第四季度及全年房地产市场研究报告.doc

2012年第四季度及全年房地产市场研究报告
· 【城 市】：全国
· 【发布时间】：2013-01-25
· 【报告类型】：市场报告
· 【发布机构】：中房协
· 【关 键 词】： 中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅,
· 【内容摘要】： 在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企 业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在 绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。
报告内容：
2012年第四季度及全年房地产市场研究报告 
(主报告稿) 
中国房地产研究会
中国房地产业协会
北京中房研协技术服务有限公司
二零一三年一月二十四日
前  言
2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。在国家“稳中有进”宏观经 济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好 发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面 积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额 突破6万亿元，创出了历史新高。
房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。
房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。
70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格，有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。
中国房地产企业市场集中度继续提高，大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿，进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房 地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破，促进了房 地产金融的创新和规模提升。
以新开工770多万套，基本建成590多万套保障性安居工程的业绩，超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套的任务，但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。
2012年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的。
一、第四季度市场运行情况
1、房地产开发投资第四季度最高
2012年四季度房地产开发投资总额20758亿元，较第三季度略微增长，为全年各季度最高，实现了连续三个季度稳定增长。住宅、办公楼、商业 营业用房等分项指标也是四季度最高。这一态势与中国宏观经济四季度企稳回暖基本相符。中国房地产的投资回升和中国宏观经济的回暖是相互作用的。

2、土地购置面积逐月增长
在销售和未来预期见好的背景下，第四季度内各月土地购置面积逐月增长。其中11月份的环比涨幅高达144.7%年末最后两个月，土地购置面积同比增幅由负转正。值得注意的是，一些地方和一些项目四季度土地溢价率上升态势重现，土地价格也较前期有所上涨。

另据国土资源部《2012年第四季度全国主要城市地价监测报告》：第四季度全国主要监测城市地价总体水平为3129元／平方米，商服、住宅、工 业地价分别为5843元／平方米、4620元／平方米和670元／平方米。地价环比增幅继续回升，综合、住宅、工业地价环比增长率分别为1.12%、 1.21%、1.14%。
3、季度内新开工面积先增后降、竣工面积增长加快
第四季度全国房屋新开工面积先升后降。11月份环比和同比出现一定幅度上涨，12月份新开工面积环比和同比再次转为负值。新开工面积负增长，将会对未来市场供应和价格产生一定影响。
12月份全国房屋竣工面积环比出现较大幅度增长，这与年底完成全年目标任务要求等因素有关。

4、商品房销售面积及金额逐月上升
四季度商品房和商品住宅销售面积和销售金额逐月上升。以商品房销售面积为例，十一月份比十月份增长25.8%，十二月份比十一月份增长51.2%，市场回暖特征十分明显。分类物业看，住宅和办公楼同比增幅要高于商业营业用房，办公楼销售量尤为突出。

5、房价上涨城市比例扩大，少数城市也有下降
十二月份70个大中城市新建商品住宅价格环比价格上涨的城市达到54个，同比上涨城市是40个，而十月份对应数据分别为35个和12个，价格上 涨城市数据明显增多。从上涨幅度来看，十二月份环比价格上涨的54个城市，涨幅是在1.2%以内；十一月份，53个环比价格上涨城市的涨幅是在1.0%以 内；十月份35个上涨城市的涨幅是在0.5%以内。这表明不少城市房价上涨速度有所加快，未来房价上涨依然存在较大压力。
10、11、12月，呼和浩特、沈阳、杭州、宁波、青岛、南京、海口及温州、金华、桂林、北海、三亚等25个城市新建商品住宅同比价格均为下降，说明市场在抑制不合理需求后逐步走向理性。

6、开发企业到位资金总量逐月提升
开发企业第四季度到位资金总量逐月提升，十二月份年内第二次突破万亿元。在到位资金总量中，“其他资金”(主要是销售回款)的比重十二月份竟上升到50.5%，达到新高。

