东盟商务区商业市场调查报告.doc

东盟商务区商业市场调查报告

国际化商务平台、贸易平台、文化平台

　东盟国际商务区是围绕中国-东盟博览会的举办，为进一步加强中国与东盟各国和日本、韩国等国家及地区的贸易往来，拓展合作领域，而设立的为东盟各国和其他国家提供商务、办公、生活及服务中国东盟博览会的综合园区。园区位于南宁市凤岭新区，北临市区主干道民族大道，西临青秀路、石门森林公园，南靠国家4A级旅游景点青秀山风景名胜旅游区，核心区以南北向的青秀路和东西向的民族大道交界为圆心呈扇形展开，距中国-东盟博览会会址南宁国际会展中心约1公里，整个商务区总用地规模约3.0平方公里，由国际商务核心区、东盟各国联络部基地和体育休闲公园组成，并拟规划设置一个用地规模约20万平米、预设20个国家领事馆独立的领事馆区。

中国-东盟各国商务联络部基地园区的建立，为东盟与中国真正实现平台化合作提供了一个商务合作的平台。商务区的建立，给广西北部湾国际经济区核心城市南宁确定了一个国际城市的发展前景。

在南宁东盟商务区，将是一个具有国际化城市的区域，在这里，各国建立商务联络部，为各个国家的商务交流建立一个交流平台。在东盟商务区，建立各国领事馆，为连接中国与各国文化交流、技术交流提供保证。

在中国的南宁，在北部湾经济区的核心，将成为一个国际化都市。东盟商务区的建立，成就了南宁国际化的未来。终将成为北部湾经济区连接世界的国际大本营。

　　东盟国际商务区成就的就是国与国的贸易、商业、文化交流。在东盟商务区，将成为广西乃至中国一个独有的生活、商业、贸易区域,在这里会拥有最有消费能力的人群,这里拥有最有发展空间的国际商业魅力及国际贸易渠道.世界各地的商家将选择自由贸易区带来的商业机会在此设立机构。

　　不可置疑,南宁的商业格局会在这里改变.这里将成为东南亚"商务平台、商贸平台、文化平台".
[东盟商业的国际性、标杆性、唯一性]
一、国际性：
　　东盟永久落户南宁，东盟带给南宁的是国际性商业、商贸、文化氛围。这样的商业和环境氛围不是其它商业环境可以比拟的。体现了这样的商业具有国家力量来凝聚。

北部湾经济区的建立，是南宁成为最具有影响力的一个国际城市的一大依据。
二、标杆性：
　　东盟商务区其商务意义的代表，上升到了一个国际商务市场的高度，是南宁成为区域性国际城市的依托，成为广西乃至中国、东南亚的商业核心。成为北部湾经济区建设的一个有力保障。成为南宁具有政治上的、贸易上的、经济上的标杆区域！

三、唯一性：
　　做为东盟10+3国的贸易、文化、交流据点，做为自由贸易区的中心，这样的国际性商业的中心区域，在中国乃至东南亚是很少的。
　　自从东盟永久落户南宁后，南宁已经成为世界各地商家和企业看重的商业重要据点。根据东盟商务区各国园区的对外接待情况来看，来自国内的北京、上海，杭州等地客户对于东盟未来的很具有眼光的。包括来东盟等国家的商家，就很有前瞻性。
　　对于这种由国家力量打造的商务氛围，商业的投资格局与南宁的商业投资格局完全不同。同时，东盟商务区及周边的环境是品质住宅区，这里居住着最大量的高品质客户，这里已经具备了成就一个国际中央商业环境的环境。这也是政府
为什么把东盟落户南宁。
航洋国际城

简介

航洋国际城位于广西壮自治区南宁市民族大道凤岭段北侧，与国际会展中心、人大广场、体育中心、文化中心等共同构成中央形象区标志性建筑群，周边为石门森林公园、青秀山旅游风景区等大型生态园区。位于南宁国际会展中心正对面。地址是南宁市青秀区民族大道131号。

