k中华农产品物流服务中心—可行性研究报告.doc

项目经济效益分析第六章物流系统以其高效快捷的运作方式会产生巨大的社会经济效益，本项目以物流中心为依托，必将给固安以及整个京津冀都市圈带来经济效益。6.1 物流系统的社会经济效益物流系统所产生的效益被称为第三利润源泉，是因为它有高效、快捷的运作方式，能有效整合社会资源、降低社会成本。作为物流系统中间环节的物流中心，其建设是适应经济发展的必然趋势，是整合现有物流资源的有效手段，物流中心以其完善的设施、齐全的服务功能，合理的运输组织、科学的管理方法和灵敏快捷的信息系统，以及高质量的综合服务水平满足用户的需求，促进物流的合理化，降低物流成本，从而产生更大的社会经济效益。因此，物流中心的建设，对于该中心所在城市的功能、环境的改善，市场的规范、产业经济的发展以及城市的可持续发展都有较大影响。主要表现在以下几个方面：1. 创造新的利润增长点，增加税收。农产品物流园运作的过程，同时也是利税的过程。中华农产品物流服务中心涉及农产品购销、仓储、信息咨询以及配套服务等经营活动，每一项经营活动都是一个利润点，都涉及税收。2. 增加就业岗位，维护社会稳定性。河北省是中国一个人口输出大省，劳动力充足。中华农产品物流服务中心的建立有助于缓解剩余劳动力的就业压力，维护社会的稳定，繁荣地方经济。3. 占领物流市场竞争的制高点，拉动内需。环渤海经济圈是中国经济增长的重要一极，随着经济不断发展，该经济圈的消费水平也在不断增长。农产品供求紊乱无序限制了该地区正常需求，农产品物流服务中心的建立将有助于改善这种情况。4. 引领行业发展，订立行业规范。 农产品物流服务中心可做为农超直供的示范基地，农超直供是近年来提出的新概念，国内尚没有成熟的物流园运作，通过本服务中心可以引领该该新兴行业的发展，同时，作为行业先驱，有助于订立科学合理的行业规范。6.2本项目的经济效益中华农产品物流园是集商流、物流、信息流为一体的综合物流园，项目落成后将采取多元化的经营模式，租赁自营相结合，关联行业相结合，这种模式将彻底改变以往单一的物流园格局。多行业广业态的发展模式将形成产业聚集效应，为打造城市综合体奠定良好的基础。另外，对本项目而言，园区自身利润的形成也是经济效益的重要体现。结合上述分析，将本项目的经济效益划分为以下几类：1. 打造固安城市综合体，提升综合竞争力。农产品物流服务中心的建设，在物资辐射及集散能力上同邻近地区的现代化物流配送体系相衔接，全方位打开对外通道，推动当地经济的发展。农产品物流中心的建设，将增加城市整体服务功能，提升城市服务水平，增强竞争力，从而有利于商流、人流、资金流向物流中心所属地集中，形成良性互动，并能促进周边地区的旅游、商业、教育、医疗等方面的发展，最终促成城市综合体。2. 提高运输效率，改进固安交通环境。目前大部分地区的农产品运输组织和经营管理手段相对落后，专业化、集约化的规模运输没有形成，信息不对称，因而造成车辆空驶、等待，效率不高。过多的空驶车辆造成道路交通的拥挤，同时还会造成环境的污染和能源浪费。农产品物流服务中心的建设可以使当地农产品运输格局合理化，促进物流各个环节的有效衔接。3. 发展固安经济，推动京津冀都市圈经济进一步发展 中华农产品物流园的建设，有利于固安整体经济的发展，固安位于京津冀都市圈的中心地带，其建成后可作为京津冀都市圈物流、商流的枢纽。大宗农产品经全国各地运送至固安，经统一调度后分送至京津地区，这一整个过程将带动服务中心周边经济的发展，形成一定的规模后将推动京津冀都市圈的发展。4. 融资渠道与拓展合作模式多元化，大幅降低基建成本（基建效益被动）。农产品物流服务中心前期建设需要大量的资金支持，前期的资金来源主要为自筹、贷款、投资入股、寻求多元合作商（省市级农业产业化龙头企业；农产品加工企业；品牌农业合作组织；特优产品生产经营企业；从事二级批发市场经营的批发商、经销商；各大卖场，超市，标准化菜场，农贸市场的零售商；宾馆、饭店、连锁餐饮集团、学校、机关、企事业单位的伙食团，出口商等）。5. 管理科学化与流程标准化，提升运营效率增加运营利润（运营效益主动）。本农产品物流园日常传统财务条目列示如下（收入类）： 日常交易收入（自营农产品购销差价产生） 该部分收入主要来自于购买农产品和销售的差价，主要针对于非订购类农产品。涉及部门有加工、仓储、冷藏、配货车间和信息服务中心 收入示例：以交易金额的2%提成。 农产品加工收入（代加工费用，加工车间产生成） 该部分收入来自于购买方的代加工费用，本着保鲜和美观的目的对部分农产品初步加工或深加工，作业地点为加工车间。 收入示例：交易金额的2% 拍卖市场交易手续收入（现场交易信息服务中心产生）该部分收入主要来自于供销双方的佣金或服务费用，标的对象为自营储蓄或代储蓄农产品，交易地点为现场交易信息服务中心。收入示例：交易金额的1% 期货市场交易手续收入（ 订单拍卖、代存储费用） 期货交易收入一方面为四大期货交易所提供仓储点所得的收入，另一方面来自于供应方的临时仓储费。涉及现场交易信息服务中心和仓储车间。 收入示例：交易金额的1.5% 冷库车间出租收入（冷库车间完成，代购方存储）该部分收入来自于供销方所需农产品的长期或临时冷藏费用，多用于反季销售。