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xx房地产市场调查报告（2005年2月）2004年的xx楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。土地交易情况2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地1416.04亩，出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩，出让总金额为63157.7573万元。据市国土资源局统计，2004年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地范围内出让33宗，城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右，与前两年基本持平，出让面积与2003年相近，但据观察04年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。商品房开发与销售情况2004年，市区商品房销售面积为114.69万平方米，同比增长48.3，其中住宅为100.4万平方米，同比增长39.7；商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少7.8，其中住宅为107.46万平方米，同比减少7.8。商品房新开工面积为182.71万平方米，同比增长39.9，其中住宅为139.46万平方米，同比增长40.4。据xx市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年xx市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同比上涨14.1%，住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%；非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨24.2%和10.2%。市区共成交住宅8272套，成交面积93.97万平方米，成交金额181326.26万元；共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额82093.15万元；共成交办公写字楼202件，成交面积2.32万平方米，成交金额7979.98万元。此外2004全市经济适用房在建面积34.87万平方米，竣工面积13.08万平方米。2004商品房及二手房交易登记表时间商品房二手房性质数量建筑面积数量建筑面积1住宅37648873.87545021.06商业332628.251102.42办公00002住宅1089138983.3797533.28商业765468.557457.55办公132600.84003住宅86388678.2852453212.05商业787118.67142112办公44328.261240064住宅72188895.8443351378.35商业639036.4181048办公456251360.685住宅49596483.8631430922.22商业464088.25261835办公112882.85818306住宅750101851.81339140.06商业1974870.500办公4467.88007住宅1090122824.7353902.07商业1896512.053207.14办公452096.15008住宅58273917.89321343.13商业15813493.8600办公303292.54009住宅62564239.99261714.02商业807229.8600办公312751.910010住宅27127912.2332430059.67商业704850.56343021.51办公211037.083760.2411住宅4735100048944400商业717300342200办公2211007700012住宅9373600054553000商业584400405200办公17210072000全年合计住宅合计8272939661.72988291625.9商业合计111976996.9517716183.62办公合计20223219.514216956.922004年商品房销售趋势图历年商品房销售趋势图市区二手房中住宅共成交2988套，成交面积28.54万平方米，成交金额45396.22万元；二手房中商业营业用房共完成177件，成交面积1.61万平方米，成交金额7864.95万元；二手房中办公写字楼共成交42件，成交面积1.16万平方米，成交金额2699.61万元。2004年市区二手房销售趋势图历年二手房销售趋势图(全市)从交易情况来看，2004年度保集半岛总销售面积为63927.38(不含车库4196.46平方米)，约占市区总销售面积的5.9%，销售金额25136.33万元，占总销售金额的13.8%，销售套数412套，占总销售套数的5%。可以看出，我们在销售数量有限的情况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。