万科楼宇市场调研分析报告.pptx

第一部分市场调查与分析万科楼宇市场调研分析报告第1页1-1 海上春天项目概况万科楼宇市场调研分析报告第2页1-1-1、位置及规划面积：1、本项目座落于上海春申示范区总体规划中4号9号地块，东西长约800米，南北宽约600米，基地呈长方形，总占地面积66.46公顷，约996.8亩。基地位于浦西闵行区莘庄站南广场以南。1-1 海上春天项目概况海上春天项目概况万科楼宇市场调研分析报告第3页1-1-2、总体规划构想：1、本项目分四期开发完成，住宅容积率为1.26，总建筑面积48万平方米，以多层和小高层为主，局部规划地低层联体住宅和高层住宅。项目一期总占地面积8.37公顷，约125.6亩，住宅容积率为1.31，建筑面积9.5万平方米。1-1 海上春天项目概况海上春天项目概况万科楼宇市场调研分析报告第4页1-1-3、一期住宅规划：住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区别墅形成围合；组成丰富外部空间景观。建筑单体造型当代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型和平型结合，明快轻松阳台，形成当代色彩立面景观。建筑朝向以东南向为主，以防止太阳西晒及增加空气对流。1-1 海上春天项目概况海上春天项目概况万科楼宇市场调研分析报告第5页重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体节日集会式商业中心，形成步行街。春申城中商业中心和文化中心均位于万科海上春天住宅小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类小区服务中心等，配套设施一应俱全。保留基地原貌，整改区内河流，并形成活水梯形水域。1-1 海上春天项目概况海上春天项目概况万科楼宇市场调研分析报告第6页1-1 海上春天项目概况海上春天项目概况1-1-4、周围交通情况：项目地处浦西，为上海新型发展地域，自地铁一号线开通到莘庄，使本住宅项目与市内连为一片，尤其是方便了徐汇区及地铁沿线人群。距地铁一号线莘庄站仅八百米，北临春申路，南临春申塘，西边莘奉公路（南北快速干线），东临伟业路，与上海春城接壤。公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。万科楼宇市场调研分析报告第7页1-2 市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第8页1-2-1、上海楼市大环境1-2-1-1、政策利好，逐步升温世纪之交，宏观经济在连续几年政策有力拉动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第9页年第二季度，上海楼市出现回升之势，实现销售额达123.02亿元，同比增加27亿元，增幅28.5%；从年第三季度来看，房地产开发投资达361.51亿元，同比增加53亿元，增幅17.20%；年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方米，同比增加237万平方米，增幅28.6%；1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第10页1-2 市场竞争环境市场竞争环境伴随住房制度改革推行，货币化分房实现，公积金和各大商业银行贷款支持，政府一系列优惠政策出台，大大提升了居民住房购置力。“十五期间”，日新月异轨道交通和环境建设，也将对本市住宅消费起到了主动拉动作用。今年，地铁二号线正式通车、明珠线试通车，以及苏州河整改一期工程、延中绿地等开工建设，都对周围楼市活跃产生了直接效应。万科楼宇市场调研分析报告第11页1-2-1-2、土地一级市场控制年，上海市府继续对土地供给实施严格控制，有效地抑制了一级市场，今年一季度土地出让面积为188万平方米，较去年同期降低6%。其中，内销商品房出让面积占总量49%，较去年同期降低27%，外销商品房出让面积中98%是工业用地，扣除这一原因，外销商品房出让面积仅1.68万平方米，比去年同期降低76%。土地一级市场供给开始回落。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第12页1-2-1-3、房地产开发投资下降在房地产供求矛盾一时难以缓解情况下，投资逐步趋向理性，房地产开发投资额降低。1999年一季度房地产开发投资额48.57亿元，与1998年同期相比，降低28%，完成土地开发面积为14.62万平方米，比1998年同期下降36%，商品房完工面积和商品房开发面积分别比98年一季度相比降低19%和4%，商品房完工面积首次出现回落，形成了上海房地产开发商稳健经营观念。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第13页1-2-1-4、个人购房比重不停提升1999年一季度个人购置商品房比重继续上升。