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1、 中国四川稻城亚丁 [温泉小镇项目] 项目可行性报告 目 录 第一部分 项目市场背景研究 1.项目概况 1 1.1项目发展背景 1 1.2项目地块概况 2 2.项目社会经济发展状况 3 2.1稻城县发展概况 3 2.1.1城市基本状况 3 2.1.2宏观经济指标 5 2.2稻城县发展建设背景 7 2.2.1稻城县总体发展目标 7 2.2.2稻城总体规划战略 7 2.2.3稻城旅游资源开发规划 7 3.旅游业宏观分析 8 3.1国内旅游业发展背景 8 3.1.1国内旅游市场现状 8 3.1.2国内旅游经济状况 9
2、 3.1.3国内旅游发展趋势 10 3.2项目旅游业发展背景 11 3.2.1稻城旅游市场现状与发展 11 3.2.2稻城旅游经济状况 19 3.2.3稻城旅游发展趋势 19 3.3稻城酒店业发展背景 19 3.4稻城投资环境 20 3.4.1稻城政策引导投资与旅游发展 20 3.4.2稻城基础设施建设 20 3.4.3稻城旅游政府投资规划 22 4．市调项目研究 23 4.1温泉项目调研 23 4.2酒店项目调研 24 4.3旅游景点调研 33 1.项目定位前提及论证 39 1.1项目地块解析 39 1.2项目综合SWOT分析 40 1.3项目定位前提（难
3、点及其解决方向） 42 2.项目总体布局方案 44 3.项目总体定位 45 3.1 项目功能定位 45 3.2项目发展主题定位 59 3.3 项目目标市场定位 59 3.4项目总体规划设计建议 59 3.4.1项目总体规划原则及理念 59 3.4.2对项目资源的规划设计利用 63 1.项目财务状况分析的假设条件 64 2.项目成本估算 64 3.项目收入估算 67 4.财务状况评价 69 第一部分 项目市场背景研究 1.项目概况 1.1项目发展背景 稻城县经济——现有产业结构优势尚不突出，但同时面临着前所未有的大好机遇，令稻城的经济发展处在积极
4、的转型腾飞期，丰富的旅游资源将面临着全面的提升发展机遇。 u 经济稳步增长：稻城近几年的经济也取得了显著增长，但仍然有待加快发展，目前稻城旅游经济是稻城经济发展的重要组成部分，产业结构处于发展的初级阶段，经济实力尚不突出。 u 旅游提升成必然：稻城具有丰富独特的旅游资源，但稻城的旅游业刚刚起步，旅游配套、交通、服务等远远不能满足目前市场需求，稻城地处许多高品位旅游资源的包围之中，在受到它们辐射带动的同时，更受到发展竞争的影响。提升旅游业形象、加强旅游资源利用与开发、完善旅游服务，成为稻城目前发展的重要步骤。 u 项目温泉资源稀缺：茹布查卡村位于县城东南3公里，地处贡巴山北麓，海拔3747
5、米，温泉发育于花岗岩断裂带上，出露水温68度，流量81.025升/秒，昼夜流量达7000立方米，泉水不含杂质，不含硫，可以饮用，有微量伽玛射线，具有良好的理疗效用，尤其可以用来治疗关节炎和风湿。稻城，亚丁旅游必经之路，所以温泉的开发价值有待深度挖掘。 1.2项目地块概况 项目位于四川省西南部稻城县东南3公里的茹布查卡村，海拔3747米。茹布查卡温泉是游人到稻城必到的一个景点，目前开发商已购买了该温泉的使用权及开发权，使用年限50年，项目用地500亩，其中酒店用地80，并根据项目发展情况，政府提供项目的后备发展用地。
6、 稻城县区位图 本案 项目区位图 2.项目社会经济发展状况 2.1稻城县发展概况 2.1.1城市基本状况 稻城县位于四川省西南部，青藏高原东南缘，横断山东侧。东南与凉山州木里县相邻，全县南北长191公里，东西宽63公里，幅员面积7118平方公里。县政府驻稻坝金珠镇，海拔3740米，距州府所在地康定432公里。地势北高南低，西高东低，最高点为南部的贡嘎雪山仙乃日，海拔6032米，最低处为俄牙同乡的色空村，海拔1900米。 稻城县地处亚热带气候
