度南昌房地产市场研究报告下.doc

第三章 南昌楼市2012年土地市场分析一、2012年挂牌拍卖宗地分析n 年度总结：爱房网统计，2012年度南昌市（包括各县委托南昌市国土局挂牌拍卖）共出让地块（因故终止拍卖地块除外）134宗，出让总面积达12753.3654亩，其中，成功交易地块97宗，成交面积8045.0189亩。成交率达85.09%；流拍地块13宗，流拍面积1091.929亩。土地总出让金额达110.78亿元，比上年减少36.2%，每亩土地平均出让金额为165.2万元，比上年增加33.1%。从知名开发商拿地区域看，朝阳洲依然热度不减，国贸、联发两大开发商继续在朝阳洲拿地，就连“天虹”也看重了朝阳洲的发展潜力，拿下一块商住用地。而较2011年，高新区土地市场热度有了较理性的回归，不过首次进驻江西的海亮地产，在南昌选择了以住宅主导地位的高新区。此外，本年间溢价率最高的地块也在高新区，并由大唐地产竞拍获得。与海亮地产不同，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司这一外企首次进驻江西则选择了红谷滩这块熟地试水。另外，从2012年内政府对九龙湖片区的大量宣传及政策引导可以预测，明年的九龙湖区土地市场有望“井喷”。2012年，南昌土地市场受调控政策影响，成交总量有小幅回落。近两年经过“新国八条”、楼市限购等调控政策及信贷收紧影响，土地市场热度有所“降温”，加上十八大提出“调控不放松，政策不动摇”等楼市基调对土地市场也会造成了一定的影响。随着房地产市场调控政策从抑制楼市需求转向土地供给，不仅需增加保障房土地供给，也加大商品房土地供给。同时加大闲置土地处置力度、打击囤地，增加一级市场活跃度，推动土地的使用和流动，促使整个房地产市场生态链健康平稳发展。土地成交表： 详见附件 从各片区土地出让情况看，2012年南昌市土地市场可谓“全面开花”。其中高新区尤为可观，根据爱房网统计数据显示，本年度高新区出让地块达44宗之多，占全南昌市出让数量的32.84%。从土地出让类型情况来看，2012年南昌市土地出让偏向工业用地，但商住、商业和住宅等用地出让量亦不差。数据统计显示，本年度南昌市商住、商业和居住用地累计出让46宗，占出让总数的34.32%。二、2012年成交土地溢价率商业用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DADJ2012033。位于昌南大道以南、青云谱路以西，起拍价为136万元/亩，成交价为220万元/亩，溢价率为61.76%。被厦门中游投资有限公司竞得。溢价率最低的为JDP1186，位于青山南路以南、永外正街以西，起拍价为1310万元/亩，成交价为1331万元/亩，溢价率为1.6%，被南昌市东湖区商品房开发公司竞得。商住用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DAFJ2012020。位于高新大道以西、天香路以南。起拍价为6.6万元/亩，成交价为153.6万元/亩，溢价率为2227.27%，被南昌大唐房地产有限公司竞得。溢价率最低的为DABJ2012015。位于九洲大街以南、玉兰路以东、红梅路以西（控规C01-01地块西侧部分）。起拍价为572万元/亩，成交价为580万元/亩，溢价率为1.40%，被江西省煤炭集团公司，中鼎国际工程有限责任公司竞得。居住用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DABJ2012019。位于朝阳新城桃花路以东、狮山路以南、子羽路以西、虎威路以北（控规A09-02地块）。起拍价为360万元/亩，成交价为428万元/亩，溢价率为18.89%，被江西汇通实业有限公司，江西省建业投资有限公司竞得。溢价率最低的为DABJ2012032，起拍价为386万元/亩，成交价为456万元/亩，溢价率为18.13%，被联发集团有限公司竞得。三、2012年重点地块点评重点地块点评：DAEJ2012025 单价1331万元/亩 成就南昌新“地王” 该项目位于南昌市中心青山南路以南、永外正街以西旁边的一宗商业、办公（兼容旅馆业）用地。