外销商品房中销售属个人购置583套，占68.7%；预售中属个人购置22790套，占预售总额95.9%。内销商品房中销售属个人购置22772套，占91.34%；预售中属个人购置20862套，占预售总额96.9%。去年同期上升2.5个百分点。这表明，上海房地产业购房主要以个人购房行为为主房地产消费观念形成。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第14页1-2-1-5、个人购房比重不停提升三级市场活跃对二级市场也含有较大推进作用，一定程度上拉动了住宅潜在市场需求，旧公房上市平均出售价为11.24万元/套，平均建筑面积为51.1平方米，新购房平均购房价25.53万元/套，平均建筑面积为92.39平方米。可看出经过已售公房上市再购进新房来改进居住条件市民是一个较大潜在市场。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第15页1-2-2、闵行区房地产市场环境1-2-2-1、道路和交通组成了闵行区新动脉，作为率先交通设施改造新兴城区，高架、地铁和公交形成了地面、地下多层次立体交通体系。出行方便让闵行与市中心距离缩短，且各区到闵行道路交通均不设过桥费用。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第16页 1-2-2-2、当年一号线开通曾使众多闵行业主在购房时取得房产投资回报，据物业调查统计显示，地铁一号线开通至今，沿线物业价格已上升15个百分点。以1995年每平方米2200元购进新梅花园为例，一年后每平方米收益为600元，现在越来越多人认识到这一点，把居住闵行作为投资置业新时尚。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第17页1-2-2-3、闵行区绿意盎然居住区和街道，让众多精明上海人为之心动。绿化面积从1992年不足80万平方米，猛增到当前3690万平方米，绿化普及率达98.3，今年小区绿化将力争30.6公顷指标。同时经过实施“宣传教育、碧水、蓝天、绿地、宁静、洁净、绿色工业和城市农业”八大工程，成为全国第一个环境保护模范城区，并力争在今年创建园林城区。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第18页1-2-2-4、同时，市政配套及道路交通改造，购物大环境以及医疗环境完善，也成了吸引市中心购房者主要原因。作为上海市西南新兴居住城区，因为“新”而吸引了众多开发商目光，也因为求“新”取得了迅猛发展。闵行区新建楼盘分布，含有显著区域性，主要集中在虹桥、七宝、莘庄和梅陇四个地域。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第19页1-2-3、闵行区竞争环境分析因万科海上春天位于闵行区，地铁、环境和规模是主要卖点，所以我们将重点对本案附近或地铁沿线同质楼盘进行针对性分析。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第20页上海康城 上海莘城 上海春城梅陇城世纪苑 望族苑 西班牙名园阳明国际花苑 香树丽舍竞争对手：竞争对手：1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第21页1-2-3-1、上海康城位于莘庄附近，占地100万平方米，绿化覆盖率逾50%，户户朝阳，小区主要由8-12层新古典主义欧陆格调小高层组成。两万平方米人造海湾、高尔夫练杆场、亲水公园、多功效球场、网球场、艺术廊道等设施组成高尚大型小区。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第22页占地面积25万平方米销售价格2400-3400建筑面积50万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数1300开盘日期.5.13容积率1.97入伙日期.5.31绿化率50%户型类别发展商商誉高，实力强1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第23页1-2-3-2、上海莘城位于莘奉路，由名贵苑、名城苑和牡丹苑组成，占地160万平方米国际化新城市，包含五星级酒店、SHOPPINGMALL、博览中心、中央公园。未来规划前景极具诱惑力。小区内当前销售是十八层住宅，含有极佳景观视野，小区物业为点式设计，房型存在一些不足。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第24页占地面积89万平方米销售价格2700-3500建筑面积（一期）13.5万平方米 付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数950开盘日期1998.9容积率入伙日期1999.6.30绿化率45%户型类别5000平方米大型升降式广场，二十项趣智小区景观1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第25页1-2-3-3、上海春城位于春申示范住宅区内莲花南路，属于外环线以外偏远地域，近一公里中轴水廊大道，两幢建筑间2500平方米半合围中庭景观花园，智能化设计。