涉及部门为冷藏车间 收入示例：1800元/平方米 冷藏气调车间出租收入 （冷藏气调车间完成，代购方存储）该部分收入来自于供销方所需特种农产品的长期或临时冷藏费用，多用于反季销售。涉及部门为冷藏气调车间 收入示例：2200元/平方米 仓储收入 （普通临时仓储、代购方存储） 该部分收入来自于供销双方所需农产品的临时仓储费用。涉及部门为仓储车间 收入示例：4元/吨日 独立门面出租收入（现场交易中心门店收入） 该部分收入来自于现场交易中心独立门店出租费用，该交易中心主要用于交易大宗特种深加工类农产品，该部分农产品主要产自本物流服务中心。涉及部门为加工车间和现场交易中心 收入示例：15万元/年间6. 全方位配套高标准服务，形成覆盖价值链的利润增长点（配套效益主动）。物流价值链中的利润点如下（收入类）： 农超信息服务（现场交易信息中心完成） 其收入来自于供求双方为排除“信息孤岛”而发生的费用，涉及部门为现场信息服务中心。 金融服务（主要为保险） 完成部门为综合管理部门 咨询与培训服务（特种农产品种植培训、加盟咨询与培训） 完成部门为现场交易信息服务中心 散客现货交易（交易提成） 完成部门为现场交易中心 运输工具的停放与保养（停放、维修、加油）完成部门为车辆保养停放区 购物、健身、娱乐、旅游度假、宾馆等服务 其他配套服务6.3本项目的综合经济效益评价（获取数据后可进行详细实证分析）1. 投资估算以及经济效益的初步评价该项目投资估算根据可行性研究报告的编制方案和各专业提供的建设内容而编制，以下内容暂定：1）土地费用：采取租用农民土地方法，每亩每年2200元，租用30年；2）建筑工程费：参考河北省2010年目前同类工程造价估算；3）设备购置费：设备价格，参考厂家提供的2010年目前市场价格估算；4）安装工程费：参照有关建设工程概预算编制办法、指标中相应工程概算费率估算；5）其它费用等，参照有关工程建设概预算编制办法、指标中相应工程概算费率估算；2. 项目投资估算该项目投资需要15亿元（人民币）。其中：建设投资12亿元，流动资金3亿元。投资构成如下： 投资估算表：序号投资项目投资额度1建设投资13.85亿元1.1土地征用0.5亿元1.1建筑工程8亿元1.2设备购置1.9亿元1.3辅助工程1.7亿元1.4其它费用1.75亿元2流动资金1.15亿元3合 计15亿元1）一期投资 5亿元土地租用 0.3亿元建筑工程 2.5亿元设备购置 1.15亿元辅助工程 0.5亿元其它费用 0.55亿元2）二期投资10亿元土地租用 0.2亿元建筑工程 5.5亿元设备购置 0.75亿元辅助工程 1.2亿元其它费用 1.2亿元流动资金 1.15亿元3. 资金来源及筹措该项目总投资15亿元人民币，资金来源为：自筹资金 3.75亿元银行贷款 5.75亿元其他资金 5.5亿元供销集团具有一定的投资实力，经济效益较好，财务状况良好，完全有能力自筹解决3.75亿元资金。其余5.75亿元可以通过与多家金融机构达成初步融资贷款合作意向来完成，能保证及时到位。其余5.5亿元拟通过其他社会融资途径解决（比如加盟、寻求投资方）。4. 经济效益估算基本数据说明1）经营规模该项目物流园区总建筑面积设定为60万，可进驻农产品商户2000家；参与信息交易及其它配套服务人员以40万人次计算。2）实施进度、计算期及经营进度项目计算期为10年，项目投入运营后，不包含建设期，第1年及以后每年达到经营负荷100%。3）收入价格该项目物流园区出租按现行市场价格计算，平均价格为400元/平方米；参与信息交易及其它配套服务人员按100元/人次，为不含税价格。4）成本费用价格该项目投入运营后，运营成本费用包括人员工资及福利、折旧及修理费、广告费、差旅费、办公经费及其他销售服务费用、管理费用等，按收入的20计列。5）税金及附加暂不考虑优惠政策，该项目缴纳营业税，其税率为营业收入的5%，城市维护建设税按营业税额的7%，教育附加按营业税额的3%计列，所得税按25计列。该项目投入运营后，进驻农产品商户经营缴纳增值税，增值税税率为8.5%。城市维护建设税按增值税的7%，教育费附加按增值税的3%计算，所得税按25计列。5. 效益估算1) 项目运营收入物流园区运营收入：60万平方米400元/平方米2.4亿元。信息交易及其它配套服务运营收入：40万人次/年100元/人次0.4亿元。2) 园区交易额年销售额为2000家0.06亿元/家120亿元。3) 项目运营成本费用该项目运营成本费用为2.8亿元200.56亿元。4) 园区交易成本费用年交易成本费用为120亿元8096亿元。5) 税金估算项目运营税金 （2.8亿元-0.56亿元）40%=0.5亿元园区销售税金 (120亿元-96亿元) 940%=9.6亿元6) 利润估算项目年运营利润 2.24亿元-0.5亿元=1.74亿元园区年交易利润 24亿元-9.6亿元=14.4亿元7) 经济效益评价项目建成后，预计年交易额达120亿元，年利润总额达15亿元，年上缴利税达10亿元，投资利润率12.5%。通过以上经济分析可以看出，该项目的建设及运营能够产生较好的经济效益，具有较强的盈利能力，投资利润率较高，财务风险相对较小，该项目在经济上合理可行。中合置业有限公司2011.7.5