7、带，由于受海拔高度和青藏高原复杂地形的影响，呈青藏高原型气候和大陆性气候特征，属大陆型高原型气候。年平均气温4.1℃，2月平均气温高达11.9℃，1月平均气温-5.9℃，极端最高气温27.1℃，极端最低气温-27.6℃，年平均降水量636毫米。 稻城县辖13乡1镇、2个居委会、121个村委会。2006年末全县总人口29188人，藏、汉、回、彝等十一个民族，藏族占96%以上。 稻城北距离省会成都810公里，距州府康定432公里，理塘147公里，南距云南中甸300多公里。目前对外联系的主要通道仍是公路交通，但随着稻城公路交通的改善、亚丁机场、攀枝花机场的建设，稻城将大大缩短与成都、康定、中
8、甸、丽江等周边地区的联系时间，对发展旅游业和促进地方经济的发展十分有利。 稻城属康巴文化区，是康巴文化的重要组成部分。稻城县域内宗教为藏传佛教的喇嘛教，教派齐全，寺庙众多，并以白教、黄教为主体，还有花教和红教等。其底蕴丰厚的康巴文化以及独特的自然景观良好地共存于一体，为稻城开展民俗风情、自然观光等旅游项目提供了坚实的文化基础。 稻城海子山、亚丁等国家级乃至世界级的旅游资源不仅神奇更具垄断性，同时，它与周边地区如：康定跑马山、泸定海螺沟、中甸碧塔海、云南迪庆白马雪山、泸沽湖、西藏昌都茶马古道等已发展和待开发的高品位旅游资源有着良好的配套和相互补充作用。随着区域协调发展，生态、文化旅游的深度开
9、发，旅游环线的建立，稻城的旅游发展必将有着美好的前景。 稻城县区位示意图 2.1.2宏观经济指标 国内生产总值——逐年快速增长 2003至2007年，稻城县生产总值增长幅度变化较大，2005年激增，随后2006年趋缓。2007年稻城县实现GDP18322万元，同比增长13%，增幅较2006年有所放缓。从历年稻城国内生产总值来看，总体上出现了较明显的增幅，表明稻城县总体经济摆脱了原来增长滞缓的局面，经济形势正向积极的方向发展。 产业结构——第三产业平稳增长 产业结构是反映城市经济发展后劲的重要因素，从稻城产业结构历年变化来看：近几年来，
10、第三产业的比重不断上升，三大产业比例由2003年的45∶23.3∶31.7 调整为2007年的40∶14∶46，对比以上数据可见，稻城县的第三产业保持逐年上升的稳定走势，说明其旅游业等在城市经济中的稳定作用。旅游收入在几年内大幅提高，2000年，旅游总收入600万元，占稻城县当年GDP总值的12-15%，而在2002年，其旅游总收入已经达到1775万元，占稻城县当年GDP总值的22.5%。第三产业所呈现出的稳步上扬之势，反映了旅游业和其相关配套产业的持续上升势头和趋势。稻城县经济社会发展的目标是地区生产总值（GDP）年均增长速度高于全省平均水平，2010 年达到当年全省水平。一、二、三产业的比
11、例调整为23：26：51，稻城县政府正在逐步加大第三产业发展的比重，表明第三产业仍有相当大的发展空间。 2.2稻城县发展建设背景 2.2.1稻城县总体发展目标 根据《稻城县城市总体规划》，规划期内全面实施可持续发展战略，加强基础设施建设，改善投资环境，调整优化产业结构，实现经济体制和经济增长方式的根本转变。将稻城县城市建设成为“最后的香格里拉”旅游服务接待总基地，建成极富“康巴”文化底蕴和独特自然景观环境的旅游城市。 2.2.2稻城总体规划战略 规划远期城市将形成依山顺水、沿河纷呈“带状加组团”的用地形态，总体功能结构概括为“一心、两片、四
12、组团”。 “一心”——指城市行政、商贸主中心。 “两片”——指城西“旧城综合功能片区”、城东“新城综合功能片区”。 “四组团”——指城西“特色民居组团”、城北“文体娱乐组团”、城东“星级旅游宾馆接待组团”、城南“旅游产品加工园区组团”。 2.2.3稻城旅游资源开发规划 高起点、高标准组建“大香格里拉”风景名胜体系，将稻城周边的德荣、乡城、理塘、巴塘、中甸、德钦和维西等风景名胜资源纳入该体系，联合申报“大香格里拉”世界文化与自然遗产。县域风景名胜区空间布局结构为“一中轴、一基地、三片区”。 1. “一中轴”：即理塘——海子山——桑堆——县城——日瓦（香格里拉乡）——东义，