小区占地面积31公顷，12幢小高层，配套设施一应俱全，公交线703、735、725经过，交通便捷。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第26页占地面积31万平方米销售价格2900-3500建筑面积（二期）31万平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套数3500开盘日期容积率1.1入伙日期绿化率50%户型类别近一公里中轴水廊大道表示发展商独到规划理念1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第27页1-2-3-4、梅陇城世纪苑位于沪闵路，莲花南路交汇处，地铁一号莲花路站，世纪苑定位中高档，大面积房型设计，完善会所公建配套，独有弧型外观造型。由四幢多层，四幢小高层，一幢高层组成。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第28页占地面积7.9万平方米销售价格3980-4800建筑面积（一期）8.5万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套数465开盘日期1999.10容积率2.04入伙日期.10绿化率51.5%户型类别1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第29页1-2-3-5、梅陇城望族苑位于闵行和徐汇之间，大型纯住宅小区，建筑立面采取新古典主义格调，优质面砖铺就，小区由五幢小高层组成，一梯两户或三户。设电子对讲防盗和配置电子监控系统。建筑外型简练明快，缺点是户型面积偏大。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第30页占地面积3.3万平方米销售价格3500-4500建筑面积（一期）6.2万平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套数362开盘日期.2.26容积率入伙日期.8.12绿化率40%户型类别1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第31页1-2-3-6、西班牙名园沪闵路旁，地铁莲花路站附近，住宅洋溢着一个浓烈、豪放、自由西班牙风情，6000平方米开放草原，三万平方米二十一世纪休闲广场，一条长溪将广场层层相连，一川秀水贯通小区主轴。小区由19幢多层，23幢小高层组成。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第32页Blue Creation Ad.蓝色创意占地面积8.5万平方米销售价格3500-4600建筑面积（一期）6万平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程进度付）7成30年按揭套数670开盘日期.4.30容积率1.86入伙日期.4绿化率50%户型类别1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第33页1-2-3-7、阳明国际花苑小区位于莘庄新镇水清路旁，紧邻沪杭高速公路和外环线，小区由38幢多层，4幢小高层，4幢高层组成，建筑欧陆格调，月亮河贯通小区，区内天然景致，雕塑小品，中心绿化等景观表现出当代节奏。因地理位置原因，受外界干扰较大。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第34页占地面积15.9万平方米 销售价格3080-4200建筑面积（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套数1980开盘日期1999.10.8容积率1.20入伙日期.12.8绿化率50%户型类别1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第35页1-2-3-8、香树丽舍位于水清路旁，小区建筑格调为欧陆古典式，平顶设计坡状起伏，极具视觉效果；小区规划全力融“人，建筑，环境，历史”为一体，在满园馨香和袭人绿意中，表达“老吾老以人之老，幼吾幼以人之幼”温馨主题。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第36页占地面积8万平方米销售价格2800-3750建筑面积（一期）7.8万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套数504开盘日期.7.28容积率1.02入伙日期.9.30绿化率41.7%户型类别1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第37页分析：从以上资料能够看出（即使采样不够全方面），莘庄区楼盘在定位、价格、格调、内部环境营造等方面都 趋向同质化趋向同质化；万科海上春天形象定位上要注意与其它楼盘拉开差距，尤其是针对附近竞争楼盘。