JDP1186以单价1331万元/亩被南昌市东湖区商品房开发公司拍得，这也也是2012年南昌土地拍卖市场的最高单价，这宗面积为5.554亩的商业、办公（兼容旅馆业）用地起拍价为1310万元/亩，经过短暂的竞价，最终被南昌市东湖区商品房开发公司以单价1331万元/亩拍得。爱房网认为此宗地面积小、容积率高的地块能拍出如起价如此之高，这表明南昌城区地块日益稀少，竞拍起价高涨，可拿出竞拍的地块多为小块商业用途地块。不过，此地块地形较好，地理位置优越。在周边居住着大量人口，中小开发商开发此地作为商业是个不错的选择。重点地块点评：DAFJ2012020 溢价率超2000%以上 项目位于高新大道以西、天香路以南，起拍价为6.6万元/亩，经过紧张激烈的竞拍，最终被南昌大唐房地产有限公司以153.6万元/亩拍得，而本地块竞拍最让人惊奇的是，竞拍地块溢价率高达2227.27%。如此高的土地溢价成功刷新2012年南昌土地拍卖地块溢价，成为“土地溢价之王”。不过，本地块在出让之初规定，该地块出让总价中的1.43亿元为秦胜村9.3万平方米安置房和1.33万平方米地下车库的建设成本。重点地块点评：DAEJ2012016 红谷滩拿地恢复理性 DAEJ2012016位于锦江路以南、赣江北大道以西（凤凰洲HGT105-A07-02地块），土地用途为商业金融业、文化娱乐用地。该地块起拍价为654万元/亩，最终被广东新中美实业投资发展有限公司以897万元/亩拍得。 虽然该地块单价成交价并没有让人惊奇，比起往年红谷滩区域内拍地价格来说属于中下价格，根据爱房网2012年的土地拍卖资料来看，该地块是红谷滩全年竞拍土地中价格偏高地块。从这些资料中不难看出，开发商在红谷滩板块拿地越来越理性，没有再出现“地王”频现的事件。而红谷滩板块又一让人眼前一亮的地块则是位于红谷滩新区金融大街以西、规划路以北（红谷滩新区中央商务区B-8、B-12部分、B-14、B-20-5、B-21-4地块）的DAEJ2012025地块。不是说这块地有多大多贵，是因为拍得这块地的深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司，莱盈商业集团有限公司（METROSHANGHAIHQPTE.LTD）是首次来南昌拍地的外资企业。重点地块点评：DAGJ2012004 DAGJ2012005 奥克斯经开区地块 作为开发过红角洲高端项目奥克斯盛世经典的开发企业，今年，南昌市奥克斯置业有限公司将视线瞄准了还处于开发初期的经开区。并且，南昌市奥克斯置业有限公司于今年3月13日，以285万元/亩成交价拍得地处黄家湖东路以南、龙潭水渠以北、东湖北路以东、长征路以西DAGJ2012004地块，该地块起拍价为200万元/亩，无独有偶，当天另一块宏远路以东、龙潭水渠以北、东湖北路以西、华东交大理工学院用地以南的DAGJ2012005地块，被其以282万元/亩成交价格收入囊中，而该地块起拍价则为200万元/亩。爱房网认为，随着市中心、红谷滩等板块土地饱和，越来越多开发企业把目光投入一些基本配套设施齐全，与中心地区相隔不远的地区。而经开区无疑是最符合开发商投资的板块，不管是从其所处位置还是起土地储备量来说，经开区或将成为“第二个高新区”，到时这里也将大盘云集。第四章 南昌楼市2012年各板块分析一、市中心板块分析 寸土寸金的市中心板块，拥有南昌最繁华的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套设施。南昌城市发展迅速，最为直观的感受就是中心城区概念的扩大和交通等一批基础设施的建设，最受关注的地铁一号线在2012年进入实质性开工建设阶段，洛阳路隧道也在6月建成通车，还有其他多条道路的改扩建工程多数已经顺利完工。随着更多的城市断头路被打通，城市干线街道“十横十纵”，外围干线公路“一环十三射”将市中心的城市中心地位再度巩固，“大南昌”的城市规划也逐渐成型。不过，市中心可供开发的住房用地所剩无几已是不争的事实，受到可发展空间制约的市中心板块在南昌的房地产市场中的地位正在逐渐被京东板块、朝阳洲板块所取代。 从近几年市中心板块商品房开发情况来看，多层住宅基本已经消失不见，即使偶有出现也必然引起市场的疯抢，因而向高层商住综合楼转变的趋势已经无法改变。但即使是这样，这些高层商住楼的规模依然普遍偏小，尤其是近两年开发的楼盘，如国金印象、蘭公馆、仕中心等均是零星的几栋楼，总建筑面积在1万3万平方米之间，且房价始终处于南昌各大板块中的最高。