13、作为全县旅游发展主轴线。 2. “一基地”：即县城，建成全县风景旅游服务接待总基地。 3. “三片区”：指南部亚丁自然风景名胜区、北部海子山自然保护区、中部稻城自然人文景观区。 3.旅游业宏观分析 3.1国内旅游业发展背景 3.1.1国内旅游市场现状 旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是为国内旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、膳宿供应设施和其它各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，但是比较而言，我国国内旅游业发展的广度深度都远远
14、不能适应经济发展和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。 旅游业正在发展为世界上最大和增长最快的产业之一。中国旅游市场在21世纪将进一步扩大，其不断发展的有利条件有： l 中国丰富的旅游资源不断得到开发； l 旅游产品结构不断完善； l 旅游产业规模不断扩大； l 发展旅游的大环境逐渐优化。 这些都为中国旅游市场的扩大提供了坚实的保障。20世纪90年代国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。随着人们生活水平的提高、可自由支配收入
15、比重的增大，节假日的延长，闲暇时间的增多，必然会极大的促进国内旅游的发展。假日旅游的火爆就充分证明了这一点。发达国家发展旅游业的经验表明，在人均GDP达到1000美元以后，旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发展，我国已经超出这一标准值，说明我国的大众旅游时代已经到来。按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为1：8或1：9，我国目前仅达到了1：2.35，潜力很大。中国的国际旅游与发达国家相比差距很大，入境过夜旅游人数只及法国的一半，国际旅游收入还不到美国的1/5。由此可见，中国旅游业的发展潜力巨大。 中国的市场正处于转型阶段，与西方成熟市场相比还存在着很大的差距，而中国旅游业同样在承受着经济转
16、型的洗礼，于是在旅游市场营销方面必然经历一个由市场初级阶段向市场高级阶段转化的过程。虽然整个旅游行业的营销意识普遍不强，营销能力不高，甚至有些地方还没有旅游营销意识，有些地方因为政府行为因素造成体制问题、资金问题、利益问题大于营销问题等现象的存在，但我们必须清醒地看到，随着中国加入WTO，国际先进理念和成功的运作经验也随之进入了中国，这些先进理念和成功经验将被有识之士通过与中国特色的有效“对接”，合理运用到我国的市场实践当中，从而有效促进中国经济的快速发展。中国作为世界旅游资源第一国，又拥有着世界最大的国内旅游市场，并且2020年将成为世界最大目的地国。在这种供需双向互动下，中国的旅游业前景辉
17、煌。 3.1.2国内旅游经济状况 经过近30年的发展，中国旅游业取得了令人瞩目的成就，实现了由旅游资源大国向世界旅游大国的跨越。 根据国家旅游局的《2007年中国旅游业统计公报》显示，2007年国内旅游业发展势头良好，入境、国内、出境游三大市场保持稳定增长： l 旅游业去年全年总收入首次突破１万亿元，达到10957亿元人民币，比上年增长22.6％ l 国际旅游外汇收入达419.19亿美元，比上年增长23.5％； l 全国国内旅游人数达16.10亿人次，比上年增长15.5％； l 全国国内旅游收入7770.62亿元人民币，比上年增长24.7％； l 全国国内旅游出
18、游人均花费482.65元，比上年增长8.0％。 截至2007年，中国已有各类旅行社1.8万家，星级饭店1.3万座，各类景点景区2万余家，大中专院校旅游专业在校学生规模73万人，旅游直接从业人员1000多万、间接从业人员4900多万。一个规模较大、基础坚实的现代旅游产业体系初步建成。 全国旅游情况统计表（2002-2006） 年份 总人次数(亿人次) 出游率(%) 总花费(亿元) 人均花费(元) 2002 8.78 69.2 3878.36 441.8 2003 8.7 67.9 3442.27 395.7 2004 11.02 84.8
