武汉最成功的商业项目-光谷步行街策划43p.ppt

世界城项目餐饮业定位分析报告世界城项目餐饮业定位分析报告项目概况鲁广鸟瞰图项目全景麦当劳在武汉部分销售及租金情况商圈区位图项目5KM影响辐射区范围内高校情况全国餐饮业概况 2004年，全年餐饮业零售额实现7486亿元，比上年净增1330亿元，同比增长21.6%；2005年全国餐饮业零售额实现8886.8亿元，餐饮网点达400万个，从业人员2000万人，连续15年实现两位数高速增长，其增长率比上年高出10个百分点。餐饮业增速比同期社会消费品零售总额增长率快出8.3个百分点，高出社会消费品零售总额增幅4.8个百分点，占社会消费品零售总额的比重达13.2%，对社会消费品零售总额的增长贡献率和拉动率分别为17.4%和2.3%。全年实现营业税金488.8亿元，同比增长17.8%。武汉餐饮业概况 商务部24日发布的2005年餐饮市场运行情况及2006年趋势展望报告显示，武汉餐饮业去年的零售总额和增长率分列全国第9和第6位。在城市餐饮零售总额排名上，上海以350.3亿元首次超过广州成为冠军。武汉以145亿元排名第9，比2004年的第六名下降了3位。西安、深圳等城市去年相继超过武汉，西安近几年大做“旅游经济”，由此带动他们的餐饮业迅速发展。深圳则是依靠城市经济规模持续走强，刺激了快餐业快速发展壮大。2005年武汉餐饮业销售收入达145亿元，第六年继续保持近20%增幅，成为中部地区唯一入围全国十强餐饮城市，其增幅程度仅次于京、津、沪、穗、蓉，去年三大黄金周期间，共实现餐饮消费9.32亿元，据预测，5年后江城餐饮业产值有望突破300亿元。武汉餐饮业发展趋势 从2006年餐饮业发展趋势看，直营店、规模化经营将是未来餐饮业主要方向。其中，东部省市快餐的营业规模明显超过正餐，广东快餐的市场份额高达90%，苏、沪、京、浙、鲁等东部城市也达到50%以上，与此相反，中、西部地区除四川省外，仍以正餐为主；目前，深圳的快餐销售额已占到其餐饮零售额的九成以上，沿海城市的这一比例也在五成以上。相比之下，武汉则是中餐占绝对优势。武汉业内人士普遍认为，武汉快餐业也会发展起来，但短期内不会取代中餐的位置。快餐因品种单一、易标准化，适合大规模快速发展，城市发展到一定程度，快餐会成为工作餐饮的主要方式，但中餐是有几千年历史的进餐方式，不会被哪种新型的餐饮方式完全取代。当然，中餐按个性需求细分也将是大势所趋。2000-2004年城市居民外出饮食支出分析商务部预计，2006年中国人均餐饮消费支出将增长17.6%，达到800元；2000-2004年餐饮业零售总额分析2006年餐饮市场运作将继续以17%左右速度高速增长，预计可达到10400亿元。武汉餐饮业分类传统中式餐饮综合餐饮(美食广场类)西式快餐（休闲餐饮）中式快餐西式餐饮（西餐厅、咖啡吧、韩式、日式料理等休闲餐饮）特色餐饮（地方特色、西点饼屋）武汉餐饮业态分布图传统中餐中式快餐西式快餐西餐硚口路片武广、万松园片江汉路、民众乐园片三阳路、沿江大道红钢城片中南路、水果湖片八一路街道口片钟家村片王家湾片徐东片鲁巷片综合餐饮特色餐饮传统中式餐饮类多年来，由于投入少，见效快，餐饮业已成为投资首选。不论内行、外行，纷纷涉足其间，以至目前武汉市拥有大大小小近3万家餐饮店。不过，鲜为人知的是，最近五六年武汉相继有上万家酒店关门。对武汉餐饮业的现状，有人戏称是：平均每天都有十几家新店开张，又会有几乎相同数量的酒店关门。目前，年销售额过亿元大关的武汉中式餐饮名店共六家，分别是太子、湖锦、三五醇、艳阳天、小蓝鲸及武汉三五，楚灶王、楚天卢、醉江月等紧随其后，在众多传统中餐酒店纷纷打造超级航母同时，众多特色店、品牌店纷纷登台亮相，它们以风格迥异的装修、口味独特的菜式、热情周到的服务在竞争激烈的餐饮市场独树一帜。越来越多的餐饮业主认识到，今时今日，就餐正逐步转型成为追求“食在其外”饮食文化的最高境界。