1-2 市场环境分析市场环境分析万科楼宇市场调研分析报告第38页1-3 目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第39页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-1、目标消费群定位目标消费群定位CBD工作中产阶层或称现代新上海人理由：“轨道概念”形成地理优势：万科海上春天坐落在CBD轨道延展新地带环境和格调：环境幽雅，格调现代符合目标群品位和居住要求价位：海上春天价位可认为中产阶层所接收万科楼宇市场调研分析报告第40页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2、中产阶层生活形态分析1-3-2-1、什么是中产阶层、什么是中产阶层非体力劳动者，主要是三资企业及小型私营企业管理层、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业从业人员，即白领阶层中精英万科楼宇市场调研分析报告第41页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-2、中产阶层特征、中产阶层特征年收入在80000元以上关键家庭社会地位在社会权力分布层次中处于中间位置大学以上学历相对其它人群，中产阶层当中归国留学生和前沿行业从业人员占百分比最高万科楼宇市场调研分析报告第42页1-3 目标消费者分析目标消费者分析马斯洛心理学马斯洛心理学需求层次需求层次基本生理需求基本生理需求中产阶级已中产阶级已基本实现基本实现自我实现自尊爱与归属安全生理需求心理需求心理需求中产阶级梦想中产阶级梦想实现实现万科楼宇市场调研分析报告第43页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-3、中产阶层工作态度、中产阶层工作态度中产阶层相对优越生活是以超时间工作为前提，以负担更大工作压力及更高工作强度为代价。需要话，能够天天只睡3个小时，其余时间用来工作，甚至能够放弃假期万科楼宇市场调研分析报告第44页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-3、中产阶层工作态度、中产阶层工作态度 含有危机感、成就感双重感受收入较丰厚，有事业基础担心自己落入较低阶层与新上司难相处世界经济不景气时，企业裁员新员工对自己职位威胁促使他们高度敬业促使他们高度敬业万科楼宇市场调研分析报告第45页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-4、中产阶层忧虑和对策、中产阶层忧虑和对策忧虑：忧虑：对衰老尤为恐惧，不论在生理、年纪上，还是在心理、知识上对策：对策：加强个人培训、交际活跃、提升生活质素是中产阶层为化解生存危机感而普通采取方式万科楼宇市场调研分析报告第46页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-5、中产阶层生活方式及态度、中产阶层生活方式及态度 背景：背景：上海是一个特殊城市，起起落落地发展进程中，让上海人产生普遍社会心理时代复兴作为中国民族工业、进步思想摇篮，“东方明珠”经历了相当长一段辉煌年代，走在全国最前沿当代中国百花齐放，上海渐失往日风采，近几年，历史机遇重新给了朝气蓬勃上海人万科楼宇市场调研分析报告第47页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-5、中产阶层生活方式及态度、中产阶层生活方式及态度生活方式：生活方式：上海中产之家，对穿着、饮食时尚时尚投入相对较多家庭理财方面选择股票较普遍，也选择风险较小储蓄和购置保险选择租房比买房更普遍，这和上海好房产价格较高相关万科楼宇市场调研分析报告第48页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-5、中产阶层生活方式及态度、中产阶层生活方式及态度生活态度：生活态度：追求享受“自己工作那么辛劳，就应该享受好一些”“享受多一些，享受好一些”是他们人生信条 努力工作就是为了活得更加好努力工作就是为了活得更加好万科楼宇市场调研分析报告第49页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-6、中产阶层当前热衷于什么消费、中产阶层当前热衷于什么消费想方设法于城市化生活之外体验一个更原始、更本能、更单纯生活，成了当代人、尤其是中产阶层中一个时尚。国外、国内旅游成为中产阶层又一消费热点万科楼宇市场调研分析报告第50页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-6、中产阶层当前热衷于什么消费、中产阶层当前热衷于什么消费即使中产阶层中大部分是租房子住，但毕竟不是长久之计；他们期望拥有自己物业，真正落地生根。