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华润华润万象城万象城主力店业态规划租赁服务主力店业态规划租赁服务永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台n n华润华润华润华润 万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。在这个引领全新的生活方式与消费潮流。在这个引领全新的生活方式与消费潮流。在这个引领全新的生活方式与消费潮流。在这个18.818.8万平万平万平万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。n n前沿魅力、和谐体验，尽在华润前沿魅力、和谐体验，尽在华润前沿魅力、和谐体验，尽在华润前沿魅力、和谐体验，尽在华润 万象城。万象城。万象城。万象城。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的体验，是真正意义的体验，是真正意义的体验，是真正意义的“一站式一站式一站式一站式”消费中心，是市消费中心，是市消费中心，是市消费中心，是市民和游客均向往的好去处。民和游客均向往的好去处。民和游客均向往的好去处。民和游客均向往的好去处。第一部分第一部分市场规划、市场分析市场规划、市场分析n n一、规划运营模式一、规划运营模式一、规划运营模式一、规划运营模式n n1 1、万象城、万象城、万象城、万象城n n总总总总建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积达达达达5555万万万万平平平平方方方方米米米米，总总总总投投投投资资资资逾逾逾逾4040亿亿亿亿港港港港币币币币的的的的华华华华润润润润中中中中心心心心是是是是一一一一座座座座集集集集零零零零售售售售、餐餐餐餐饮饮饮饮、娱娱娱娱乐乐乐乐、办办办办公公公公、酒酒酒酒店店店店、居居居居住住住住等等等等诸诸诸诸多多多多功功功功能能能能于于于于一一一一体体体体的的的的大大大大规规规规模模模模、综综综综合合合合性性性性、现现现现代代代代化化化化、高高高高品品品品质质质质的的的的标标标标志志志志性性性性商商商商业业业业建建建建筑筑筑筑群群群群。万万万万象象象象城城城城是是是是深深深深圳圳圳圳最最最最大大大大、华华华华南南南南最最最最好好好好、中中中中国国国国最最最最具具具具示示示示范范范范效效效效应应应应的的的的超超超超大大大大型型型型室室室室内内内内购购购购物物物物中中中中心心心心，总总总总建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积约约约约1818万万万万平平平平方方方方米米米米，拥拥拥拥有有有有6 6层层层层商商商商用用用用楼楼楼楼面面面面，近近近近300300个个个个大大大大小小小小不不不不一一一一、功功功功能能能能不不不不同同同同的的的的独独独独立立立立店店店店铺铺铺铺，集集集集零零零零售售售售、餐餐餐餐饮饮饮饮、娱娱娱娱乐乐乐乐、休休休休闲闲闲闲、文文文文化化化化、康康康康体体体体等等等等诸诸诸诸多多多多元元元元素素素素为为为为一一一一身身身身，正正正正可可可可谓谓谓谓包包包包罗罗罗罗万万万万象象象象，应应应应有有有有尽尽尽尽有有有有，为为为为消消消消费费费费者者者者带带带带来来来来全全全全新新新新的的的的消消消消费费费费概概概概念念念念和和和和生生生生活活活活体体体体验验验验，是是是是真真真真正正正正意意意意义义义义的的的的一一一一站站站站式式式式消消消消费费费费中中中中心心心心，是市民和游客均向往的好去处。是市民和游客均向往的好去处。是市民和游客均向往的好去处。是市民和游客均向往的好去处。n n力力力力推推推推“一一一一站站站站式式式式”消消消消费费费费中中中中心心心心，是是是是一一一一种种种种全全全全新新新新的的的的商商商商业业业业模模模模式式式式n n它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城市中创造一种新的购物方式、生活方式市中创造一种新的购物方式、生活方式市中创造一种新的购物方式、生活方式市中创造一种新的购物方式、生活方式 .n n2 2、华润万象城创建绿色商场、华润万象城创建绿色商场、华润万象城创建绿色商场、华润万象城创建绿色商场n n1 1、取取取取消消消消一一一一次次次次性性性性筷筷筷筷子子子子仅仅仅仅仅仅仅仅是是是是华华华华润润润润万万万万象象象象城城城城倡倡倡倡导导导导绿绿绿绿色色色色消消消消费费费费、创创创创建绿色商场的举措之一；建绿色商场的举措之一；建绿色商场的举措之一；建绿色商场的举措之一；n