综合餐饮（美食广场类）目标客户（A类）：桂林人（中国餐饮百强第64位）新加坡美食广场凯威啤酒屋大食汇美食广场(B类)伊家子龙门清粥食通天名优小吃联盟A类客户在武汉部分销售及租金情况品牌品牌分店分店面积面积 元元/月月年年销销售售额额桂林人群光店350040-601440-1700万亚贸店280050左右1000-1200新加坡武广店250060-752300-2500万世贸店150040-50900-1100万凯威啤酒屋武广店100070-801400万鲁广店1000100800-900万洪山店8008%1000万左右大食汇销品茂店187859720万左右分析（关于选址、立店障碍）选址选址 大型餐饮连锁、美食广场因其面积较大，选址多选择百货商场（负一楼或高层）、大型超市一楼，租金价格因位置、商圏、百货（超市）地段和档次、人流、楼层分布等多种因素而有较大的价格空间。主要从以下几个方面衡定：a、繁华商业街市、消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市b、百货商场地段、档次 c、人流量、人流动向及消费群经济收入情况 d、楼层及租金价格；美食广场因单次消费金额较低，高毛利率主要依托大客流量，增加消费频率，人流量是商业选址的首选 e、车站、码头等流动人员较大区域；立店障碍立店障碍 连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按大气污染防治法规定：禁止在居住区或居住建筑内立店；分析（关于建筑要求、租金、租期、毛利率）建建筑筑要要求求 框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放管道及化油池租租金金承承受受 大众型快餐店：60-120元（平方米月），消费型快餐店：180-400元（平方米天）租金占额定营业额比最大为12%；租期租期 大型快餐连锁收回投资年限最短三年左右，故租赁期一般不少于6年；毛毛利利率率 美食广场多以整体租赁场地再分割成若干档口发包，收取一定数额的租金和管理费，毛利率约为55-60%；亦有如桂林人这样运做多年拥有强大的资金、成熟的品牌、完善的运行管理机制做后盾，桂林人采取整体承包、自主经营模式，以争取利润最大化，据业内人士分析，桂林人毛利率约为65%-68%，西式快餐目标客户：KFC（百胜旗下，中国餐饮百强第一位）必胜客（百胜旗下，中国餐饮百强第一位）麦当劳（世界西式快餐排名第一位）德克士（中国餐饮百强第八位）关于中国百胜餐饮集团中国百胜餐饮集团隶属于在美国纽约证券交易所挂牌上市的百胜全球餐饮集团，是中国最大的餐饮集团。中国百胜餐饮集团于1993年在上海成立，它为包括中国台湾、泰国在内所有独资、合资和特许经营的肯德基、必胜客、必胜宅急送、塔可钟、东方既白餐厅提供营运、开发、企划、财务、人事、公关事务以及特许经营等服务。至2005年底，中国百胜餐饮集团已成功地在中国开出了1,700多家餐厅，员工人数超过12万名。公司连续多年被评为中国餐饮百强企业第一名。2004年中国百胜餐饮集团营业额为独资：72亿人民币，合资或加盟：46亿人民币，是百胜全球餐饮集团中增长最迅速的部分。百胜餐饮集团是全球餐厅网络最大的餐饮集团，在全球100多个国家拥有超过34,000家连锁餐厅和85万多名员工。其旗下包括肯德基、必胜客、塔可钟、A&W及LongJohnSilvers(LJS)五个世界著名餐饮品牌，分别在烹鸡、比萨、墨西哥风味食品及海鲜连锁餐饮领域名列全球第一。2004年百胜全球营业额为90亿美元，其中包括直营销售额和加盟费。肯德基公司所属世界上最大的餐厅集团-百胜全球餐饮集团，同时，肯德基也是世界最大的炸鸡快餐连锁企业，在世界各地80多个国家拥有超过11，000多家的餐厅。