从今年整体表现来看，市中心板块其象征意义大于实际意义。2012年12月，南昌市中心板块综合价格指数为1398.66，环比11月微跌0.51%，同比上涨14.77%。纵观全年的数据可以看出，19月市中心板块指数呈小幅上涨，而10月12月，涨幅则明显扩大。结合新房供应情况来看，全年中仅有5个月有新房供应，下半年入市新盘较上半年多，且老盘新推也集中于下半年。综合之下，市中心板块综合指数表现持续上升，且下半年涨幅高于上半年。爱房网数据统计显示，2012年市中心板块住宅均价为12292元/。其中，有11个月均价在12000元/之上，年度最低位10月份为11836元/，与年度最高位11月相差809元/。从市中心板块的住宅价格走势图中可以看出，市中心板块成交价格整体运行平稳，房价坚挺。但受到土地资源的制约，难以出现有影响力的项目，因而房价上涨的空间有限。 从土地供应来看，2012年全年市中心板块共成交土地7宗，排除工业工地及文化用地，商业居住用地和商业金融办公用地各2宗。在此背景下，当前南昌市中心板块各在售项目普遍以稀缺性为重要卖点，如央央春天以16000元/的普通高层住宅均价，刷新了市中心板块普通高层住宅价格的新高；而国金印象、蘭公馆、天奥经纬府邸等多个项目也在10000元/以上。另一方面，土地的稀缺带来的连锁反应是新房供应的不足，爱房网数据统计显示，全年市中心板块新增预售供应21.60万，较去年减少22.56万，仅占南昌市供应的4.21%，较去年减少5.59个百分点。其中，新房住宅供应15.16万，多数为紫金城、滨江一号、央央春天等老盘加推，今年整个板块中仅有蘭公馆、新丰丽都花园两个新项目入市。急剧下滑的新房供应量和土地供应量，已经为市中心板块在2013年的表现做了基本定调。随着南昌政治中心、金融中心向红谷滩的转移，居住向京东、象湖新城和朝阳新城等周边板块的转移，市中心板块更多的是将作为各个板块间的纽带，高端商业地产和三级市场将成为市中心板块的下一个发展方向。二、青山湖板块分析迷人的青山湖畔、美丽的赣江边加上便利的交通，青山湖区独特的区位优势和生态景观资源让其在南昌楼市板块地位一直居高。未来随着板块环境、配套的不断完善，“临江商务区”的成型、国奥城的规划和沃尔玛山姆店的进驻，青山湖板块的升值势在必行，而今年由政府开展全区范围内启动的经济发展“三百四大”竞赛活动即引进百亿元资金、推进百个重大重点项目、新增百户纳税超百万元企业，从而实现大投入、大招商、大建设、大发展的目标，其投资潜力十分可观。从青山湖板块综合价格指数走势图可以看出，2012年以来，青山湖板块新建商品房综合价格指数基本保持稳定态势。爱房网统计数据显示，2012年12月，南昌市青山湖板块新建商品房综合价格指数为1041.49，相比上月下跌1.20%，相比去年同期上涨1.31%。由于板块内少新盘入市，故整体表现平稳。就12月份来看，由于青山湖板块住宅价格指数上升，而商业价格指数和别墅价格指数均环比均表现下跌，使得其综合价格指数环比出现微跌。数据统计：爱房网根据爱房网数据可以看出青山湖板块2012年均价为10701元/，12月青山湖板块均价为10880元/，相较于1月份9080元/，上涨29.96% 。进入5月份后，该板块均价突破万元大关且稳步上升。究其原因，5月满庭春依然保持推量，而新盘天御国际、青山湖天湾的推出，不仅拉升青山湖板块普通住宅权重，同时也拉升整个板块市场均价。一个开盘近乎售罄，一个认筹几乎抢爆，也为青山湖板块楼市增添一道亮丽光彩。青山湖板块商业规划也激活了青山湖商业市场，种种影响之下，青山湖板块价格不涨都难。数据统计：爱房网数据统计：爱房网2012年1-12月，青山湖新增供应量仅28.40万，相比去年的57.25万，差距颇大。其实青山板块楼市“气色”依然不佳的主要原因是“老盘消耗、新盘不足”，虽然有数盘的支撑但还是不能“力挽狂澜”，另外没有标杆性楼盘支撑，整个市场可谓“一片沉寂”，而近几年政府对于青山湖板块的土地出让似有保留，以至于目前新老项目青黄不接，今年整个青山湖板块一直处低迷状态。虽然今年青山湖板块表现不佳，但相信随着新盘如城泰威尼斯江域和海亮尊园等新鲜血液的注入，这样的沉寂将得到改变；另外保利地产旗下南昌瑞达置业取得了青山湖板块一商住用地，这是保利地产首次进军青山湖板块，也会将是日后青山湖板块的主力项目之一，相信明年青山湖区能一改今年颓势，表现也将不俗。