资产评估基本方法-成本法.ppt

资产评估基本方法资产评估基本方法 成本法成本法第五讲第五讲1一、成本法基本理论一、成本法基本理论二、成本法主要指标及估算方法二、成本法主要指标及估算方法三、成本法在评估实务中的应用三、成本法在评估实务中的应用四、有关成本法的讨论四、有关成本法的讨论主要内容主要内容2一、一、成本法基本理论成本法基本理论 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。的价值进行的分析和判断。（一）基本思路（一）基本思路3（二）基本公式（二）基本公式资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或4（三）基本原理三）基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜在的即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。购建成本。资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本5 劳动价值论劳动价值论资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间所决定，社会必要劳动时间越长，资产的价间所决定，社会必要劳动时间越长，资产的价值越大。值越大。（四（四）理论依据）理论依据6 1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的（五）基本前提（五）基本前提7搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成（六）操作程序（六）操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本8 重置成本评估方法重置成本评估方法（七）常见的评估方法（七）常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法9（一）重置成本的概念（一）重置成本的概念是按现行市场条件下重新是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付购建一项全新资产所支付的全部货币总额。的全部货币总额。复复原原重重置置成成本本重置成本重置成本更更新新重重置置成成本本二、成本法主要指标及估算方法二、成本法主要指标及估算方法10是运用原来相同的材料、建筑或制造标是运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。复原购建这项全新资产所发生的支出。1.复原重置成本复原重置成本11是利用新型材料，并根据现代标准、设计、是利用新型材料，并根据现代标准、设计、格式，以现时价格生产或建造具有同等功格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。能的全新资产所需的成本。2.更新重置成本更新重置成本121、重置核算法、重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。来估算重置成本的一种方法。（二）重置成本的估算方法（二）重置成本的估算方法13 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造资取得和建造资产的管理费用、产的管理费用、设计制图等费设计制图等费用用思考：重置核算法估算的重置成本是哪种重置成本？思考：重置核算法估算的重置成本是哪种重置成本？14是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。数，将其调整为评估基准日时的重置成本。2、物价指数法、物价指数法资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数分类物价指数个别物价指数综合物价指数思考：物价指数法估算的重置成本是哪种重置成本？思考：物价指数法估算的重置成本是哪种重置成本？15物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）16物价指数法的特点物价指数法的特点物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本因素，因而确定的是复原重置成本；物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高估算的重置成本往往会偏高。173、功能价值法、功能价值法 参照物参照物功能价值功能价值基本原理基本原理被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）18资产重置的目的在于重置其功能，资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同功能相同，购建成本也应相同。理论假设理论假设19计算方法计算方法（1）功能成本线性函数法）功能成本线性函数法P=abF能力F价格P20（2）功能成本指数法）功能成本指数法X重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力214、统计分析法、统计分析法基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本计算公式计算公式某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类被评估资产的重置成本某类被评估资产的重置成本22（三）各种贬值及其估算方法（三）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值的估算、实体性贬值的估算2、功能性贬值的估算、功能性贬值的估算3、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算231、实体性贬值的估算、实体性贬值的估算决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值24（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度25形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等。向位移等。26（2）公式法（使用年限法）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值）实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间10027（3）修复费用法）修复费用法资产实体资产实体性贬率性贬率可修复实体性贬值可修复实体性贬值+不可修复实体性贬值不可修复实体性贬值复原重置成本复原重置成本28资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本）超额投资成本（2）超额运营成本）超额运营成本2、功能性贬值的估算、功能性贬值的估算29（1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中中就就有有一一部部分分超超额额投投资资得得不不到到补补偿偿。它它主主要要反反映映为为更更新新重重置置成成本本低低于复原重置成本。于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本注注意意：如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资成成本本引引起起的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已已经经考考虑虑在在内内了了，无无需需考考虑虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重重置置成本，也不需再考虑超额投资成本。成本，也不需再考虑超额投资成本。30（2）超超额额运运营营成成本本：由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的设设备备，致致使使原原有有设设备备的的功功能能落落后后于于新新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数分析设备的分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素：超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低313、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算由于外部环境变化造成资产的贬值原因：由于外部环境变化造成资产的贬值原因：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升）材料成本增加，导致企业费用直线上升（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业负担加重；致企业负担加重；（5）产业政策的变动）产业政策的变动（6）保护）保护一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不不计计算算经经济性贬值。济性贬值。32经济性贬值的估算方法：经济性贬值的估算方法：C 经济性贬值经济性贬值=（重置成本（重置成本-实体性贬值实体性贬值功能性贬值）功能性贬值）经济性贬值率经济性贬值率A 经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损 失额失额现值系数现值系数 B 经济性贬值率经济性贬值率=1实际使用生产能力实际使用生产能力额定生产能力额定生产能力X100%33三、成本法在评估实务中的应用三、成本法在评估实务中的应用P227341.成本法的适用范围与我国评估实践中广泛成本法的适用范围与我国评估实践中广泛运用成本法的现实是否相适应？运用成本法的现实是否相适应？2.运用成本法评估时，使用成新率计算出来运用成本法评估时，使用成新率计算出来的评估值与运用各种贬值计算出来的评估的评估值与运用各种贬值计算出来的评估值是否会一致？值是否会一致？3.成新率与会计中的折旧是否相同？成新率与会计中的折旧是否相同？四、有关成本法的讨论四、有关成本法的讨论35