市区2005年交易登记情况时间2005年1月2005年2月商品房成交金额(万元)26680.9315208.2二手房成交金额(万元)12949.6411392.93商品房成交套数(套)861419二手房成交套数(套)597320商品房成交面积(万平米)9.475.145二手房成交面积(万平米)7.7711.452004年下半年至今重点楼盘预售登记情况案名栋号预售证号住宅套数商业套数办公四季清风苑1-6号04年41号13005.83143四季新城2、3、4、5、6、7、1004年43号856970167345天龙04.2232、33、35、36、45、4604年19号19250.441581276.533404.06.0227、29、37、39、40、4204年37号32652.142302631.861104.06.2930、31、43、47、48、504年47号24247172342.1704.09.2949、50、59、60、6104年79号12309829912505.01.081号05年01号8098.9158广厦A区04年51号284502313915013、14、15、1604年117号478913682253.1214大众苑05年27号13634.1971265.911东方明珠E0104年53号10245.660E0204年61号10245.660E0304年81号10245.660商住04年119号11294205书香名邸1、4、5、604年75号16272.271561023.24207、04年109号1764.17221338.55112、3、4、5、6、7、1005年23号17784.232641757.54和信花园17、1804年77号160491146491众信蝶景湾3、404年87号118481061101205、604年105号1135496697.812五星公寓1、2、3、4、04年93号13779143130611五一怡景园2、3、404年95号10494104798131、05年15号15113203163215东方前城19、04年99号4100.83020、22、28、29、31、3205年07号21389.74216东方兰庭B1、B3、B4、D5、D1、D704年101号72152530香格里花园04年103号18675168福莲汇04年111号04年111号139222552578807.5新黄浦南A座04年113号255532022509北A座04年25267214中兴荣泰4号地块1号楼04年115号315952707449紫东星座04年121号151861405819银泰广场 E、F04年125号8874185376117瑞城名座04年123号9054878817240广润翰城12-15号05年03号10555.19961、2、3、4、05年13号42104.235647316.2755西京花园1号05年05号129832812935山水人家05年17号34590当代江南31号05年21号16367.9157699.872050江南新城2-8号，10-13号05年25号37890442301526合计756755.846894113459.751420097从以上数据可以看出，总体来说，2004年xx房地产市场还是呈现价增量升的良好态势，但值得注意的是2004年6月份以后销售登记数量为477746.6平米，预售登记数量为756755.8平米，节余房源约279009.2平米，去化量比约63%，而今年预计新开楼盘将超过15个，投放体量急剧增加已成定局，如果按04年下半年的去化量比计算的话，市场竞争的激烈程度可想而知。重点及新增个案情况江南片区当代江南开发商：xx市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：环城南路以南，紧邻兰溪街。建筑面积：10万占地面积：104亩形态：多层60%，小高层10%，别墅30%主推：2幢16层高的小高层，约250户。户型：130平方米三室两厅，96平方米两室一厅。价格：小高层均价为3300元/平方米。主推：1月30日将开盘沿兰溪街挑高5.2米，浅进深（7.5米20米）大面宽（面宽达5米7米）商铺。目前小高层销售不多，低于20%，价格3300元，可优惠2%，曾荣获2003中国优秀环境住宅设计大赛金奖当代华府开发商：xx市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：当代江南的南边。东起兰溪路，西至双龙南路，北靠金磐路，南临和信路。业态：高层住宅建筑面积约为50589平方米；小高层建筑面积约为19463.8平方米；以多层公寓为主，建筑面积约为128558平方米；单身公寓为13427.8平方米，容积率为1.6，绿地率为35%，户数为1836户，开盘时间预计5月28日，目前方案正在修改中，增加了叠加别墅和排屋的物业类型。星月花园开发商：浙江中奥置业有限公司位置：婺州街以西，李渔路以南。建筑面积：9万多平方米。业态：多层22栋与4栋小高层。户型：80160平方米均有。以110平方米140平方米为主力户型。开发周期：分三期推出。2005年主推第二期4幢多层，2幢小高层。目前正在销售中。多层均价3200元/平方米价格区间3090-3300。小高层均价3300元/平方米，价格区间2900-3800。物业管理费：多层0.35元/平米，小高层0.6元/平米，目前可优惠1%-3%。