n2 2、华华华华润润润润万万万万象象象象城城城城著著著著名名名名的的的的国国国国际际际际西西西西式式式式快快快快餐餐餐餐连连连连锁锁锁锁店店店店星星星星巴巴巴巴克克克克，从从从从开开开开业业业业起起起起就就就就推推推推出出出出了了了了自自自自带带带带咖咖咖咖啡啡啡啡杯杯杯杯享享享享受受受受一一一一元元元元优优优优惠惠惠惠的的的的活活活活动动动动，如如如如今今今今更更更更是是是是加加加加大大大大了了了了优优优优惠惠惠惠力力力力度度度度：对对对对自自自自带带带带杯杯杯杯的的的的顾顾顾顾客客客客，每每每每杯杯杯杯给给给给予予予予优优优优惠惠惠惠两两两两元元元元，令自带杯顾客大幅增加；令自带杯顾客大幅增加；令自带杯顾客大幅增加；令自带杯顾客大幅增加；n n3 3 3 3、华润万象城每天要接待顾客、华润万象城每天要接待顾客、华润万象城每天要接待顾客、华润万象城每天要接待顾客6 6万人次以上，每天收集垃万人次以上，每天收集垃万人次以上，每天收集垃万人次以上，每天收集垃圾需要使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯圾需要使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯圾需要使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯圾需要使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯间外，其余的垃圾袋都需要回收；间外，其余的垃圾袋都需要回收；间外，其余的垃圾袋都需要回收；间外，其余的垃圾袋都需要回收；n n4 4 4 4、万象城中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，、万象城中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，、万象城中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，、万象城中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，每年可节约每年可节约每年可节约每年可节约3232万元，商城温度从万元，商城温度从万元，商城温度从万元，商城温度从2323调高到调高到调高到调高到2626，每年可，每年可，每年可，每年可节约上百万元。节约上百万元。节约上百万元。节约上百万元。n n3 3、万象城年销售额超过、万象城年销售额超过、万象城年销售额超过、万象城年销售额超过1010亿元亿元亿元亿元n n1 1、开业一年的万象城全年销售额超过、开业一年的万象城全年销售额超过、开业一年的万象城全年销售额超过、开业一年的万象城全年销售额超过1010亿元；亿元；亿元；亿元；n n2 2、二期总投资超过、二期总投资超过、二期总投资超过、二期总投资超过2222亿港元，总建筑面积达亿港元，总建筑面积达亿港元，总建筑面积达亿港元，总建筑面积达2626万平方米万平方米万平方米万平方米n n由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成；由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成；由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成；由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成；n n3 3、万象城已成深圳商业名片；、万象城已成深圳商业名片；、万象城已成深圳商业名片；、万象城已成深圳商业名片；n n4 4、万象城接待顾客、万象城接待顾客、万象城接待顾客、万象城接待顾客20002000万；万；万；万；n n5 5、商场出租率达、商场出租率达、商场出租率达、商场出租率达9797；n n6 6、商场在顾客中的美誉度不断提升、商场在顾客中的美誉度不断提升商场在顾客中的美誉度不断提升、商场在顾客中的美誉度不断提升n n成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一；成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一；成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一；成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一；n