镇居民可支配收入的持续增长【14】。合理调整城镇居民收入分配的差距，增加中低收入者的收入。2）稳定和控制商品住宅价格过快上涨。3）大力发展住房二级市场。要大力发展住房二级市场，二手房上市多了，一方面会增加住房供给量，降低房价，另一方面使购房者增加了更多的选择机会，可以买到自己更满意的住房。4）积极推进住房金融的改革和创新，为消费者提供更加便捷、完善、多样的金融产品和服务。5.6完善土地政策完善有关管理制度，加快完善土地市场的制度建设，保障土地市场建设顺利进行【15】。土地供应，能够从源头上调控房地产市场的起伏与波动。土地供应的数量、价格、时机和方式，不仅要符合政府经济目标的要求，还要兼顾实现社会政治目标的要求。一方面，强化政府土地批租管理。严格审批行政划拨用地，从协议出让向招标拍卖转变。另一方面建立城市土地储备制度和规范土地交易行为。在市场经济条件下，专门承担土地交易和产权转移、反映土地供需关系状况的土地市场，构成房地产经济的运行基础。最后，在土地供应紧缩的政策下，要满足土地的市场需求，就需要挖掘存量土地的潜力，鼓励土地的集约利用，通过严格执行建设用地定额指标和土地投资强度指标，积极盘活存量，把节约用地放在首位。6加强房地产企业自身建设一个项目的成败，除了市场环境等客观条件的制约外，项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天，企业如何瞄准市场进行经济决策，如何通过强强联合壮大自己的竞争实力，如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队，由专业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见，供董事会及经营机构决策时参考。 这个团队，必须具备凝聚力和执行力。6.1、提高企业的团队凝聚力所谓企业的团队凝聚力，就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石般的吸引力。影响房地产团队凝聚力的因素很多，主要的经营管理水平，政治思想工作状况，劳动条件，分配制度、福利、待遇，职工队伍素质等，这种综合性地提高企业素质的工作即被称作房地产团队凝聚力工程。房地产团队凝聚力的增强是必然的，只有这样才能不断补充劳动力。企业的发展和他的房地产团队凝聚力，是互相影响的：企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。房地产团队凝聚力包括以下几个因素：职工对经营者的满意程度；全体员积极性、主动性及创造性发挥程度；职工公平感及工作满意度；企业内部和谐程度等。房地产团队凝聚力属于企业文化范畴，它的大小决定着企业员工的士气，影响着员工工作的精神状态。房地产团队凝聚力高低，决定着员工是否能主动、积极、有效地进行创造性的工作，相互间是否能很好地配合提高工作效率，以及企业目标是否能够得以实现。6.2、提高房地产团队执行力所谓房地产团队执行力就是将战略与决策转化为实施结果的能力。许多成功的企业家也对此做出过自己的定义。通用公司前任总裁韦尔奇先生认为所谓房地产团队执行力就是“企业奖惩制度的严格实施”。而中国著名企业家柳传志先生认为，房地产团队执行力就是“用合适的人，干合适的事”。综上所述，房地产团队执行力就是“当上级下达指令或要求后，迅速做出反映，将其贯彻或者执行下去的能力。”提高执行力，各级房地产团队干部要切实发挥“桥梁”作用。房地产团队干部的主要职责就是承上启下、上传下达，既要对上级负责，又要对下级负责；既要吃透上级精神，把领导的意图完完整整地向职工传达，又要结合实际，把落实过程中出现的问题及时全面地向领导汇报。谭小芳认为，当好房地产团队干部关键是要创新工作思路和工作方法，做好领导的参谋，及时提出合理化建议，帮助领导科学决策，并切实加强对执行情况的监督检查，确保各项措施真正得到落实。6.3、加强房地产项目开发的售后服务房屋成功出售后，售后服务相当重要，房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员，创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理，开发商可以自己成立物业管理公司，连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。不管以何种方式进行管理，其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，必然造成不良后果。 对于大型房地产开发公司来说，建立自己的物业管理公司比较有利。可以形成规模效应、集团效应。对于小型房地产开发公司来说，出售率未达70%之前宜自行管理，在这段时间特别要注意业主投诉的处理。待客房入住率达到60%以上时可委托专业物业管理公司管理，在楼盘全部出售后宜采取社会公开投标竞标的方式由业主大会选择物业管理公司物业管理的专业化、社会化是物业管理的最终趋向。 6结论通过对房地产业发展的了解，房地产经济的研究，以及房地产业在我国国民经济发展中所占的重要位置，和国家对房地产发展实施的有效的宏观调控，提出了加强房地产业发展的对策和措施，使我国经济在提高房地产经济的同时，从而提高国民经济水平。无论从宏观上看还是从微观上讲，房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用。 只要国家和投资者采取正确的措施，我对中国房地产今后健康发展的趋势保持充分的信心。这是因为中国房地产产业的生产要素的供应是可以充分得到，中国房地产产业的产品是具有巨大的市场长期有效要求的。中国房地产产业总体上是健康的，随着政策法规的逐步完善和市场管理的逐步到位，中国房地产业度过当前困难时期而更加美好，国民经济发展也将更加辉煌。 后记在论文写作的这段时间里，通过大量的阅读相关书籍，查阅期刊论文资料之后，对所写的论文有了一个基本的轮廓，分出章