一期销售约95%，二期开盘预计6月28日，第三期将在春节后动工。天龙南国名城开发商：中外合资浙江天龙置业发展有限公司位置：xx八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。面积：占地275亩，总建筑面积35万余平方米。特点：浙江首个健康住宅，也是全国中小城市首个国家健康住宅。目前销售以小高层为主，均价3200元，区间3000到3800元，推广以健康小区及景观为主，户型偏大，主力户型为三房，约130140平米，目前沿兰溪街的住宅优惠3%，在推案量约350套。江南春城开发商：xx亚达房地产开发有限公司位置：八一南街和环城南路交叉口。面积：总占地面积15734平方米。业态：是由三幢多层和四幢小高层组成集住宅和商铺、多层和高层于一体的住宅小区。新世纪美墅园开发商：万通房产地点：丹溪路以北、阳光城市花园以东形态：独立别墅53栋价格：350420万付款方式：首付50%，利率6.24%，最长15年，下定先付20万进度：共分2期开发，一期29栋，已销售60%香格里花园开发商：三禾置业形态：多层、小高层价格：35803850，二房3135万，三房4650万开盘时间：2004年12月目前在售6栋多层，销售约30%，购车库优惠1万元。金发豪园开发商：xx市金发房地产开发有限公司占地面积：小区用地面积43333.3平方米建筑面积：61632.78平方米绿化面积：绿地率达36%以上， 17000平方私家亲水园林形态：高层住宅3栋、多层公寓4栋、排屋9栋价格：多层均价3200，价格区间31003500；小高层均价3300，价格区间2700-3800；叠加别墅均价4200，价格区间40004300。xx市第六届房地产交易会上三天成交近70套，成为房交会销量最大的楼盘之一，目前在售案量394套，银泰广场开发商：浙江云厦集团有限公司 xx天山房地产公司位置：八一南街以东，清照街以北。面积：占地面积16019平方米，总建筑面积48000平方米。其中商场25000平方米，公寓住宅23000平方米。总投资约14458万元。业态：5幢小高层、1幢28层的高层景观公寓、1幢三层的商务中心组成。楼盘进展：预计春节后开盘，2006年底交付，目前未正式开盘。目前均价3000元/平米，主力户型小户型居多，总计500余套。望江花园宾虹轩开发商：浙江云厦集团有限公司 位置：双溪西路以南，明伦路以东，地处江南一线景观带。特点：项目总占地面积3800平方米，总建筑面积28000平方米，将建设成地上26层、地下2层的单体高层建筑。米兰花园开发商：第一房产地址：东阳街与兰溪路交叉总建面：58000总户数：500套绿化率：35%价格：对外报价3200元，以内部集资为主开盘时间：2005年04月30日佳城今日嘉园开发商：xx市佳城房地产开发有限公司主题：高层观景名邸，拥有7000余平方米的超大景观花园。位置：南临80米宽环城南路，西靠义乌街，北接婺江新村，与中国电信大厦、联通大楼隔路相望，紧邻xx江南重点小学、中学东苑小学、十五中。面积：占地面积30666平方米，总建筑面积58000平方米。今年主推：今日嘉园三期高层，2005年春节后动工，年底结顶，户型有139平方米、92平方米、45平方米三种。金城名城开发商：新城房产总建面：5.5万户数：280套物业管理：1.0元价格：3000元起，总计约280户小高层，现认购中，05年可销售面积约25000平米。江北片区东方国际复合社区开发商：浙江新黄浦置业发展有限公司楼盘主题：xx首创集“高尚住宅、星级酒店、酒店式公寓、写字楼、休闲商业公司”为一体的国际化复合社区。位置：八一北街景观复线和新华街繁华的汇聚地。主推：东方国际公馆：城市高尚住宅，两幢分别为26、28的高层。共410套，已销售180套。均价为4100元/平方米。东方财富中心将于今年6月推出，为商务写字楼、四星级标准酒店及酒店式公寓（即标志性的双塔楼）。其中四星级酒店将委托香港知名酒店管理。商务写字楼均价为5000元/平方米。广厦时代花园开发商： 广厦xx置业有限公司位置：位居xx市中心婺江北岸，南面濒临江滨40米宽景观绿化带的广厦公园；东接xx城市主干道八一北街。特点：由小高层、高层住宅和商务写字楼、大型商业中心组成的高档综合高层项目。荣誉：广厦时代花园先后获“浙江省消费者满意房产五十强”、“浙江省最佳江景楼盘”、“中国水景名盘”三项殊荣。一期二期均价6000，目前均价4800元，基本无房源在售，写字楼销售85%。四季清风苑楼盘地址：婺江北岸，西依清风公园，东临东关大桥（旌孝街230号）建筑面积：4万平米形态：高层、排屋价格：3800元均价进度：排屋已售完，高层未结顶主力户型：130平米锦绣xx开发商： 浙江中兴荣泰置业有限公司 位置：位于xx市新商业、生活中心八一复线西侧，人民西路、解放西路、五一路贯穿其间，紧邻迎宾大道。建筑面积：48万平米形态：小高层1栋，高层5栋目前均价4200，价格区间35005000，商铺均价4.8万均价(按套内面积计价)，均300套在售书香名邸地点：环城西路与人民路交叉口开发商：千秋置业形态：多层、小高层价格：均价2800，价格区间27003200。其中多层27002880，小高层2500-3200主力户型：135平米物业管理费：多层0.3元，小高层0.5元付款方式：两房二万，三房三万首付即可办理按揭，余款到交付时付清目前在售案量约400套，多层已基本售完东方前城开发商：xx达厦房地产开发有限责任公司楼盘主题：28万平方米生态、生活大社区。