n7 7、华润大厦：出租率接近、华润大厦：出租率接近、华润大厦：出租率接近、华润大厦：出租率接近100100n n4 4、深圳休闲娱乐生活领跑者、深圳休闲娱乐生活领跑者、深圳休闲娱乐生活领跑者、深圳休闲娱乐生活领跑者n n1 1 1 1、深圳最大、最好的电影城；、深圳最大、最好的电影城；、深圳最大、最好的电影城；、深圳最大、最好的电影城；n n2 2 2 2、星巴克在南中国的旗舰店；、星巴克在南中国的旗舰店；、星巴克在南中国的旗舰店；、星巴克在南中国的旗舰店；n n3 3 3 3、奥运标准真冰滑冰场；、奥运标准真冰滑冰场；、奥运标准真冰滑冰场；、奥运标准真冰滑冰场；n n4 4 4 4、设计理念前卫的美发沙龙；、设计理念前卫的美发沙龙；、设计理念前卫的美发沙龙；、设计理念前卫的美发沙龙；n n5 5 5 5、闻名世界的玛花纤体；、闻名世界的玛花纤体；、闻名世界的玛花纤体；、闻名世界的玛花纤体；n n6 6 6 6、NOVONOVO的时尚沙龙；的时尚沙龙；的时尚沙龙；的时尚沙龙；n n7 7 7 7、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；n n8 8 8 8、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。5 5、万象城采取、万象城采取主力店次主力店专主力店次主力店专门店的门店组合形式门店的门店组合形式n n6、四家主力店、四家主力店n n1、REL时尚生活百货；时尚生活百货；n n2、华润万家新业态、华润万家新业态Ol超级市场；超级市场；n n3、深圳最大的电影城、深圳最大的电影城7厅嘉禾影城；厅嘉禾影城；n n4 4、深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场、深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场。7、华润、华润万象城主力店铺万象城主力店铺 R R ELEL时尚生活百货：专为时尚生活百货：专为时尚生活百货：专为时尚生活百货：专为18351835岁年轻女性打岁年轻女性打岁年轻女性打岁年轻女性打造的时尚生活馆。造的时尚生活馆。造的时尚生活馆。造的时尚生活馆。OlOl 超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以市，以市，以市，以“时尚、健康、快乐时尚、健康、快乐时尚、健康、快乐时尚、健康、快乐”为经营理念。为经营理念。为经营理念。为经营理念。嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。影爱好者提供最好的视听享受。影爱好者提供最好的视听享受。影爱好者提供最好的视听享受。冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设克标准真冰滑冰场，下设克标准真冰滑冰场，下设克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会冰纷会冰纷会冰纷会”滑冰俱乐部，滑冰俱乐部，滑冰俱乐部，滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。教练团队实力雄厚。教练团队实力雄厚。教练团队实力雄厚。n n8 8、项目选址、项目选址、项目选址、项目选址n n1 1 1 1、考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性；、考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性；、考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性；、考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性；n n2 2 2 