武汉统建光谷项目市场研究报告(59页).ppt

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。武汉统建光谷项目市场专项研究报告湖北中原 WuHan.03.2012赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ of this report|2 Copyright Centaline Group,2010A.光谷片区宏观环境B.光谷片区房地产市场C.光谷片区发展趋势D.光谷片区客户情况 3163443报告内容报告内容页码页码Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010光谷片区宏观环境Part 1Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010光谷区域概况Part 1.1Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010中国光谷，即武汉东湖新技术开发区，位于武汉市东南部，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集。Code of this report|6 Copyright Centaline Group,201020102010年年洪山区及江夏区的多个村和社区移交东湖高新区托管，光谷面积扩大了近300平方公里，达到了518.06518.06平方公里平方公里。现在的面积相当于12年前的21倍有余。光谷发展：4次扩容，面积增加20倍，“大光谷”实至名归新成立的东湖高新区仅24平方公里。19881988年年20082008年年面积净增10多平方公里。同年，被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉武汉 中国光中国光谷谷”。20012001年年江夏区豹澥镇划入东湖高新区，面积增加面积增加约约8888平方公里平方公里。20072007年年建设光谷生物城。至此，东湖高新区面积扩大至224224平方公里平方公里。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010产业发展：光谷主要依靠光电子信息产业光电子信息产业、生物产业生物产业、新能源产新能源产业业及装备制造业装备制造业四大产业，其中光电子信息产业光电子信息产业为主导产业光电子信息产业光电子信息产业生物产业生物产业新能源产业新能源产业四大产业装备制造产业装备制造产业现有全国最大的光纤光缆，光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光技术研发和产业基地。光谷生物城的核心区在光谷区域内，包括南湖农业基地、关南医药基地、九峰创新基地和九龙产业四大产业基地。以高新区新能源产业园(产业基地)为中心，太阳能、风能、核能、先进能源技术及装备、生物质能、氢能等重点产业领域多点支撑、共同发展的产业格局。随着武锅新厂、武重新工厂等纷纷进入，光谷已经形成了一个现代装备制造产业园，预计到2011年现代装备制造产业将实现年总收入250亿元。产业收入占地区总收入的 37.72%37.72%产业收入占地区总收入的 8.19%8.19%产业收入占地区总收入的 15.61%15.61%产业收入占地区总收入的 15.8%15.8%经济发展城市建设Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010企业数量：光谷企业资本实力居全市之首，上市企业占武汉市1/2，占全省1/3，并保持增长势头，聚集大量高收入群体区域人群购买力强2011年，光谷再添3家上市公司，光谷上市公司总数将达到30家，占武汉上市公司半数以上，占全省1/3，成为全国上市公全国上市公司最密集区域之一司最密集区域之一。2011年又有73家企业通过高新技术企业认定，东湖高新区累计已有356家企业获得该项认定，占全省1184家的近三分之一，按照相关规定，每家企业均可减免减免15%15%的税率的税率，享受所得税优惠政策。经济发展城市建设Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010企业构成：不同规模的企业数量逐年增加，数量占比不到一成的“亿元企业”创造地区九成产值，是地区发展主导企业按营收分类的企业数量按营收分类企业产值占比不同营收额区间的企业数量呈逐年上涨趋势逐年上涨趋势。09年高营收企业数量增长较大，特别是营收10亿元以上的企业，从08年的14家增加到42家，增长率200%。营收1亿元以上企业数量占比不到10%10%，却创造了光谷地区90%90%的产值，是地区发展的主导企业。