入住商业
航洋国际城作为南宁国际会展中心胞体物业，中国-东盟博览会重点配套物业，以其他项目不可代替的城市商务功能凝聚来自国际国内鼎级企业的雄厚资本。近期航洋国际城整体落架基本完成，，这座气势磅礴的“城中之城”更加倍受国际国内实力资本的青睐，如世界500强万豪酒店、沃尔玛、法国巴黎春天百货、法国VOILA、香港百老汇院线、国美电器、麦当劳、肯德基、必胜客、广西50强企业华劲纸业集团……等国际国内品牌的纷纷进驻，都充分体现这座平台强大的商务运营功能，加上航洋国际城强势引进了美国原装开利中央空调、日本日立原装电梯、德国科勒洁具等国际品牌的硬件设施，更保证了航洋国际城未来高质量、高效率的商务商业运营。众多国际国内品牌汇聚而形成的强大商务功能已经让航洋国际城成为国际的品牌，这些显赫的成果和事实带来的不只是信心的保障，更是未来商务的体现和日益逼近的商务兑现！无论是自用还是投资，未来还是今天，形象还是功能，航洋国际城势必以印证全中国的商务指数。
消费者定位：中高档次消费者和附近的居民
各楼层功能划分：
楼层
功能分布
主力品牌
B1
时尚购物城
沃尔玛购物商场、国美电器、药房、烟酒、停车场
B2
美食休闲城
国美电器、美食城、烟酒、影音世界、停车场
1F
国际精品城
精品女装、珠宝、化妆品、眼镜、饰品、美食街、巴黎春天
2F
流行时尚城
流行女装、男士正装、男鞋、休闲男装、皮具、婚纱摄影、
巴黎春天
3F
健康无限城
管理中心、运动用品、户外用品、床上用品、咖啡厅、
巴黎春天
4F
享受生活城
电玩、百老汇影城、美容美发、儿童乐园、儿童用品、
5F
疯狂娱乐城
皇家一号KTV（其他闭馆）
6F
激情运动城
时尚健身（闭馆）

优势分析：商业体量庞大，外立面建筑特色显著，处于琅东商圈核心，人流庞大，主力店招商比较成功，由主力店带动的客流明显，毗邻南宁国际会展中心，未来商业价值巨大。

劣势之处：零售店招商不到位，3层以上基本闭馆，3层以小饰品填充，人气不够旺，沃尔玛虽人气较旺，但与商场基本隔离，巴黎春天体量较小，单层越1000平方，属于高端消费，带动性较弱，餐饮比例过小，且处于首层，人流吸引力不强！

华润万象城

华润万象城简介：

万象城汇聚百货公司、五星级电影院、奥运水准的室内真冰溜冰场、精品超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、特色美食餐饮等，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务，将为南宁乃至全广西人民带来全新的消费及生活体验。

都市综合体，城市发展新方向:
　 在城市资源越来越紧缺的今天，西方国家开始反思对摩天大楼的崇拜并寻求更集约、更高效的城市发展模式，“都市综合体”这种模式具备了高效、集约的特质，逐渐登上历史舞台，成为世界中心城市的新发展方向。南宁华润中心是华润置地继深圳、杭州、沈阳后在全国复制发展的第四个都市综合体项目！

入住商业：
万象城的每一个脚步。从深圳、杭州、沈阳、成都到南宁，万象城一路走来，与众多合作伙伴携手，构筑了一个包罗万象的城中城，为当地市民带去了缤纷多彩的生活。如今，这种全新的生活方式随着南宁万象城招商进展的顺利推进，即将在南宁呈现，梦想就要成为现实。截至目前，南宁万象城已经完成50%租赁面积的招商工作，主要租户包括百盛百货（Parkson）、沃美国际影城（Womei）Ole'超市、冰纷万象滑冰场（WorldIce Arena）、玩具反斗城（TOYSRUS）、NOVO新概念店、哈根达斯（Haagen Dazs）、四海一家（Four Seas）、太兴港式餐厅（Tai Hing）。
除了实力百货品牌的入驻，大型购物中心区别于其他单一百货业态的优势，是其丰富的商业功能组合。万象城在为南宁市民创造舒适的购物氛围外，还提供休闲娱乐的空间，包括沃美电影院和冰纷万象滑冰场。
1. 区位优势：