这已成为他们储蓄消费最大目标与其花钱租房子，不如按揭供楼银行贷款条件是最大障碍万科楼宇市场调研分析报告第51页1-2 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-6、中产阶层目前热衷于什么消费购买汽车，拥有自己交通工具已成为中产阶层一种时尚消费。一来汽车可以作为交通工具；二来汽车可以体现个人身份，让个性化得到更好发挥其次，汽车市场降价也促使中产阶层去购买万科楼宇市场调研分析报告第52页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-7、中产阶层当前热衷于什么消费、中产阶层当前热衷于什么消费酒吧是一个更个人化、更讲求艺术品位消费场所，它商业但不赤裸裸，合乎中产阶层追求个性化消费心理（与之相类似有西餐厅、咖啡馆）显示自己身份（显得有文化涵养，有较丰厚收入）舒缓工作压力（在轻松环境中舒展身心）万科楼宇市场调研分析报告第53页1-3 目标消费者分析目标消费者分析1-3-2-7、中产阶层当前热衷于什么消费、中产阶层当前热衷于什么消费因为高强度工作和高度精神压力，中产阶层人们意识到必须锻炼身体进健身房成为越来越多人一项生活内容其它运动如：保龄球、网球等深受中产阶层欢迎万科楼宇市场调研分析报告第54页1-3-2-7、中产阶层当前热衷于什么消费、中产阶层当前热衷于什么消费上网已作为一个时髦生活方式在中产阶层中渐渐流行，“你伊妹儿在找你”已成为一个时尚互联网是当今最新媒体中产阶层为寻求本身素质提升，必须尽快地熟练利用互联网，以免被时代所淘汰经过互联网接触到社会层面广，适合中产阶层交际活跃特点1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第55页中产阶层主要消费趋向中产阶层主要消费趋向 房产、汽车、旅游房产、汽车、旅游1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第56页1-3-2-8、中产阶层消费观、中产阶层消费观消费经验积累、受教育程度相对较高决定了中产阶层将消费带入了理智消费阶段，表现在对自己需要、个人享受内容和层次有比较实际认识，而且消费品位越来越含有个人色彩并切合国际时尚1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第57页1-3-2-8、中产阶层消费观、中产阶层消费观在消费取向上更专注教授提议，对消费品质量及服务有更专业化要求，而且对美感要求提到了与实用价值相等甚至更高地步了1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第58页1-3-2-8、中产阶层消费观、中产阶层消费观因为生活节奏加紧以及生活压力加大，购物时间在缩短，消费方式力争简化。速食风靡、电脑处理器不停升级、短发流行、小礼服取代大礼服、信用卡在这个群体中普及、电话订货流行都组成了他们消费模式特点1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第59页1-3-2-8、中产阶层消费观、中产阶层消费观中产阶层消费类型属于冷淡购物高档消费型这类消费群并不喜欢逛街购物，普通逛街购物让他们以为不自然、不舒适，而他们一旦购物，就会选择大商场购置有：一定档次名牌产品或进口产品一定档次名牌产品或进口产品1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第60页1-3-2-8、中产阶层消费观、中产阶层消费观中产阶层消费时尚发起人消费时尚发起人从赶时髦进入了创造时尚或追求时尚阶段，对市场消费影响力逐步形成 1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第61页1-3-2-9、广告对中产阶层影响、广告对中产阶层影响广告及软性产品宣传文章对中产阶层消费行为是不可低估。广告及宣传文章所传递一些信息假如能与他们对生活了解产生共鸣，或其中有尚不为大多数人知道独到价值，他们也会欣然接收 生活真谛是什么？生活真谛是什么？1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第62页1-3-2-9、广告对中产阶层影响、广告对中产阶层影响高著名度专业人士对中产阶层影响力强，往往成为他们奋斗目标或榜样张朝阳、王志东张朝阳、王志东1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第63页1-3-2-9、广告对中产阶层影响、广告对中产阶层影响中产阶层追求是有个性、有形象、有档次，需要得到旁人认同 广告设计、软性文章需要广告设计、软性文章需要突显高尚、典雅文化格调，打动他们心突显高尚、典雅文化格调，打动他们心 