创造地区九成产值的企业（数据来源：东湖高新统计年报）经济发展城市建设Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010整体发展：地区居住区规划为“两带五片”的布局结构，地区西部靠近市区的鲁巷及关山板块发展相对更快区域发展分析两带、五片两带、五片：光谷地区规划为“两带、五片”的布局结构，即雄楚大街居住带及南湖南路居住带，南湖东山居住片区、汤逊湖居住区、流芳居住片区、梁子湖居住区及九峰山居住区。光谷地区西部的鲁巷及关山板块鲁巷及关山板块地理位置更靠近市区，具有一定经济基础，是光谷地区当前重点发展区域。当前当前重点发展的鲁巷及关山板块经济发展城市建设Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010板块划分：以民族大道和三环线形成的十字轴将传统光谷地区划分为鲁巷、关山、汤逊湖和高新四个板块 光谷中心区板块划分武汉板块划分经济发展城市建设Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010人口密度：三环线以北的鲁巷和关山人口密度较高，以南的汤逊湖和高新板块有待进一步发展，人口密度相对较低人口密度分析各板块人口密度2854328543人人/k/k中密度中密度6745767457人人/k/k高密度高密度20472047人人/k/k低密度低密度28822882人人/k/k低密度低密度关山板块高校较多，学生数量庞大学生数量庞大，人口密度较高。鲁巷板块靠近主城区靠近主城区，人口密度在片区内居中。汤逊湖和高新板块人口密度较低。经济发展城市建设Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010区域交通：区域已经形成“四横三纵四横三纵”的路网格局，连接市区主要依靠“四横”，2012年通车的地铁2号线是区域发展利好南湖大道南湖大道雄楚大道雄楚大道珞瑜东路珞瑜东路三环线三环线民族大道民族大道关山大道关山大道光谷大道光谷大道交通路网光谷核心区基本已经形成了“四横三纵四横三纵”的交通路网。光谷片区目前主要依靠“四横四横”连接主城区。“三环线三环线”成为近城区和远城区的心理分割线。地铁地铁2 2号线号线终点站在光谷，其延长线将通达庙山，轨道交通的建成是区域一大利好。地铁2号线及延长线“四横”连接市区经济发展城市建设Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010光谷片区宏观环境总结 光谷主要依靠光电子等四大主导产业，企业资本实力居全市之首并保持增长势头 光谷经济保持高速增长，作为武汉主要经济增长点将得到政策重点扶持121 光谷不同规模企业逐年增加，“亿元企业”创造地区九成产值，是地区发展主导31 光谷居住区规划为“两带五片”，本案所在的高新板块有待进一步发展41 光谷已经形成“四横三纵”的路网格局，地铁2号线是区域发展利好5赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ of this report|17 Copyright Centaline Group,2010光谷片区房地产市场Part 2Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010光谷片区房地产市场Part 2.1Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010总体发展：光谷片区房价位于全市第三梯度阵营，仅高于东西湖和沌口远城区板块，但片区已开始出现高端物业片区高端项目武汉各片区新房均价及同比涨幅光谷新世界光谷新世界：高端综合体项目金地华公馆金地华公馆：均价约14000元/数据来源：湖北中原研究部Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010土地市场：光谷片区2011 年土地在成交宗数、成交建面、楼面地价各方面较 2010 年均有不同程度的下降2011年光谷土地成交土地成交宗数比例下降宗数比例下降，源于政府供应减少；2011年光谷土地成交建面下降比例远低于武汉市；这也说明，在武汉市整体土地场看跌的情况下光谷仍然保持着一个相对光谷仍然保持着一个相对较好的较好的发展发展前景前景；2011年光谷楼面地价下跌楼面地价下跌明显明显，主要由于2011年光谷土地供应以光谷东为主，楼面地价较低。