2、通通通通过过过过市市市市场场场场调调调调研研研研，万万万万象象象象城城城城所所所所在在在在区区区区域域域域十十十十五五五五分分分分钟钟钟钟步步步步行行行行范范范范围围围围内内内内（即即即即所所所所谓谓谓谓的的的的“第第第第一一一一商商商商圈圈圈圈”），聚聚聚聚集集集集了了了了地地地地王王王王大大大大厦厦厦厦、深深深深圳圳圳圳发发发发展展展展银银银银行行行行大大大大厦厦厦厦、深深深深圳圳圳圳证证证证券券券券交交交交易易易易所所所所、世世世世界界界界金金金金融融融融中中中中心心心心等等等等高高高高档档档档写写写写字字字字楼楼楼楼，众众众众多多多多的的的的高高高高级级级级酒酒酒酒店店店店及及及及文文文文化化化化设设设设施施施施遍遍遍遍布布布布周周周周边边边边，是是是是深深深深圳圳圳圳最最最最具具具具消消消消费费费费力力力力人群集中的区域；人群集中的区域；人群集中的区域；人群集中的区域；n n3 3 3 3、罗罗罗罗湖湖湖湖作作作作为为为为深深深深圳圳圳圳最最最最早早早早发发发发展展展展起起起起来来来来的的的的区区区区域域域域，作作作作为为为为城城城城市市市市心心心心脏脏脏脏的的的的地地地地位位位位在在在在深深深深圳圳圳圳人人人人心心心心中中中中根根根根深深深深蒂蒂蒂蒂固固固固，其其其其吸吸吸吸引引引引人人人人流流流流的的的的作作作作用用用用对对对对万万万万象象象象城城城城确立确立确立确立“目的地目的地目的地目的地”的地位将起到积极的作用。的地位将起到积极的作用。的地位将起到积极的作用。的地位将起到积极的作用。n n9 9、交通方面、交通方面、交通方面、交通方面n n1 1 1 1、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；干道之间，主入口与深南大道直接相接；干道之间，主入口与深南大道直接相接；干道之间，主入口与深南大道直接相接；n n2 2 2 2、周边有、周边有、周边有、周边有 3131条公交车经过，而即将投入使用的深条公交车经过，而即将投入使用的深条公交车经过，而即将投入使用的深条公交车经过，而即将投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目；圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目；圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目；圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目；n n3 3 3 3、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。n10、市场分析成功前提、市场分析成功前提n n1 1、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场；、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场；、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场；、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场；n n2 2、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性；、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性；、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性；、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性；n n3 3、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题；、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题；、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题；、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题；n n4 4、而而而而解解解解决决决决这这这这个个个个问问问问题题题题的的的的前前前前提提提提就就就就是是是是进进进进行行行行充充充充分分分分、准准准准确确确确的的的的市市市市场场场场分分分分析；析；析；析；n n5 5、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性；、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性；、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性；、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性；n