19、 4710.71 427.5 2005 12.12 92.7 5285.86 436.1 2006 13.94 106.1 6229.74 446.9 由以上数据可看出，全国出游的人数逐年递增，出游率逐年快速增长，随着国民的生活水平不断地提高，旅游慢慢成为了人们享受生活，追求生活时尚，增长见识的一种休闲生活需求，随着居民带薪休假制度的不断完善，只要一有假期人们第一时间就会想到出去旅游。随着旅游业的慢慢发展与成熟，出游的人会越来越多。 国民由最开始的城际游，省内游，慢慢到国内游甚至出国游，在旅游开支上也越来越舍得花费
20、随着生活收入水平的提高，人们的旅游消费观念正逐步放大，旅游花费在交通、食宿、购物等费用正逐年递增。 3.1.3国内旅游发展趋势 2000年我国国内生产总值达到8.94万亿元，人均超过1000美元。经济发展，人民逐渐富裕，旅游消费需求增加，国际旅游界通常认为人均GDP达到1000美元是旅游人数迅速增加的界限，这预示我国旅游业将迅速发展。 我国国内和国际旅游市场迅速扩大。据国家旅游局分析预测，2020年我国旅游总收入将超过3.3亿万元人民币，将实现向世界旅游大国的历史性跨越。 中国旅游业在“八五“其间，已成功地将自己发展成为文化观光的旅游目的地。继“九五”发展的基础，在未来的一段
21、时间内仍然将高速增长。据世界旅游组织的分析预测：以中国为主的亚太地区占全球旅游人次数的比例将从1995年的14.4%发展到2020年的27.3%，来华的国际旅游人次数从2001-2010年将以2-3%的增长速度发展。发展的速度极为惊人。2020年中国将成为世界旅游接待第一接待国，国际旅游人次数将达到1.37亿人次，占世界总数的8.6%，成为德国、日本和美国之后的世界第四大游客输出国。 指标内容 2001 2002 2003 2004 2005 年增长率 来华旅游人次数（万人次） 总数 5660 5830 6000 6380 6190 3% 国内旅游人次数（亿人次
22、 总数 10.8 11.7 12.6 13.6 14.7 8% 指标内容 2006 2007 2008 2009 2010 年增长率 来华旅游人次数（万人次） 总数 6510 6640 6770 6900 7040 2% 国内旅游人次数（亿人次） 总数 15.90 17.10 18.50 20.00 21.60 8% 3.2项目旅游业发展背景 3.2.1稻城旅游市场现状与发展 旅游资源概述 稻城具有丰富独特的旅游资源，从自然到人文，从峡谷到高山，从寒冷的冰川到热气腾腾的温泉，从农业到牧业，从和煦阳光到斑斓的彩云，
23、从藏民到其他民族，从古老的宗教到现代的社会文明，丰富多彩。概括起来可谓自然景观极其优越，人文景点非常丰富，气候资源相当独特，民族风情十分浓郁。这些特点表现在:这里有造型独特，且分布集中的三座以神山命名的雪山；这里有由一千多个冰湖等古冰川遗迹组成的中国唯一低纬度古冰帽；这里有淳朴的藏族民风；这里积聚了藏族红教、白教、花教、黄教等教派的文化等等。现依据资料的类别详述如下，在叙述中首先将旅游资源分为自然和人文两部分，在此基础上进一步分门别类。 1》自然旅游资源 山脉：念青贡嘎雪山和海子山 现代冰川：现代冰川集中分布于县区南部海拔5000米以上的山峰，念青贡嘎雪山区内仙乃日（6032米）、央迈勇
24、5958）、夏诺多吉（5958米）。 地热温泉：茹布查卡温泉、蒙自乡茶花温泉、赤土乡仲堆温泉、母乡各瓦温泉 景区：亚丁景区、海子山景区、俄初山景区、卡斯沟景区。 （稻城亚丁景区） （海子山景区） （俄初山景区） （卡斯沟景区） 2》人文旅游资源 沿河流或分布于山腰或分布于谷地，该区教派齐全，有茉教、红教、花教、白教和黄教五种教派。县区共有寺庙14座，其历史多为300-500年。典型的寺庙有邓坡寺（红教），拉贡寺
25、苯教），扎郎寺、热乌寺（花教），奔波寺、著杰寺（白教），贡嘎郎吉岭寺、雄登寺（黄教）。 稻城8座藏传佛教寺庙一览表 寺庙名称 所在地 建寺年代 寺庙派别 备注 热乌寺 色拉乡色拉村 南宋末年 花教 热乌上寺 色拉乡色拉村 南宋末年 白教 郎岭寺 邓坡乡 花教 曲岭寺 巨龙乡南 明末 黄教 贡岭寺的分寺 冲古寺 香格里拉乡南，亚丁景区内 元代 黄教 觉母寺 赤登寺 木拉乡 明末 白教 白牧寺 木拉乡 明末 白教 著杰寺 桑堆乡 明代中期 白教