三、红谷滩板块分析静看南昌地图，一江之隔的红谷滩与市中心犹如对阵沙场的两员大将，红角洲、凤凰洲是红谷滩的左膀右臂，青山湖和朝阳洲则是市中心的左右先锋。如果说，成熟的商业圈和完善的生活配套是市中心的优势关键，那么良好的道路规划和集政治、金融中心于一体的城市规划，则是红谷滩制胜的法宝。2012年，是红谷滩板块迎来大发展和转型的一年。随着9月末红谷滩最后一个黄金地块约404亩的DAEJ2012025号地块以19.2亿元的底价被莱蒙国际集团旗下三家公司联手拿下，南昌、乃至江西首个CBD布局终于完整定型。红谷滩CBD历经十年的规划建设，终于将“一江两岸”新英雄城的宏伟画卷落下了一个阶段的句号。根据爱房网数据统计显示，12月红谷滩板块新房住宅均价为10050元/，较1月下跌34元/。4月7月，为红谷滩板块住宅均价的低谷，徘徊在9000元/线。虽然略有起伏，但整体相对平稳。与去年相比，红谷滩板块2012年在售楼盘数量有所减少，高价盘的售罄是导致今年整体均价低于去年的主要原因。2012年初，红谷滩板块延续了2011年楼市下行的走势，同时由于售罄楼盘的出现，导致板块综合价格指数在2月出现1071.00的低谷。但随着南昌楼市3月开始的回暖，除6月、7月出现一个短暂的盘整期后，红谷滩板块的综合价格指数呈持续上涨走势。爱房网数据统计显示，2012年12月，红谷滩板块综合价格指数为1229.59，环比11月上涨2.47%，同比上涨6.95%。2012年红谷滩板块写字楼表现极为抢眼，新增写字楼供应面积占全南昌市写字楼物业供应的44.55%，故其对应的价格指数均因其物业整体权重上升影响而表现为上涨。同时普通住宅价格指数也表现为上升，综合之下，红谷滩板块综合价格指数呈现上行的走势。定位于南昌唯一CBD，红谷滩新区是南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，2012年板块内商业产品入市“璀璨夺目”。南昌万达中心、绿地中心、世茂天城写字楼均出现供不应求的火爆场面，万达中心更是演绎了一出3栋甲级写字楼3次推盘3次日光的“神话”。爱房网统计数据显示，2012年红谷滩新建商品房新增供应100.14万，占南昌楼市全年供应的19.51%。新房非住宅供应更是一家独大，绿地中心双塔写字楼供应21.37万、南昌万达中心商业及写字楼供应16.50万，非住宅总供应面积59.51万，占全市非住宅市场总供应量的44.55%。与之相对应的是该板块内商业地块“地王”的频出，从全年土地成交来看，已经成交的6宗地块中全部为商业、商务、金融用地，仅凤凰洲HGT103-A03地块有少量居住用地规划。新的商业氛围和商业模式的成长，是推动红谷滩新区发展的动力，也同时带动了新房住宅房价的进一步上升，居住氛围的稳步提升。8月24日，红谷滩万达广场正式开业，成为影响整个红谷滩的商业核心，商圈影响力辐射整个红谷滩片区，乃至经开区、湾里和新建县，与中央商务区“近”相呼应，附近区域的很多楼盘纷纷以与它的近距离优势为宣传卖点，大红谷滩生活圈成型。核心价值的逐渐显现，推动了红谷滩板块由内向外的价值辐射，赣江东西两岸、两个城市“中心”，将是红谷滩转型二次发展的新方向。附：经开区板块纵观2012年经开区综合价格指数走势，相较于其他板块波折较大。综合价格指数在12月达到高峰1505.29，最低为3月份的1133.98。从经开区商品房综合价格指数运行情况来看，前10月价格指数走势相对平稳，然今年四季度商品房综合价格指数波动却较为明显，且主要集中于10月、11月。10月主要受商业价格回落影响，整个板块指数迅速下跌。而其后洪客隆英伦联邦的入市彻底扳回一层，指数上扬明显，幅度达到24.42%。四、红角洲板块分析红角洲片区，作为南昌“一江两岸”城市规划中最为重要的一部分，它乘着南昌生态发展的东风，快速发展、迅速崛起。随着交通网络与市政生活配套的不断完善，红角洲未来中心价值愈加透彻。绿地集团、市政公用集团和联泰集团在红角洲的高端产品的打造，文化聚集区、省府核心地、且山水资源丰富，南昌高端生活样本已经形成。2012年，红角洲板块新增中央香榭样本项目，但由于该项目自10月才纳入统计，故11月红角洲板块综合价格指数首次突破1200点。爱房网数据统计显示，12月红角洲板块综合价格指数为1226.23，环比增幅为1.09%，同比增幅为8.30%。