n6 6、购购购购物物物物中中中中心心心心规规规规划划划划前前前前期期期期的的的的市市市市场场场场分分分分析析析析是是是是一一一一个个个个需需需需要要要要在在在在政政政政治治治治、经经经经济济济济、金金金金融融融融、商商商商业业业业、房房房房地地地地产产产产等等等等多多多多个个个个行行行行业业业业专专专专业业业业知知知知识识识识配配配配合合合合下下下下完完完完成成成成的系统工程；的系统工程；的系统工程；的系统工程；n n7 7、20012001年年年年初初初初，华华华华润润润润（深深深深圳圳圳圳）有有有有限限限限公公公公司司司司聘聘聘聘请请请请全全全全球球球球顶顶顶顶尖尖尖尖的的的的零零零零售售售售业业业业专专专专业业业业顾顾顾顾问问问问公公公公司司司司进进进进行行行行万万万万象象象象城城城城项项项项目目目目开开开开发发发发前前前前期期期期市市市市场场场场调调调调查查查查，内内内内容容容容包包包包括括括括了了了了深深深深圳圳圳圳宏宏宏宏观观观观经经经经济济济济及及及及未未未未来来来来发发发发展展展展分分分分析析析析、深深深深圳圳圳圳零零零零售售售售市市市市场场场场状状状状况况况况、项项项项目目目目商商商商圈圈圈圈分分分分析析析析、深深深深圳圳圳圳居居居居民民民民及及及及游游游游客客客客的的的的购购购购物物物物习习习习惯惯惯惯、零零零零售售售售概概概概念念念念测测测测试试试试分分分分析析析析、零零零零售售售售商商商商对对对对万万万万象象象象城城城城项项项项目目目目的的的的反反反反应应应应、潜潜潜潜在在在在竞竞竞竞争争争争对对对对手手手手分分分分析析析析等，制定了一份多达等，制定了一份多达等，制定了一份多达等，制定了一份多达300300页的研究报告；页的研究报告；页的研究报告；页的研究报告；n n8 8 8 8、除专业顾问公司进行市场分析以外，华润自己的团队、除专业顾问公司进行市场分析以外，华润自己的团队、除专业顾问公司进行市场分析以外，华润自己的团队、除专业顾问公司进行市场分析以外，华润自己的团队考察了众多的可比项目：美国的考察了众多的可比项目：美国的考察了众多的可比项目：美国的考察了众多的可比项目：美国的 Mall of AmericaMall of America、South South Coast PlazaCoast Plaza、Fashion IslandFashion Island，日本的，日本的，日本的，日本的Canal CityCanal City、六本木，、六本木，、六本木，、六本木，香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中心。心。心。心。n n11、商业规划：成功的基础、商业规划：成功的基础n n1 1、在集中时间内感受多元化、综合性的消费；在集中时间内感受多元化、综合性的消费；n n2 2、购物中心区别一般百货商场的重要特点；、购物中心区别一般百货商场的重要特点；n n1212、准确、差异化的定位、准确、差异化的定位、准确、差异化的定位、准确、差异化的定位n n1 1 1 1、准确定位乃是购物中心竞争胜出的原因；、准确定位乃是购物中心竞争胜出的原因；、准确定位乃是购物中心竞争胜出的原因；、准确定位乃是购物中心竞争胜出的原因；n n2 2 2 2、据据据据调调调调查查查查，超超超超过过过过 5353的的的的被被被被访访访访者者者者认认认认为为为为万万万万象象象象城城城城的的的的市市市市场场场场定定定定位位位位应应应应以以以以中中中中高高高高档档档档为为为为主主主主。因因因因此此此此，万万万万象象象象城城城城的的的的市市市市场场场场定定定定位位位位确确确确定定定定为为为为“中中中中档档档档偏偏偏偏高高高高”，既既既既不不不不同同同同于于于于以以以以高高高高档档档档为为为为特特特特色色色色的的的的西西西西武武武武，又又又又不不不不同同同同于于于于一一一一些些些些经经经经营营营营中中中中低低低低档档档档商商商商品品品品的的的的百百百百货货货货公公公公司司司司，具有明显的差异性。具有明显的差异性。具有明显的差异性。具有明显的差异性。