26、 稻城旅游资源详见以下分布图： 整体旅游规划定位 发展目标： 根据稻城县社会经济发展现状和旅游发展前景，规划稻城县2001-2015年旅游发展目标：抓住西部大开发这一战略机遇，加快县区旅游开发，把稻城建成融合康巴藏族文化、世界级的高山高原自然风光和生态旅游目的地，把旅游业培育成稻城县域经济的龙头支柱产业。 分阶段经济目标： 2005年，旅游人数达到25万人次，旅游收入1.95亿元 201
27、0年，旅游人数达到45万人次，旅游收入5.15亿元 2015年，旅游人数达到60万人次，旅游收入11.00亿元 发展布局 稻城县的形体结构是：一个中心、一个支撑点、一条主干线和三个旅游开发区。 一个中心：稻城县金珠镇； 一个支撑点：香格里拉乡； 一条主干线：理塘—海子山—金珠镇—香格里拉乡（亚丁）--东义—木里。 三个旅游开发片区： 1. 海子山旅游开发片区； 2. 康巴文化、宗教旅游开发片区； 3. 亚丁高山自然风光、生态旅游开发片区。 发展定位： l 中国生态旅游和自然旅游目的地，并可建成为世界级的观光、探险旅游和独家旅游目的地； l 融合康巴藏族风
28、情的世界高山自然风光和生态旅游目的地； l 国际古冰川地质科考旅游目的地； l 康巴藏族文化、宗教、民俗旅游目的地。 稻城旅游发展 稻城县城地处于四川省西部，目前以公路交通为主，距离省会成都800多公里，交通不很方便，旅游消费偏高，加之相对成熟开发的景区仅有亚丁景区，其它丰富的旅游资源，如海子山景区和县城金珠集市、商贸民俗、温泉还有待开发。基础设施条件的限制，使得旅游业还没有得到系统的发展，发展相当的落后，仍处于起步阶段。所以目前稻城的旅游业刚起步，旅游业档次不高，仍有较大的提升空间。 发展现状 稻城的旅游业刚刚起步，良好的发展势头也已显现，旅游经济收入在生产总值中所占
29、的地位愈来愈重要，旅游产业带动效益已经在社会经济的各个方面有所表现。但是，其规模效益还不具备。旅游管理机构、旅游队伍建设、人才状况、旅游资源开发、景区建设、旅游产品开发和配套，旅游各项基础、服务设施等诸多方面还与现代旅游的发展要求相距甚远，各个方面都有待加强建设。比较而言，稻城县的旅游其发展仍相对落后。目前，旅游业已受到省各级领导、各级部门的高度重视，把旅游产业作为新的经济增长点来培育，“旅游兴县”的战略目标已经确定，稻城的旅游业正在迈开追赶的步伐向前发展。 稻城旅游发展优势 宏观环境为旅游业的发展提供了历史机遇 旅游业本身是一个多功能的产业，包含了吃、住、行、游、娱、购等诸多方面，
30、涉及到各行各业。旅游业的发展直接或间接地带动相关产业的发展，其产业的带动效应是其他行业无可替代的。 21世纪是旅游的世纪，旅游仍将保持强劲的发展态势，依然是消费热点所在，世界旅游市场将继续扩大。据世界旅游组织研究预测，2020年全世界的国际旅游收入将达到2万亿美元，以年均6.7%的速度增长，国际旅游人数将达到16亿人次，以年均4.3%的速度增长。 1997年四川省就已决定把旅游业当作支柱产业之一。2000年四川全省旅游工作会议上又提出：“未来实现我省追赶型、跨越式发展，必须加快培育旅游支柱产业，建设旅游经济强省的步伐。” 中央把中西部省区作为新世纪我国旅游业发展的新基地，国家旅
31、游局把四川独特的、垄断性旅游资源作为中国实现由亚洲旅游大国向世界旅游强国历史性跨越的重要基础。这些为四川旅游业发展提供了巨大机遇。 发展需求为稻城旅游发展提供了市场空间，政策为稻城旅游发展提供了保证，宏观环境为稻城旅游业的发展提供市场、政策、产业等历史机遇。宏观环境极有利于稻城旅游的发展。 县域基础设施的发展为旅游发展打下了良好的基础 发展城镇基础设施，以稻城---香格里拉乡---亚丁“三点一线“的公路交通建设为突破口，以香格里拉----木里-、各卡—中甸、东义----中甸等公路建设为重点的，打通断头路，联系周边资源，结合电力、电信等基础设施建设。这些行动不仅为稻城旅游资源的
