城市之星前期物业服务招标文件.doc

城市之星前期物业服务招标编号：01201120090707171招标文件杭州滨江房产集团股份有限公司 城市之星概况及招标情况说明第一章 总则 城市之星由杭州滨江房产集团股份有限公司开发，座落于杭州市钱江新城中央商务区，南至市民路，北靠钱江路，西临清江路，东至城星路 。本项目建设用地47455平方米，建筑总面积307161.3平方米，包括地上面积 225080平方米、地下面积82081.3平方米。项目主体为4幢超高层住宅、2幢办公楼及酒店式公寓组成。预计项目总户数为1126户。项目计划交付时间为2011年12月。本公司根据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业服务公司。 一、【城市之星】小区规划建设基本情况 （一）总占地面积：47455 m2。 （二）总建筑面积：307161.3 m2。1、地上建筑总面积225080m2。其中住宅（B02地块）建筑面积132258.6m2、办公及酒店式公寓（B01地块）建筑面积90172m2，商铺及配套公建建筑面积2649.4m2（其中商铺1647平方米）。2、地下建筑总面积 82081.3m2。其中车库及其它79036m2、非机动车停车面积3045m2。（三）车位情况：车位数1891个。其中地上车位118个，地下车位1773个。（四）社区用房建筑面积245 m2，物业经营用房和管理用房建筑面积1215m2。 （五）公共设施及公用设备： 1、绿化率：B01地块15%，B02地块30% 2、容积率：B01地块6.5，B02地块4.0 3、建筑密度：B01地块21.3%，B02地块13.1% 4、总配体量：住宅总户数818户；办公及酒店式公寓户数308户。 5、建筑层数：6 幢 44层； （六）主要设施及设备情况： （1） 生活给水系统： 分 2个水泵房，低区水泵6台 5.5千瓦/台；中区水泵6台，其中3台7.5千瓦/台，3台11千瓦/台，共24台。顶层变频水泵14台 0.37千瓦/台；工频泵12台，11千瓦/台，（均为一用一备）。 生活水箱地下层共2只，分别为45、82吨；屋顶层共6只，分别为4只 15吨/个、 2只 10吨/个 ，共计80吨 。 （2）生活排水、排污系统、雨水系统：生活污水与雨水为分流，室内粪便污水与洗浴废水不进行分流，无化粪池，经格栅沉淀再排入附近市政管道。 （3）管材：生活给水管：公共管径 DN100 ,材质为 铜 ,进户管道、管件及阀门的工作压力为不超过0.35MPa。生活污废水及雨水管：公共管径 DN100 ,材质为 球墨铸铁 。 （4）供配电系统：电源等级：电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为 一 级负荷；生活泵等电力设备、地下层照明及各层疏散楼梯、通道等公共照明等为 二线负荷；住户及商业建筑照明、园区照明为三级负荷。配电房为公变，拟设开关站 1 座。 （5）照明系统：路灯由市政路灯管理所管理维护。地下室照明总功率 210千瓦 ，其中:日光灯4124只，应急日光灯 935 只，应急诱导灯 783 只；地下一层、二层及地上一层大堂照明总功率60千瓦 ，地上大堂为 36千瓦 ，地下大堂 24千瓦 ，（不包括一层大堂空调）；楼层照明总功率 633.6千瓦 。其中楼梯照明 126.7千瓦 ,电梯厅及过道照明 380千瓦 ,应急照明 126.9千瓦,楼道灯为 红外感应控制 。 （6）消防电气： 火灾自动报警系统：在 楼层 位置设火灾自动报警系统；采用 总线制 系统。消防控制室设于 5楼 位置。 消防泵共 8 台，其中低区消火栓泵 2台 75千瓦/台 ，消防喷淋泵 2台45千 瓦 ；高区消火栓泵 2台 160千瓦/台 ，消防喷淋泵 2台110千瓦/台。消防稳压泵 2台 1.5千瓦/台 ，总功率 3 千瓦 ，喷淋稳压泵 2台，1.5千瓦/台。 消防水箱地下层共1只 540吨 ，屋顶层共 1只 35吨 。 （7）弱电系统：电话通信：住宅电话按 2 门/户考虑，小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业服务机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设 2 个信息点。有线电视系统：每套预配设 5-6只电视用户终端， 共计电视终端约 5000-6000只。监控系统：与消控室在同一位置，可视对讲、电视监控、车辆管理、背景音乐、周界报警、电子巡更设计总功率 15千瓦 ，常用总功率 10千瓦 。 （8）电梯共 36 台，总功率 1260千瓦 。电梯机房空调总功率 36 千瓦。 （9）水景系统：室外景观水泵总功率 60千瓦 ，容量 500吨 ，室外景观照明总功率 44千瓦 。 （10）地下室集水井水泵 147台 ，总功率 370千瓦 。风机总数 143 台，总功率 1082.4千瓦 。地下室人防发电机 2台，总功率300千瓦 。 （11）大堂空调 6 台,总功率 72千瓦 。 （12）室外游泳池体积 500 立方米 ，循环设备总功率 30千瓦 ，辅助设施总功率 10 千瓦 。室内游泳池体积 400 立方米 ，恒温能耗 140千瓦/小时 。冬季30度。 （13）楼宇泛光照明总功率 90千瓦 。 （14）小区为精装修房屋，每幢楼一层有一个共用大厅。外立面260000平方米。 （15）有会所，内设恒温游泳池、活动健身设施，经营方式待定。 （16）主入口 2 个，次入口 1 个，全部24小时开放。 二、【城市之星】的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。 1、电梯：24个月 2、主体土建：24个月 3、主体水电：24个月 4、供水系统：24个月 5、监控系统：24个月 6、消防系统：24个月 7、绿化：24个月 8、配套市政：24个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业服务企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业服务内容 （一）房屋共用部位、共用设施设备的日常维修管理. （二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护。 （三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养。 （四）清洁卫生。 （五）公共绿化的维护和管理。 （六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理。 （七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业服务区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告。 （八）对装修活动进行监督的管理。 （九）商业网点的管理。 （十）社区文化活动。 （十一）档案资料管理。 （十二）法律政策及合同规定的其它事项。 四、物业维修资金来源和物业管理用房 （一）物业维修资金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心。 （二）物业管理用房及经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业服务合同，并待楼盘验收合格后壹个月内，建设单位按照规定的比例配置移交给中标单位。（三）高层物业服务费暂定每平方米 3.8元/月，办公楼及酒店式公寓物业服务费暂定每平方米 3.8 元/月，商铺物业服务费每平方米 2.8 元/月，地下车位使用管理费每个 80元/月, 电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设备运行所需能耗费用暂定每平方米 0.80 元/月（向业主按实分摊）。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工交付但尚未出售物业，由开发建设单位按照物业服务费100的标准交纳。物业买受人未入住使用的空置物业由物业服务公司管理，业主按照相关规定的标准交纳。 （四）本物业项目采取物业包干制经营模式：由业主向物业服务企业支付物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担物业服务计费方式。 （五）其它有偿服务项目： 受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业公司按有关规定并与委托人协商确定。 五、管理投标企业资质条件 具有行政主管部门颁发的物业服务 一级 资质的专业物业管理公司。 六、奖惩措施 （一）【城市之星】的物业服务标准按杭州市物业服务收费管理实施办法及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准； （二）在未成立业主委员会前，中标单位未按前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按杭州市物业服务项目主任（经理）考核计分内容与标准进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业。 七、有关说明 （一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位签订的前期物业服务合同对【城市之星】全方位统一的物业服务。 （二）制作标书时，统一按 2011 年 12月为物业交付时间，若开发商要求物业服务公司提前进驻将支付相应费用。 （三）中标企业应在正式交付前4个月进驻，开发建设单位按 同期物业服务费的70% 标准支付前期进驻费用。 （四）物业经各项验收合格后，招标单位按规定移交给中标单位管理，前期物业服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同生效之日止。业主大会将依照物业管理条例选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘； （五）物业企业进驻时开发建设单位一次性支付开办费：具体由双方协商,该费用购置的设施设备应在物业服务企业退出该项目时移交。 （六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业服务合同，一切后果由责任者自负。第二章 投标须知 一、投标依据 （一）国家及省市有关物业服务的政策法规。 （二）政府有关部门批准的【城市之星】小区规划方案。 （三）招标文件。 二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑 （一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。 （二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办备案后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。 （三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。第三章 投标文件的编制 一、投标文件的语言投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。二、投标文件的组成 （一）投标函； （二）法定代表人授权委托书； （三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）； （四）接管【城市之星】的主要物业服务人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件，及附拟派管理处主任相关管理经验的证明材料； （五）管理方案及内容： 1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划； 2、采取的管理方式、工作计划和物资装备； 3、根据【城市之星】实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理； 4、根据【城市之星】实际情况，制定物业服务的具体措施，发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）； 5、制定争创“杭州市物业服务优秀小区”规划，制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业服务公司满意率等等； 6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设； 7、以【城市之星】为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲； 8、有类似小区管理经验，案例介绍。 三、投标报价 1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价； 2、投标报价应包含下列内容：A. 报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用；B. 报价均包含所有的税费和利润。四、投标文件的份数和书写 （一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供 六 份完整的投标文件。 （二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。 （三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。 （四）投标文件叙述应简洁明了。第四章 投标文件的密封和递交 一、投标文件的密封 （一）投标单位应将投标文件装订成册，正本和全部副本分别装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。 （二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。 （三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。 二、投标截止期投标单位应于 年 月 日 分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。 三、投标保证金 1、投标企业在递交投标书时，应按规定向招标单位交纳 壹万 元的投标保证金，缴纳保证金时间 年 月 日 点前，地点杭州市物业管理招标办平海大厦620室； 2、对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以拒绝； 3、投标企业未中标的，由招标单位在中标通知书发出十天内退还保证金（无息）； 4、中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标单位将退还投保证金（无息）； 5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金： A、投标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的；B、中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为前期物业服务服务合同的有效组成部分。未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。第五章 评标、决标 一、评标组织由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标委员会，负责评标。二、评标原则本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业服务企业作为中标单位。三、评标程序 （一）于 年 月 日 分在杭州市物业管理招标办监督下进行开标，在保证不泄露的情况下，评标委员会对各投标单位的标书进行审核论证。根据标书分高低确定入围企业参加答辩。 （二）招标单位于 年 月 日 分举行答辩会，每个投标单位限3人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参加。法定代表人或其委托代理人因故不能参加的，应经市物业管理招标办认可并书面委托代理人参加。投标单位及招标单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视做放弃此次招投标资格。 （三）答辩会由杭州市物业管理招标办监督和主持。以抽签方式确定答辩顺序，评标委员会对参加投标单位就标书及的管理事项进行提问。 （四）根据标书（40%），企业综合考评（30%），答辩情况（30%）综合评分进行综合评分，得分最高者中标。 （五）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其他人泄密。 （六）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位和评标委员会其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。第六章 合同签订 一、招标单位根据杭州市招标办核准的通知书通知中标单位，中标单位应在接到中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业服务合同；招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。若中标单位借故拖延或拒签合同，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其中标资格，并重新组织招标，另选中标单位。招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办按有关规定予以查处。 二、中标通知书将成为前期物业服务合同的组成部分。三、前期物业服务合同以前期物业服务合同文本为准。投标文件中的指标要求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容。城市之星概况及招标情况说明第一章 总则 城市之星由杭州滨江房产集团股份有限公司开发，座落于杭州市钱江新城中央商务区，南至市民路，北靠钱江路，西临清江路，东至城星路 。本项目建设用地47455平方米，建筑总面积307161.3平方米，包括地上面积 225080平方米、地下面积82081.3平方米。项目主体为4幢超高层住宅、2幢办公楼及酒店式公寓组成。预计项目总户数为1126户。项目计划交付时间为2011年12月。本公司根据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业服务公司。 一、【城市之星】小区规划建设基本情况 （一）总占地面积：47455 m2。 （二）总建筑面积：307161.3 m2。1、地上建筑总面积225080m2。其中住宅（B02地块）建筑面积132258.6m2、办公及酒店式公寓（B01地块）建筑面积90172m2，商铺及配套公建建筑面积2649.4m2（其中商铺1647平方米）。2、地下建筑总面积 82081.3m2。其中车库及其它79036m2、非机动车停车面积3045m2。（三）车位情况：车位数1891个。其中地上车位118个，地下车位1773个。（四）社区用房建筑面积245 m2，物业经营用房和管理用房建筑面积1215m2。 （五）公共设施及公用设备： 1、绿化率：B01地块15%，B02地块30% 2、容积率：B01地块6.5，B02地块4.0 3、建筑密度：B01地块21.3%，B02地块13.1% 4、总配体量：住宅总户数818户；办公及酒店式公寓户数308户。 5、建筑层数：6 幢 44层； （六）主要设施及设备情况： （1） 生活给水系统： 分 2个水泵房，低区水泵6台 5.5千瓦/台；中区水泵6台，其中3台7.5千瓦/台，3台11千瓦/台，共24台。顶层变频水泵14台 0.37千瓦/台；工频泵12台，11千瓦/台，（均为一用一备）。 生活水箱地下层共2只，分别为45、82吨；屋顶层共6只，分别为4只 15吨/个、 2只 10吨/个 ，共计80吨 。 （2）生活排水、排污系统、雨水系统：生活污水与雨水为分流，室内粪便污水与洗浴废水不进行分流，无化粪池，经格栅沉淀再排入附近市政管道。 （3）管材：生活给水管：公共管径 DN100 ,材质为 铜 ,进户管道、管件及阀门的工作压力为不超过0.35MPa。生活污废水及雨水管：公共管径 DN100 ,材质为 球墨铸铁 。 （4）供配电系统：电源等级：电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为 一 级负荷；生活泵等电力设备、地下层照明及各层疏散楼梯、通道等公共照明等为 二线负荷；住户及商业建筑照明、园区照明为三级负荷。配电房为公变，拟设开关站 1 座。 （5）照明系统：路灯由市政路灯管理所管理维护。地下室照明总功率 210千瓦 ，其中:日光灯4124只，应急日光灯 935 只，应急诱导灯 783 只；地下一层、二层及地上一层大堂照明总功率60千瓦 ，地上大堂为 36千瓦 ，地下大堂 24千瓦 ，（不包括一层大堂空调）；楼层照明总功率 633.6千瓦 。其中楼梯照明 126.7千瓦 ,电梯厅及过道照明 380千瓦 ,应急照明 126.9千瓦,楼道灯为 红外感应控制 。 （6）消防电气： 火灾自动报警系统：在 楼层 位置设火灾自动报警系统；采用 总线制 系统。消防控制室设于 5楼 位置。 消防泵共 8 台，其中低区消火栓泵 2台 75千瓦/台 ，消防喷淋泵 2台45千 瓦 ；高区消火栓泵 2台 160千瓦/台 ，消防喷淋泵 2台110千瓦/台。消防稳压泵 2台 1.5千瓦/台 ，总功率 3 千瓦 ，喷淋稳压泵 2台，1.5千瓦/台。 消防水箱地下层共1只 540吨 ，屋顶层共 1只 35吨 。 （7）弱电系统：电话通信：住宅电话按 2 门/户考虑，小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业服务机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设 2 个信息点。有线电视系统：每套预配设 5-6只电视用户终端， 共计电视终端约 5000-6000只。监控系统：与消控室在同一位置，可视对讲、电视监控、车辆管理、背景音乐、周界报警、电子巡更设计总功率 15千瓦 ，常用总功率 10千瓦 。 （8）电梯共 36 台，总功率 1260千瓦 。电梯机房空调总功率 36 千瓦。 （9）水景系统：室外景观水泵总功率 60千瓦 ，容量 500吨 ，室外景观照明总功率 44千瓦 。 （10）地下室集水井水泵 147台 ，总功率 370千瓦 。风机总数 143 台，总功率 1082.4千瓦 。地下室人防发电机 2台，总功率300千瓦 。 （11）大堂空调 6 台,总功率 72千瓦 。 （12）室外游泳池体积 500 立方米 ，循环设备总功率 30千瓦 ，辅助设施总功率 10 千瓦 。室内游泳池体积 400 立方米 ，恒温能耗 140千瓦/小时 。冬季30度。 （13）楼宇泛光照明总功率 90千瓦 。 （14）小区为精装修房屋，每幢楼一层有一个共用大厅。外立面260000平方米。 （15）有会所，内设恒温游泳池、活动健身设施，经营方式待定。 （16）主入口 2 个，次入口 1 个，全部24小时开放。 二、【城市之星】的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。 1、电梯：24个月 2、主体土建：24个月 3、主体水电：24个月 4、供水系统：24个月 5、监控系统：24个月 6、消防系统：24个月 7、绿化：24个月 8、配套市政：24个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业服务企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业服务内容 （一）房屋共用部位、共用设施设备的日常维修管理. （二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护。 （三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养。 （四）清洁卫生。 （五）公共绿化的维护和管理。 （六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理。 （七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业服务区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告。 （八）对装修活动进行监督的管理。 （九）商业网点的管理。 （十）社区文化活动。 （十一）档案资料管理。 （十二）法律政策及合同规定的其它事项。 四、物业维修资金来源和物业管理用房 （一）物业维修资金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心。 （二）物业管理用房及经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业服务合同，并待楼盘验收合格后壹个月内，建设单位按照规定的比例配置移交给中标单位。（三）高层物业服务费暂定每平方米 3.8元/月，办公楼及酒店式公寓物业服务费暂定每平方米 3.8 元/月，商铺物业服务费每平方米 2.8 元/月，地下车位使用管理费每个 80元/月, 电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设备运行所需能耗费用暂定每平方米 0.80 元/月（向业主按实分摊）。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工交付但尚未出售物业，由开发建设单位按照物业服务费100的标准交纳。物业买受人未入住使用的空置物业由物业服务公司管理，业主按照相关规定的标准交纳。 （四）本物业项目采取物业包干制经营模式：由业主向物业服务企业支付物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担物业服务计费方式。 （五）其它有偿服务项目： 受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业公司按有关规定并与委托人协商确定。 五、管理投标企业资质条件 具有行政主管部门颁发的物业服务 一级 资质的专业物业管理公司。 六、奖惩措施 （一）【城市之星】的物业服务标准按杭州市物业服务收费管理实施办法及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准； （二）在未成立业主委员会前，中标单位未按前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按杭州市物业服务项目主任（经理）考核计分内容与标准进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业。 