n n13131313、营销计划提前制定、营销计划提前制定、营销计划提前制定、营销计划提前制定n n只只只只有有有有形形形形成成成成合合合合力力力力，才才才才能能能能精精精精彩彩彩彩不不不不断断断断，给给给给予予予予顾顾顾顾客客客客美美美美好好好好的的的的消消消消费费费费体体体体验验验验，建立自己的忠诚顾客群体：建立自己的忠诚顾客群体：建立自己的忠诚顾客群体：建立自己的忠诚顾客群体：n n1 1、第第第第一一一一年年年年的的的的重重重重点点点点是是是是完完完完成成成成预预预预期期期期营营营营业业业业目目目目标标标标，树树树树立立立立华华华华润润润润万万万万象象象象城城城城品牌；品牌；品牌；品牌；n n2 2、锻锻锻锻炼炼炼炼和和和和培培培培养养养养购购购购物物物物中中中中心心心心经经经经营营营营人人人人才才才才，特特特特别别别别是是是是培培培培养养养养一一一一批批批批优优优优秀秀秀秀的商业营销人才；的商业营销人才；的商业营销人才；的商业营销人才；n n3 3、二二二二是是是是投投投投入入入入较较较较大大大大的的的的营营营营销销销销推推推推广广广广经经经经费费费费，华华华华润润润润投投投投入入入入15001500万万万万元元元元以以以以上上上上的推广经费；的推广经费；的推广经费；的推广经费；n n4 4、第第第第一一一一年年年年营营营营销销销销计计计计划划划划中中中中，华华华华润润润润万万万万象象象象城城城城会会会会注注注注重重重重整整整整体体体体形形形形象象象象推推推推广广广广，同同同同时时时时整整整整合合合合四四四四大大大大主主主主力力力力店店店店的的的的营营营营销销销销计计计计划划划划，嘉嘉嘉嘉禾禾禾禾电电电电影影影影城城城城、OO l l 超超超超级级级级市市市市场场场场、“缤缤缤缤纷纷纷纷万万万万象象象象”滑滑滑滑冰冰冰冰场场场场，“R R ELEL”百百百百货货货货是是是是华华华华润润润润万万万万象象象象城的四大主力店各自都有自己的营销策略。城的四大主力店各自都有自己的营销策略。城的四大主力店各自都有自己的营销策略。城的四大主力店各自都有自己的营销策略。n n14、万象城品牌树立、万象城品牌树立n n开开业业是是树树立立品品牌牌里里程程碑碑的的开开始始，华华润润的的开开业业仪仪式式突突出出顾顾客客服服务务导导向向，给给人人务务实实深深刻刻印象。印象。n n1515、万象城品牌主要从三个角度树立、万象城品牌主要从三个角度树立n n1 1、针针对对客客户户需需要要商商品品种种类类调调整整及及时时，能能够够满满足足顾顾客需求；客需求；n n2 2、购物等各个业态服务完善；、购物等各个业态服务完善；n n3 3、树立鲜明的商业文化特色。、树立鲜明的商业文化特色。n n16、大型推广活动及执行、大型推广活动及执行n n1、万万象象城城在在开开业业之之前前已已经经进进行行大大规规模模宣宣传传工作，利用深圳文化产业博览会机遇；工作，利用深圳文化产业博览会机遇；n n2、深深圳圳国国际际文文化化产产业业博博览览会会系系列列活活动动之之一一的的“华华润润万万象象城城”2004精精英英世世界界模模特特大大赛赛中中国国选选拔拔赛赛正正式式进进入入赛赛会会阶阶段段，该该活活动动为为开发作了预热宣传。开发作了预热宣传。n n1717、万象城白领文化节、万象城白领文化节、万象城白领文化节、万象城白领文化节n n思路：突出白领文化特色思路：突出白领文化特色思路：突出白领文化特色思路：突出白领文化特色 将万象城打造成为白领的心灵驿站将万象城打造成为白领的心灵驿站将万象城打造成为白领的心灵驿站将万象城打造成为白领的心灵驿站n n达达达达到到到到目目目目标标标标：让让让让深深深深圳圳圳圳广广广广大大大大白白白白领领领领认认认认同同同同华华华华润润润润万万万万象象象象城城城城，不不不不仅仅仅仅将将将将万万万万象象象象城城城城作作作作为为为为购购购购物物物物中心，而且也作为白领社交中心。中心，而且也作为白领社交中心。中心，而且也作为白领社交中心。中心，而且也作为白领社交中心。n n内容内容内容内容n n白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人；白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人；白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人；白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人；n n与与与与深深深深圳圳圳圳书书书书城城城城联联联联合合合合举举举举办办办办深深深深圳圳圳圳白白白白领领领领读读读读书书书书论论论论坛坛坛坛，围围围围绕绕绕绕白白白白领领领领成成成成长长长长，举举举举行行行行电电电电视辩论比赛；视辩论比赛；视辩论比赛；视辩论比赛；n n与与与与深深深深圳圳圳圳市市市市环环环环保保保保局局局局合合合合作作作作，关关关关注注注注深深深深圳圳圳圳生生生生态态态态环环环环境境境境，举举举举行行行行美美美美化化化化深深深深圳圳圳圳生生生生态态态态环环环环境征文比赛；境征文比赛；境征文比赛；境征文比赛；n n深圳特区报合作，开展深圳位金领资助梅州山区儿童一对深圳特区报合作，开展深圳位金领资助梅州山区儿童一对深圳特区报合作，开展深圳位金领资助梅州山区儿童一对深圳特区报合作，开展深圳位金领资助梅州山区儿童一对一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。