32、开发，旅游产业的发展提供条件，更为县域整体投资环境的改善，资源的系统开发，区域的协调发展，加快对外交流和对外开放的步伐提供先决条件。 周边的辐射带动力强 旅游作为一个经济产业有着特殊的发展规律，环线旅游，区域联系协调发展才能达到旅游效益的最佳。稻城地处于甘孜州旅游发展总体布局“丁“字型南干线上，距离甘孜州未来旅游两大枢纽之一---理塘不到150公里，同时还在康定跑马山、泸定海螺沟、中甸碧塔海、云南丽江、泸沽湖等也已开发和发展的高品位旅游资源的包围之中，它们的发展已具有一定的规模，在市场中已具有相当的影响力和品牌价值，尤其是云南中甸的旅游产业较为发达。 稻城以其独特的资源特色与周边有着
33、良好的配套和相互补充，无疑是它们发展的延伸区域，受到它们的辐射带动。 小结：从稻城的旅游建设与资源开发的情况来看，稻城旅游资源的利用尚处在较初级的观光性质，很多旅游资源的价值未发掘，旅游业的提升空间仍很大。依托稀缺性的丰富资源，稻城未来旅游业的辐射面必将越来越广，对游客的吸引力也越来越大，旅游服务层次逐渐提高。 3.2.2稻城旅游经济状况 根据稻城县旅游文化局数据，近几年来，全县旅游总收入基本保持着平稳快速的增长势头，2006年稻城共接待游客23万人次，全县旅游总收入达1.5亿元。 接待游客量与旅游收入都逐年激增，这与政府的相关政策与发展方向密不可分的。由此可见，稻城县旅游
34、影响力正逐步显现，旅游大县正向积极方向发展，良好的旅游资源和环境越来越受游客青睐，稻城的知名度越来越高。 小结：稻城旅游经济总体呈现出良好的发展势头，游客数量快速稳定的增长，旅游收入呈较大幅度的增加。稻城旅游经济的日渐壮大、势头和结构均较城市整体经济形势更出色，加上其中很多资源尚在“休眠期”，优质的旅游资源基础和良好的发展机遇将为纯旅游景区及旅游房地产项目的开发创造优势突出的发展平台。 3.2.3稻城旅游发展趋势 n 稻城县旅游资源丰富，特色鲜明。神秘的康巴文化，奇特的自然风光资源优势对旅游者具有巨大的吸引力，使之有潜力在四川省、甘孜州的旅游发展中占有自己的地位，拥有自己的市场份
35、额； n 随着二郎山隧道的正式开通运行，康定机场、稻城机场的建成，成雅高速公路和川藏路（国道317、318）、理（塘）中（甸）等公路的改建完成，立体的交通网络将利于稻城县与世界级的旅游风景区———泸沽湖、云南省中甸的发展联系，促进区域旅游环线的形成，并带来稻城旅游的飞跃； n 21世纪，旅游的一大主题是———“回归自然、旅游健身、文化观光”。而稻城县恰恰具备了开展这些项目的良好资源条件，具备开展自然观光、生态旅游、科考探险、文化研究等多品种的旅游项目。 3.3稻城酒店业发展背景 稻城因旅游业直接带动了酒店业的发展， 其主要形式有客栈、星级酒店、旅馆、青年旅行社、家庭旅馆，行业档
36、次普遍较低，其主要目标消费群是驴友及自驾游的游客，2006年稻城接待了游客23万人次，目前稻城的游客接待能力远不能满足于现状。 各酒店建筑主要以当地藏民建筑风格为主，部分现代与藏式相结合，这些较具当地民族风情风格的藏式酒店较受游客的喜爱。高档次的酒店稻城尚未有投资建设，而有车一族自驾游的游客群却刚好是稻城的主导游客群体，约占游客的70%，高端酒店业的发展目前存在空白点，正好为本项目的启动带来契机！ 3.4稻城投资环境 3.4.1稻城政策引导投资与旅游发展 根据《稻城县国民经济和社会发展第“十一”个五年规划》，在旅游业的发展方面，抓住雪山、草地红色旅游和四川重点旅游西移的机遇，全
37、力打造香格里拉之魂——稻城•亚丁品牌。加强景点、景区设施建设，亚丁争取达到国家5A 级旅游景区标准，县城建设成为高原生态温泉旅游城镇。结合稻城县内资源，大力发展野生菌等土特产品、藏药保健食品、民族工艺等特色旅游商品坚持与旅游相结合原则，充分挖掘民族文化，培育民族文化旅游、民族文化娱乐、演艺会展和民族民间工艺品“四大产业”，建设县城民族文化活动广场、香格里拉演艺中心、茹布查卡温泉文化娱乐中心、民族文化村。 3.4.2稻城基础设施建设 稻城县的总体目标是建设“旅游大县、经济强县”。随着国家以生态环境建设和基础设施建设为中心的“西部大开发”战略的实施，稻城的基础设施建设必将上到一个新的台阶，