1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第64页1-3-2-10、商家怎样影响中产阶层、商家怎样影响中产阶层中产阶层种种消费行为背后隐藏着许多文化层面原因，单纯地为满足生理需求或说纯物质化消费模式，对中产阶层并不组成最强吸引力；商家若能将消费与精神愉悦联络在一起，就能较轻易地打动中产阶层消费者对于万科海上春天：对于万科海上春天：创造美好环境，迎合中产阶层对生活真谛追求创造美好环境，迎合中产阶层对生活真谛追求 1-3 目标消费者分析目标消费者分析万科楼宇市场调研分析报告第65页1-4 海上春天SWOT分析万科楼宇市场调研分析报告第66页Strength（优势）：优势）：万科集团凭借品牌和成功进驻上海开发“优诗美地”、“华尔兹”经验和良好口碑，将吸引广大目标消费者注目。万科海上春天基地距地铁一号线莘庄站仅八百米，地铁、轻轨等捷运系统加上四通八达多条快捷干道深入提升了本案便利度。1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析万科楼宇市场调研分析报告第67页小区规模较大，住宅容积率低，建筑外观美式格调，简练明快，屋顶和阳台精心处理，更显阳光、当代之感，符合价格区间内人群审美情趣。小区硬件规划齐全，更有委托澳洲WOODSBAGOT企业精心设计SHOPPINGMALL，使在区内购物时倍添娱乐、休闲气氛。1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析万科楼宇市场调研分析报告第68页1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析小区重视生态环境保护和整改河流，使区内风景愈加优美，湖滨与建筑独具匠心组合，并依据地势阶梯型规划，形成舒适怡人外部空间环境。万科海上春天项目规划和开发节奏合理，拥有一批专业、敬业房地产开发及销售人员，是本案成功开发基石。万科楼宇市场调研分析报告第69页Weakness（劣势）：劣势）：本案地理位置相对城市中心较偏远。本案所处区域为工业新区，整体环境不理想。本区本身消化能力有限，必须吸引徐汇区和地铁沿线目标消费人群。因为相关部门和政策一些干预，本案较难完全整合资源，到达尽善尽美，如：小区内部分街道以由政府命名。1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析万科楼宇市场调研分析报告第70页Opportunity（机会）：年上六个月，我国宏观经济出现重大转机，国民经济扭转连年增幅下降局势，可望改变经济列车逐年减速态势，为房地产连续升温奠定了基础。伴随国家住房制度改革逐步深入，购房融资伎俩日趋多样化，市民购房意识正逐步加强，个人购房行为开始稳定，形成新住宅消费观念，且出现升值保值新投资趋势。1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析万科楼宇市场调研分析报告第71页第三季度，上海房地产市场出现强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高。“十五期间”，日新月异轨道交通和环境建设，也将对本市住宅消费起到了主动拉动作用。市场已吹起“海派”风。所谓“海派”风指是以“新古典主义”“北美风情”为主崇尚简约、清新和当代化同时融入上海地方特色一个建筑格调。万科海上春天建筑格调正属于此一类型。1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析万科楼宇市场调研分析报告第72页1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析莘庄区因地铁效应、市政设施和环境改进，是房地产市场新亮点。房地产界同质化现象，缺乏形象占位或不到位，使海上春天能够从容把握楼盘差异化定位先机。上海房地产广告普遍还停留在表现硬件“就产品卖产品”阶段，而万科海上春天卖是生活，也是上海独特人文观点。万科楼宇市场调研分析报告第73页Threat（问题）：问题）：加入WTO后，企业尚缺乏与大举进入外资房地产开发企业竞争市场实力。上海房地产界，楼市存在大量同质化楼盘，与万科海上春天品质较靠近楼盘也不少，但含有本身鲜明品牌个性不多。1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析万科楼宇市场调研分析报告第74页1-5 结论及相关提议万科楼宇市场调研分析报告第75页1-5 结论及相关提议结论及相关提议1-5-1、楼市同质化为海上春楼市同质化为海上春天创造了差异化定位先天天创造了差异化定位先天条件条件万科楼宇市场调研分析报告第76页1-5 结论及相关提议结论及相关提议1-5-2、从人文角度考虑，复从人文角度考虑，复兴意识是当代上海人潜在心兴意识是当代上海人潜在心声声万科楼宇市场调研分析报告第77页1-5 结论及相关提议结论及相关提议1-5-3、建立新概念小区，卖观建立新概念小区，卖观念，卖生活策略定位将使本念，卖生活策略定位将使本案形象个性独树一帜案形象个性独树一帜万科楼宇市场调研分析报告第78页