n n1818、物业管理体系、物业管理体系、物业管理体系、物业管理体系n n1 1、物业管理内容主要职责安全防损人员安全与商品防盗、防损；、物业管理内容主要职责安全防损人员安全与商品防盗、防损；、物业管理内容主要职责安全防损人员安全与商品防盗、防损；、物业管理内容主要职责安全防损人员安全与商品防盗、防损；n n2 2、大型营销活动秩序维护；、大型营销活动秩序维护；、大型营销活动秩序维护；、大型营销活动秩序维护；n n3 3、人员基本分布：商场八个人员出入口，四个车辆出入口；、人员基本分布：商场八个人员出入口，四个车辆出入口；、人员基本分布：商场八个人员出入口，四个车辆出入口；、人员基本分布：商场八个人员出入口，四个车辆出入口；n n4 4、清洁与绿化维护负责整个购物中心清洁与卫生保洁；、清洁与绿化维护负责整个购物中心清洁与卫生保洁；、清洁与绿化维护负责整个购物中心清洁与卫生保洁；、清洁与绿化维护负责整个购物中心清洁与卫生保洁；n n5 5、购购购购物物物物中中中中心心心心设设设设备备备备维维维维护护护护 智智智智能能能能化化化化设设设设备备备备、电电电电梯梯梯梯设设设设备备备备、低低低低压压压压电电电电器器器器设设设设备备备备、消消消消防防防防设备、供水设备；设备、供水设备；设备、供水设备；设备、供水设备；n n6 6、装修管理、装修管理、装修管理、装修管理 商户进驻装修管理；商户进驻装修管理；商户进驻装修管理；商户进驻装修管理；n n7 7、户户户户外外外外广广广广告告告告与与与与室室室室内内内内灯灯灯灯箱箱箱箱是是是是重重重重要要要要收收收收益益益益来来来来源源源源，也也也也是是是是物物物物业业业业管管管管理理理理维维维维护护护护的的的的重重重重点点点点设施。设施。设施。设施。n n8 8、商商商商业业业业社社社社区区区区文文文文化化化化负负负负责责责责商商商商业业业业社社社社区区区区文文文文化化化化建建建建设设设设，活活活活跃跃跃跃商商商商户户户户文文文文化化化化生生生生活活活活，充充充充分分分分发挥商业设施作用，与业主委员会一起开展健康向上的文化活动；发挥商业设施作用，与业主委员会一起开展健康向上的文化活动；发挥商业设施作用，与业主委员会一起开展健康向上的文化活动；发挥商业设施作用，与业主委员会一起开展健康向上的文化活动；n n9 9 9 9、万象城的物业管理服务极具个性，突出女性商店氛围，、万象城的物业管理服务极具个性，突出女性商店氛围，、万象城的物业管理服务极具个性，突出女性商店氛围，、万象城的物业管理服务极具个性，突出女性商店氛围，CICI形象方形象方形象方形象方面，给人耳目一新的高级；面，给人耳目一新的高级；面，给人耳目一新的高级；面，给人耳目一新的高级；n n10101010、将酒店物业管理服务引进到百货物业管理中。、将酒店物业管理服务引进到百货物业管理中。、将酒店物业管理服务引进到百货物业管理中。、将酒店物业管理服务引进到百货物业管理中。n n1111客户服务体系；、客户服务体系；、客户服务体系；、客户服务体系；n n1212、消消消消费费费费者者者者促促促促销销销销服服服服务务务务，商商商商家家家家售售售售前前前前与与与与售售售售后后后后服服服服务务务务，餐餐餐餐饮饮饮饮服服服服务务务务，娱乐服务；娱乐服务；娱乐服务；娱乐服务；n n1313、整整整整个个个个购购购购物物物物中中中中心心心心服服服服务务务务体体体体系系系系应应应应该该该该围围围围绕绕绕绕提提提提升升升升顾顾顾顾客客客客满满满满意意意意度度度度建建建建设设设设客客客客户户户户满满满满意意意意度度度度调调调调查查查查分分分分析析析析存存存存在在在在问问问问题题题题相相相相关关关关部部部部门门门门及及及及商商商商家家家家督督督督促促促促改改改改进进进进达到顾客满意度上升的目标；达到顾客满意度上升的目标；达到顾客满意度上升的目标；达到顾客满意度上升的目标；n n1414、注重服务最佳流程，确保服务质量，节约顾客时间；、注重服务最佳流程，确保服务质量，节约顾客时间；、注重服务最佳流程，确保服务质量，节约顾客时间；、注重服务最佳流程，确保服务质量，节约顾客时间；n