38、将极大地改善稻城的投资环境，极有利于县域社会经济的全面发展。 稻城县“十一五”期将重点打通亚属（亚丁至云南香格里拉属都湖）公路、亚泸（亚丁经木里县至泸沽湖）公路、各格（稻城各卡乡至云南香格里拉县格扎乡）公路等6条出境公路。目前已开工建设亚属（亚丁至云南香格里拉属都湖）公路和亚泸（亚丁经木里县至泸沽湖）公路。 对外航空通道的建立能大大提高稻城县的可进入性和进入的舒适性，目前稻城机场已经动工，建成后将与成都双流国际机场形成密切的航空联系，成都双流机场是中国西南最大，全国第五大民用机场，其在中国西部航空运输的枢纽地位对稻城县近期的航空运输有着重要意义，建成后稻城县航空区位关系如右图： 目前
39、进入亚丁风景区的唯一交通方式是公路。从成都到亚丁920公里，路况较差。稻城亚丁机场建成后，将成为四川第二个旅游机场，与重庆、成都、云南香格里拉、昆明、九寨沟和已开通的康定机场形成旅游空中环线。 稻城亚丁机场建设位置在桑堆乡的海子山 （海拔4200米），预计2011年开通。目前成都游客到稻城亚丁主要通过客运车和自驾游的方式到达，耗时近两天，而机场建成后成都市民可以在1小时内到达。 稻城亚丁机场距邻近机场的距离 邻近机场名称 相互距离（公里） 康定机场 176 成都双流机场 400 西藏邦达机场 313 云南迪庆机场 173 云南丽江机场 277 四川西昌机场 26
40、3 四川攀枝花机场 352 四川九黄机场 520 四川宜宾机场 440 重庆江北机场 600 昆明巫家坝机场 669 随着航线的完善，几年之内，神秘的甘孜州将不再遥远。海内外客商、游客盼望已久的康定机场已正式经国务院批准立项，可望在2008年开通空中航线，稻城亚丁机场和雀儿山隧道的前期工作也在紧锣密鼓地进行。稻城亚丁机场规划建成4C级机场，跑道长4200米，总投资9.13亿元，机场占地面积约15平方公里。机场建成后满足A319--133,A319--115机型的起降要求。预计到2010年，稻城县的游客将达到80万人次，旅游总收入达到14亿元，到2015年接待客达150
41、万人次，实现总旅游收入30亿元。稻城亚丁机场将成为第二个“九黄机场”。 类比机场项目 九寨沟黄龙机场 九寨沟黄龙机场(简称九黄机场)位于四川阿坝州松潘县境内的川主寺镇北约12公理处，是阿坝州的首个机场，机场海拨3400米，距九寨沟88公理，距黄龙43公理，工程总投资为10亿元人民币，设计年呑吐量到2010年将达到80万人次，机场跑道长度3200米，宽为60米，机场可起降波音757、737-700、A319等大中型飞机，与成都的空中距离约240公理，飞行时间约40分钟。 九黄机场于2003年9月28日国庆黄金周之前正式投入使用。 九黄机场的开通改变了人们游览九寨沟的方式，以前完全由
42、陆地运输的方式与空中运输的方式并行，为会那些担心陆路运输的安全性的游客提供较快捷而且方便的旅游途径。 3.4.3稻城旅游政府投资规划 根据《稻城县旅游发展总体规划》，稻城县旅游开发项目投资总额160305万元，其中，县域内干线公路项目44185万元，通往旅游区的公路项目9760万元，电力通信项目16200万元，市场营销经费3140万元，人才培养费1250万元。 在全县旅游开发总投资160305万元中：景观建设项目投资3510万元，接待、娱乐项目投资额为77320万元，基础设施（指旅游区内）项目投资额为2990万元，旅游公路类项目投资客为9760万元，及市场营销、人才培养等相关投资费用
43、详见下表： 序号 项目类型 投资额（万元） 投资额 占总投资额比例（%） 2000--2005年 2006—2010年 2011—2015年 1 景观建设项目 940 1170 1400 3510 2.19 2 接待娱乐设施 25070 21450 30800 77320 48.23 3 景区基础设施 1255 845 890 2990 1.87 4 便利游客设施 175 180 220 575 0.36 5 环保及其它 400 405 570 1375 0.86 6 旅游公路项目 9760 0