从2012年红角洲板块供应情况来看，普通住宅仍然排在第一位，权重持续上升，而写字楼、商业和别墅类物业权重受到其对应的整体物业权重变化的影响，呈持续下降。整体来看，红角洲板块综合价格指数年内运行较为平稳。在宜居南昌的大背景下，随着人们生活水平的提高，对品质居住的更多需要，中央生活区以其显而易见的宜居优势独领风骚。据爱房网数据统计显示，2012年红角洲板块均价9017元/位居南昌板块第四。另外因为受中央香榭、联泰香域滨江等高价楼盘前期售罄影响，12月红角洲楼盘均价为8920元/，环比11月缩减3.45%，但就整体而言，该板块的成交价格呈现的还是稳中趋升的态势。数据统计：爱房网 根据爱房网数据显示，2012年南昌红角洲板块新增供应量43.99平方米，比去年新增供应楼盘总数较少，但是各个楼盘供应量还是比较乐观的，其中华南城今年6次预售推盘16.11万。另外洪客隆地中海阳光、绿湖豪城、联泰香域滨江等老盘和新盘绿地海域香廷、中央香榭也一起尽力支撑着红角洲板块的房地产交易市场。而省政府迁入、市政配套的进驻、大学城概念的确定、朝阳大桥的建设与老城区的沟通的完善对于红角洲发展利好极大。另外高标准、高品位规划建设九龙湖片区总建筑面积五十万平方米，总投资达30多亿元。涵盖五星级酒店、甲A写字楼、高端商业、国际居住社区、特色餐饮休闲街等业态，是一个融商务、购物、文体活动、休闲、居住为一体的国际化高端城市综合体这不仅为红角洲发展带来巨大的动力也为打造南昌核心增长极做出贡献，为南昌这颗明珠，再添一抹绚丽的色彩。五、象湖板块分析象湖板块在开发之初，千亩大盘比比皆是，即使是经过这几年的开发，大多数项目仍然还在销售中。只不过，在各大媒体上已经看不见密集的宣传广告，看不到声势浩大的开盘盛典，甚至认筹一类的营销活动也很少，象湖板块看似整体在宣传上的淡出。事实上，象湖板块一直处于稳定的发展当中。这一年里，20亿象湖景区改扩建工程启动，象湖隧道和九洲高架工程正式开工，恒大城荣耀登场，银亿上尚城销售年面积超21万在购房者的眼中，一直以来所拥有的低价优势和性价比优势，已经成为购房者心中天平上最重的一个砝码。而随着板块内越来越多的房源交付，板块内的房地产市场也有了日新月异的变化。2012年象湖板块新房住宅成交价格走势表现平稳，仅在年尾最后两个月价格略有上浮，逼近6000元/线大关。这主要是因为象湖板块处于南昌县辖区内，楼盘集中且体量巨大，因而单个项目不会轻易大幅涨价，故价格始终较为平稳；而随着年末多个配套、交通改善工程的开工建设的利好消息刺激下，板块内房价才略有随之上扬。稳定的价格带来的是成交量的快速攀升。今年新入市的南昌恒大城一期6栋高层，开盘均价在5500元/左右，短短四个月内全部售罄，销售面积超13万；而销售面积第一的银亿上尚城更是惊人，全年成交面积超21万，景城名郡、保集半岛、力高国际城等项目年销售面积也在14万左右。象湖是南昌市南大门的“绿肺”，2012年“鄱湖明珠中国水都”系统工程全面进入实施阶段，梅湖与象湖互通后生态环境资源将进一步得到强化，但相关生活配套、商业环境一直是该板块的软肋。今年，南昌大学第一附属医院象湖分院已经选址完毕，随着象湖隧道工程进度的加快，象湖周边将迎来象湖板块商业及楼市的新气象。随着板块内居住人气渐旺，明年或能成为南昌房地产的主力市场。六、京东板块分析在万科、恒大、保利、城泰、绿地、绿都等大牌房企陆续进驻南昌“东大门”京东的时候，联发置业也发力京东板块，大鳄齐聚对于京东的“崛起”利好重大。而随着目前京东板块在交通、生活配套等的不断完善，加上“城内大商场、城郊大市场、城外大物流”的规划，不仅为京东板块在竞争力上逐渐加力，升值潜力也持续看涨。从指数走势图来看，京东综合价格指数整体态势平稳，且逾稳定。根据爱房网数据显示，12月京东综合房价指数为1285.58，环比11月微跌0.85%，相比去年同期上涨1.22%。另外2013年，京东板块的新增供应量将比今年“更上一层楼”，且板块的价值进一步体现，届时综合价格指数将有望更大的上扬。据爱房网数据显示京东板块全年均价为7005元/平方米，整体保持上涨态势，而主要原因有科技城、大学城等潜在优势不断被挖掘，艾溪湖、瑶湖生态园区打造、地铁兴建和生活设施配套的逐步完善都逐渐彰显京东板块价值。而从土地市场来看，绿地、万科等品牌房企再次拿地入驻京东板块，可见地产巨鳄对京东未来的发展看好。