光谷光谷2010-20112010-2011年土地成交年土地成交武汉市武汉市2010-20112010-2011年土地成交年土地成交Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010土地市场：2011年成交6宗土地，碧桂园和万科先后在花城大道附近拿地，加上香江地产，形成大盘开发商逐鹿光谷东的态势大盘开发商逐鹿光谷东的态势P（2011）065P（2011）081P（2011）139P（2011）064三环线绕城高速武黄高速土地成交地块分布土地成交信息P（2011）140P（2011）167Code of this report|22 Copyright Centaline Group,20102011年东湖高新区商品住宅供求关系对比图（万）新房市场：2011年光谷片区受到限购政策影响，供应及成交均明显下滑，供应及成交均明显下滑，供应于第2-3季度增加，但成交持续低迷，供求比增大，供大于求局面更加明显供求比增大，供大于求局面更加明显2011年1-11月东湖高新区商品住宅新增供应量为127.28万方，成交量为87.05万方，供求比为1.5；2010年同期东湖高新区商品住宅新增供应量为200.4万方，成交量为150.65万方，供求比为1.2；Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010新房市场：2011年光谷片区新房价格上涨，四季度后受全国大势影响，价格增速基本停止，成交套数下跌，整体呈下行趋势价格增速基本停止，成交套数下跌，整体呈下行趋势光谷新房成交价格（元/）光谷新房成交套数光谷地区2011年各月新房成交均价均呈现出正增正增长长的现象。三季度涨幅达全年最高，在1.8%左右；四季度后，受全国降价潮影响，价格增速回落，基本停止价格增速回落，基本停止。三季度价格增长引起成交套数增速下滑。四季度后，受行业大势影响，价格增长回落也未能阻止成交套数下滑成交套数下滑。增幅最高的三季度价格增长引起成交套数增速下滑价格增长趋近停止成交量负增长数据来源：湖北中原研究部数据来源：湖北中原研究部Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010新房市场：2011年光谷片区供应产品和成交产品均主要为90平左平左右首置产品和右首置产品和120左右再改产品左右再改产品2011年1-11月光谷片区新增供应量为127.28万方，环比下降36.4%。新增供应主要集中在80-1002房（37.83万），110-1303房（30.22万），50以下的1房及180以上的别墅有少量供应。从成交产品结构看，2011年1-11月光谷片区成交主力产品为：70-1002房、100-1403房、180以上4房及以上普通住宅。年度最畅销产品为年度最畅销产品为80-80-90902 2房首置产品房首置产品及及120-130120-1303 3房再改产品。房再改产品。2011年光谷片区供应结构（万）2011年 光谷片区各面积段成交结构（万）Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010光谷片区房地产市场总结 光谷片区2011 年土地在各方面较 2010 年均有不同程度下降，但已初步形成大盘 开发商逐鹿光谷东的态势 光谷片区房价位于全市第三梯度阵营，但片区已开始出现高端物业121 2011年光谷片区受限购影响，供应及成交均明显下滑，供大于求局面更加明显31 2011年光谷片区新房价格上涨，四季度后增速基本停止，整体呈下行趋势41 2011年光谷片区供应和成交产品均主要为90平左右首置产品和120左右再改产品5Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010光谷片区竞争环境Part 2.2赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ of this report|27 Copyright Centaline Group,2010竞争环境概述：整个光谷片区2012年供应量约200万方左右，本案主要竞争集中在三环内非中心板块，竞争环境不容乐观竞争环境不容乐观光谷新光谷新世界世界万科红郡万科红郡加州香山加州香山美树美树清江山水清江山水现代森林现代森林小镇小镇葛洲坝世葛洲坝世纪花园纪花园新世界恒新世界恒大华府大华府锦绣龙城锦绣龙城当代国际当代国际花园花园佛奥俊贤佛奥俊贤雅居雅居光谷坐光谷坐标城标城金地华金地华公馆公馆光谷光谷麒麟社麒麟社长航蓝长航蓝晶国际晶国际丽岛美生丽岛美生顺民顺民3478934789金地艺境金地艺境光谷世光谷世界城界城华业玫华业玫瑰谷瑰谷本案本案光谷中心板块光谷中心板块三环线以外板块三环线以外板块三环线以内非中心三环线以内非中心板块板块光谷中心板块光谷中心板块 地段上佳，交通便利，配套齐全，品质高，为片区内价值标杆，一般为高端项目。代表项目：光谷世界城、光谷新世界三环线以内非中心板块三环线以内非中心板块 地段较好，交通便利，有一定配套，品质较高，一般为中、高端项目。代表项目：光谷坐标城、新世界恒大华府三环线以外板块三环线以外板块 较偏远，交通较便利，配套不足，品质一般，多为中、高端项目。代表项目：现代森林小镇Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010主要竞争界定：本案主要竞争项目主要竞争项目为三环线内非中心板块项目，本案主要竞品项目2012年预计供应量约为36万方主要竞争项目主要竞争项目Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010新世界恒大华府：大光谷首席绿能风尚社区，主打“科技时尚环保”主题理念，在产品环保附加值上推出六大系统项目概况项目概况在售产品在售产品2011年6月19日开盘，主推90-140平米两房到四房户型房源，均价7600-8000元/平；营销动态与节点营销动态与节点价格及促销价格及促销毛坯实收均价约7500元/，精装修实收8900元/；毛坯房送520/，再99折。