七、有关说明 （一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位签订的前期物业服务合同对【城市之星】全方位统一的物业服务。 （二）制作标书时，统一按 2011 年 12月为物业交付时间，若开发商要求物业服务公司提前进驻将支付相应费用。 （三）中标企业应在正式交付前4个月进驻，开发建设单位按 同期物业服务费的70% 标准支付前期进驻费用。 （四）物业经各项验收合格后，招标单位按规定移交给中标单位管理，前期物业服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同生效之日止。业主大会将依照物业管理条例选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘； （五）物业企业进驻时开发建设单位一次性支付开办费：具体由双方协商,该费用购置的设施设备应在物业服务企业退出该项目时移交。 （六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业服务合同，一切后果由责任者自负。第二章 投标须知 一、投标依据 （一）国家及省市有关物业服务的政策法规。 （二）政府有关部门批准的【城市之星】小区规划方案。 （三）招标文件。 二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑 （一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。 （二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办备案后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。 （三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。第三章 投标文件的编制 一、投标文件的语言投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。二、投标文件的组成 （一）投标函； （二）法定代表人授权委托书； （三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）； （四）接管【城市之星】的主要物业服务人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件，及附拟派管理处主任相关管理经验的证明材料； （五）管理方案及内容： 1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划； 2、采取的管理方式、工作计划和物资装备； 3、根据【城市之星】实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理； 4、根据【城市之星】实际情况，制定物业服务的具体措施，发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）； 5、制定争创“杭州市物业服务优秀小区”规划，制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业服务公司满意率等等； 6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设； 7、以【城市之星】为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲； 8、有类似小区管理经验，案例介绍。 三、投标报价 1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价； 2、投标报价应包含下列内容：C. 报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用；D. 报价均包含所有的税费和利润。四、投标文件的份数和书写 （一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供 六 份完整的投标文件。 （二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。 （三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。 （四）投标文件叙述应简洁明了。第四章 投标文件的密封和递交 一、投标文件的密封 （一）投标单位应将投标文件装订成册，正本和全部副本分别装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。 （二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。 （三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。 二、投标截止期投标单位应于 年 月 日 分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。 三、投标保证金 1、投标企业在递交投标书时，应按规定向招标单位交纳 壹万 元的投标保证金，缴纳保证金时间 年 月 日 点前，地点杭州市物业管理招标办平海大厦620室； 2、对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以拒绝； 3、投标企业未中标的，由招标单位在中标通知书发出十天内退还保证金（无息）； 4、中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标单位将退还投保证金（无息）； 5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金： A、投标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的；B、中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为前期物业服务服务合同的有效组成部分。未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。第五章 评标、决标 一、评标组织由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标委员会，负责评标。二、评标原则本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业服务企业作为中