n1515、鼓鼓鼓鼓励励励励购购购购物物物物中中中中心心心心员员员员工工工工与与与与顾顾顾顾客客客客建建建建立立立立商商商商业业业业友友友友谊谊谊谊，培培培培育育育育更更更更多多多多忠忠忠忠诚顾客；诚顾客；诚顾客；诚顾客；n n1616、在在在在促促促促销销销销与与与与品品品品牌牌牌牌推推推推广广广广活活活活动动动动中中中中强强强强调调调调服服服服务务务务公公公公平平平平性性性性原原原原则则则则，包包包包括括括括结果公平性、程序公平性和交往公平性；结果公平性、程序公平性和交往公平性；结果公平性、程序公平性和交往公平性；结果公平性、程序公平性和交往公平性；n n17171717；对顾客忠诚进行细分研究，通过高质量服务，让顾客；对顾客忠诚进行细分研究，通过高质量服务，让顾客；对顾客忠诚进行细分研究，通过高质量服务，让顾客；对顾客忠诚进行细分研究，通过高质量服务，让顾客有强烈信任感；有强烈信任感；有强烈信任感；有强烈信任感；18181818、通过高品味文化营销活动，让顾客产、通过高品味文化营销活动，让顾客产、通过高品味文化营销活动，让顾客产、通过高品味文化营销活动，让顾客产生归属感。生归属感。生归属感。生归属感。n n1919、租赁合约管理；、租赁合约管理；、租赁合约管理；、租赁合约管理；n n主主主主要要要要体体体体现现现现在在在在万万万万象象象象城城城城开开开开发发发发商商商商对对对对商商商商家家家家的的的的服服服服务务务务方方方方面面面面，做做做做到到到到电电电电脑脑脑脑化化化化管管管管理理理理，及及及及时时时时提提提提示示示示商商商商家家家家准准准准备备备备续续续续约约约约或或或或撤撤撤撤离离离离，再再再再租租租租金金金金提提提提升升升升时时时时候候候候，及时向商家通报解释，取得商家理解与支持。及时向商家通报解释，取得商家理解与支持。及时向商家通报解释，取得商家理解与支持。及时向商家通报解释，取得商家理解与支持。n n2020、设备维护与管理；、设备维护与管理；、设备维护与管理；、设备维护与管理；n n光纤网络通信设备光纤网络通信设备光纤网络通信设备光纤网络通信设备n n电梯设备万象城拥有近百部电梯可以集中管理。电梯设备万象城拥有近百部电梯可以集中管理。电梯设备万象城拥有近百部电梯可以集中管理。电梯设备万象城拥有近百部电梯可以集中管理。n n19、提升租金的方法、提升租金的方法n n由于万象城规划设计合理，立体动线设计由于万象城规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。减少了楼层之间的租金差距。n n2020、关关关关注注注注各各各各个个个个商商商商家家家家经经经经营营营营业业业业绩绩绩绩帮帮帮帮助助助助商商商商家家家家在在在在万万万万象象象象城城城城开开开开展展展展有有有有效营销活动效营销活动效营销活动效营销活动n n租金的提升，以商家业绩增长为基础；租金的提升，以商家业绩增长为基础；租金的提升，以商家业绩增长为基础；租金的提升，以商家业绩增长为基础；n n商家业绩增长必然导致更多商家要求进入购物中心。商家业绩增长必然导致更多商家要求进入购物中心。商家业绩增长必然导致更多商家要求进入购物中心。商家业绩增长必然导致更多商家要求进入购物中心。n n2121、优化业态通过经营数据监测调整业态、优化业态通过经营数据监测调整业态、优化业态通过经营数据监测调整业态、优化业态通过经营数据监测调整业态n n1 1、对对对对于于于于高高高高档档档档品品品品牌牌牌牌，要要要要继继继继续续续续加加加加大大大大力力力力度度度度引引引引进进进进世世世世界界界界著著著著名名名名品品品品牌牌牌牌，能够填补深圳空白，稳步提升负一层和一层租金；能够填补深圳空白，稳步提升负一层和一层租金；能够填补深圳空白，稳步提升负一层和一层租金；能够填补深圳空白，稳步提升负一层和一层租金；n n 2 2、KFCKFC成为负一层最聚集人流的业态；成为负一层最聚集人流的业态；成为负一层最聚集人流的业态；成为负一层最聚集人流的业态；n n3 3、由由由由于于于于书书书书城城城城人人人人流流流流量量量量大大大大，如如如如果果果果能能能能够够够够吸吸吸吸引引引引这这这这部部部部分分分分人人人人群群群群购购购购买买买买，整个万象城顾客群将稳步增加；整个万象城顾客群将稳步增加；整个万象城顾客群将稳步增加；整个万象城顾客群将稳步增加；n n4 4、二二二二层层层层以以以以上上上上增增增增加加加加中中中中档档档档价价价价格格格格商商商商品品品品，全全全全是是是是高高高高档档档档商商商商品品品