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010葛洲坝世纪花园二期：人文资源与自然景观兼具，打造科技低碳住宅项目概况项目概况在售产品在售产品2011年7月9日开盘，主推80-120平米房源，均价7370元/平米；营销动态与节点营销动态与节点价格及促销价格及促销80-120平米房源均价7370元/平，130-150平纯板式小高层均价6800元/平，14号楼147平户型均价6500元/平，另有十几套底层特价房5900元/平。Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010顺民34789：主打小户型经济房源，价格低廉，总价低，品质一般项目概况项目概况在售产品在售产品4月2日开盘。主推30-90平米纯粹小房子，均价6000元/平米；营销动态与节点营销动态与节点价格及促销价格及促销30-90平米小户型在售，“拉手团购活动”预约登记，两房均价5500元/；Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010清江山水：地处光谷核心地段，周边高校林立，生活配套齐全，为低密度、高绿化的和谐人居大型社区项目概况项目概况在售产品在售产品二期首次开盘于2011年4月30日，推售54#18F、48#32F、51#32F，合计356套，总建面41920，户型79-110，均价6600；二期二次开盘于2011年7月16日，推售53#18F和46#32F共2栋，合计236套，总建面23012，户型79-127，均价7000。营销动态与节点营销动态与节点价格及促销价格及促销清江山水2.2期三组团32-34一房、67-88两房、110-127三房在售，均价7200元/平。特价房源6300元/平。现购房享95折优惠。Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010次要竞争：根据在售楼盘价格以及客户来源分析，本案次要竞争项目为三环线外板块项目Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010其余项目：根据楼盘价格以及客户来源分析，光谷中心板块项目与本案竞争关系较弱赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ of this report|35 Copyright Centaline Group,2010光谷片区竞争环境总结 本案主要竞争为三环线内非中心板块项目，主要竞品2012年预计供应约为36万方 整个光谷片区2012年供应量约200万方，本案竞争环境不容乐观121 三环外项目可能部分分流本案客户，光谷中心板块项目与本案竞争关系较弱3Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010光谷片区发展趋势Part 3Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010光谷片区未来发展预期发展现状发展现状未来发展未来发展经济经济发展发展城市建设城市建设地区产值保持30%30%年增长率年增长率，占武汉武汉GDPGDP过半过半，并保持强劲增长势头强劲增长势头。光谷中心区形成“四横三纵”的路网格局，光谷西部地区发展日趋成熟西部地区发展日趋成熟。经济经济发展发展城市城市建设建设“中国光谷”提升为“世界光谷世界光谷”2020年总收入将达3 3万亿万亿元建设宜居环境宜居环境打造人才特区建设东部卫星城卫星城Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010城市地位：“中国光谷”提升为“世界光谷世界光谷”东湖示范区未来东湖示范区未来1010年再发力年再发力20202020年总收入将达年总收入将达3 3万亿元万亿元到2020年，东湖示范区的总收入将达到3万亿元，并将建成全国高新技术产业开发区的排头兵，世界一流的高科技园区，享誉世界的“光谷”。吸引高水平留学生归国创业、吸引跨国公司及国企研发中心落户吸引高水平留学生归国创业、吸引跨国公司及国企研发中心落户为进一步吸引人才，东湖示范区还将打造“人才特区”，建设海外高层次人才创业基地，打造海外高层次人才的理想栖息地。力争到2020年，累计从海外引进1万名高层次人才。20202020年上市企业达年上市企业达300300家家根据规划，东湖示范区还将打造“金融特区”、力争2020年上市企业达到300家、设立分支机构的财富500强企业数量达到100家以上、股权投资机构管理资产超过2000亿元、引进金融机构或区域总部30家。