位置：南靠环城北路，规划中的东市北街、通园溪贯穿其中，东邻生态景观公园、公交东站。建筑面积：28万平方米，其中多层约80%。占地面积：13万平米楼盘均价：前期多层2600，目前均价2800，小高层为主绿化面积：30.2%目前主推挑空小高层200户。公寓面积3850平方米，精装修公寓均价为3100元/平方米。挑空小高层面积135平方米，均价为2900元/平方米。2005年下半年将推出商业与水系景观房。新家坡开发商：xx市五星房产位置：城北综合区二环路南侧，东市北街北端，与xx最大的自然生态公园遥相呼应。面积：70.6亩。进展：目前正处在规划阶段。业态：多层建筑为主。户型：80130平方米。府上华庭开发商：xx市五一房地产开发有限公司面积：40多亩。位置：城北综合区二环路南侧。进展：预计今年7月份能动工。目前主推：怡景园项目，仅剩一栋小高层。位于丹光路南边，占地16亩，多层均价为2600元/平方米。小高层均价为2900元/平方米。单身公寓：3100元/平方米。山水人家开发商：xx成宇房地产开发有限公司位置：城北综合区二环路南侧。面积：占地面积26亩，建筑面积1.7万平米。业态：多层。户型为109200平方米。价格：均价2480元，价格区间22002550元楼盘进展：目前已开盘销售，在售案量252户，主力户型125平米。2005年底交付使用。上城华府开发商：xx市金宇房地产开发有限公司面积：80亩位置：紧邻二环北路220亩的中心生态景观公园西侧。进展：现在总体规划正在评审阶段。业态：叠加排屋、双拼排屋、单体别墅、高层。开发周期：预计今年6月底动工，9月底开盘。一期主推：叠加排屋80户，2006年底交付。芙蓉花园开发商：浙江xx银河房地产开发有限公司面积：占地22.6亩。位置：城北综合区二环路南侧。进展：设计方案已完成，春节后开工，3月份预售。业态：多层。 金海岸人家开发商：宁远房产总建面：21940.69总户数：201户形态：多层9栋，小高层1栋价格：2800到3200金东区广润翰城位于金东新区，占地248亩，总建筑面积32万平方米，总投资7个多亿。项目正对面为百年学府xx一中，与艾青中学隔路相望。项目由联排别墅、高层住宅、多层住宅、高层公寓楼、会所、商业服务楼、幼儿园、大型地下车库及各类现代化生活服务设施组成。多层住宅11幢；高层2328层，14幢；联排别墅100余户。预计2006年底一期交付。目前均价3200元左右，多层为主，在售数量约100套，主力面积集中在90120平米。1.29日前大定客户优惠28元/平米，一次性付款优惠88元/平米。冠达东方兰庭项目占地140亩，位于金东区行政中心东南，毗邻金东区政府和施光南音乐广场，总建筑面积16万平米，项目保持地块原有的自然坡地，营造以兰花为主题，以瀑布作为中心景观的人与自然相和谐的生存空间。地址：金东区行政中心东南，开元路以南，大堰河路以西建筑面积：16万平方米，其中住宅128128.9楼盘均价：多层2800元/ m2 叠加排屋3500元/ m2起，价格区间24003800元绿化面积：30%占地面积：9万多平方米形态：15栋多层、16栋叠加别墅或排屋，主力户型约120平米。目前销售率约60%，可优惠2%。众信 蝶景湾地址：滨江路以西、环城东路以东、宾虹路以北建筑面积：11.5万平方米楼盘均价：3200元，价格区间3100-3500元总价40到50万绿化面积：35%占地面积：8.21万平方米形态：多层、小高层、花园洋房目前销售率约70%，主力户型110130平米，共复式总面积较小，露台较大，一推出就销售完毕。个案在售及预推体量案名多层小高层销售程度当代当南1636730%已售当代华府60000未开盘05.28星月花园1200010000未开盘天龙36000香格里1867520%已售银泰广场8874未开盘金发豪园1000012000未开盘宾虹轩28000未开盘东方国际50000100套小高层在售东方前城500001500060%已售书香名邸180001700050%已售山水人家34590未开盘芙蓉花园15000未开盘广润翰城520004栋在售，7栋预约东方兰庭7215260%已售蝶景湾23000多层70%已销售金城名座20000未开盘合计264742213241从产品线上来看，今年楼市高层及小高层的投放量有一定程度放大，消费者的认可程度也在提高，但青睐多层的习惯仍然根深蒂固，而我们今年的物业形态又比较单一，以小高层为主，周边有当代华府、江南新城两个以多层为主的楼盘今年将投放市场，在高层方面，有东方国际、天龙南国、广润翰城、锦绣xx等主要竞争对手，而岛上几栋总价较高的高层又有三江国际花园（高层、叠加、排屋）、金发豪园（排屋）、东方兰庭（叠加、排屋）、上城华府（叠加、排屋）等总价类似的多种形态可供选择，05年面临的市场压力空前巨大。结语随着供应量的持续放大，产品类别的多样化，必然导致竞争进一步加剧，为了更好的占领市场和谋求更多的利益，竞争将从单一的价格竞争向更加深入的多元化竞争转型，可以说今年的竞争将从单一的环节延伸到整个房地产产业链的每一个环节，从市场定位到开发成本到产品研发、营销推广、管理运营等等，这对我们是一个系统的考验，只有认真的研判市场的每一处细微的变化，及时调整自身的产品及营销策略，才可能在严酷的市场环境中生存下来，这是我们今后一段时间要密切关注的。2005年3月8日