肯德基于1987年11月12日肯德基在中国的第一家餐厅在北京前门繁华地带正式开业,从而开始了她在这个拥有世界最多人口的国家的发展史。1992年全国餐厅总数为10家；2000年11月肯德基在中国连锁餐饮企业中第一个突破400家餐厅规模。2001年10月发展到500家，2002年2月达到600家，11个月以后的总数是800家。至今肯德基已在全中国200多个城市开设了1400多家餐厅，在中国餐饮业遥遥领先。不仅如此，中国肯德基还一直保持着良好的经济业绩。肯德基的中国总部中国百胜餐饮集团连续三年居全中国餐饮百强之首，2002年的营业额达到71亿元。其中绝大部分来自肯德基。肯德基在中国的发展肯德基在中国的发展中国肯德基餐厅增长速度中国肯德基餐厅增长速度肯德基在武汉部分销售及租金情况1、KFC鲁广店约400平米，第一年净营业额6%，递增，销售额约1500万/年2、KFC武广店约500平米，租金约100万/年，销售额约1300万/年3、KFC家乐福洪山店约450平米，租金7.5%，递增，销售额约1000万/年4、KFC家乐福建设店约450平米，租金7.5%，递增，销售额约600万/年5、KFC销品茂店约400平米，租金7%，递增，销售额月均50万左右该餐厅大部分由业主提供供电到低压柜，供水到红线范围内，消防主管道红线范围内，供电容量约300KVA，供水DN50.业主提供免费招牌位，装修免租期1-3月。必胜客必胜客在武汉部分销售及租金情况1、必胜客武汉商场店（已拆除），面积约600平米，租金约120万/年，销售额约1500万/年2、必胜客群光广场店，面积约500平米，租金约70万/年，销售额约1200万/年3、必胜客民众乐园店，面积约450平米，租金约70万/年，销售额约800万/年4、必胜客世纪中商店，面积约600平米，租金约90万/年，销售额约1000万/年5、必胜客江汉路店，面积约500平米，租金65万/年，销售额约800万/年固定租金一般每三年递增5-6%。随着中国经济的发展，麦当劳在中国内地的市场也有着迅猛的扩展。1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅，现在，麦当劳的750家餐厅遍布在跨越中国25个省市和直辖市的108个次级别的行政区域，员工人数超过5万人，其中99.7%是中国员工，中国的供应商系统亦有拥有超过1.5万员工，总投资达5亿美元。麦当劳在中国的发展麦当劳在武汉部分销售及租金情况1、麦当劳世贸店，面积约500平米，租金120万/年，销售额约1700万/年2、麦当劳中南店，面积约600平米，租金约90万/年，销售额约1300万/年3、麦当劳珞狮路店，面积约450平米，租金60万/年，销售额约700万/年4、麦当劳新世界汉口店，面积约600平米，租金5%，销售额约900万/年5、麦当劳销品贸店，面积约350平米，租金5%，销售额约600万/年6、麦当劳徐东店，面积约500平米，租金70万/年，销售额1200万/年该餐厅大部分由业主提供供电到低压柜，供水到红线范围内，消防主管到红线范围内，供电容量约315KVA，供水DN50.业主免费提供化粪、隔油池，免费提供空调室外机组位置，业主提供免费招牌位，装修免租期1-3月。中式快餐目标客户（A类）：永和豆浆（中国餐饮百强第三十一位）永和大王（中国餐饮百强第九十九位）大娘水饺（中国餐饮百强第四十五位）面点王 （中国餐饮百强第四十八位）真功夫(B类)味添面馆金童子武汉部分中式快餐店销售及租金情况菲律宾快乐蜂集团拥有永和大王85%之股份。目前其麾下已拥有1000多家分店，年营业额近50亿人民币。在未来的3-5年中，永和大王将开设500家分店，发展成为代表中国本土文化的、有竞争力的民族餐饮领导品牌。永和大王亦将进军国际市场，为建立成为具有影响力的国际品牌而不懈努力。目前，永和大王在武汉市场设有6家分店，经营状况最好的是宝丰路店。