虽然从整体看来，板块均价持续上涨，但其楼盘项目价位洼点依然存在，刚性需求客户群体亦未减弱，而绿地未来城低价入市也再次带动刚需客户群体入市，保持京东板块楼市持续“热度”。2012年京东板块推盘量120.79万平方米，比去年的90.32万还多出36.47万，其中2012年有老盘保利东湾国际、绿地新都会继续发力，积极加推，表现不俗。不过整体而言，京东板块“顶梁柱”还当属新盘：前有保利香槟国际、恒大名都齐出，后有万科城、绿地未来城、绿都温莎城堡等项目势如破竹，锐不可当。整个板块也不断有新推和售罄的消息传出，其火热程度让人咋舌，连席卷南昌的“铁十”风对它也“无可奈何”，2012的京东楼市怎一个“牛”字了得！除此之外，从环境资源来看，京东板块腹地广阔，土地资源相对于日渐缺乏的其他板块，拥有得天独厚的优势，别墅、洋房、多层亦或是高层产品各自开花，长远来看，处于中低价位的京东板块依然是刚需购房者和首次改善型购房者的首选，而板块的逐渐成熟、生活设施配套的不断完善正为京东板块提升价值奠定基础。七、朝阳洲板块分析推窗望水凭栏赏柳，闲听天籁静看云散。朝阳新城以其独有的三面环水特色、市中心无障碍延伸、丰富的土地资源，在2012年南昌楼市中散发出耀眼光辉。爱房网数据统计显示，2012年，朝阳洲板块新增预售供应面积99.24万，仅次于京东和红谷滩板块，年度供应位列南昌板块第三。一年里，有联发君悦朝阳、华润橡树湾、中大云锦苑等新盘的入市即热销，还有东亚朝阳SOHO公寓、力高滨江国际写字楼、中海朝阳郡别墅这些不同风格的物业带来的板块多样化，怎能不被朝阳新城的魅力所吸引？上图显示，朝阳洲板块综合价格指数整体走势相对来说是比较平缓，无明波动性变化。其中，2012年12月综合房价指数为1697.41，相比去年同期上涨6.31%，相比2012年11月微跌0.61%。纵观本年度，朝阳洲板块综合价格指数明显高于其他板块，大有“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”的态势。其中受南昌市整体环境、朝阳洲中海朝阳郡别墅推出影响，4月份综合价格指数达7.8%的上涨幅度，这是2012年朝阳洲板块市场的一大“亮点”。从朝阳洲板块的住宅价格走势来看，与南昌整体均价趋势十分接近。爱房网数据统计显示，自9月起朝阳洲板块住宅均价持续上涨，12月统计数字显示为9161元/，但由于前期价格起落较大，这其中，一方面是由于老盘售罄退市、新盘入市带来的价格变动，另一方面则是在售楼盘所推产品种类的不同引起的价格变动。故朝阳洲板块2012年度均价8782元/，较南昌市整体均价高出586元/。随着朝阳洲板块产品的丰富和在售项目的增加，整个板块的供需情况大为改观。爱房网数据统计显示，全年朝阳洲新增住房供应面积75.13万，较去年翻了几番。其中，住房供应量最大的要属国贸天琴湾，总体供应量为144738.88，占板块住房供应的19.25%；其次是华润橡树湾，供应面积96807.28，占板块住房供应的12.88%。数据统计：爱房网另外，在市中心板块土地资源日益减少的背景下，朝阳洲与市中心的无缝对接让朝阳洲板块成为市中心的延伸，成为各方关注的重点板块，“地王”在板块内已经毫无新意。5月，厦门国贸集团耗资4.85亿元取下一125.128亩的居住用地；10月，联发集团以18.13%的溢价率夺得一面积为152.542亩的居住用地，456万元/亩的单价刷新了朝阳洲板块纯居住用地的新高。而天虹置业也斥资3.25亿元拿下一商服用地，将用来打造朝阳洲的天虹商业旗舰。朝阳洲板块的火热程度可见一斑。但是，过快的发展也是朝阳洲板块当前的一个隐忧。起点高、房价高、开发快，过早的透支了板块未来的发展潜力，需要时间培育的人气和相关配套相对落后，严重制约了当前板块的价值，即使是朝阳大桥与象湖隧道开工建设这样的利好消息，也难以再带动板块再上一个新台阶。 八、昌南板块分析着眼于大昌南的整合与长远发展，昌南“组团”规划正如火如荼进行“抱团发展，配套先行，以凝聚人气、商气”的方法在今年已初见成效。另外南昌县政府也提出“拼争全国五十强县市、建设现代化综合新城”的口号，可见昌南板块后续发展的强劲。楼市方面，昌南板块最显著的竞争优势除了房价相对较低以外，还在于市政规划的良性诱导。在南昌市昌南片区打造核心增长极和昌南片区规划下，生活基础设施配套正逐步完善、交通枢纽正逐步改善。