经济发展城市建设东湖国家自主创新示范区发展规划纲要（2011-2020年）Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010政府扶持：近两年，政府从行政行政和税收税收两方面给予地区发展支持行政税收提升行政权限：提升行政权限：20102010年年武汉市委、市政府将专门发文，举全市之力推进武汉东湖国家自主创新示范区建设。1月7日武汉市政府常务会审议了市委市政府关于全力推进武汉东湖国家自主创新示范区建设的决定，全面赋予东湖高新区市级管全面赋予东湖高新区市级管理权限理权限，提升行政效能，实现“办事不出开发区”。政府扶持政府扶持税收优惠：税收优惠：20112011年年武汉市委8月29日正式批准设立，10月29日举行开工奠基仪式，明年8月实现封关运营湖北首个综合保税区湖北首个综合保税区来了！综合保税区建成后，最突出的两大优势，就是降低物流成本约10%，企业平均通关效率将提高20天。直接或间接受益企业将达到3万家。经济发展城市建设赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ of this report|40 Copyright Centaline Group,2010企业质量：光谷地位逐步提升，国际企业纷纷入驻，园区企业不断壮大，良好的产业发展氛围和地区发展相互促进吸引大量企业进入高产值企业继续占主导地位在税收优惠的促进下，大量科技型企业将争相进入，特别是规模较大的企业，可通过综合保税区获得大量成本及相关费用的减免。数量占比不到一成的高产值企业创造九成产值的“一九”现象将继续维持。2011年12月，世界500强的意大利柏林化学公司意大利柏林化学公司将其亚太总部选定在光谷生物城，全球仪器行业领导者赛默飞世尔科技公司赛默飞世尔科技公司与武汉光谷生物城签署战略合作协议，并计划于2012年1月入驻。武汉富士康2008年投产当年实现产值36亿元，2009年71亿元，2010年161亿元，2011年预计达到300亿，。经济发展城市建设Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010完善配套：建设宜居环境打造人才特区教育、文化及医疗等配套纷纷完善教育、文化及医疗等配套纷纷完善在“十二五”期间，东湖示范区每年建设1万套人才公寓；建设光谷国际社区，为引进的人才和在光谷工作的外籍人士提供宜居的环境。在高新区的重点中小学校实施双语教学，加强国际学校建设，满足高端人才子女就学的需求；抓紧推进中德医院（光谷同济医院）、中法医院（武汉大学中南医院光谷分院）、中新（新加坡）医院的建设，为高新区的从业人员和市民提供良好的医疗服务。在实现科学布局的基础上，东湖示范区的城市服务将进一步完善。根据规划，示范区内将加快建设高标准写字楼、星级酒店、会展中心等高档商务配套设施，建设从青年公寓至高档别墅等不同档次的住房，引进超市、商场等生活配套，并建设光谷图书馆、光谷剧院、光谷音乐中心、光谷体育中心等文体设施，还将建设激光博物馆、光谷科技馆、光谷展览馆等具有光谷品牌特色的科普基础设施。东湖国家自主创新示范区发展规划纲要（2011-2020年）经济发展城市建设Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010发展趋势：光谷生物城和未来城两座卫星城已先后投入建设，光谷吹响“东拓”口号，本案为卫星城进入光谷市区的门户未来城生物城当前当前重点发展的鲁巷及关山地区未来未来重点发展的地区经过多年发展，光谷西部地区已初具规模，未来发展战略为“东拓东拓”，重点发展外环线附近的“生物城生物城”和“未来城未来城”两座卫星城。经济发展城市建设本案Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010生物城：光谷第二个国家级产业基地，2008年11月开工建设，已有5家“世界500强”企业入驻未来发展规划区位：区位：光谷生物城位于武黄高速的南、北区域，外环线以西。面积：面积：总体规划面积为3030平方公里平方公里，建设六大园区。六大产业六大产业：到2015年，光谷生物城基础设施建设基本完成，形成以生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大产业为主的生物产业集群。企业企业：到2020年，在光谷生物城28平方公里的土地上将聚集各类生物企业超过1000家，包括世界世界500500强企业强企业3030余家余家，吸引各领域领军人才超过领军人才超过20002000名名，各类专业专业人才超过人才超过2000020000名名，实现生物产生物产业总收入过业总收入过20002000亿元亿元。三环线外环线武黄高速高新大道经济发展城市建设赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ of this report|44 Copyright Centaline Group,2010未来城：智力密集、人口逾30万、承载国家自主创新功能的现代卫星城，2010年10月开工建设未来发展规划区位：区位：武汉未来科技城位于光谷高新大道的南、北区域，外环线以东。