第四季度，开发企业从商业银行获得的“国内贷款”和“利用外资“等两项占到位资金的比重为全年各季度的最低。

二、2012年房地产调控政策走向
1、房地产调控政策总体保持稳定，适应了宏观经济稳经济、促内需、保增长的要求
国家统计局公布初步核算数据，GDP增长一季度为8.1%，二季度为7.6%，三季度长为7.4%，四季度为7.9%。全年GDP增长7.8%，为多年来首次低于八。在宏观经济政策做出调整后，四季度取得了积极效果，全年经济整体表现为“缓中企稳”。
2012年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。在坚持了差别化的住房信贷、税收政策和限购措施这一主导政策的同时，房产税 没有扩大试点范围和加大试点力度。相对往年，基本没有出台新的重大调控政策。既不放松也未加码成为2012年房地产调控政策的主要特点，不合理的住房需求 得到了抑制，房地产市场总体平稳。
2、一些地方政府结合当地实际情况，对合理需求给予适当支持
2012年上半年，一些地方政府在财政收入明显下降的压力下，借中央宏观经济政策微调的机会，对地方的调控政策措施进行了微调。在中央有关部门 和督察组的督察下，除个别地方政府明显的松动措施被叫停外，一些地方结合当地实际情况，在普通商品房标准认定、提高公积金贷款额度、随银行利息调整降低公 积金贷款利率、支持首套房贷款和合理的改善性需求等方面的政策微调，客观上促进了合理性住房需求的释放。
3、货币政策有利于房地产业发展
在三月份召开的“两会”上，中央政府明确实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在实际执行过程中，金融机构落实了对首套自住性购房的信贷支 持，2月、5月两次下调存款准备金率和6月、7月两次降息，都直接或间接地利好房地产市场。商业贷款额度放宽，房地产信托规模扩大，有三家房地产企业成功 尝试了在境内外上市融资，对于房地产业的健康稳定发展起到了促进作用。
三、全年房地产市场运行情况
1、房地产开发投资增速放缓，全年投资再创历史新高
2012年全国房地产开发投资总额71804亿元，同比增长16.2%，虽低于往年20%—30%的增幅，但符合国家经济转型发展的要求且与国 家GDP增速放缓相一致，全年投资总额再创历史新高。其中住宅投资总额49374亿元，同比增长11.4%；办公楼投资和商业营业用房投资同比增长分别为 31.6%和25.4%，远远高于住宅投资增长幅度。

2012年全国房地产开发投资的走势，契合了并领先于中国宏观经济的总体走势，也支撑了中国全社会固定资产投资的总体规模和增长幅度，对中国投 资拉动经济增长起到了重要作用。中国房地产开发投资的资金，不主要来源于商业银行的贷款，而主要是来源于中国房地产企业的自有资金、销售回款和社会资本等 其他资金
2、土地购置面积和成交价款均低于2011年水平，地价微幅上涨
2012年全国土地购置面积35667万平方米，同比下降19.5%。全国土地成交价款7410亿元，同比下降16.7%。2012年土地成交均价2074元/平方米，略高于2011年的成交均价1964元/平方米。
从全年土地市场变化情况来看，市场冷热变化交替出现，在第三季度土地市场出现短暂的回升后，第四季度初又大幅回落，尽管第四季度后期土地成交重 新增长，但全年土地购置面积同比降幅依然加大。而年末一些重点城市土地市场的逐步活跃，也让土地市场的城市差异性进一步体现。值得注意的是，土地市场购置 面积的回落，将对未来市场的供应量产生一定的影响。

3、新开工面积同比负增长，竣工面积同比增幅总体下滑，累计施工面积同比增长放缓
2011年全国房屋新开工面积191299万平方米，2012年全年房屋新开工面积177334万平方米，同比下降7.3%。
2011年全国房屋竣工面积92661万平方米，2012年全国房屋竣工面积99425万平方米，同比上涨7.3%。

2011年全国房屋施工面积506553往平方米，2012年全国房屋施工面积573418万平方米，同比增长13.2%。
房屋新开工面积绝对值的下降，对房地产市场的持续发展不利。

4、商品房销售创历史新高
2012年商品房及住宅销售面积和金额逐季增加，均在创历史新高。全年全国商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，商品房销售 金额64456亿元，增长10%；住宅销售面积98468万平方米，增长2.0%，住宅销售金额53467亿元，增长10.9%。

全年商品房销售金额的增长幅度大于销售面积增长幅度8.2个百分点；全年住宅销售金额的增长幅度大于销售面积增长幅度8.9个百分点。
5、房价上涨范围持续扩大
全年全国各城市新建商品住宅价格走出一个下跌城市由多变少，上涨城市由少变多的过程。以国家统计局公布的70个城市为例：环比房价前后半年表现 差异十分明显，六月份之前仅少数城市房价环比上涨，六月份房价环比下降、持平、上涨城市数大体相当7月份房价环比上涨城市数量明显增多，8、9、10月 上涨城市数量略有回落，但11、12月上涨城市数量为53、54个。
房价环比上涨城市也由前期的一、二线城市逐步向三、四线城市蔓延，房价上涨幅度也出现逐步提高的现象。
再根据销售金额和销售面积测算， 2012年商品房销售均价5791元/平方米，比2011年销售均价5377元/平方米上涨7.7%； 2012年住宅销售均价5430元/平方米，比2011年销售均价5011元/平方米上涨8.4%。商品房和住宅价格的上涨幅度高于CPI增长幅度，大致 与GDP增长幅度相当，低于我国城镇居民人均可支配收入实际增长9.6%幅度。