武汉部分中式快餐店销售及租金情况品牌品牌分店分店面积面积 元元/月月年年销销售售额额永和大王大洋店21012-15%抽成180-200万花桥店30015-16%抽成 260万左右宝丰店200左右85340-390万建设店25015-16%抽成180-210万永和豆浆付家坡店260 85400万江汉路店340110470万西式餐饮据相关数据统计，武汉的西餐厅已达到400余家，其中包括咖啡馆、异域餐饮（如韩式、日式等）、异域烧烤等等。西餐业内人士说，这些并不是正宗的传统西餐。正宗的尚不足10家，且大部分藏身在星级酒店。以前，西餐是对西方国家菜肴的总称，主要指法国、意大利等国菜为代表的菜肴。传统欧美西餐厅只售本国菜肴，比如法式餐厅绝不会卖炸薯条。而现在的西餐厅，销售的品种五花八门，同一个餐厅，既销售披萨等意式菜肴，也卖美式快餐炸薯条，甚至还卖中式的煲仔饭，属“不正宗”系列。目前武汉西餐业发展趋势为“西餐中餐化、西餐复合化”，如豪客来、豪享来、花样年华、绿茵阁等 西式餐饮目标客户：豪客来 豪享来 万客来 斗牛士花样年华 绿茵阁 秀玉圆缘园 名典 上岛 真锅 仙踪林 迪欧土大力 阿里朗 金汉城 味千 一番居 元绿回转寿司巴犀烧烤 邦果 金色池溏 百盛乐多国料理 麦圈先生 特康西式餐饮西式餐饮武汉部分西式餐饮店销售及租金情况品牌品牌分店分店面积面积 元元/月月年年销销售售额额豪享来中山店50080200-240万阅马场店 600100 400万珞瑜路店400-500 110430万豪客来中山店450170700-750万汉阳店520 146550-600万武昌店550110-130350-400万绿茵阁中南店100050以下1500万大洋店8004555万（月）花样年华民众店 80075580万武汉部分西式餐饮店销售及租金情况品牌品牌分店分店面积面积 元元/月月年年销销售售额额味千拉面大洋店45015%200-240万建设店 25012-15%10-12万（月）百盛乐中山店680120200万销品茂店410 140160万麦圈先生江汉店 120038290万金汉城香港路店120065470万销品茂店300109120万邦果东湖路店8001301350万万松园店200090140万（月）特色餐饮（地方特色、西点房）目标客户：小乐川、无名氏精武鸭脖、廖记棒棒鸡、燕紫百味鸡元祖、皇冠、罗莎、吉仟、安德鲁森主要结论和建议世界城SWOT分析优势（优势（Strengths）项目辐射5KM范围内现有常住人口约55万人，尚有67个已建和在建高档社区，预计三年内可入住52058户，到2008年总人口预计可达约75万人项目周边有19所中高等院校，在校师生人数达38万人位于东湖高新区-中国光谷的核心，发展前景良好，区域内中高档的消费市场刚刚起步，有较大的发展空间。机会（机会（Opportunities）集购物、餐饮、娱乐、休闲一站式服务的大型购物中心在当地是空白高技术人口及高校教师收入位于高位。本区域最大、最全的Mall劣势（劣势（Weaknesses）项目远离武汉传统商业区。消费习惯有待培养。5KM辐射区内湖泊众多，制约了本项目的向外辐射。当前人口不足，较难支撑本项目的体量。威胁（威胁（Threats）街道口、中南商圈等传统商对本商圈有着极大的冲击。鲁巷商场及东盛房地产项目的开发使商业竞争日益增强主要结论和建议结论：结论：鲁巷区域随着高新区的发展，特别是光谷的设立，将日益成为武汉市乃至周边地区的高科技中心。本项目位于鲁巷的中心，地理位置无比优越，随着本项目的建成开业，鲁巷商圈必将成为继武汉现有的几大商圈后的又一重要商圈。建议：建议：鲁巷地区商业发展相对滞后，业态单一，区域内人口已习惯去传统的商业区进行消费。因此，本项目应首先立足于锁定本区域人口，满足本区域人口的休闲娱乐，购物享受需求，其次面向区域外人口，随着地铁的建成发展成为全武昌乃至全武汉的新的购物中心。谢谢！