面积：面积：总体规划面积为66.866.8平方平方公里公里，约占光谷1/8面积。3030万人口万人口：10年内，这里将出现一座智力高度密集、朝阳产业荟萃、人口达30万的现代卫星城现代卫星城。企业企业：到2020年，可引进央企和央企和知名企业知名企业300300家家、国内外知名科科研院所研院所200200家家、20002000个高水平创个高水平创新创业团队新创业团队，科技人员总数超过1010万人万人。五大朝阳产业五大朝阳产业：未来科技城将重点发展光电子信息、生物医药、能源环保、现代装备制造和高科技农业等五大产业。这些是目前公认的“朝阳产业”。三环线外环线武黄高速高新大道经济发展城市建设Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010未来发展规划高新大道依据城市总体规划的发展要求，依托东西向的科技衍生轴与南北向的产业联动轴，串联串联商业中心、城市绿核、都市服务商业中心、城市绿核、都市服务中心、医药产业园区中心、医药产业园区等重点功能板块。高新大道西侧，即本案所在区域，用地以城市商业、居住、交通和城市商业、居住、交通和工业用地为主工业用地为主，东侧为待建区，城市用地镶嵌于耕地和其他生态用地之间。本案高新大道及周边重点区域总体规划高新大道及周边重点区域总体规划本案位于高新大道和光谷一路交汇处，为卫星城进入光谷市区的门户，高新大道起到串联商业中心、城市绿核、医药产业园区等的作用经济发展城市建设Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010光谷片区未来发展趋势总结 “中国光谷”提升为“世界光谷”，国际企业纷纷入驻，良好产业发展氛围和地 区发展相互促进 政府从行政和税收两方面给予光谷片区发展最大支持121 光谷致力于完善配套，建设宜居环境，打造人才特区31 光谷生物城和未来城两座卫星城已先后投入建设，光谷吹响“东拓”口号41 本案为卫星城进入光谷市区的门户，起到商业中心、医药产业园区重要串联作用5赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ of this report|47 Copyright Centaline Group,2010光谷片区客户情况Part 4Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010光谷区域客户研判光谷区域客户研判重点产业园区、重点产业园区、企事业单位调研企事业单位调研区域内现有社区调研区域内现有社区调研年度新迁入人员年度新迁入人员置业需求调研置业需求调研光谷区域客户研判思路Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010区域内重点产业园区调研189257463赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ of this report|50 Copyright Centaline Group,2010区域内重点产业园区客群：客群容量巨大，置业需求量达4646万方万方 重点统计中国武汉留学生创业园、光谷软件园及光谷生物城，已有客户群数量达7万余人。若按照每15个人中有1人存在购房需求，按照平均销售面积为100平米来估计，约有约有4646万方的房屋需求量万方的房屋需求量。若按每5人有1人为改善型需求，改善改善型需求量约为型需求量约为9.29.2万方。万方。Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010区域内重点企事业单位调研本项目本项目光电子信息产业光电子信息产业产业收入占地区总收入的37.72%37.72%生物工程与新医药产业生物工程与新医药产业产业收入占地区总收入的 8.19%8.19%节能环保产业节能环保产业 产业收入占地区总收入15.61%15.61%高端装备制造业高端装备制造业产业收入占地区总收入的 15.8%15.8%1 12 23 34 45 56 67 71 12 23 34 45 56 61 12 23 31 12 23 34 47 7 本区域高新企业诸多，光谷主要依靠光电子信息产业等四大产业，其中光电子信息产业为主导产业，且环布在本案周边；企业分布广泛，区域最偏远的企业距离本案仅仅2020分钟车程分钟车程。Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010 本区域员工平均年龄在30岁上下 浮动，以首置为主。从员工平均年龄来看 本科生以上学历人数比例较大，教育程度较高。从员工教育程度来看 本区域大企事业单位为员工配 备住所，多以职工宿舍为主。从员工配套住所来看 本区域员工数量统计约接近2万人。