四、2012年房地产开发企业运行特点
1、市场集中度再度提高，千亿企业扩容
根据中国房地产测评中心联合上海克而瑞信息技术有限公司发布的《2012年度中国房企住宅销售排行榜TOP50》，2012年中国房地产市场集 中度再度提升。2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点；TOP20企业相较去年，有2.77个百分 点的上升。强者恒强，集中度快速提升，入围门槛提高，是房地产政策调控以来最鲜明的企业特点。

销售金额方面，千亿以上的超大型房地产企业个数增加，从2011年的仅有万科1家，扩充至2012年的万科、绿地、保利3家。绿城和华润成为第 二梯队的新秀，第二梯队个数仍保持在5个。第三梯队个数从2011年的6个增加至9个，300-500亿的阵营竞争加剧。销售面积方面，几乎与销售金额梯 队保持一致，第一梯队个数增加1席，数量已达3家，其他梯队表现上，企业整体向前靠拢的趋势明显。

2、房地产资本和金融资本加快融合
中国大中型房地产开发企业由于拿地成本提高、开发规模扩大和跨区域经营，加快了房地产资本与金融资本的融合速度和规模。中国房地产开发企业对于 国内贷款依赖度已经下降到15%左右，而“自筹资金”和“其他资金”已占到资金总量的85%左右。一些大型品牌房地产企业的工作重点，已经从开发建设、市 场销售拓展到社会融资。
2012年房地产基金和信托在规模和数量上都有了新的进展；旭辉集团和新城发展在香港证券市场上市，一改房企几年来无法上市融资的局面；一批企业在海外资本市场上成功进行了配股和发债；少数企业通过境外借壳上市的办法，获得海外融资资格；
保障房建设任务主要由地方政府和房地产国企承担。国家支持符合条件的地方政府融资平台和其他企业发行企业(公司)债券、上市公司债券、多渠道资 金筹集建设资金；鼓励商业银行发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租 赁住房建设；继续推进利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作。
3、房企以价换量和成本上升，行业利润下降
2012年前三季度，139家内地上市房企[1]销 售毛利率为38%，较2011年全年下降了1.06个百分点。净利率方面，前三季度为13.50%，同比下降1.94个百分点。净利率的下滑程度大于毛利 率的下滑，成本的上升是使利润收窄的主要因素。房企利润率的收窄主要有以下几个原因：企业施行“以价换量”的销售策略；土地、材料、人力、财务成本上升； 中高端商品住宅的市场比重下降。