昌南组团、产业基地、物流基地等正蓬勃发展，昌南板块价值也愈加提升。 受房企年末大考和春节淡季影响，2012年初昌南板块综合价格指数迎来一次较大幅度的下跌，三月跌幅达到12.48%。接下来的数月房企采用“以价换量”增强自身业绩，使得其综合价格指数基本保持平稳运行的态势，直至年末也未出现大幅度的波动，12月昌南板块总格价格指数为709.35，同比去年下跌5.04%，环比11月下跌1.11%。从爱房网统计的图表可以看出，2012年的昌南板块价格是稳定上扬，今年均价5687元/，相比于2011年的来说5489元/，环比上涨3.60%；而12月均价6067环比1月份上涨10.91%，涨幅较大，这主要是因为，随着板块交通条件及配套设施的逐渐完善，商业、社区的逐渐成熟，越来越多的投资客和自住者青睐，加之，昌南新城大部分楼盘属于非限购区域，借着楼市限购之风，板块的销售价格着实得到了很大的提升。 2012年1-12月昌南新增供应量27.88万，尽管板块有万科润园，绿都丹石街区，天使水榭湾等销售不错的楼盘的挑大梁，但是昌南板块楼盘的总体活跃度输于去年，且从数据中可以看出，上半年新增供应量较多，下半年供应量表现明显缩减。今年入市新盘有中大城和玺悦城等大规模项目。作为毗邻南昌市的一个新型生活新区，这里远离城市的喧闹，没有拥挤的交通，闹中取静。对于昌南新城的未来，有关官员透露政府致力于打造成“商贸新城、宜居新城、文明新城、幸福新城”，大力引进项目、建好项目，发展城市产业，促进城市繁荣，大力发展旅游和休闲产业，把自然环境资源转换成发展亮点，建设宜居生态新城。另外昌南新城管委也将充分利用新区内水系资源，积极完成抚河生态公园规划设计的修订完善工作，以便明年13年开工建设。坚持“水为城之灵”的建设理念，积极创造条件，今明两年要陆续启动三干渠改线，雄溪河及其他景观明渠的建设，努力构建通畅的新城排水、排涝体系。相信随着旅游、休闲业的发展，民生工程的进一步完善，新城建设品味的提高，明年南昌新城的入住率将有一个质与量的飞跃。九、新建湾里板块分析新建湾里板块是南昌各板块中的一个另类，它有着与红谷滩一息相隔的绝佳区位优势，是南昌城区的主要拓展区，也存在于红谷滩10分钟生活圈内。无论从哪一方面来说，都已经与南昌城区浑然一体，但价格相差很大。2012年新建湾里板块虽比不上京东、朝阳洲板块楼市的火热，然其发展亦不可小觑。今年，南昌市全面启动了“山江湖”综合开放战略，拥有“5A级自然风景资源”的新建湾里板块，重新勾画起“揽梅岭入城、跨赣江繁荣、临鄱湖发展”的战略规划，紧紧围绕“城市中央休闲区”的功能定位，成为南昌打造核心增长极的“新引擎”，置业“后花园”的核心价值再度得到提升。根据爱房网数据统计显示，2012年新建湾里板块均价为5103元/，较去年上涨659元/，涨幅14.82%，同时也是南昌9大板块中均价最低的板块，与相邻的红谷滩、红角洲板块更是相差悬殊。从全年均价走势来看，该板块较为平稳，12月均价为5260元/，较年初1月仅上涨15元/。值得一提的是，南昌市“一核五片”规划中的两个组团乐化、望城两镇在今年取得了不菲的成绩，新盘强势入市。银凯公元九珑9月首度开盘，均价5000元/，两次加推两次开盘即售罄，而即将加推的3#楼高层更是未售先火。除此之外，还有新力帝泊湾与拉菲公馆，成交火爆的场面丝毫不弱于银凯公元九珑。而一些老盘新推如永惠漫谷南区、九洲铭城也是关注度较高的项目。作为商圈核心的城市综合体项目大都会也终于进入新建湾里板块。随着南昌市区概念的扩大，新建湾里再也不是过去的小县城，但当前最大的问题是，南昌市民对湾里区的现状认知几乎可以用“匮乏”来形容，很多人对新建湾里的印象仍停留在十年前的样子，因而目前新建湾里板块在南昌市的成交量占比非常低。根据湾里区的十二五规划，房地产业也是三大支柱产业之一，推动房地产业的发展，就必须将板块的附加值提升，只有将整个板块做热，才能更好的后续发展。从湾里区目前的情况来看，后续的规划有文体中心、展览中心，而红湾公路的通车更是将红谷滩、新建县、湾里三区成功对接，打通了一条通向湾里区的旅游快速通道，而京九铁路，105、320国道，昌九、昌樟、温厚高速公路，赣江鄱湖水道，昌北机场，南昌铁路客运西站和公路客运西站这些已有和规划中的交通网络，形成了水陆空纵横交错的立体交通网络。