从现有员工数量来看结合本区域企事业单位员工教育程度、平均年龄等因素来看，若按照每15人中有1人存在购房需求，按照平均销售面积为100平米来估计，可约可约有有1313万方的房屋需求量万方的房屋需求量。其中若每5人有一人为改善型需求，则改善型需求量约为改善型需求量约为2.62.6万方。万方。区域内企事业单位客群：客户群容量较大，置业需求量约有13万方Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010区域内产业园区、企事业单位客群调研小结p 统计本区域就业人数，客户群容量巨大，合计9万余人 统计本区域总需求量约为59万方，其中首置需求约为47.2万方，改善型需求为约 11.8万方32 区域内企业分布广泛，高新企业诸多，高学历人群占大比例，平均年龄在30岁 上下浮动，首置需求量大1赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ of this report|54 Copyright Centaline Group,2010区域内现有社区调研Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010区域内现有社区调研：片区存在巨大的潜在改善性需求 旧房市场特点旧房市场特点自住者多为原住民或周边企事业单位老员工，有一定购买力。90%房龄超过5年，已经进入再购房置换周期，且户型不大。旧房问题旧房问题缺少智能安防系统，科技含量低，安全系数低；没有电梯，老人小孩上下楼不方便；人员复杂，混居着不少租户；社区品质低，环境比较差，需要更多绿化空间；没有物业服务，或者服务较差；租赁占比租赁占比主要是学生和周边原住民。2房公寓租金约1200-1600平米，部分中心地段房源紧张。由于周边社区房龄为5-10年，租赁占比估计为30%-40%30%-40%，按照每15个人中有1人购房需求按照平均销售面积为100平米来估计。123从居住习惯来说，区域内改善型置业的改善型置业的客户可能客户可能更偏好于舒适大户型更偏好于舒适大户型近90009000户户老房子，90%90%以上5年老房龄，片区潜在的改善性需求较大潜在的改善性需求较大；按照租赁占比，有有2700-36002700-3600户为首置户为首置型需求型需求，约为1.8万-2.4万方，5400-6300户为改善型需求，约为3.6万-4.2万方。租赁市场的紧俏，预示着存在小部分租赁市场的紧俏，预示着存在小部分首次置业可能首次置业可能。Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010区域内现有社区调研小结：区域内业主具有较强置换物业需求 初步估算现有社区居民有5400-6300户考虑换房置业，2700-3600有首置可能性 区域内现有社区90%房龄普遍较老，一般为5-10年12 初步估计区域内首置型需求量约为1.8万-2.4万方，改善型需求量约为3.6万-4.2万 方，合计约5.4-6.6万方3Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010年度新迁入人员置业需求调研：光谷市场递增人口量是本案持续开发的后劲支撑，青年首次置业市场潜力大 重点创业、产业园区重点创业、产业园区 预计年度新迁入人员预计年度新迁入人员1重点统计中国武汉留学生创业园、光谷软件园及光谷生物城，目前企业规模合计2000余家，就业人数合计7万余人，考虑到光谷片区正处于高速发展阶段，若按照每年8%-10%8%-10%新迁入率新迁入率，预计重点园区年度新迁入约为5600-7000人。重点企事业单位预计重点企事业单位预计 年度新迁入人员年度新迁入人员2经统计重点企事业单位人数近2万人，根据企事业单位成立年限统计，调研中成立5年以内的企事业单位月占14%，这部分公司若按6%-8%6%-8%的新迁入率，预计年度新迁入约为1680-2240人。按照每按照每1515个人中有个人中有1 1人购房需求按人购房需求按照平均销售面积为照平均销售面积为100100平米来估计平米来估计3 3万万7 7千方千方-4-4万万6 6千方体量千方体量1 1万万2 2千方千方-1-1万万5 5千方体量千方体量赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ of this report|58 Copyright Centaline Group,2010 本区域现有社区房龄普遍较老，区域改善性需求旺盛 本区域企事业单位、产业园区分布广泛，大部分企业为高新企业，员工平均年龄 为30岁上下浮动，总需求量大，存在较大刚性需求市场12 从租赁市场来看，首次置业存在着刚性需求市场，需求量大3光谷片区客户情况总结 从区域新迁员工来看，首置市场潜力大，改善型刚需旺盛，改善置业者更具实力4赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ of this