[1]内地139家上市企业包括69家沪市上市企业和71家深股上市企业。
五、2012年市场回暖的主要原因
一是企业 实施“高周转“和“销售以价换量”策略的成功运用。2012年上半年不少企业根据政府的调控政策走向并针对市场的观望情况，采取了“以价换量”的策略，扩 大了市场份额，提高房企生存和发展能力。实践表明2012年成功的企业大都采取了相对低价和高周转的方针。
二是宏观经济逐步稳定，货币信贷环境好于上一年度。由于2012年前三个季度全国经济走低，政府采取了各种稳经济、促内需、保增长的政策措施， 房地产企业身受其利。房地产投资从二季度末开始加大投资力度，六月份市场销售呈现一波高潮，这一态势一直稳定推进到年末，先与国民经济一个季度多一点的时 间触底回暖。
三是在房价趋于相对稳定后，未来市场预期发生变化。房地产市场价格既没有出现暴涨也没有出现暴跌的情况，加上通货膨胀正成为日常生活一部分的现 实，刚性和改善性需求在积累一段时间后得到集中性释放，整个市场由冷清变为回暖。特别是在十八大后，尤其是新型城镇化成为新一届领导人的主要工作思路和发 展方向，提振了人们对中国经济和房地产业趋好的信心，市场预期发生明显趋好变化。开发企业也从”抱团取暖“变为”聆听春天的脚步声“。
四是紧缩性房地产调控政策效应递减。总体看限购、限贷、限价政策原则没有放松，保障房建设也在加快推进。但是2012年全年房地产调控政策相对 往年没有推出新的重大调控政策，相对往年具体政策也没有多轮频发。一些地方政府结合本地实际情况，对于首套住房需求和改善性需求推出了一些符合宏观经济发 展要求的合理举措。随着时间的推延，原有的调控政策效应开始递减，如随着时间的推移，原有被限购的人中符合购房条件人群相应增加。
六、存在的问题
1、房价上涨压力仍然存在
2012年全国70大中城市房价总体呈现前低后高但又可控的整体发展态势。房价环比上涨的城市数总体趋于增加，少数城市房价上涨压力增大。特别 是北京、上海、广州、深圳等一线城市，南京、武汉等二线城市房价环比涨幅居前，且第四季度各月的涨幅有递增的态势。但房价变动情况也不平衡，一些三、四线 城市由于库存压力增大，销售相对缓慢，房价涨幅又相对轻微甚至下降。由于国民经济开始触底回暖，加上新型城镇化建设的推进，人们对市场房价的预期有所抬 升，因此房价上升的压力依然存在。
2、土地实际落实供应量少
多年来，我国一方面年度计划土地供应量不少，但实际完成计划的不足，而不少房地产开发企业反映土地指标和供应量高度紧缺；一方面存在土地滞销流 拍的现象，另一方面土地招牌挂当中溢价土地时有出现。这表明我国的土地供应和土地需求存在着用途结构失衡，区域间失衡和阶段性失衡的问题。
土地的运营和供应直接关系到当地经济的发展，也涉及到当期政府的土地收益和房地产市场的发展。从目前情况看，土地购置面积同比的较大幅度下降，直接影响到未来市场商品房的供应和价格走势。
3、部分三四线城市和中小房企商品房去化压力大
前两年房地产调控政策对一、二线城市的住房市场效果明显，导致一批房地产企业从住宅开发转向商业地产开发，从一二线城市转向三、四线城市。但 是商业地产开发客观上存在着需求比例，三、四线城十的住房市场也有一个需求总量问题。我国东北、西北和西南地区的一批城市，已经出现商业地产过量开发的现 实问题。不少三、四线城市由于产业支撑力度不够，新增人口及住房需求有限，也出现了阶段性的商品住宅投资超前。加上一些地方政府缺乏住房建设规划，从而导 致在购买力还有限的情况下，形成大量商品房空置。
在市场竞争日益激烈的背景下，开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整，更加注重周转率、现金流和风险控制，同时发挥人才聚集优势，实现了顺势发展。而一些中小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约，在市场竞争中日益困难。
七、2013年房地产业发展预判
1、政策：继续坚持房地产调控政策不放松
鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡，2013年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松，继续实施差别化的信贷、税收政策和 限购措施。同时，注意将现行调控政策和中长期制度相结合，对合理的改善性需求给予支持。今后，房地产调控的手段方式将逐步完善，会更加注重市场和法治；完 善居民个人住房信息、制定住房发展规划、保障房建设规划的工作会得到进一步推进；房地产发展和改革的顶层设计既需要高层众多部门的配合，又需要中央和地方 政府形成共识，符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的市场调控政策体系也有望逐步出台。
今年房地产发展和调控中需关注的几个问题：要加强差异化管理，密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市，对房价过快上涨的城市，除采取找地 方政府问责等措施外，还应做好政策储备；要研究新型城镇化与房地产市场如何实现良性互动；要持续关注货币环境可能对我国经济的影响，谨防信贷规模和通胀压 力对房地产市场调控力度的削弱，及早研究防控金融风险；加强地方政府对落实住房建设规划的调控作用和普通商品住房用地的有效供应及监管，将抑制异常地价的 相关措施落到实处。
2、市场：2013年的房地产市场仍会是平稳发展态势
2013年，市场配置和政府保障相结合的住房制度将进一步完善，全年基本建成460万套，新开工600万套保障安居工程的任务定能完成。
2013年房地产业的发展前景和市场环境估计会好于2012年，总体仍会平稳发展。其主要的原因：
首先是国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在。房地产业与城镇化紧密相连，加快城镇化必需要求房地产保持平稳健康发展。
二是中央政府都已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。建议有关部门能择时提出相应的政策措施，以引导合理的改善性需求逐步释放。
三是十八大报告明确今后要坚持市场化的改革方向，中央经济工作会议既强调要深入研究深入改革的顶层设计的路线图和时间表，又鼓励大胆探索，允许 “摸着石头过河”。
3、企业：认真研究市场布局、业态选择和融资等问题
在市场布局方面，企业会认真研究新型城镇对房地产业发展的机遇与挑战，深入了解分析有关城市的市场需求和供给，选择适合企业自身发展的城市投 资，正确处理对投资一、二线城市和投资三、四线城市的关系。大型骨干企业仍将会在不同类型城市投资。有条件的企业还可以拓展境外房地产市场。
在业态选择方面，随着国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持，有条件的企业会探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资。企业要结合实际、重视人才、加强多渠道融资、关注投资地的消费能力，保持总量基本平衡，结构基本合理等问题。
在合作开发降低风险的方面，随着土地成本的增加，市场竞争的加剧，越来越多的企业会从企业间的竞争走向企业间的合作，实现真正意义上企业间的优势互补，合作共赢。
在企业经营策略方面，大型品牌房地产企业成功的高周转开发营销案例，获得了业界普遍认同。进入前的市场调研，事先的规划设计，合理设置产品结构，拿地后的快速开工，缩短开发建设周期，快速销售资金回笼，挤占市场价格定位，在2013年更多的房地产企业将采用这些办法。