依托自身优质的自然资源，以休闲旅游综合体打造核心竞争力，新建湾里板块已成为商住、投资、兴业、办学的热点，新建湾里板块的升值潜力也正逐步被挖掘。第五章 产品分析一、写字楼2012年南昌楼市写字楼推盘项目和供应套数、供应面积都大有增长，且南昌各个区域都有推出写字楼产品，其中以配套完善的红谷滩供应量、成交量为最。而根据爱房网数据统计发现，2012年南昌写字楼市场有万达中心、绿地新都会赢创、思创国际热销不断，年尾绿地中心的入市则将南昌写字楼的“高度”进一步提升。以万达中心为例，从3次开盘3次售罄的火爆不难看出南昌对写字楼的三大要求：区位、品质（品牌）、配套。随着南昌地铁的开工及城市快速道路网的建设，大量新楼盘的出现，竞争和需求促进了南昌现有写字楼建设水平整体的不断提高。而同时拥有“区位、品质（品牌）、配套”这三方面优势的写字楼，引起热销自然也就毫不意外：1、 南昌高端写字楼的发展才刚开始起步，单体式写字楼分散在城市的各个区域，难以满足南昌实力迅速成长的企业商务办公需求，以及城市实现产业化升级的战略需求。国际国内的知名实力企业纷纷进驻寻求拓展机会的同时，南昌高端写字楼，单体式的发展和供需比例严重不协调的局面一直也没有改善，这也正是南昌写字楼发展的契机。2、 配套的不断完善：红谷滩万达广场的开业对红谷滩板块的带动，红谷滩CBD商务区格局成型；执掌中心、前瞻CBD滨江一号，市中心商圈的配套；洪城商圈向昌南新城的扩张，也给朝阳洲带来机遇。红谷滩、市中心、朝阳洲的配套对写字楼来说吸引力明显。在如此大环境下，南昌写字楼众多项目屡次开盘售罄属意料之中。1、 各大品牌开发商的领导者效应：但从供应套数和供应量方面来说，红谷滩的绿地中央广场、万达中心和朝阳洲的东亚朝阳SOHO可谓南昌写字楼供应三巨头。绿地中央广场以211475.37遥遥领先，各大开发商对南昌写字楼市场的信心在供应量上可一览无遗。2012年虽不敢说是“写字楼年”，但滨江一号环球中心、联发广场、绿地中心、新地中心、万达中心、保利凯旋国际广场、泰豪科技广场等一大批高档写字楼大规模投放市场，成交量也是一路高歌。除了区位、配套等因素外，市场政策、南昌地铁、写字楼定价等因素也起一定作用，爱房网整合数据分析认为：1、 市场和政策，首先就是省委省政府重点打造省金融商务区的政策优势。开发商很好的利用政策利好，在住宅限购的大局势下，写字楼成了除商业外的另一热门产品，写字楼供应套数和供应面积均多于2011年。2、 南昌地铁：南昌修建地铁并非仅关乎住宅，对整个城区来说都是一大契机：地铁修建带来的老城区拥堵和拆除，部分导致老城区的没落，新城区的崛起。南昌市区板块的外扩，写字楼跟随板块的崛起而火爆，这也正是很多热门板块写字楼开盘即售罄的原因。3、 定价方面，南昌新增写字楼价格从6200-13500元/不等，万达中心定价并非最高，丰和商务大厦13500元/和世茂天城13000元/的均价领先，在配套完善的新城区价格存在一定优势。爱房网整合广大网友的意向和爱房网后台数据统计认为：2012年是南昌写字楼市场快步紧追一线城市的一年，预计在2013年，南昌写字楼将迎来更加美好的一年，尤其是在已经规划好的地铁1号线和地铁2号线沿线地段，在地铁经济的带动下，交通优势加之南昌整体市区板块的外扩，红谷滩、朝阳洲、高新等新城区的配套优化，老城区拆迁等一系列原因，南昌写字楼将进入雨后春笋高速喷发的时代！二、别墅因南昌的高端消费群体有限，2012年南昌的别墅项目并不多，且整体供应并不大，不过销售却火爆不减，海域香廷、中央香榭、中央朝阳郡等别墅前期已售罄，前有别墅大体量供应的绿湖豪城、海域香廷、保利半山国际铆劲瓜分南昌高端消费群体，后有绿都温莎城堡等蓄势待发。据爱房网分析：2012年，保利、绿地、绿都等大开发商在南昌别墅市场中形成供应与销售的鼎立之势。目前南昌市经济发展与城镇化建设力度加大，别墅类项目越来越受到高端人群的关注，但是南昌市高端消费群体数量有限，且调控政策（针对容积率）力度加大影响下，南昌的别墅项目新增量并不多，保利半山国际、兴宸山水艺墅、永惠漫谷、御湖半山、华宸龙隐山等开发商则把眼光放远到湾里，不限购的同时环境相对静谧的，且红湾公路的通车也为湾里的别墅助力一把。根据爱房网的数据调研显示：南昌新增别墅项目以双拼别墅和联排别墅为主，独栋别墅相对较少，价格差异较小，根据板块地段价值波动。南昌别墅项目较少，与品质、物业、环境等三方面有一定关系：1、 品质，南昌别墅整体质量与高层及大部分多