项目位于中国—东盟商务区核心区域，北临民族大道、西邻青秀路，所处地区为南宁市重点发展区域。目前，该区域在建及投入使用的居住物业逾1000万平方米，商业面积60万平方米，写字楼物业170万平方米，该区域的商务、商业服务、文化交流、娱乐休闲等功能正日趋完善

2. 项目周边交通：

紧临城市主干道民族大道，经快速环道、环城高速等可快速到达项目，地铁与万象城B1层直接相连

3. 项目团队优势

整个项目建设团队汇聚了在全球范围内顶尖的设计、建筑、监理、市场顾问公司，如美国RTKL、香港MVA交通、中国建筑、中海监理、‘’等。
优势小结：
1、 项目品牌优势，华润品牌知名度高，业态定位高档、辐射面较广，能满足不同层次消费者需求
2、 华润置地开发商拥有十余年商业地产成功开发、运营的经验，并且品牌美誉度较高，易取得消费者信任。
劣势分析：
商业体量庞大，商圈市场难承载较小，并且毗邻南宁大型购物中心航洋国际城。琅东商圈属新区人口密度较小，成熟且需要3-5年的时间。
项目业态分布暂不明确。

利海亚洲国际

一、东盟新区概况
东盟新区也就是以前的青秀凤岭区，位于南宁市CBD核心区的东部，东以换成高速公里为界，北以湘桂铁路为界，西以竹溪大道为界，东西香肠约5.7公里，南北向宽约5.3公里。分区东而是邕宁仙葫开发区，北是琅东新区，，南而是青秀山风景区，整个西奇努规划用地面积为28.783平方公里。
随着南宁市建设“大南宁”战略的实施，他作为南宁对外开发的国际平台，其所起的作用也越来越巨大，目前东盟新区总体的交通道路设施已初具规模。以民族大道延长线为主干道交通网络已呈现在世人面，与其紧密先练的南宁市CBD核心区良好的发展而也对凤岭片区的建设发展起到促进作用，东盟新区作为南宁市的中央形象区和中央风景区，良好的土地储备，优美的自然风光、便捷的交通网络，使其成为南宁市房地产开发的熟点区域
项目概况
利海亚洲国际总占地67.5亩，总建筑面积41万㎡，其中：住宅面积16万㎡，写字楼面积5万㎡，商业面积12万㎡，地下停车场面积8万㎡。容积率为6.3，总户数3000余户，停车位1624个。
利海亚洲国际项目被合作路分为AB两个地块，规划为负3-30层共10栋高层建筑。其中负2层为地下车库，负1层为地下商业，1-4层为裙楼商场，6-30层为住宅、办公楼，包括多种概念高端公寓、享受型中大户型、创新小户型、绿色生态写字楼。
项目规划理念：
1、建立南宁市的“城市之冠”；
2、巧妙利用城市脉络及地标建筑，培育浓厚的商业氛围；
3、将地块商业、办公、公寓、住宅紧密联系，确立混合发展概念；
4、创造一个多姿多彩的城市综合体；项目发展目标：
1、引领一种新的生活方式；
2、创造新的城市地标及大都会中心；
3、与城市环境和谐发展；
4、提供丰富的公共空间于大众，营造丰富的，动态的，互动的商业氛围；
5、用前瞻性的设计演绎现代及创新的生活方式；
6、创造一个无车辆干扰的，安全的，舒适的人行商业环境。
发展商品牌介绍：广东利海集团
广东利海集团拥有16年的开发经验，秉承“营造中国绿色地产”的宗旨，先后在广州、深圳、从化等地开发了多个高品质精品项目，包括：广州·君林天下、广州·南湖托斯卡纳、从化托斯卡纳、广州·假日轩、世纪绿洲等。目前已控制的开发项目占地超过1100万平方米，建筑面积超过1600万平方米。
利海亚洲国际作为广东利海集团分公司——广西利海房地产开发有限公司在南宁开发的首个大型城市综合体项目，将成为南宁城市的地标性建筑，引领新都市主义生活理念。