44、0 9760 6.09 7 干线公路项目 32000 12185 0 44185 27.56 8 电力、通信项目 6800 9400 0 16200 10.11 9 市场营销 330 1130 1680 3140 1.96 10 人才培养 250 400 600 1250 0.78 合计 76980 47165 36160 160305 100 小结：稻城县已把旅游业作为未来的支柱产业和新的经济增长点，随着政府对旅游业的大力支持，稻城未来的旅游、酒店、餐饮、旅行社、旅游商品等将会有一个飞跃的发展，以旅游业发展来推动产业结
45、构调整，带动县域经济、政治、文化的全面发展。 总结：稻城旅游资源丰富，在国内旅游热的背景下拥有巨大的挖掘、提升空间，辐射范围将越来越广，旅游经济持续向好。在我国西部大开发的生态环境建设和基础设施建设以及四川省旅游支柱产业地位确定的宏观背景下，稻城县旅游业发展具有巨大的市场发展潜力和良好的开发前景。 4．市调项目研究 4.1温泉项目调研 温泉名称 稻城杜鹃谷温泉 规模 2000平方米 地址 稻城 水温 泉眼在43度间 主要矿物质 硫磺 客户选择温泉的主因 去亚丁景区的路上 温泉配套 茶吧，餐厅，酒店 主要旅游客 亚丁旅游客户，驴友 客流量 平时
46、 50人 节假日 100多人 价格 平时 露天温泉游泳50元 节假日 同上 环境 外部 山间 内部 装修一般 外部交通情况 亚丁和稻城间，稻城到这里80分钟车程 主推服务 总体评价 水质中性，微具硫磺味。同时温泉酒店节假日住宿情况很好达到98%以上，平时50%。标间300，套房400，节假日标间488，套房688。 温泉池 温泉配套酒店房间 温泉主入口 按摩房 温泉房 温泉配套酒店 4.2酒店项目调研 稻城主要酒店概况 酒店名称 稻城亚丁酒店 规模 约5000平方米 地址
47、 稻城县城 建筑风格 内装 现代 外装 藏式 星级 三星 入住率% 平日 30% 节假日 98-100% 客房价格 标房 原价420，折后200-260，节假日上浮20% 套房 原价680，折后380-480，节假日上浮20% 折扣 不定 楼层 共3层 配套设施 餐饮 汉藏餐饮 娱乐 足浴中心 功能房 无 客房数量 总数 140 单房 9 套房 6，标间110 客户选择酒店主因 稻城最大规模酒店 客户群体分析 旅游、商务客 酒店名称 妈妈旅馆 规模
48、 1000多平方米 地址 甘孜州稻城县贡巴路 建筑风格 内装 藏式 外装 藏式 星级 无 入住率% 平日 30-40% 节假日 95-100% 客房价格 标房 无标房 普房 二人间50-60元，节假日100-120元 5人间 平时25一个床位，节假日50一个床位 其他形式 室内帐篷平时25顶，室外15顶，节假日是50，室外30 楼层 共2层 配套设施 餐饮 中西藏式餐饮 娱乐 酒吧，现暂时没营业 功能房 客房数量 总数 10多间，床位20多个 酒店简析 2006年开业。旅馆主要以驴友和国外游客为主，店内装修全藏式风格
49、给人以家的感觉。旅馆2层，房间只有十几间，除了客房服务还有旅行社导游服务，区别于稻城其他酒店。店内各种服务菜单明确，包括房间价格表，饮食价格表，旅游线路价格表等，所有物品乃酒店负责人亲力亲为。旅馆有在专业驴友网站上宣传，并有旅店EMAIL。旅馆的经营方式是和藏族业主联合经营，利润分红。旅馆负责人对稻城亚丁的旅游前景看好，关于亚丁的旅游提出两点观点，一是天气环境的问题影响了旅游情况，二是增加稻城人气。 酒店名称 稻城拼英藏馆 规模 约3000平方米 地址 甘孜州稻城县贡巴路 建筑风格 内装 藏式、现代 外装 藏式
50、 星级 无 入住率% 平日 30-40% 节假日 98-100% 客房价格 标房 平时60-100，节假日200-380 套房 平时180-200，节假日400左右 折扣 浮动 楼层 共3层 配套设施 餐饮 汉藏饮食 娱乐 无 功能房 无 客房数量 总数 47 单房 36个标间 套房 11个普间 酒店简析 2004年开业，旅馆是从藏族业主租来并加盖一层，共三层。旅馆外装饰藏式风格，房间是现代简装。旅馆价格浮动性大，由入住情况改变。旅馆主要接待驴友和旅行社团队。旅店经营情况较好，现已收回一半的成本，其中08年经营状况优于07年。旅馆
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